① 如何把房价给降下来
黄奇帆不必多介绍，学术型官员，一个把重庆房价按在地上摩擦很多年的男人。还在重庆尝试过“地票”改革，这个政策未来很可能会深度影响农村土地市场。
黄奇帆每次讲话都很有料，我印象最深的一次是他说“金融的本质就三句话”：
第一，为有钱人理财，为缺钱人融资；
第二，金融实际上就三个词：信用、杠杆、风险；
第三、金融不是单纯的卡拉OK、自拉自唱的行业，它是为实体经济服务的，金融如果不为实体经济服务，就没有灵魂，就是毫无意义的泡沫。在这个意义上，金融业就是服务业。
说回正题，黄奇帆最近又有一次分享，发言稿很长，将近两万字。今天正文发是我整理的摘抄干货版，还有一半是划重点的全文，我放到了“阅读原文”里。
1. 楼市的4个发动机，未来都会慢慢熄火
在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。
持这种增长的动力主要有4个：
一是城市化，背后的动力是人口迁徙和聚集，前半程是城镇化，后半程十大城市化。城市人口增长，城市规模扩大，形成了对房地产的旺盛需求；
但是城市化已经进入后半程，天花板近在眼前，人口增速放缓，人口红利逐步淡出，人才靠抢。
二是旧城拆迁改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。但是旧城改造大拆大建未来会逐渐淡出，棚改已经熄火，旧改更多是修修补补。
三是住房质量升级，之前的建筑水平一般，老房寿命比较短；现在新房的质量比之前好很多，每年的折旧速度也会相应地变慢。
四是人均住房面积增加，老百姓对更新更大的房子也有旺盛需求。但是现在“城市人均住房面积”达到36平方米，已经基本足够；
这种趋势也会体现在“新房交易量”上：1998年到2008年，每年增长25%，3年就能翻一番。2008年到2012年，每年增长15%左右，五、六年翻一番。
2012年到2018年，大体上维持在6%-7%的区间，去年增长率只有1.8%。
2. 楼市未来在三种地区仍有增长行情，中心城市还会增长。所谓“中心城市”，指的是省会和区域中心，比如山东有济南和青岛，福建有福州和厦门——也就是我们常说的“双子星”省份；
有些已经过了1000万人口的大城市，比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安，这些城市不会封顶，还要向1500万、2000万发展。
有些省会城市现在是500、600万人口，以后可能往1000万人口的方向走。
省会城市一般都会遵循“一二三十”的发展规律：
用不到全省10%的土地，吸纳至少20%的人口，创造本省30%的GDP，享受全省40%的学校、医院、文化、金融、商业等公共资源。
大都市圈还会增长。
已经是2000万以上的超级大城市，这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈。
大都市圈不是一个行政范围，而是它的经济辐射范围，大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。大体上50公里—70公里的半径绕一个圈。
城市群还会增长。
以超级大城市为中心的城市群，一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群。