房地产调查常用方法中访问法包括

❶ 举例说明实地调查法中的直接访问法与现场观察法在房地产调研中如何应用

如商业地产项目附近人流量观察就是现场观察法
直接访问法如对项目附近人直接问对项目基本设施需要是什么，是否感兴趣等。

❷ 调研中常用的访问法有哪些，它们之间有何区别

调研中常用的方法有定量法和定性法。
定量法分为观察法、访问法、实验法。
观察法:调研人直接或者利用设备观察人物或者事件的行动过程。
访问法:是对问卷形式难以反映的信息进行收集的一种方式。
实验法:就是把调查对象置于非自然状态下展开市场调查，可提高调查的准确度。

定性法分为:焦点小组访谈、深度访谈、投射法。
焦点小组访谈:优点群体动力，直接或者间接提问，第三方观察，快速，并且成本相对低。缺点样本选择有限，结果容易受主持人影响。
深度访谈:优点可以获得深层次的观点，缺点是样本量小，费用较高。
投射法:优点在于主试者的意图目的藏而不漏，比较隐蔽。

❸ 谁能交我怎么做房地产市场调研

谈谈房地产行业的市场调研

一、房地产市场调研的含义

房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。
房地产市场调研的作用
1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；
2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；
3）有利于企业制订正确的营销策略；
4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。

二、房地产市场调研的内容
（一）宏观投资环境调查
（二）城市房地产市场概况
（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研
（四）项目基本状况调查
（五）项目所在区域市场状况
（六）项目开发策略建议
（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研

宏观投资环境调查
1、政治环境
2、经济环境
3、社会文化环境

政治环境
政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。
经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。
社会文化环境
居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况
1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；
2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；
3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；
4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
5、三级市场交易情况；
6、当地房地产业相关政策法规。

三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研
1、消费者行为调研
2、市场需求容量调研

消费者行为调研
消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。

市场需求容量调研
需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。
商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面：
1）城市人口、家庭数量及变化趋势；
2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；
3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等；
4）居民日常消费支出水平与消费结构；
5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。

四、项目基本状况调查

（1）宗地基本状况资料
包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；

（2）项目所在区域市场状况
项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。

（3）项目开发策略建议
1、市场细分与目标市场调研；
2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；
3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。

五、营销策划和销售执行阶段的市场调研
1、宏观经济环境研究
2、 市场供需与竞争对手动态调研
3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研；
4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析；
5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。

六、房地产市场调研程序
（一）调研准备阶段
（二）正式调研阶段
（三）结果处理阶段

调研准备阶段
1、确定调研目标
2、初步情况分析
3、制定调研计划

正式调研阶段
1、确定资料来源
2、确定资料收集方法
3、调查表及调查问卷设计
4、抽样调查
5、现场实地调查

结果处理阶段
1、资料整理分析
2、编写调研报告

七、房地产市场调研方法
（一）调研方法
1、全面调查法
2、重点调查法
3、抽样调查法
（二）资料收集方法
1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集
①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源

二手资料的收集程序
首先应确定需要什么资料。
第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。
第三步工作是从企业外部进行搜寻。
第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。
最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料

二手资料的来源
1、内部来源：
本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。
2、外部来源
（1）组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。
（2）文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。
（3）电脑数据库、互联网
（4）企业外部专家
（5）营销调研公司
2、商业资料获取方法：向市场调研公司购买
3、原始资料的收集方法：
（1）访问法：①面谈调查 ②邮寄调查 ③留置调查 ④电话调查
（2）观察法：①直接观察法 ②间接调查法
（3）实验法

❹ 市场调研方法主要有哪些

电话访问：企业内部的销售代表或专业的第三方调研公司的人员通过电话对客户进行有条理的访问。电话访问的优点是由于人性化的、与客户直接的访谈，一般会有高的参与度。

在线访问：企业利用在线的调查、免费的网上文字评语、在线的调研收集客户的信息。在线访问的优点包括由于便利而有比传统邮寄调查更高的反馈率；对客户和公司都有成本上的优势；借助软件便于快速分析数据。

文案调研：主要是二手资料的收集、整理和分析，主要的渠道来自网上资料搜索和图书馆等书籍信息搜索。

特殊调研：特殊调查有固定样本、零售店销量、消费者调查组等持续性实地调查；投影法、推测试验法、语义区别法等购买动机调查；CATI计算机调查等形式。

集中小组调查：是经过仔细选择邀请一定数量（6 – 15个）客户，在一个专业的调研主持人的帮助下了解与客户的满意度、价值相关的内容。这种调研的优点是根据提供的讨论指南和时间表对客户的偏好和顾虑有全面深入的了解；便于与客户建立良好的关系。

(4)房地产调查常用方法中访问法包括扩展阅读

市场研究，国内还翻译为“市场调查”、“营销研究”、“市场调研”，全球市场研究者协会给出的定义为：“是指为实现信息目的而进行研究的过程，包括将相应问题所需的信息具体化、设计信息收集的方法、管理并实施数据收集过程、分析研究结果、得出结论并确定其含义等。

在分类中，包括定量研究、定性研究、零售研究、媒介和广告研究、商业和工业研究、对少数民族和特殊群体的研究、民意调查以及桌面研究等。”近年来，伴随着互联网的发展和新技术的应用市场研究往往借助专业在线调查收集信息，处理数据。

❺ 市场调查方法可以分为哪些类型访问法有哪些特点

一、询问法。询问法是市场中最常用的方法，根据调查人员同被调查者接触的方式不同，询问法又可分为面谈调查法、电话调查法、邮寄调查法。

二、观察法。是调查者在收集资料时，不直接向被调查者询问问题，还是利用调查人员直接观察或采取各种仪器间接观察，被调查者的行为或现场事实的一种收集资料的调查方法。这种方法通常是在被调查者不知不觉中进行。

三、实验法。指是先在较小范围内进行实验，取得数据资料后，再研究决定是否大规模推广的一种市场调查方法。一般用于产品试销。

访问法有以下特点：

1、采用访问法，可以对某一主题或某一方面情况进行调查、搜集资料，还可以在访前不做具体限定而在与被访者的晤谈过程中，捕捉有用的信息，确定访问的具体内容。

2、搜集资料的完成率较高，提问方式较灵活，可以对一些问题作深度调查。

(5)房地产调查常用方法中访问法包括扩展阅读：

询问法分类：

1、面谈调查法。也称访谈法，这种方法是询问法种最常见的一种形式。

面谈调查法的优点：能当面听取被调查者的意见，并观察其反应，回收率高，可以提高调查结果的代表性和准确性。

面谈调查法的缺点：调查费用支出大，很难对调查员的工作进行监督和控制，对调查员的素质要求较高。

2、电话调查法。电话调查法是调查者借助电话向被调查者询问问题，收集资料的一种方法。

电话调查法的优点：调查速度较快，节省调查的时间和费用。

电话调查法的缺点：不容易取得与被调查者的合作，不能询问一些较为复杂的问题。

3、邮寄调查法。调查者将设计好的调查问卷通过邮局寄给被调查者，请被调查者自行填好后寄回，从而收集资料的一种调查方法。

❻ 访问调查主要包括哪些具体形式

访问调查法又称询问法，失职调查人员将所要调查的事项，以当面、电话或者书面等不同的形式，采用访谈询问的形式想被调查者了解情况已获得所需要的资料的一种调查方式，也是在市场调查中收集第一手资料最常用、最基本的方法。
访问调查主要包括有哪些具体形式，主要有：
一、直接访问法
直接访问法又叫做面谈访问法，是指调查者与被调查者面对面地交谈，被调查者一一回答问题，调查者将答案如实的记录下来以便于统计分析的方法。
直接访问法，在享有的访问法中费用最高、同时也是回收率较高的一种问卷方法。
二、小组座谈法
小组座谈法一般要求在8-12人，时间在1.5-2小时最为合适。
三、电话访问
电话访问是调查人员通过电话想被调查者询问了解问题的一种调查方法。
电话访问是最快的一种调查方式。
四、有机调查法
有机调查法是指将编号的调查问卷以邮寄或其它方式送到选定的被调查者的手中，又被调查者这按照调查问卷的填写要求填写好后，机会调查单位。
有机调查法是目前回收率最低的一种调查方式。
五、留置问卷调查法
六、日记调查法
七、投影技术法

❼ 营销调研中的访问法都有哪几种类型

访问法是用来收集原始资料的基本手段。根据调查访问的形式不同可以有四种主要类型。

1.人员访问法

人员访问法也称面谈调查怯，需要调查者直接与被调查者交谈与沟通。它要求调查人员做到以下几点才能获得成效。

(1)熟悉调查的问题，明确问题的核心、重点和实质。

(2)事先设计好问卷或调查提纲。

(3)掌握人际沟通的技巧和方法，最好安排交谈预演。

2.电话访问

此类调查要求调查组织者做好以下几项工作。

(1)设计电话问卷调查表。注意调查中受通话时间、记忆规律的约束。

(2)挑选和培训调查执行人员。

(3)选择样本方案、调查对象、访问时段。

电话访问可应用于：用户调查、口访、访问分销商、服务投诉和质量投诉的应答、价格行情意见征询等。

3.邮寄访问

此类调查将一些类似但不一定通过邮寄完成的调查也包括进去了。常见的方式有：商业邮寄广告上的调查(如持广告来购买优惠多少)、专门邮寄调查表、产品说明书所附调查页、报纸杂志夹带或印刷的调查表。

4.网络访问

利用互联网开展营销调研是当今流行的商业调查形式。主要方式有：网络自动问卷、E-mail、在线小组讨论、在线调查点击、BBS讨论版自动统计等。

❽ 怎么样搞市场调查需要问些什么

1.论题切入
2.所采用的调查使用的方式、方法，分析工具、方法、手段，并就自身实用的调查方法、手段、分析工具的不足点要预先阐述。
3.数据取得与分析。
4.根据结论，分析原因。
5.改善或完善的可能性 。

房地产市场调查有许多方法，市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法或进行组合。房地产市场调查方法大致可以分为两大类：第一类是按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。下面简要分析每一种调查方法特征和实施要点。

一、按调查对象划分

1．全面普查:

全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。可以说对市场进行全面普查，可能获得非常全面的数据，能正确反映客观实际，效果明显。如果把一个城市的人口、年龄、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查了解后，对房地产开发将是十分有利的。

由于全面普查工作量大很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，一般只在较小范围内采用。当然，有些资料可以借用国家权威机关普查结果，例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。

2．重点调查:

重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。采用这种调查方式，由于被调查的对象数目不多，企业可以较少的人力、物力、财力，在很短时期内完成。如调查高档住宅需求情况，可选择一些购买大户作为调查对象，往往这些大户对住宅需求量，对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数，从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。当然由于所选对象并非全部，调查结果难免有一定误差，市场调查人员应引起高度重视，特别是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。

3．随机抽样:

随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，根据样本推断出一定概率下总体的情况。随机抽样在市场调查中占有重要地位，在实际工作中应用很广泛。随机抽样最主要特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有相等的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本空间的结果来推断母体的情况。

随机抽样又可以分为三种：一是简单随机抽样，即整体中所有个体都有相等的机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组织（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本；三是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽样是将部分作为样本。

二、按照调查方法划分

1．访问法

这是最常用的市场调查方法。科学设计调查表，有效地运用个人访问技巧是此方法成功的关键。

（1）设计调查表

调查表要反映企业决策的思想，是房地产企业最关心、最想得到的重要信息来源之一。因此要想搞好调查，就必须设计好调查表。

设计调查表的步骤：

一是根据整个研究计划的目的，明确列出调查表所需收集的信息是什么。例如对房地产公司来说，它需要得到在它所投资的地区消费者对购房的兴趣、消费者的收入以及购房的承受能力，还有消费者对住房的标准要求等等。

二是按照所需收集的信息，写出一连串问题，并确定每个问题的类型。房地产公司要想占领市场，既要了解目前该城市的人口分布、年龄情况、家庭结构、住房面积、消费者拥有房子的情况，又要了解居民的收入水平（基本工资、奖金收入，消费者购买生活必需品和一些耐用消费品以后随意可支配的货币有多少），还要了解消费者目前是否有存款，并要了解消费者对购房的兴趣、欲望以及了解消费者对住房的最低要求（设计方案、四周环境、建筑套型等）和当地政府对房产的有关政策，银行金融系统对消费者购房的有关政策等。

三是按照问题的类型、难易程度，题型（单选填充，多选填充，是非判断，多项选择题）并安排好询问问题的次序。

四是选择一些调查者作调查表的初步测试，请他们做题，然后召开座谈会或个别谈话征求意见。

五是按照测试结果，再对调查表作必须修改，最后得出正式调查表。

在设计调查表时，应注意如下事项：

首先，问题要短。因为较长的问题容易被调查者混淆。

其次，调查表上每一个问题只能包含一项内容。

再次，问题中不要使用专门术语，比如容积率、框架结构、剪力墙结构、筒中筒结构等。一般消费者是搞不清楚这些专门术语的。

第四，问题答案不宜过多，问题的含义不要模棱两可，一个问题只代表一件事。

最后，要注意问问题的方式。有时直接问问题并不见得是最好的，而采用间接方法反而会得到更好的答案。

（2）访问法的形式。

调查表设计好之后，按照调查人员与被调查人员的接触方式不同，可将访问法划分为三种形式。

第一、答卷法调查人员将被调查人员集中在一起，要求每人答一份卷，在规定时间答完，这样被调查人员不能彼此交换意见，使个人意见充分表达出来。

第二、谈话法。

市场调查人员与被调查人员进行面对面谈话，如召开座谈会，大家畅所欲言。然后还可针对某种重点调查对象进行个别谈话，深入调查。这种方法的最大特点是十分灵活，可以调查许多问题，包括一些看上去与事先准备好的问题不太相关的问题，可以弥补调查表所漏掉的一些重要问题，谈话气氛好，不受拘束。

第三、电话调查

这种方法是市场调查人员借助电话来了解消费者的意见的一种方法。如定期询问重点住户对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的感觉如何，有什么想法并请他们提出一些改进措施等。

2、观察法

这种方法是指调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察。这样被调查者无压力，表现得自然，因此调查效果也较理想。

观察法有三种形式：直接观察法、实际痕迹测量法和行为记录法，具体如下：

（1）直接观察法

派人到现场对调查对象进行观察。例如可派人到房地产交易所或工地观察消费者选购房产的行为和要求，调查消费本公司的信赖程度。

（2）实际痕迹测量法

调查人员不是亲自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的痕迹。例如，要比较在不同报刊杂志上刊登广告的效果较好。

（3）行为记录法

在取得被调查同意之后。用一定装置记录调查对象的某一行为。例如，在某些家庭电视机里装上一个监听器，可以记录电视机什么时候开，什么时候关，收哪一个电台，收了多长时间等。这样可以帮助营销管理人员今后选择哪一家电视台，在什么时间播广告效果最好。

调查人员采用观察法，主要是为了获得那些被观察者不愿或不能提供的信息。有些购买者不愿透露他们某些方面的行为，通过观察法便可以较容易地了解到，但观察事物的表面现象，不能得到另外一些信息，如人们的感情、态度、行为动机等等，因此调查人员通常将观察法与其他方法组合起来使用。

3、实验法。

实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的结果。例如调查广告效果时，可选定一消费者作为调查对象，对他们进行广告宣传，然后根据接受的效果来改进广告词语、声像等。实验法是研究因果关系的一种重要方法。例如研究广告对销售的影响，在其他因素不变的情况下，销售量增加就可以看成完全是广告原影响造成的。当然市场情况受多种因素影响，在市场实验期间，消费者的偏好、竞争者的策略，都可能有所改变，从而影响实验的结果。虽然如此，实验法对于研究因果关系，能提供访头号法、观察法所不能提供的材料，运用范围较为广泛。

❾ 访问法的特点和类型

1、特点：

①它是访问者与被访者面对面的直接调查。问卷以及文献调查都是间接调查法，而访谈则与实地观察一样，属于与调查对象面对面接触的直接调查法，通常可以了解更多、更具体、更生动的信息；

②它是通过交谈方式进行的口头调查。观察法主要通过视觉来感知现实，问卷法通过书面语言作用于调查对象，而访谈则通过口头交谈方式反复询问所要了解的情况，探讨有关问题；

③它是访问者与被访者的双向交流的互动式调查。观察法（特别是非参与观察）要求尽量减少对被观察者的影响，问卷等间接调查法难能与调查对象沟通和交流，而访谈则是访问者与被访者双向交流的互动过程；

④它是需要较高访谈技巧的有控制的调查。访谈是人与人之间的交往过程。要取得访谈的成功，访问者需要与被访者之间建立起基本的信任关系；需要引导被访者积极提供所要了解的信息；需要临机灵活处理各种预料之外的情况，掌控访谈过程。

2、类型

按访问内容分类：事实访问；意见访问；解释访问

按访问的具体方式分类：面谈访问；邮寄访问；电话访问；留置访问；个别深度访问；小组讨论等。

(9)房地产调查常用方法中访问法包括扩展阅读

解各种社会现象，包括现实的和历史的问题，事实、行为方面的和观念、情感方面的问题；③能够通过引导、解释和追询，澄清模糊的问题，并对复杂的现象进行深入的探讨；④能够灵活处理调查过程的问题，排除各种干扰，有效地控制调查过程。

其缺点是：

①访谈结果和质量在很大程度上取决于访问者的素养和被访者的合作态度，具有一定的主观性；

②样本小，影响研究结果（对于总体）的代表性；

③人力、财力和时间耗费较大，调查研究的成本较高。

访谈法在考试研究中具有极为广泛的应用。除了适用于问卷法的情况外，它还特别适用于个性化、个别化的研究；也还可以用作问卷法的补充，以澄清问卷中的模糊问题，增加对于某些重要问题的研究深度。

❿ 访问调查法按访问内容的不同分为哪几种类别每种类别的特点是什么

按访问的内容要求不同，可分化标准访问和非标准化访问

所谓标准化访问也称有结构访问，它是按照事先设计好的、有一定结构的访问问卷进行访问，整个访问过程是在高度控制下进行的。标准化访问的标准化表现在：选择访问对象的方法、访谈中提问的内容、提问的方式和顺序、对被访问者回答问题的记录方式等都是统一的。在标准化访问中，访问问卷是调查的主要工具，访谈过程按问卷中设计的内容进行，访谈结果也记录在问卷中。标准化访问的突出优点是便于资料的整理、汇总和分析，有利于用统计分析方法研究现象总体的表现；其局限性则表现为缺少灵活性，不能充分发挥调查双方的主观能动性，在整个调查过程中不能更改内容。

所谓非标准化访问也称为无结构访问。与标准化访问不同，它事先不制定统一的访问问卷， 只根据访问的目的列出粗线条的访问提纲，由访问者和被访问者根据提纲自由交谈。这种访谈对调查双方都不存在严格的约束，有利于发挥双方的积极性和主动性。非标准化访谈对于深入了解某些市场问题， 对市场现象做细致的分析是很有利的。在市场调查实践中，调查者往往可以用此方法了解一些事先无法做出全部结果设想的市场现象的实际情况。非标准访问也有一点明显的不足，就是对调查结果的整理、分析工作量大。