浅谈小区管理存在问题与解决方法

⑴ 物业管理中存在的问题与改进措施

居民的生活质量与物业管理工作的水平是有很大的联系的，现今人民对居住环境的质量有了更高的要求，所以更加要不断提高物业管理工作的水平。现今的城市管理工作中物业管理是重要的一项工作，与人们的日常生活息息相关。房地产业的飞速进步发展为物业管理的发展创造了契机。不过必须认识到现今我国的物业管理工作还很不完善，所以，眼前非常迫切的一项工作是解决好物业管理中的各种问题。该文探究了物业管理中的常见问题，并针对问题制定了解决方案。

关键词：物业管理 问题 对策

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）02（a）-0145-01

1 物业管理发展现状

物业管理随建筑业的进步有了飞速的发展，但这个发展过程中也暴露出了很多问题，例如：物业管理的相关法规还不够健全、物业管理制度缺乏科学性等，这使得管理人员不能与业主协调起来高效的开展物业管理工作。物业管理行业的综合服务水平还很低，业主和管理人员之间可能会经常爆发冲突；先前的物业管理单位所未解决的问题可能由于企业的转换而得不到很好的处理。但是，要想提高物业管理工作的水平，就一定要将这些问题都处理好。

2 物业管理中存在的问题

（1）物业管理工作的制度不够完善。中国物业管理的法规与行业发展的协调性差，层次性差并且未建立一套健全的物业管理法律法规。制度的不健全性使物业管理工作中遇到的一些问题无法得到科学高效的解决，一般都只给予了业主承诺但却无法落实到位，这进一步激化了物业管理单位与业主间的矛盾。此外，很多住宅的产权划分的不够清楚，物业管理单位自身的权责也不够清晰，物业管理收费方面也未设立统一的标准，这大大增加了物业管理工作的难度。

（2）物业管理专业人才缺乏。《物业管理条例》中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。可是，实际的物业管理工作中，只有极少一部分人拥有物业管理职业资格证书，很多人都是无证工作。拥有高级管理水平的物业管理者更是凤毛麟角。物业管理人员专业能力的低下制约了行业工作水平的提高。

（3）物业管理的覆盖面太小。物业管理工作的水平高低关系着该城市的经济社会发展水平和社会的稳定程度。可是分析现今的物业管理状况不难发现，进行物业管理工作期间，并未使用先进的科学技术，甚至有很多物业管理单位的经营规模都不满足要求，且业主的收入较少，物业管理单位收取不到足够的工作经费，这一现象的存在使我国物业管理的覆盖面很小。

（4）开发商不能履行诺言。大多数的开发商都是以获取高额经济收益为目标的，于是在房屋销售过程中，他们制定了一套有关周边设施及物业管理的完善方案来吸引购买者。由于开发商的这一举措，使很多购房者都对自己购买的房屋抱有很高的期望。可是付款入住之后，一旦房屋出现质量等各方面的问题，开发商便是能躲则躲，不予理会。开发商不解决业主的问题，业主便会找上物业管理部门，虽然这并不是其份内责任。面对这种情况，物业管理单位若无法进行有效的处理，就会加剧业主与管理单位的矛盾，使业主对管理单位抱有成见。

3 物业管理问题成因

（1）政府重视不够。房地产竣工以后，便需要物业管理单位来保障售后服务，但政府从未给予物业管理工作足够的重视，政府出台的一些法规可能也没有考虑到物业管理服务种类和机构较多的特征，因此无法真正促进物业管理的发展。现今，物业管理行业亟需政府出台一系列法规来规范物业管理市场。

（2）业主认识方面的错误。很长一段时期内，我国的城市居民都是由单位来分配住房的，人们的潜意识里认为只要房屋出现了问题就该交由国家去解决。所以，人们未能正确意识到物业管理的真正作用，甚至觉得所交的物业管理费是毫无意义的。并且，大部分居民的法律意识薄弱，不能真正认清房屋质量问题的负责人，对物业管理人员没有丁点信任，不管他们给出的解释合理与否都不予理睬。除此之外，若物业管理单位解决问题的方式用户不够满意，他们还会拒交物业管理费。

（3）物业管理企业内部存在问题。首先，物业管理方面的制度规定不够健全，也没有很好的明确各项工作任务。企业内部管理制度的不够健全和科学，便给企业的日常运营带来了很大的难度；其次，物业管理企业中不能高效的利用人才资源，管理不够科学。企业内部缺乏专业水平高的人才，并且企业的服务质量很差。在物业管理市场中，很多人都将获取利益当做最终目标，不考虑如何促进企业的健康可持续发展；最后，物业管理单位的经费不够充足，这使得提高物业管理服务水平的难度很大。

4 妥善处理物业管理问题的对策方法

（1）完善物业管理行业法律法规。物业管理关系范围非常广泛，涉及方面较多：供水、供电、绿化、煤气、交通、公安等。要协调好这众多关系，并依据有关法规规范的开展工作。所以，企业要重视物业管理方面法律法规的制定，这样才能保证企业的良性发展。在确定物业管理费时，也必须按照相关法律规定科学的确定，要将业主拒交物业管理费现象发生的可能性降到最低。

（2）注重专业工作者的培养。物业管理工作中专业管理人才的匮乏制约了企业管理水平的提高，要想使物业管理企业有丰富的人才资源，提高管理人员的专业化程度，就必须定期组织物业管理人员进行培训工作，使其能掌握最先近的物业管理理念。在人才培养期间，还要将人才的思想培养和作风培养结合起来，这样才能真正提高物业管理人员的专业能力。

（3）在物业管理工作中要善于引入先进科技。现今，各行各业都在朝着智能化的方向发展，物业管理也不例外。所以，企业决策层必须掌握先进的专业管理技术和知识，提高自身的专业化管理水平的同时跟上科技发展的步伐。物业管理中引入现代高科技管理方式能够更好的为业主服务，促进物业管理工作的规范化，实现简捷、高效的物业管理目标。

（4）规范开发商行为。很多开发商在移交工作时，早已把车库等配套物业设施卖出，这使物业管理的难度更大。为解决这一问题，政府必须出台相关法规，把各种配套物业的分配权交由小区的业务委员会，让它们代替企业行使经营权，并把大多数收入划为小区的物业管理经费，剩下的才是物业单位的利润，这有助于物业管理企业的健康发展。

5 结语

现今我国的房地产业发展势头一片良好，人们也越来越关注小区的物业管理问题。我国现今的物业管理尚处于起步阶段，各方面都还很不成熟，发展过程中暴露出的一系列问题也要尽快解决。研究者先描述了我国物业管理行业的发展现状，然后指出了其中的一些关键性问题，针对这些问题建立了五点解决对策，其主要目标是促进我国物业管理行业的健康可持续发展。

⑵ 住宅小区物业管理存在问题及解决方案

住宅小区物业管理的发展，为改善人们居住条件和环境上起到了重要作用，是新型化小区建设不可或缺的部分，对稳定人民生活和促进社会和谐发展，推进城市化进程有重大意义。

住宅小区物业管理存在问题及解决方案

积极的面对物业管理中的问题，并用相适应的对策处理问题，使物业管理在传统管理小区的方法上添加新的内容，缓解小区服务与居民生活在对接中产生的新矛盾，使之更符合现代化小区建设的要求，走人性化、亲民化的物业管理路线，与小区居民和谐互助，才是物业管理得以有效开展的真谛。

为响应国家号召，建设现代化的美丽城市，高楼一幢幢的拔地而起，在为居民提供舒适的生活环境的同时，也带来种种问题。例如小区的公共秩序，公共安全，生活配套设置，卫生环境等都需要新的管理方式来应对这些问题。物业管理在新的形式要求下也要一改其管理模式，与时俱进，参与新问题的解决。随着社会保障体系的发展，人们追求高的生活质量与品质，物业管理势必经历一个由发展，开始完善到成熟的阶段，这期间面临的挑战可以促进物业管理自身的完善，是不可或缺的一环。

1、物业管理面临的难题和挑战

1.1 缺乏专业高素质人员的配备

一般的小区用传统的物业管理模式就可以应对，现代更多的倾向于高档住宅区的追求，目前专业人员明显不足，能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少。在面对高科技智能运用和引入信息技术的小区，如果仍用旧体制中的管理人员将不能适应社会发展需求，他们严重缺乏相关操作经验，面对出现的问题往往“有心无力”。配备高素质物业管理人员也少不了专业技能，如使用电脑系统，善于公关，掌握多语言等，都是对人员配备上的要求。

1.2 管理人员缺乏专业素质和法律意识

目前物业管理是一个新发展行业，管理人员的素质良莠不齐，加上管理企业不愿意花成本去让物业人员参加培训，也懈怠于对内部员工职业道德素质的强化，没有完整规范化的管理体制，工作内容分配混乱，考核只下表面功夫等，以致于整体管理水平较差，服务质量受人诟病，服务和被服务的主体关系没有搞清楚，这样的管理是有形无实的。

物业管理服务于小区，毕竟不单单是道德上和素质上的要求，它是有法可依的。目前管理人员的法律意识淡薄也是一个重要问题。从整体形势上看，物业管理存在的隐患多半在法律认识上出错，全国都缺乏系统完善的物业管理体系，半数以上的省、直辖市乃至大都市都没有完善的地方法律法规，即便有落实的效果也是差强人意，这些问题都制约了物业管理的发展。

1.3 物业管理中设施、安全、环境等问题

管理企业自接手物业管理，就该清楚自己的法律义务和责任。从不同省份不同地区都出现过类似与开发商相关的法律纠纷。主要现象有：房屋质量差，小区开发时与入住后环境差异大，许多内容与宣传时候不符合。等房屋出现大面积的漏水、开裂等问题，环境无法居住，没有按承诺书按装设施等。业主的问题得不到缓解，就容易把责任主体强加在物业身上，各种不满和情绪上来时，最常见以不缴纳物业费为主要表现。

大多数业主对物业管理存在认识上的误区，他们意识里的物业无非是替小区搞卫生，做绿化，保证一些最基本的生活安全，维修小区公共设备等，认为这些都是低成本的服务运作，涉及不到物业费高收取。因此在物业管理费缴纳问题上出现的事情也较多。前面讲述业主的问题，使管理企业无形中增加了收费困难，还有问题是物业本身管理工作不合理，业主以服务不周投诉，更有甚者物业公司为谋取利益偷偷设项多收物业费，为了利益使企业形象受损。

2、针对物业管理出现的问题可采取的对策

2.1 依法管理

参考我国物业管理立法的情况，物业管理的相关法律体系所包含的内容有：(1)物业管理对建筑房屋的管理范围;(2)小区相应配套设备的管理和维护;(3)环境卫生条例的制定;(4)区域安全和消防设施的管理;(4)组织业主，大家共同参与组建物业管理委员会;(5)物业管理人员职责范围和责任承担的划分;(6)策划宣传小组，给业主和管理人员普及法律知识。以上是主要的法律涉及面，通过法律法规的约束和保障，物业管理才能顺利开展。

2.2 引入专业化和规范化的管理模式

专业化是指物业管理针对小区具体问题采取专业解决方案，减少矛盾和纠纷的发生。所谓专业不是单单增加物业管理成本，配备超员的专业管理人员，而是在发挥资源共享上，实现资源的合理利用。例如小区卫生可交给清洁公司负责，既能减少物业的工作量，还能专业化的装点美化环境;小区的安保人员聘用专业培训公司的职员，他们在巡逻方面受过专业训练，提升小区的安全级别，提高业主居住的身心舒适感;小区的设施定期请专业公司进行检查和维护，及时修理问题设备，最大程度的保养，延长设备使用年限，减少物业支出。

规范化是指认清服务主体，增强服务理念，管理企业认识自身的不足主动引进国内外已经成熟的物业管理经验，来规定和完整物业管理体系。通过调查业主所需，更好的提高服务质量。

2.3 科技的运用管理

在通讯技术，计算机网络、多媒体、近远程控制等现代科技的普及上，为物业管理增加科技化设备，已成为一种高效的需求。科技在物业管理上发挥的最大优势是建立完整的管理系统，同时大大节约了管理成本。高科技的运用已然成为一种新型的竞争化手段，物业管理系统建立后，企业就可以随时随地的检查和监督小区物业管理问题，系统都能把问题及时、准确的记录，给企业提供可参考资料，使企业能根据相关情况及时制定应对措施。

2.4 政府监管制度的加强

物业管理涉及的面很广，遇见的问题更是五花八门。独立靠企业运行，有时候确保不了执行力度，政府虽在相关领域制订了一系列法律法规，但是对小区物业管理委员会等组织的参与度不够，没有给予物业行政人员相应的处事权限，使得一些物业投诉问题告诫无门。政府监管后，可介入涉及法律问题的纠纷处理，指导管理人员更好的服务于小区业主。

3、结语

物业管理是市场经济下的产物，只有认真面对物业管理中出现的问题，企业才能意识到问题出现的源头所在，为更好的解决问题和采取相关对策。逐步减轻物业管理在工作施展上的压力，通过提高自身素质和专业训练，经受住现实问题的考验，才能使管理企业在适应社会发展需求上充满勃勃生机和进取的动力。

（以上回答发布于2015-11-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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