⑴ 房地产估价师：房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法。房地产抵押价值评估常见类型枝握的估价思路及方法的选用简述如下：
（一）完全产权房地产
这类房地产是以出让方式获得土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，主要包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等。对这类房地产作为抵押物进行评估时，可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。
（二）不完全产权房地产
这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得，主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等。对这类房地产作为抵押物进行评估时，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：一是直岩伍接评估在划拨土地使用权下的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。
市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式，即先假设估价对象为完全产权的商品房，选用市场法（收益法）作为一种方法评估出房地产的客观市场价值，并减去需要补交的上地出让金或出让毛地价价值；再选用成本法为另一种方法，测算不含土地出让金或出让毛地价的价值。
市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式，采用房产与土地（不含土地使用权粗搭或出让金的价款）分别估价再综合的成本法估价。
⑵ 房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
房地产抵押价值评估技术路线及估价方法：
行政划拨土地房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用成本法、市场法或收益法估价；也可先假设估价对象仔耐为出让土地房地产，先计算出其完整产权下的市场价格，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金得出估价对象价值。
部分（局部）房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到十地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。
在建工程进行抵押价值评估时，可选用成本法、假设开发法和市场法。
乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途，在估价时应扣减与国有土地价值的差异。可选用成本法、市场法或念信春收益法估价。由于房地产抵押估价时要充分考虑预期风险、未来市场变现风险和抵押期间的耗损，因此，房地产抵押价格一般比正常市坦顷场价格低。
⑶ 现在银行对抵押物的资产评估是怎么解决的
其实，商业银行对授信抵押物价值的认定，也是主要参考专门的评估机构的，其次是通过 银行内部的押品评估管理办法进行复评，从而得出抵押物的最终价值。
正是如此，抵押物价值大小的评估不可能做到完全精准，现实中的商 业银行评估抵押物价值时更多是低于物品本身价值的。银行要做的事情很多，所以没有精力来设立押品评估专员，而是通过专业的评估机构来的大致揣测的。各家行 都会指定若干家外部评估机构，只有这些评估机构出具的评估报告才有效，才能作为押品价值的参考依据，这和银行指定会计师事务所的道理是一样的，无论是会计 师事务所，还是评估机构，目前市上数量众多、鱼龙混杂、良莠不齐，所侍世以，一般抵押物价值评估出来有真实价值的7-8成就很不错了。
可以从三方面理解贷款质押评估。第一、评估目的是为抵押资产实现债权担保提供价值依据。第二、评估对象应该是符合抵押条件的资产。第三、评估的最终结果应该是抵押（或清算）价格。抵押是指债务人或者第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的但保，债备人不履蠢谈念行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优带困先受偿。