最高最佳利用原则的使用方法

1. 工程项目融资中最高最佳使用原则必须同时遵守的四个原则

最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值，它的分析就是为估价对象寻求一种最合理最可能的用途，并使得估价对象在估价时点的价值最大化，估价对象是否为最高最佳使用必须同时满足以下四个条件： 1、法律上许可； 2...

2. 什么价值类型不适用最高最佳利用

最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值，它的分析就是为估价对象寻求一种最合理最可能的用途，并使得估价对象在估价时点的价值最大化，估价对象是否为最高最佳使用必须同时满足以下四个条件： 1、法律上许可； 2、技术上可能； 3、经济上可行； 4、价值最大化； 法律上许可：主要分析每一种潜在的使用方式，是否满足法律法规，城市规划，土地使用权出让等要求，不符合法律法规的使用方式不能选用。 技术上可能：主要分析对法律所允许的每种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑对材料性能，施工技术手段等能否满足要求，如果技术达不到的则不能选用。 经济上可行：主要分析对于法律上允许，技术上可能的每一种使用方式，主要进行经济上可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它的未来收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量进行折现，将两者进行比较，只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则不能选用。 价值最大化：主要分析在所有具有经济可行性的的使用方式中，能够使估价对象的价值达到阳大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。 我们在实际评估中对估价对象都应该恰逢最高最佳使用分析，分为两种：1、空地；2、地上有建筑物的。 1、空地：需要分析市场供求情况，选择合理的使用方式。 2、地上有建筑物的：从宏观和微观两方面分析市场的供求关系，宏观分析应当从估价对象所在地域的总体角度出发，通过分析人口、收入、就业等方面的信息，来显示市场占有和吸收的情况；微观分析应当从估价对象及其竞争性物业在市场上的消化情况，来分析该细分市场中的供求关系，以及市场消化情况。通过市场分析对估价对象在各种能的使用方式下，确定估价对象最高最佳使用方式。保持现状，条件是现有房地产价值>（新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产所必要的费用）；装饰装修改造,条件是(装饰装修后的房地产价值－装饰装修所必要的费用)＞现状装饰装修的房地产价值，在这种情况下，也包括对土地的改造来调整土地与建筑物的不均衡引起的功能折旧；改变用途，条件是（新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用）＞现用途的房地产价值；重新开发，条件是（重新开发后的房地产价值重新开发所必要的费用）＞现有房地产的价值；上述情况的结合使用。 二、假设开发法 假设开发法，也称为剩余法，预期开发法，开发法，是预测估价对象完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出来求取估价对象价值的方法。 假设开发法是一种科学，实用的估价方法，尤其是适应用于那些竞标房地产的开发建设活动。 假设开发法适用的估价对象为凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是房地产开发用地），在建工程（包括房地产开发项目），可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。 三、浅谈最高最佳使用原则分析同假设开发法的关系 以上对最高最佳使用原则和假设开发法分别进行了分析说明，现我们对它们之间的关系谈一下看法： 最高最佳使用分析必须紧密地各市场联系在一起，根据城市规划对物业的土地用途或建筑物用途的特别限制，以及其它规划限制条件的限制，在法律上允许、技术上可能的条件下确定好的各种使用方式，运用假设开发法测算其在各种用方式下的价值，进行比较，就可以求出一种产出最大化的使用方式，这种使用方式应当就是最高最佳使用方式，假设开发法其实就充当最高最佳使用分析的量化分析过程。 空地和地上有建筑物的房地产在进行最高最佳使用分析时，都应当对其各种可能的方式进行经济伦证，寻找一种最合理的使用方式。地上有建筑物的如果论证改变现状并没有保持现状带来的经济效益好，则说明保持现状为最高最佳使用方式，如果装饰装修改造利用，改变用途利用，重新开发利用或者上述的某种组合利用带来的经济效益多，则说明该房地产具有待开发潜力，做估价则则应当选择假设开发法作为其评估的一种方法，选择能带来经济效益最大化的使用方式作为假设开发模式。 假设开发法测算估价结果的可靠程度，其主要关键还取决于是否根据合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式，如果没有进行最高最佳分析而任意选择一种假设开发模式，那么就不能充分反映人或转业人的预期目的，也就使得估价结果有时公允。 综上所述，我们认为最高最佳使用分析应当与假设开发法是紧密联系的，最高最佳使用分析离不开假设开发法，做好了最高最佳使用分析，应用假设开发法求取估价对象的结果就随之得出了，最高最佳使用原则充分说明了只能选择最好的假设开发模式运用假设开发法对待房地产的价值进行估价。 当然这只是理论上的论证，实际当中运用好假设开发法对估价对象进行最高最佳使用分析还有待我们整个估价师队伍认真积累房地产相关资料，及时掌握政策动态，及时掌握市场资料。因为收集信息的程度及其估价师根据这些信息进行的判断直接影响到估价结果的准确程度。我们也知道有时同一宗房地产让不同的估价师去评估，所得出结论差距很大，这就说明了我们做好最高最佳使用分析还有大量的工作要做。 四、就新版房地产估价案例分析辅导教材第12页所选项案例谈一下我们的看法： 该案例从整体上看应该尽是一个做得很好的报告，值得我们学习借鉴，但就房地产结果报告中关于估价技术路线和估价结果的确定，我们想谈一下我们的看法，估价技术路线选用了两种假设开发法分别从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格和从续建为公寓角度测算估价对象市场价格，进行了分析测算，并且采用加权平均的方法取房地产市场价格，我们认出采用两种或两种以上假设开发模式测算是分别从估价对象的不同利用方面对估价对象进行论证，也就是说是进行最高最佳使用的量化论证，应当选择续建为公寓，作为假设开发法选择的假设开发模式，其结果作为假设开发法的唯一结果，最终结合其它估价方法对结果分析确定。

3. 简述最有效使用原则的含义是什么

最有效使用原则是指土地利用以该地的效用最大化为前提。就是指土地的利用方式是最佳的。在土地评估中，是以待估宗地的最有效使用为前提的原则下进行做价的。
比如，一块用途为商业的待估宗地，容积为1.5，但实际利用容积率只有0.8，评估该宗地的土地价格时要以1.5来评估。

4. 娱乐房地产估价有什么特点

娱乐房地产估价有特点房地产投资价值评估结果为“非市场价值”，房地产投资价值评估条件是基于“特定对象”。

依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。

最高最佳使用原则：

⑴保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。

⑵转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价。

⑶装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价。

⑷重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价。

5. 房地产估价原则有哪些

第1、合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2、最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3、替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4、估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格和价值。5、公平原则。6、审慎原则。

6. 什么是资产评估应遵循哪些原则

资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

应遵循的原则：

1、独立性原则

独立性原则是指评估机构应始终坚持第三者立场，不为资产业务当事人的利益所影响。评估机构应是独立的社会公正性机构，不能为资产业务中任何一方所拥有，也不能隶属于任何一方。

2、客观公正性原则

客观公正性原则要求评估结果应以充分的事实为依据。这就要求评估者在评估过程中以公正、客观的态度收集有关数据与资料，并要求评估过程中的预测、推算等主观判断建立在市场与现实的基础之上。

(6)最高最佳利用原则的使用方法扩展阅读：

资产评估基本方法：

收益现值

是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。

此方法，国外用得最普遍，在国内也是技术型资产评估的主要方法。它的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定，不考虑其成本。

使用收益法的前提条件是：

要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量；

能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。

收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且，由于是用未来收益来衡量资产的价值，其结果较容易被投资者所接受。

其局限性是，大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、流动资产、土地、无形资产等整体资产带来的，很难量化到单台机器设备上。预测未来收益和确定折现率的主观因素较大，两者直接影响评估结果的准确性和可信性。

在运用收益法评估时，应注意其收益期限不能是无限期；要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性。

稍有疏忽即将带来风险。鉴于以上受到收益预测的限制等因素，故在评估工作中，收益法多作为一种补充法，用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值，同时用来分析企业是否存在无形资产。

重置成本

重置成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。

用重置成本法进行资产评估的，应当根据该项资产在全新情况下的重置成本，减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑功能变化、成新率(被评估资产的新旧程度，如八成新、六成新)等因素，评定重估价值。

或者根据资产的使用期限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率，评定重估价值。重置成本法的计算公式是：

被评估资产价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值或被评估资产价值=重置全价×成新率

其中，重置全价是指被评估资产在全新状态下的重置成本。

成本法是从成本的角度来衡量资产的价值，它首先估算与评估对象完全相同或功能相同的全新资产的成本。

如果被评估对象是一台全新的设备或一个全新的工厂，则被评估对象的价值为它的重置成本。根据替代性原则，在进行资产交易时，购买者所愿意支付的价格不会超过按市场标准重新购置或构建该项资产所付出的成本。

7. 什么是房地产课税估价

房地产估价（real estate appraisal）是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

(7)最高最佳利用原则的使用方法扩展阅读：

房地产估价应遵循下列原则：

1、合法原则

遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2、最高最佳使用原则

遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

⑴保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；

⑵转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；

⑶装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；

⑷重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；

3、替代原则

遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4、估价时点原则

遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

5、公平原则

6、谨慎原则（抵押贷款项目）

8. 不动产估价基本原则有哪些

一 合法原则：

遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

二 最高最佳使用原则：

应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

1 保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；

2 转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；

3 装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；

4 重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；

5 上述情形的某种组合。

三、替代原则：

要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

四、估价时点原则：

要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

9. 在实际估价仲如何根据最高最佳使用原则确定估价前提

最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。如果估价对象已作了某种使用，则在估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：1、保持现状前提；2、装饰装修改造前提；3、转换用途前提；4、重新利用前提；5、上述情形的某种组合。