房产估价的方法和技巧

A. 二手房评估价怎么算 教你合理评估房产价值

二手房评估价怎么计算
1. 测算房屋实际价格区间。房屋自身的户型以及朝向等影响因素的计算是：房屋建成以后每一年的折旧费用-2%的同一地区的房价，三室一厅的小户型-10%的同一地区的房价，房屋所处的楼层中最好的楼层+3%的同一地区的房价，最便宜的楼层是基准价格，其他的楼层根据位置减去不同的比例，朝向不好的房子-5%的同一地区的房价。房屋配置的影响因素的计算是：小区内没有物业要扣除5%的房价，不是封闭的独立的小区也要扣除5%的房价，位于着名小学附近的加上15%的房价。
2. 减去折旧的费用。房屋的造价和残值，以及清理费用和折旧年限都是折旧费用计算的范围。
二手房价格评估方法
二手房估价方法购房者或出卖人想要对房屋进行评估可以通过以下五种方法解决二手房评估问题：
1、中介评估，常用二手房评估方法。
2、请专门的评估人员，比较精确的评估方法。
3、找有评估水平的熟人。对买卖双方来说，二手房评估是为了让自己心里有数，熟人评估比较靠谱。
4、平均估价法。平均估价法可以由本人评估，方法就是把近期、同类型甚至同楼层的房子的成交价格汇总，取平均值得到估价。
5、网络调查，买卖双方可以通过网络查询，收集目前房价状况估价。
二手房评估价越高越好吗
评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。
评估价还影响交易的税费，增值税、契税、个税的缴纳，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例计算得出，评估价越高，缴纳的税费也越多。
也就是说，评估价低，意味着缴纳的税费少，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金；评估价高，意味着缴纳的税费高，可贷款的额度高，实际支付的首付款可以少一点。
评估价过高或者过低，对于购房者来说，要么是多缴纳税费，要么就是多支付首付款，因此评估价适中比较好，土豪可随意。
影响二手房评估的因素
二手房的评估价会受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响，评估价大多为市场价值的80%-90%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。
1、房产的初次购买价格
初次的购买价格会对价值评估产生一定的影响，房屋的价值一般是随着时间的推移在初次购买的价格上升或者下降，所以在进行房屋估值时，需要用初次购买的价格加以参考。
2、房产的使用时间
二手房一般都是经过了一段时间的使用之后才出售的，所以在估值时就需要考虑到房屋的使用时间。使用时间长的房屋，价格自然就低一些，使用时间短的房屋，价格相对就高一些，合理的算法是每年折旧2%。
3、楼体结构、楼层、朝向
好的楼体结构、楼层和朝向是为房产加分的重要因素，通常一个楼层好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%。
4、小区的周边环境
售房者所出售的房产如果周边环境十分优良，那就会比较容易得到购房者的心理认可，不错的周边环境会为房产每平米加价2%至5%左右。
5、电梯数量和品牌
很多人买房都会看电梯，尤其是买楼房，因为有时电梯数量和品牌会是便利性与安全性的象征。即使较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌不一定会为房产价值加分，也会对购房者的心里舒适度产生重大影响。
6、房屋所处的地段
地段的问题相信大家都不会有所疑问，地段好的房子相对于地段不好的房子来说，价格就会偏高，这点是显而易见的。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的少有性就会带来不可估量的价值空间。
7、小区的配套设施
交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。
8、房屋的区域规划
另外，许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划，一个规划完善的区域会为该房产提供2%至5%的加价空间。

B. 房产估值方法

一、市场比较法

市场比较法也叫市场买卖实例比较法。或市场资料比较法。房地产价格市场比较法，就是以市场已经成交的房地产的价格为依据，然后比照待确定估价的房地产价格的一种估价方法。市场比较法是房地产估价的一种基本方法，特别是在房地产市场比较发达的国家，运用的非常普遍。

运用市场比较法评估房地产价格时，必须具备以下一些条件：

（一）在选择房地产市场比较法实例时，一定要使比较的对象具有较大相似性和代替性，特别是在房地产所处的地段等级、房地产使用的性质以及容积率等主要方面相，一致和相近似，也就是必须具有可比性。

（二）房地产市场比较发达，拥有丰富的房地产市场交易资料，一般来说所掌握的实例应当比较充分，其中必须有几个最基本的比较实例。

（三）在分析比较的基础上要分析和确定比较实例资料的可靠性和合理性，然后运用科学的方法和估价的经验加以修正。

依据市场比较法评估出的房地产价格，一般来说是比较可靠的和准确的。因此具有较大的现实性和说服力。

二、成本估价法

成本估价法是以估价对象房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。采用成本估价法估价求得的价格，通常称为积算价格。

成本估价法在各种估价方法中有其特殊的用途，特别适用于独立或狭小市场上无法运用市场比较法进行估价的房地产。另外，对于既无收益又很少出现买卖情况的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施的估价也很适用。不过，运用成本估价法估价时值得注意的是，现实生活中房地产的价格多取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度看，房地产成本的增加并不一定能增加

其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。

三、收益还原法

亦称投资法，这种方法的基本原理就是，房产经营者利用一个适当的淬原利率，将未来的净收益资本化，计算出收益现值。这种方法在房产投资决策中常用，其关键是正确估算净收益和选择一个合适的还原利率。

（一）还原利率的选择与计算

还原利率的选择要考虑到预期通货膨胀率，房产类别、地段、建筑年代、收益可能性等多种因素的影响。一般地，在预期通货膨胀较高或净收益的风险较大时，可选择较高的还原利率；反之，选择较低的还原利率。

还原利率的构成要素主要有：

1.真实报酬率，即投资者追求的真正收益率；

2.通货膨胀的补偿，指房产投资者在通货膨胀期间除得到真实报酬之外，还要收回具有与投资相同购买力的资金，以抵补通货膨胀的损失：

3.风险补偿，投资者愿意承担风险投资于房产，是为了获得高收益，所以投资项目风险越大，风险补偿也应越高，还原利率也就越大。投资回收补偿，是指投资资本本身应得的报酬。

C. 如何给出售的房子估价

想要卖房却不知道自己的房子值多少钱？其实，只要掌握一些小技巧，你一样可以自己估算出自己房子的价值，快来一起看看吧。

估算房价需考虑四大因素

1、 周边房价

参考周边房价其实就是参考所在城市周围地段的均价，以及相同位置类似房屋，包括户型、楼层、装修，以及挂牌价和成交价。

2、 户型

好户型向来比不好的户型价格要高，这也是旧房为什么无法媲美新房的原因，如果在房屋的布局中，卫生间和厨房面积较小，房价则可能会扣减10%。

3、 房龄

按照通常的情况来看，国家目前的房屋建筑耐久年限为50年（房屋竣工开始计算）,所以每年的折旧率为2%，这也是估价时需要考虑进去的。

4、 楼层

所在楼层不同，价格自然也不一样。将一、二层视为基准，五、六层则扣减3%，七层减5%，顶层减5%，而三、四层则加3%。

除此之外，房屋的朝向，周围是否有违规搭建，小区周围配置等因素也会影响房屋的价格。若房子没有朝南的门窗，则会扣减5%，所在小区没有独立封闭，再扣减5%；如果房屋所在位置属于地产的话则加15%，小区环境配套齐全再加10%。

估算房价可使用四大方法

1、市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值。

2、收益还原法

首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本，计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

3、成本估价法

建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价，适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，其公式为：房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。

4、路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整就可以得出估价对象的土地价值。

D. 房地产评估的方法有什么

房地产评估方法常用的有成本法、市场比较法、剩余法、收益法、假设开发法，针对土地估价还有
基准地价修正法
。另外还有路线价法、
房地产价格指数
调整法等等。
重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率
，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
市场经济不太成熟的时候较难适用，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
收益率
)。不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法
。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
房地产开发项目
(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值
，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
基准地价法对于城市土地使用权的价值，近年来进行了大范围的基准地价评定工作，并且已得出城市不同级别的土地的基准地价，这对于衡量城市土地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

E. 如何进行房产评估，房产评估的方法有哪些

房产评估全称为房地产价格评估，就是对房地产进行估价。在房屋交易中，房产评估有非常重要的作用。大家一定要提前准备，熟悉相关流程和方法，以免产生不必要的麻烦。那么，我们如何进行房产评估、房产评估的方法有哪些呢？下面小编整理了一些有关房产评估的材料。

一、需要做房产评估的情形

①二手房价格明显过低

购买二手房需要缴纳一定的税费，税费与房产价格紧密相连。当房地产管理部门认为房屋价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

②买卖双方认为有必要

一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，又不相信对方的报价或中介机构的评估，那就可以自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

③申请抵押贷款

向银行申请房地产抵押贷款时，银行为确定抵押物的担保价值，需对抵押人的房地产进行估价或者有些借款人想知道获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。

④发生房地产纠纷

当交易双方发生房产纠纷，一方或双方可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的房地产进行评估，为协议、仲裁、诉讼等方式提供参考依据。

⑤办理房地产保险

房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。简单来说就是评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失建筑物的价值。

二、如何进行房屋评估

①首先，委托方应到有资质的房地产估价单位去咨询、查阅有关的文件，了解一下房屋评估相关知识。

②然后委托方向房地产估价单位出具“房地产估价委托书”作为委托评估的依据，如果房地产估价单位没有异议，就可视为接受委托。

③接下来，委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，比如土地使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。

④资料准备齐全并交给估价单位之后，委托方便可与估价单位约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。

⑤估价单位在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋土地评估报告书了。

三、房产评估方法

①成本法

成本积算法，即对取得土地的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

②重置成本法

它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

③市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的）与待估房地产的各项条件相比较，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

④剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

四、影响房产评估的因素

①房屋所处的位置

房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高。

②房屋使用年限与小区管理及配套设施

修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。

③房屋的朝向及结构

同一栋楼里同等户型不同朝向的房屋价格会产生200元左右每平方米的落差。

④房屋内部装修程度

房屋内部装修程度对房屋的评估也有着一定的影响，比如装修好的房屋比起同样条件但装修较次的房屋来说，价格就会高一些。

（以上回答发布于2017-07-31，当前相关购房政策请以实际为准）

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F. 房产评估的内容有哪些 评估的方法有哪些

相信大家对房产评估并不陌生，不管是申请贷款，购买贷款保险，或者是发生贷款纠纷时，都会涉及到房产评估，那么房产评估到底要评估哪些内容呢？有哪些评估方法呢？一起来看看吧。

一、房产评估的内容有哪些？

1、建筑物的折旧程度

即建筑物因时间经过而造成的损耗，建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗，而建筑物折旧可分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。

2、土地生熟程度

即基础设施的通达程度和土地的平整程度。

3、基准地价

即在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

4、底价

即政府、企业或私人卖出（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起价。

5、标定地价

即时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

6、房屋重置价格

即假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。

7、补地价

即在更改政府原出使得土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转使得、出租、抵押划拨土地使用权，或出使得的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。

8、资本化率

即用以将纯收益资本化（或转化）为价格的比率，实质上是一种资本投资的收益率（获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率）。

二、房产评估的方法有哪些？

1、重置成本法

对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的建设利润得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2、市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

3、收益法

不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法，房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。

4、路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

以上就是小编为大家整理的房产评估的相关知识，希望可以帮到你们。

（以上回答发布于2015-12-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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G. 房产评估的步骤

房屋评估的流程是什么 通常情况下，对被拆迁房屋的作价评估主要按以下顺序进行： 第一，接受评估任务。即房屋拆迁作价评估的具体工作人员，接受上级主管部门或委托单位的委托开展具体评估工作。 第二，评估前的准备。即准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。 第三，现场勘查。是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定的行为。 第四，资料的综合和分析。综合分析的目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿作可靠的依据。 第五，编写评估报告。是指评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。一般可以采取表格形式和文字形式。 第六，评估复核和审批。
房屋评估需要走哪些程序
一、明确估价基本事项包括: （1）明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等；对房屋，应明确它的坐落位置（门牌号码）、结构、层数、面积、使用情况等。 （2）明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。 （3）明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。 （4）明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。 （5）明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。 （6）明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。二、拟定估价作业方案 主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。三、搜集估价所需资料 由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括： （1）产权资料 （2）房屋建筑资料 （3）市场交易资料 （4）土地资料 （5）法律和规划资料。四、实地查勘估价对象 实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。

H. 怎么来自己为房屋评估价值

1、根据房屋的区位条件。这就要涉及到一新的词语了，它就是：什么是房屋的区位条件？其实，房屋区位条件就是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的特征并对房地产价格产生影响的因素。由于经济发展水平、城市平均地价、城市规划等因素的不同，每个地方的房价都有差异。
2、房屋的用途。相信有过购房经验的人都知道，房屋的用途是可以分为多种了，即主要分为住宅和非住宅。其中，住宅包括普通住宅、公寓、别墅等；非住宅分为经营性（写字楼、商业营业用房、通用厂房、仓储用房、交通枢纽用房等）与非经营性（单位以及非营利公共设施用房）。在这里就要注意了，一般来说，不同的房屋用途，它的拆迁补偿费标准都是不同的。也就是说，你的房屋是什么用途，补偿就应该参考周边同类型用途房屋的市场价格。
3、房屋的建筑结构。相信大家都知道，不同房屋类型的，它的建筑结构是有可能不同的。一般来说，房屋建筑结构有：框架结构、砖混结构、砖木结构、木结构、钢结构等。对于建筑物的施工质量、施工用料等对房屋拆迁补偿价值会产生一定影响，房屋质量越好，评估时房屋的补偿就越高。以上是兴旺壹品总结的关于怎么来为房屋评估价值，希望对你有帮助。

I. 买房卖房，怎么给房子合理估价

想要将自己的房子卖出一个好价钱，第一步就需要给房屋估价。那么，房子应当怎样估价才比较合理正确呢？
作为卖家，总想着将房子卖出一个很高的价格，但是问题是，房子不是你想卖多少就能卖多少。决定房子市场价值的因素很多，甚至房子最终的成交价也不一定就是其真正的市场价。
很多人认为政府会对房屋有一个评估价，但是，政府的评估价主要是政府用来征收地税的依据，无论实效性还是准确性，都是要大打折扣的。
那么究竟如何给房屋估价呢?
相关数据显示：房子在挂牌的最初2-3周内是最容易成交的，21天之后，潜在买家的兴趣和购买诚意开始直线下降。所以，想要成功顺利的卖出房子，就需要在上市的前3周吸引到合适的买家。叫价过高可能会导致真正的买家流失，叫价过低可能会造成周边卖家恐慌，导致大家纷纷降价，引发恶性竞争，最终谁都不能卖出。
想要给自己的房子估价，有哪些常规的估价方法呢?
1.对比附近在卖房屋的价格
所谓附近的房屋，在空间范围在500米之内而不超过1公里最佳。这样两栋房屋所处的小环境，地理位置，比如离学校，超市，公交车站等的远近都比较相似。两者比较的时候，首先是房间面积，数量和所占土地面积的差异最好在10%-15%之间，超出这个范围就要做增/减价格的调整;然后重点考虑建筑年限，朝向，土地宽窄，是否临路，室内装修材料，屋顶，锅炉年限等，然后对价格逐一做出修正。
如果你想要给自己的房子一个更好地房屋定价，那么，在挂牌之前应该对周围能和你竞争的在卖房屋实地考察一遍，并且需要留意以下细节：
1) 每家房子吸引你的地方，和你不喜欢的地方;
2) 你对每个在售房屋需要改善和提高的意见;
3) 假定你是买家你认为每个房子的价格怎样，你愿意出多少钱买?
4) 一定不要忘记，卖方可以随意要价，不排除个别卖家要了天价的情形出现。
经过以上实地走访，你对你房子的实际价值会有一个更为客观的判断!
2.对比已售出房屋的价格
想要估价的话，不只是可以看正在售的房子的价格，还可以了解最近3个月内已经售出房屋的价格，再结合以下的市场情况定价，这样其实更有参考意义和价值。一般来讲：
1) 买方市场——市场冷淡，供大于求的情况下，要价一般要低于参考房屋价格的5%左右;
2) 卖方市场——市场活跃，供不应求的情况下，要价应高于参考房屋价格的10%左右;
3) 在市场比较平稳的情况下——应基本按照参考房屋价格的定价。
3.成本加成法
一些地方很可能最近几年内都没有成交纪录，那么可以计算自己买进和持有成本再加上这个社区的平均涨跌幅得到一个市场价。
4.主观定价法
如果你的房子是独一无二，有自己的特色，那么卖家相对具有定价权，可以根据自己的意愿来定价。但是这样的定价方法也有一些缺点，如果你的定价太高，也没有买家喜欢的话，你的房子就很可能受到大家的冷落。
5.综合法
可以将以上4种方法综合起来，并在房屋正式上市前利用庞大的社交网络和广告宣传支持进行市场测试，在测试后再进行修正，最后得到一个精准的定价。