法拍房的最佳解决方法

㈠ 法拍房的买卖需要注意哪些事情怎么才能安心的拍到一套无风险的法拍房

当下楼市，一手房因限价迟迟不出预售证没得买，至于二手房则太贵了，而老破小又看不上，因此有的人就打起了拍卖房的主意……其实，拍卖房最吸引人的地方，就是它远低于市场价的价格，有的拍卖房成交价甚至只有市场价的六七折。正由于拍卖房价格一般比较便宜，因此被认为是一种“淘房”的新方式而备受关注。但买房光便宜是不够的，最关键的问题就是司法拍卖的房子能买吗，如何去捡漏呢，湖南法拍网为大家来介绍一下。

一、先来看看买拍卖房的好处

首先，就是价格便宜。其次，就是很多法拍房都不限购，不限户口，所以没有购房资格的人也可以购买。其实，不管是买商品还是买房，价格便宜永远是消费者的关注点！比如，同样的小区，相同的户型，司法拍卖的房子价格一般会比二手房的价格便宜至少10％，这样一听，是不是觉得赚到了？

二、再来看看买拍卖房的坏处

司法拍卖也暗藏着不少坏处的。如果没有深入了解，很有可能会陷入麻烦之中，要实地去查清楚这个房源有没有问题。要查看是否有多头债权，多次抵押，多方查封。是否有恶意租赁。是否有高额欠费。是否户籍易迁入难。是否暗藏的天价税费等问题才行。如果有以上问题可能买了之后可能会很烦恼，甚至可能无法入住。

三、司法拍卖的房子能买吗

关于这个问题，湖南法拍网只能说，“捡漏”（因拍卖房便宜，故而称捡漏），是普遍存在的心理，但划不划算以及能不能购买，因人而异，因情而定。建议普通购房人认真考虑，对房屋情况作出认真查清，再作出竞拍决定。

四、法拍房捡漏技巧！司法拍卖房子捡漏攻略！

如果你看完以上的关于拍卖房的好处和坏处后，决定要购买的，那么就看看湖南法拍网就传授给你的买拍卖房的一些小技巧吧：法拍房捡漏的机会是留给有准备的人，法拍房也是这样。如果买房前您没有充足的准备，很可能出现空间不够、环境或配套欠缺、接送小孩上下学不便等窘况。因此，买房前一定要仔细权衡考虑好自己的需求点，明确想要买房的位置、户型大小、是否学区房等在意的问题。虽然法拍房数量有限，选择面窄，但还是要寻找符合自己期望的房子。

1、阅读公告 透彻了解

法拍房捡漏和网购商品并无两样，法拍房也有自己的竞拍公告，要想进行法拍房捡漏，这竞拍公告可得看仔细了。要确认想参与竞拍房产的起拍时间、产权性质、抵押情况、是否存在瑕疵、缴纳尾款的时间和方式、竞买人条件及注意事项等。毕竟法拍房捡漏是个谨慎的事儿，万一不符合竞拍条件或竞拍成功反悔，都是要承担责任滴。

2、心态平和 理性购房

法拍房捡漏毕竟数量有限，参与法拍房捡漏也是博运气。运气好没人抢，可能低价买到房子；但如果有多人竞拍，则要适可而止，否则拍出高价房得不偿失，因此在拍卖前，要提前设定一个最高可接受的心理价位。如果超过心理价位，要及时停止加价行为，不能跟风攀比竞拍。

3、学会算账

买法拍房除了拍卖成交的价格，还涉及到税费和其他费用的问题。比如在深圳，司法拍卖房产与普通二手房税费基本一致（略有出入），但是否唯一住房、面积、价格等因素都会影响税费的多少。此外，可能存在水电、物业等欠款也是会由竞拍成功者补缴，因此最终支付费用为拍卖成交价+税费+其他费用。

4、实地勘样 多问多看

俗话说得好：“眼见为实”，买房想买个放心还是得自己去看看。尤其是当标的物有欠费、租赁等瑕疵时，一定要明确有多少欠款、欠谁的钱、租赁年限、租金情况等各类问题，以防欠款混乱或买了房子住不进去等情况的发生。

5、竞拍阶段

拍卖时候一定看清楚是第几次拍卖，如果第一次拍卖，没人出价或者报名，你不要着急，等他流拍。这样一来，第二次拍卖的时候，起拍价就有可能会打个八折，如果又流拍了，那么第三次就有可能会再打八折。当然了，如果在第三次拍卖时，你想购买了，那么就赶紧下手吧，否则就要变卖了。

就是法拍房捡漏的技巧的相关介绍。最后，更多关于法拍房的购买知识、购买注意事项、购买流程以及优质的法拍房的房源信息，都可以在湖南法拍网上看到，欢迎大家来看，也感谢大家关注我们，我们会写出更多优质的法拍资讯内容，希望能够给大家提供到一些有用的知识和服务。

㈡ 阿里拍卖上的法拍房真的是最大的捡漏了，但是我有点担心，如果我拍下房子后，无法过户怎么办啊

法拍房是强制执行，只要成功拍下就会直接过户的，所以不用担心。

㈢ 法拍房有什么风险，怎么规避怎么控制，以及怎么应对

风险四：会不会有人上门闹事

解决办法：那会不会有人上门闹事呢，河南郑拍操作了这么多，好像没有。除了有交房这些问题的，但是你说有没有呢，我可以告诉你是有的，所以在选房的时候，你要选清楚，不要去选那种明显有问题的。最好是调查清楚。

前段时间有个人选了一套房子，是金水区的，房子很不错。公司后面去看了一下他的产调和相关的信息，以及公司后面去问了一些我们自己这边的法院的执行法官，这套房子是有七个查封，最后一个是小贷公司，他贷了300万，现在里面住的人是小贷公司，小贷公司的人还把户口牵进去了。像这种房子，你拍到了，如果你想办法用黑的白的把他赶出去。那他们一定会闹事的，因为他们没有拿到钱。他只能从很多渠道上拿到钱，所以他们会来闹事的。

风险五：未来能不能买

解决办法：这个你真的不用担心，因为他就跟二手房是一样的。你买了之后，过完户之后，你在你的产调和产证上面，显示是交易所得，跟二手房一模一样，没有任何差别，100%可以卖。

风险六：有户口吗。能迁吗

解决办法：关于户口的话，你如果有户口可以签进去是没有问题的，你的孩子上学也是没有问题的。那唯一问题是，你卖的时候，买家会计较。那你在卖的时候可以把这个买户口的空间留出来。

㈣ 法拍房源不要中介可以吗

法拍房存在很多隐藏的问题，如果你自己能解决问题就自己操作，那样也能省不少钱，如果自己解决不了，找中介也可以，虽然交点费用，但是省心安心一点，就好像买二手房很多都还是愿意找个中介来操作的。

法拍房问题：
要查看是否有多头债权，多次抵押，多方查封。是否有恶意租赁。是否有高额欠费。是否户籍易迁入难。是否暗藏的天价过户个税等问题才行。如果有问题可能买了之后很难入住腾房。

㈤ 法拍房如何腾退

01依靠国家

1、提起诉讼，要求非法占用人腾房，在胜诉后申请强制执行来达到腾房的目的，这个方式通常耗时较长、胜诉后还会面临执行难，有时候还有败诉的风险。

2、报警，这一方案对骚扰比较有效，但是对于非法占房效果不大，通常警察会让双方诉讼解决，只要是不发生斗殴警察一般不予处理。

02自力救济

强行入住，我们见到有些购房人比较豪放，不管三七二十一，只要拿到房产本就撬锁入住房子，和非法占房人同吃同住，但这对购房人体力是一种考验，也存在比较大的人身安全隐患。

03依靠外力

这也是游走在合法与违法之间的一种方式，不是太靠谱，而且容易引发新的矛盾，包括：

1、装修驱赶法。

2、病人持证驱逐法。

3、国际友人援助法。

4、大师心灵暗示法。

㈥ 法拍房变卖不掉怎样处理

摘要 一般可降价两次，即第一次拍卖不成交，可降价二次拍卖，再不成交，可再降价进行第三次拍卖。

㈦ 司法拍卖房子如何过户手续

现在，司法拍卖已经为越来越多人所熟知，包括通过众多知名互联网交易平台发起的网络司法拍卖，让每个人都可能参与其中。但也有很多人并不了解司法拍卖，比如拍下来的东西怎么领取、怎么办理过户手续?以房产为例。通过法院公开进行司法拍卖所获得的房产，办理过户的流程和普通过户没有多大区别，具体流程在房管局会有公示。差别在于过户所需要的资料不同。法院拍卖的房产办理过户不需要原户主提供土地证和房产证，而是要法院出具的民事裁定书和协助执行通知书。除此之外，还需要的资料包括但不限于法院委托拍卖行拍卖的委托拍卖书、拍卖单位于成交人之间签署的拍卖成交确认书、个人身份证件、各项税费的缴纳证明等。

㈧ 如何规避法拍房的风险

与普通商品房相比，法拍房的确有比较明显的自身优势，但是走“捷径”购房，置业者也会面临诸多风险。那么，面对诸多隐患，购买者在竞拍前要特别注意哪些问题？

NO.1

只要选择通过调研是无风险无瑕疵的房源进行参拍，是能够规避风险和安心捡漏的。值得注意的是，很多房源的风险和瑕疵经过专业人士处理是可以完善解决的，而这类房源竞争小，更容易捡漏，是真正意义上的优质低价房源。

NO.2

这就是为什么请大家重视法拍房风险的同时，也要意识到，“法拍房风险规避性”。

法拍房交易流程本身就不同于二手房/新房，大家一定要树立一个正确的购置观念，才能高效 轻松 精准的为自己购置优质房产。

在配置司法拍卖房过程中，如何做好准备工作，确保自己安心无忧零风险的捡漏。在实践中，风险规避只是其中重要的一环，整个购置流程还有其他方面也值得引起我们重视。

㈨ 法拍房一定要注意的什么

1、不能落户的风险
由于法拍房的原房主户口还落户在这套房子上的，所以购买法拍房的话，购房者就有可能会面临买了房子之后无法落户的风险。如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利，所以大家可不要以为购买了法拍房是很有保障的，买了之后可能连基本的权利享受都会受到影响。而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决。
2、无法入住的风险
法拍房也算是二手房中的一种吧，大家都知道，购买二手房的话比较方便，很快就能入住房子，但是购买法拍房却不一定了，法拍房如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。购房者买了这样的房子之后还要看之前的原房主是否遗留了这些问题，有原房主故意把租赁合同签的很长，甚至10年、20年，房屋产权年限本来就不长，买了之后还不能及时入住。
3、多余费用风险
购买法拍房的话，购房者还有可能会需要多交一些其他的费用，这也算是购买法拍房存在的一种风险，法拍房不像一些正常的商品房买卖可以随时随地实地去考察。所以有些购买法拍房的朋友买了房子之后会发现，接到房屋之后才发现房屋破坏状况较严重，未来可能需要大量的维修费用，除此之外，原房主还有可能会遗留很大一笔其他的费用没有缴纳。
4、债务风险
有些法拍房的原房主存在很严重的债务问题，所以房子才会被用来拍卖的，那么购买法拍房的时候，购房者就要注意了，如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨。大家可不要以为自己不是债务人就没有影响，碰到不讲理的人是很麻烦的，还有可能影响到自己的日常生活。

㈩ 法拍房如何能放心拍、舒心住

一边是不断攀升的成交量和刷新纪录的成交额；一边是“交了钱难过户”“拿着房本没法住”“有了房没学上”等不时曝出的纠纷案例，近期围绕法拍房，热度和问题交织并存。
拍卖“后遗症”的根源在哪儿？如何擦亮双眼选择法拍房？理性健康的法拍房市场又该如何培育？“3·15”之际，记者带着这些问题展开调查。
“拍下法拍房，原房主住在楼上违建中”
记者通过查阅分析裁判文书网相关案例了解到，当前法拍房纠纷类型大致包括以下几种：原房主腾退难，是我的房子我却住不了或者住得很别扭；买下法拍房却发现需要补缴大额税费；法拍房“失能”：落不了户、上不了学。
近期，重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院公布的一起案件显示，2018年，黎某通过司法拍卖购得了一幢三层房屋，并办理了不动产登记证书。但该房屋楼顶却被原房主李某私自加建了砖混房屋两间，属违章建筑。
“由于这两间房没有产权证，不在拍卖范围内，对方认为依然有在此居住的权利。”黎某无奈只得诉至法院解决。后法院判决李某拆除楼顶房屋两间，买受人才得以装修入住。
“此事暴露了被执行人财产混同，腾退中财产界定难的问题。”北京盈科（杭州）律师事务所律师甘海滨说，特别是在房屋租赁、承包等腾退执行案件中，有的被执行人在使用房屋过程中对房屋进行了装修或添置了设施，为后续的纠纷埋下了隐患。
法拍房后续的“大额税费”也往往让买受人始料未及。2019年，杭州一家企业通过网络拍卖平台拍得一处不动产，价格高达6800余万元。但在办理产权过户过程中才得知，土地增值税须按“清算征收”方式计，加上其他“增值税”“印花税”等合计近4000万元。
这家企业负责人表示，当初拍卖公告并没有明确披露这些信息，但按照公告涉及产权过户产生的一切税费由买受人全额承担。“这么高额的税费严重超出企业承受能力，所以过户手续一直耽搁至今。”
除了担心税费，还有意向购买者表示，由于法拍房户口复杂，学位也难有保障，所以只能让他们望而却步。
拍卖“后遗症”的病根在哪儿？
业内人士介绍，一般法拍房起拍价为评估价的七折，如果流拍将在此基础上再打八折，因此相对于新房和二手房，法拍房有成为价格洼地的可能；此外，部分城市未将法拍房列入限购名单，也在一定程度推升了市场热度。
阿里拍卖数据显示，自2017年司法处置全面推广网上拍卖开始，法拍房数量呈现上升态势，从2017年的24.22万上升到2019年的47.45万。
受访专家和业内人士表示，实际法拍房产生的纠纷占比并不高，但因为市场热度高、涉及金额大、绑定事项多，许多纠纷容易成为舆论关注焦点。
——腾退难、协调难：法院执行面临顽疾。记者了解到，按照最高人民法院司法解释规定，执行法院有腾房的义务，然而实际情况中，法拍房的腾退始终是基层法院执行工作面临的难点。
此外司法实践中还面临法院拍卖异地房产的情况，后续房产过户、买受人居住等可能需要法院与异地职能部门对接，实际执行过程中，存在协调难度。
——信息分散难以穷尽。司法实践中，法拍房涉及信息较为分散，比如各种税费拖欠、非司法纠纷、违建等，分属于多个部门管理掌握。
甘海滨表示，当前法院“案多人少”的局面仍然普遍存在，在执行部门情况更加明显。许多信息核查仍需要法官“登门临柜”；同时有的问题法院也无权认定，导致信息难以完全披露。比如在一些房屋租赁、承包等腾退执行案件中，被执行人曾对被执行房屋进行装修，甚至大量违建。“因为涉及当事人实体权利，执行程序中法院无权作出处理认定。”
——市场秩序有待完善。记者调查发现，一些城市的法拍房市场存在“黑中介”，他们打着服务司法拍卖的幌子，向购房者收取几十万元保证金，再通过为其办理虚假产权证，或是声称房屋竞拍失败、定金不退还的方式，将钱款直接占为己有，导致购房者“房、财两空”。
上海澜亭（杭州）律师事务所主任律师鲍乐东说，此外，近期法拍房市场火爆背后，一些炒房客的进入也让市场秩序受到影响。“一些违规购房的行为也蔓延到法拍房领域。比如‘倒按揭’的方法：先借钱全款拍下法拍房，办证交完房后，去银行将房子抵押申请企业贷款或者经营贷款。这种把房子抵押给银行的利率，比正常按揭还低。”
健康理性市场仍需各方协同努力
针对法拍房市场过热，近期全国多个城市陆续出台政策，将法拍房列入限购范围，也反映出地方对法拍房市场监管的关注和重视。
“完善法拍房市场应进一步规范各方行为。竞买人应该秉持更加理性审慎的态度选择法拍房，了解交易规则和潜在风险，例如须缴纳的税费等。遇到专业问题，可以求助法律工作者。职能部门应进一步打通数据，为买受人扫除‘信息盲区’。”鲍乐东说。
此外，鲍乐东还建议，房产监管等有关职能部门应加大对一些黑中介、违规炒房客的打击力度，净化市场环境。比如对宣称“只有通过中介才能买法拍房”“受法院委托”胡乱收取中介费、借法拍房推高周边二手房价格等行为进行处罚。
记者了解到，为了提升司法拍卖的透明度和公正性，浙江省改变以往执行法官上门查询等传统模式，通过打通部门间数据，实现拍卖前“一门联审”：由法院牵头，自然资源、税务、综合行政执法等10余个相关主管部门，共同对拟处置不动产的各类情况进行详细核查，建立严格预审机制，从而降低“问题房”上线拍卖的可能性。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，健康理性市场的培育建设仍需各方协同努力，让法拍房回归到司法拍卖的初衷，即处置相关人的财产和维护社会公正。
“法拍房交易市场健康发展，有助于化解司法纠纷和债务问题。后续应该建立一套部门联动的管理机制，真正让此类住房减少风险、杜绝炒作，回归住房属性。若是做得好，也可以成为购房者解决住房问题的一种房源渠道。”严跃进说。