1. 项目投资中的静态评价方法
房地产开发投资项目经济评价方法 房地产投资风险大。投资者需要慎重做出投资决策，一旦决策失误，投资者就会遭受重大损失。投资决策是开发投资过程中最重要的一项工作。在投资决策前，需要从财务角度对各个投资项目进行评价。经过长期实践，投资者已经摸索出一套完整而科学的项目评价方法，本节将予以简要介绍。 房地产投资项目评价方法大致分为确定性和不确定性两种。确定性评价方法有静态和动态之分，静态方法是投资回收期、投资收益率、开发成本利润率等；动态指标有净现值，净现值率，内部收益率、动态投资回收期等，不确定性评价方法主要是敏感性分析、概率分析等。 一、确定性评价方法 (一) 静态方法 静态分析方法是传统评价方法，也称作非折现法。对投资项目进行经济评价时，不考虑资金的时间价值，即投资成本和收益等资金流量不需要进行折现。静态分析方法简便易行，但不能反映投资项目整个寿命期内真实的资金流量，不能客观而全面地反映投资活动。这种方法常用于短期、小型投资项目评价。 1. 投资利润率。 投资利润率是指房地产投资项目的年均利润总额与总投资之比。其计算公式为： 当项目投资利润率大于预先设定的基准投资收益率或者行业平均利润率时，项目可行；反之，项目不可行。 2. 自有资金(权益)投资收益率 这个指标反映投资者的实际获利水平。其计算公式为 3. 投资回收期 投资回收期也称还本期，是以项目的净收益收回总投资所需要的时间，是反映房地产投资回收能力的重要指标。其计算公式为： 例如，某房地产投资项目现金流量表如下： 单位：万元 阶段 年份 现金流 土地开发 房屋建设 销 售 0 1 2 3 4 5 现金流出 500 60 1400 1500 100 100 现金流入 0 0 0 50 3500 4000 净现金流量 -500 -60 -1400 -1450 3400 3900 累计净现金流量 -500 -560 -1960 -3410 -10 3890 投资回收期越短，说明投资成本回收越快。因此，利用这个指标筛选投资项目时，应选择数值最小的项目。 (二) 动态分析指标(折现法) 动态分析方法是一种考虑资金时间因素的评价方法。这种方法较全面和客观地反映投资项目整个寿命期的经济效果，在中长期项目评估中得到广泛应用。 1. 净现值 在计算期内，将各年(期)的净现金流量按预先规定的折现率或基准收益率分别折算到项目实施开始时的现值之和，称为财务净现值，简称净现值(NPV)。其计算公式为： 式中：CI为现金流入量 CO为现金流出量 (CI-CO)t表示第t年的净现金流量 n为计算期数 i为基准投资收益率(贴现率) 净现值是衡量一个或比较多个投资方案经济效果的指标，当NPV≥0时，表明项目的动态投资收益率大于或等于基准收益率，在经济上可行。若NPV<0，说明项目投资收益达不到预定要求，应当否定。在同一项目不同方案比较时，应当选择净现值大的方案。不过应当注意，当不同方案的投资规模不同时，不能用净现值指标，应采取净现值比率。 2. 净现值率(NPVR) 净现值率是项目净现值与总投资现值的比率。它表示动态单位投资的净收益的大小，在各方案总投资不同的情况下，应采用净现值率比选方案。计算公式为： 式中，NPVR为净现值率，NPV的项目净现值，PVI为项目投资总额现值。 在用NPVR进行项目财务评价时，数值越大说明其经济效益越好。采用NPVR对不同投资方案进行比选时，所使用的折现率和计算期数应该相同，否则不可比。 净现值率和净现值的计算可通过下例说明。 例1：某房地产开发项目的投资和收益情况如下表所示，基准收益率(贴现率)为10%。试计算NPV和NPVR。 序号n 投资 生产成本 总收入 净现金流量 现值系数 净现值 (1) (2) (3) (4) (5)=(4)-(3)-(2) (6) (7)=(5)×(6) 1 3700 -3700 0.9091 -3364 2 4800 -4800 0.8264 -3967 3 1500 -1500 0.7513 -1127 4 3000 3500 500 0.6830 342 5 5500 7000 1500 0.6209 931 6 4500 7000 2500 0.5645 1411 7 4500 7000 2500 0.5132 1283 8 4500 7000 2500 0.4665 1166 9 4850 7000 2150 0.4241 912 10 4850 7000 2150 0.3855 829 11 4850 7000 2150 0.3505 754 12 4850 7000 2150 0.3186 685 13 4350 10000 5650 0.2897 1637 净现值 1492 净现值率 1492÷(3364+3967+1127)=17.64% 3. 内部收益率(IRR) 内部收益率是在投资活动有效期内，开发项目的逐年现金流入的现值之和等于现金流出现值总额，即净现值等于零的折现率。其意义在于它是一个项目所能接受的最大贴现率。它实际是预期投资收益率。计算公式为： 或NPV=0 式中，IRR为内部收益率，其它符号代表涵义同前述。 计算IRR，要解上述方程，比较复杂。在实践中，一般采用线性插值法(又叫试错法)或图解法求解。 线性插入公式： 式中，i1为试算用的较低的i值；i2为较高的i值；NPV1为用较低的i值算出的净现值(正值)；NPV2为用较高的i值算出的净现值(负值)。i1和i2之差不应超过1%-2%，否则，贴现率i1和i2与财务净现值NPV之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。 试算方法是假设几个不同的i值，求净现值。如果净现值大于零，则i值嫌小；如果净现值小于零，则i值嫌大。反复计算，求得净现值等于零时的i值，即为内部收益率。 下面举例说明IRR的计算。 例2：某项目在试算过程中，其净现值由正变负只出现一次。当i等于14%时，净现值为86.45万元；当i取值16%时，净现值变为-66.71万元，因此，该投资项目的内部收益率应在14%-16%之间，通过线性插值公式计算得到： 用图解法求内部收益率： 采用上例数据，以净现值为纵坐标，贴现率为横坐标，绘图如下： 连接正负转换时的NPV的直线与横坐标的交点，即净现值为零的折现率15.13%为所求的内部收益率。 用内部收益率评选方案的基本原则是：内部收益率大于或等于基准投资收益率，说明项目可行，否则，应予以否定。在没有规定基准投资收益率的情况中，内部收益率应大于长期贷款利率，这是因为，如果不是这样，那么到项目寿命终止时，收益现金流将只能刚好支付贷款利息(或补足资金机会成本)，不产生利润。 不同的投资方案比较，应结合净现值考虑，选择净现值与内部收益率都大的项目，因为不同投资的项目，内部收益率大时，净现值不一定大。另外，当投资项目的净现金流量的正负号改变两次或两次以上时，有可能出现多个内部收益率，此时不宜再用这个指标来判断项目优劣，但可用净现值作为评价指标。 4. 动态投资回收期 累计净现金流量现值等于零的时间，即为动态投资回收期。计算公式为： 例3：某房地产投资方案现金流量表如下： 单位：万元 贴现率=15% 阶段 现金流 土地开发 房屋建设 销售 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 现金流入 0 0 0 500 1000 4000 5000 5000 4000 500 现金流出 500 300 4000 5000 50 0 0 0 50 50 累计净现金流 -500 -800 -4800 -9300 -8350 -4350 650 5650 9600 10050 净现金流量现值 -500 -261 -3025 -2959 543 1989 2162 1880 1144 128 累计 -500 -761 -3780 -6745 -6202 -4213 -2051 -171 973 1101 与静态投资回收期相比，动态投资回收期考虑了资金的时间价值，能准确反映真实的投资回收期，缺点是计算较繁。在项目寿命期短，或折现率小的情况中，两种投资回收期差别不大，可相互替代。但是，当投资期比较长，折现率较高时，应该采用动态投资回收期。 二、不确定性评价方法 房地产开发投资过程中，存在许多不确定因素，比如，租金和售价、建筑成本、开发周期等，这些因素会影响到房地产投资利润。所以，评价不确定因素变动给投资收益带来的影响，是投资决策的一个重要内容。 (一) 房地产投资中不确定因素分析 所谓不确定因素是指那些会发生预料不到变化的因素。房地产开发中的不确定因素主要有以下几个。 1. 建设成本。原材料价格和人工费用变动会导致建筑成本改变。不过，这还要看承包合同的形式。如果承包合同是固定总价形式，那么承包商承担建筑成本变化造成的后果，投资者基本不受影响。如果是其他形式的承包合同，那么投资者就要受到来自建筑成本变动的影响。 2. 租金和售价。价格变动会直接影响投资收益。价格是易变的一个因素。引起租售价格变动的因素很多，比如，消费者偏好的改变、竞争的加剧，生产成本的变动预期投资收益率的调整等。 3. 开始周期。项目开发周期的变动对投资收益有较大影响。这种影响主要是通过利息费用、租售价格等因素发生作用。开发周期延长会导致贷款利息费用上升，或者建筑成本上涨，或者市场条件以及政策环境改变，租售价格下降，或者遭受自然灾害损失。这些情况的发生都会给投资者造成亏损。 导致开发周期变动的原因集中在三个阶段。第一个阶段是准备期，在这个阶段，投资者要进行征地、折迁、安置、补偿工作，委托设计师制定规划设计方案并向行政管理部门报批等。每一个环节发生延误，都会造成开发周期被迫延长。第二个阶段是建筑施工期。这个阶段可能会由于恶劣气侯、建筑设计失误、未预料到的特殊地质条件或者发现地下文物等原因而延长。第三个阶段是租售期。这个时期的长短与宏观经济状况、市场供求状态等相关。如果宏观经济不景气，或者居民购买力不足，亦或者社会不稳定，那么房地产租售就比较困难，租售期就会延长。 4. 利率。向银行借款是房地产投资的重要资金来源。利润变动要影响借款成本，进而影响投资收益。 (二) 房地产投资项目敏感性分析 房地产投资项目评估的敏感性分析，是分析和预测房地产投资效益评价指标对若干不确定因素变动的敏感程度的一种方法。如果某个因素的微小变动对投资经济效益造成较大影响，那么就说明该项目对这个因素敏感；反之，如果某个因素变动幅度很大却对评价指标没有多大影响，那么就说明投资项目对它不敏感。敏感性强的因素的变动会给项目投资带来更大的风险。敏感性分析的任务是预测各个因素发生变化时，投资效益受影响的程度，以便确定风险的大小和该项投资承受风险的能力，从而为投资决策提供依据。 进行敏感性分析，首先要确定分析指标，敏感性分析一般围绕确定性经济评价指标进行如净现值、内部收益率或投资回收期等。 其次，从影响项目投资效益的不确定因素中选取对经济评价指标有重大影响并在开发周期内有可能发生变动的因素作为敏感性分析因素。 第三，设定不确定因素的变化范围。 第四，根据设定的不确定因素变化值，重新计算投资项目的经济评价指标，找出敏感性因素。 敏感性分析有单变量敏感性分析和多变量敏感性分析两种。单变量敏感性分析是基本方法。在进行单变量分析时，要假定各变量之间相互独立，然后每次只考察一个变量的变化，同时，让其它变量保持不变，观察所选定的经济评价指标的变化情况。多变量敏感性分析是分析两个或两个以上考察变量同时发生变动时，选定的经济评价指标如何变动的一种方法。在实践中，多个变量同时发生变化的情况非常普遍，所以，多变量敏感性分析方法有很强的实用性。 下面通过一个例子来说明敏感性分析方法的原理。 例4：一个投资者准备投资一个工业厂房项目，规划建筑面积2000m2，建造成本为200元/m2，年租金32.5元/m2，利息率为7.38%，物业总开发价值为880458元，建设期为12个月，现金流量表如下： 月 份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 地 价 207000 建筑成本 14440 17860 22040 26220 32680 39140 专业人员费用 &
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2. 静态评价方法和动态评价方法的主要区别
资产阶级经济学在分析方法上相对应的两个类别。前者研究什么是均衡状态及达到均衡状态所要求具备的条件，但不涉及达到均衡状态的过程或达到均衡状态所需要的时间，后者研究各经济变量随时间推移而不断发生的变化，探讨各经济变量调整的“时延”及其对经济体系变动的影响过程。
分析方法渊源 运用静态和动态两种分析方法去研究社会经济问题,在经济学发展史上由来已久。例如,人们在D.李嘉图的着作中，既可看到他在生产技术条件不变的假定下，研究商品价值和价格如何形成以及价格永远围绕着价值而升降的静态分析；也可看到他关于随着人口增加、农产品涨价，名义工资上涨，而利润率势必趋于下降的动态分析。J.S.密尔是第一个在经济学中区别静态和动态概念的经济学家。他的《政治经济学原理，及其在社会哲学中的若干应用》（1848）一书，就是区分为静态经济与动态经济两部分来加以论述的。
首先明确提出要用静态与动态的分析方法来研究经济学和社会经济问题的，则是美国经济学家J.B.克拉克。他在《财富的分配》（1899）一书中提出，静态经济学所研究的是一个静态社会里起作用的经济规律；在这个静态社会里，人口、生产技术、资本数量、生产组织和方法乃至消费者的欲望,都被假设为恒定不变,社会处于“静止状态”。他认为,只有在这个既有完整的组织而又不受社会进步所干扰的静态社会里,一切经济范畴（如价值标准、工资、利息、利润等）,才是“自然的”或“标准的”。而动态经济学所研究的，则是现实社会中起作用的经济规律;在现实社会里,一切事物和现象（如人类的欲望、人口、生产技术与设备、生产组织与方法、所生产的财富种类）都在不断变化。克拉克认为，静态的社会只是一种假想，实际上并不存在；动态的社会才是实际的社会。但他强调指出，在静态社会起作用的各种力量，不但在动态社会中起作用，而且是动态社会中最强大的力量；现实生活中的各种价值范畴（如价格、工资、利息等），实际上是一系列动态势力与静态势力共同作用的结果。例如,在一个盛行着竞争的市场上,虽然总是由动态势力来决定各种价值范畴（如商品价值、工资、利息等）的升降，但也总是由静态势力来驱使着各种价值范畴围绕着各自的“自然标准”而上下波动，从而使实际生活中的价格、工资、利息经常比较接近于各自的“自然标准”。
J.A.熊彼特更明确规定，静态经济学的研究对象是“经济循环”，动态经济学的研究对象是“经济发展”。所谓“经济循环”，意指顺应原有基本条件变动而发生的经济过程，即逼近均衡状态的一定周期。所谓“经济发展”，意指经济内部自发地进行“创新”而呈现的重大变动。所以，发展不是循环运动，而是循环轨道的变更；发展不是趋向均衡状态的运动过程，而是均衡状态自身的移动。
缪达尔等人的静态和动态观 瑞典经济学家G.缪达尔（1898～1987）、E.R.林达尔（1891～1960）、E.伦德堡（1907～ ）等人把时间因素引进经济分析之中，利用时点与时期的分野，对静态理论和动态理论作了进一步的区分。缪达尔在《货币均衡论》（1931）一书中认为，传统经济理论所注重的均衡分析，往往只是研究一个时点上的均衡条件，但这种均衡只是一种暂时的、静态的均衡，它将被各种变动所打破，并且会在另一时点上达到新的均衡。例如，商品的供给价格与需求价格可以在某一时点上达到均衡，但供给和需求总是在不断地发生变化，任何变化都将引起价格的调整，然后又会在新的时点上达到暂时的供求均衡。所以，从时期的角度看，均衡总是瞬间的或暂时的，不均衡倒是经常的；均衡总是在时点上发生的，而时期则是两个时点之间的间隔，是一个不断发生变动的动态过程,或者说,是一系列的不均衡。他认为，一个时点上的即时分析可以为进一步进行动态分析提供必要的准备，但如果把全部分析停留在一个时点的静态均衡上，而忽略了时期的、过程的动态分析，那是很危险的。因此，尽管瑞典学派承袭K.维克塞尔（1851～1926）的一般均衡分析，但他们致力于将它发展为一般动态均衡理论，也就是把时点的均衡分析发展为从一均衡到另一均衡的过程分析或时期分析。林达尔在其《货币与资本理论的研究》（1939）中提出，传统的静态分析也不是完全不研究变动问题，但这种变动却与时间因素无关而仅只是围绕着一个均衡点而进行的，或者说是同样经济过程的反复发生；而动态分析所研究的变动则是一定时期内的变动或发展，是均衡移动的过程，或者说，是对各个均衡点之间的联系的分析。
缪达尔等人还提出事前的和事后的分析方法，把一些经济变量（如收入、储蓄、投资、费用等）区分为事前估计、事后计算两类，强调预期（特别是资本家的预期）对经济过程的决定性作用，这对于资产阶级动态经济分析的发展起了重大作用。所谓事前估计是指分析时期开始时预期的量，是属于推动动态过程向前发展的预期问题；所谓事后计算,是指时期结束时已实现的量,是属于动态过程已实现的结果问题。据说，这种动态分析方法由于引进了时间因素，就能说明用静态分析方法所无法说明的某些现实经济过程。例如，J.M.凯恩斯在《就业、利息和货币通论》中所提出的储蓄等于投资的原理，如果不考虑其间经历一个相互调整的时间间隔，便令人费解，以致西方经济学界曾长期为之争论不休。如果采取事前和事后的分析方法,便会看到：储蓄与投资之间,在数额上虽相等，但并不意味着处于均衡，因为在时期开始时存在着支出（消费或投资）时间滞缓或生产时间滞缓的现象，使得储蓄和投资不可能在任何时候都是均衡的；只有在经过一段时间,克服了各种滞缓现象之后,储蓄和投资才在某一时点达到均衡状态，所以，二者的均衡是事后的。林达尔正是在这种事前、事后的分析方法的基础上，不仅提出动态经济理论可分为以下三个部分：①对现实的社会经济条件的研究，②对经济计划的研究，③对经济发展和增长的研究；而且还建立动态序列模式，把经济动态过程划分为若干相继的短时期，进行期间分析。伦德堡在《经济扩展理论研究》（1937）中进一步运用这种期间分析法，具体研究资本主义经济危机、周期性波动和经济增长问题。
希克斯的静态和动态观 英国经济学家J.R.希克斯（1904～ ）在《价值与资本；对经济理论若干基本原理的研究》（1939）一书中也主张以是否考虑时间因素作为划分静态经济学与动态经济学的分界线，认为经济理论中毋须给变量标明日期的那一部分称之为静态经济学，而必须标明时期的那一部分称之为动态经济学。他认为，静态分析只是把经济体系作为一个互相依赖的市场网来考虑，但这不够，还应该采取动态分析，把它同时也作为一个时间过程来考虑。不过,他认为,这并不意味着可以摒弃静态分析方法，因为一个不断发生变动的动态过程中可以包含有一系列的暂时均衡，只是新的暂时均衡不同于前一个暂时均衡，所以在动态的领域内仍然能使用均衡分析方法。他认为应该把静止状态看作是动态体系中的一个特殊情况，并试图利用静态均衡分析方法来建立一个包括时间因素在内的动态均衡体系。他很强调预期在动态过程中的作用，例如，他认为，左右当前产量的，主要不是当前的价格，而是人们过去对该产品的需求与价格的预期，而不论这个预期是对还是错。
哈罗德的静态和动态观 第二次世界大战后，英国经济学家R.F.哈罗德（1900～1978）在《动态经济学导论：经济理论最近的若干发展及其在政策中的应用》（1948）、《动态经济学》（1973）中提出了另一个区分静态经济学和动态经济学的标准。他不同意希克斯把经济变量是否注明时期作为静态分析与动态分析的区分标准，而提出应以变动是否具有连续性作为区分标准。事实上，静态分析固然与休止状态相联系，但静态分析并非完全排除对变动的分析。例如，有些人注重的是决定着均衡状态的某一个或某几个变量发生一次性变化所产生的影响，只关心变化的前后而不分析变化的过程。这种研究一次性变化的分析方法，乃是所谓比较静态分析方法，而与研究连续性变化及其过程的动态经济分析很不相同。所以，哈罗德提出应以变动的连续性作为动态经济分析的特征，是有其一定意义的。他在凯恩斯的国民收入决定论的基础上，把时间因素引进凯恩斯关于储蓄－投资的分析中来，用按比率分析的方法来取代凯恩斯的按水平分析的方法，提出了如何实现持续的、稳步的经济增长的“模式”，企图在把凯恩斯理论动态化的基础上建立动态经济学体系。
第二次世界大战后，随着英国哈罗德与美国E.D.多马（1914～）分别提出相似的凯恩斯主义经济增长理论与模式以来，涌现出各式各样的经济增长理论与模式。经济增长理论与模式的发展，成了战后动态经济学发展的一个重要方面。动态经济学的这种发展并不是偶然的，它是在战后经济危机和失业的威胁下，适应西方经济为谋求“充分就业”、“稳步增长”以平抑周期性经济波动的迫切需要而发展起来的。与此同时,静态分析仍然是当代西方经济学的一个重要分析方法，以A.马歇尔“均衡理论”为代表的静态经济理论依然是当代西方经济学的基础理论之一。
鲍莫尔论静态经济与动态经济之间的联系 美国经济学家W.J.鲍莫尔（1922～ ）曾设计一立体图式，企图把静态经济和动态经济二者综合起来加以解说。这个图式由三轴组成。z轴表价格,x轴表时间，y轴表数量。假设在完全竞争的条件下，供给、需求、价格都随着时间的进行而不断地变动和相互调整，则图中的曲面D1D2D3D4便可代表在每个不同瞬间和不同价格水平下消费者对该产品的需求量,而图中的另一曲面S1S2S3S4便可代表在不同的时间和不同价格水平下生产者可能生产或提供的产品数量。供给与需求在不同时间下处于均衡的历程，也就是在不同时间下导致供给与需求趋于一致的均衡价格在时间过程中的历程，即由不同时点上应有的供求均衡点联成的曲线E E′来表示;而这条E E′线也就是两个曲面（需求曲面 D1D2D3D4和供给曲面S1S2S3S4相交的曲线。这类将时间因素（时间轴 x）引进到供求关系中来的双曲面的经济分析，可称之为动态经济分析。反之,若将时间因素（时间轴x）摒除掉,在x轴上取一时点t,并在t点上取一个与时间轴x垂直的横切面，这个横切面实际上是由价格轴z和数量轴y组成的平面，平面上得两条曲线:需求曲线D3D2和供给曲线S2S3。这个平面双曲线图形所呈现的，便是在一特定时点 t上的静态经济分析。鲍莫尔试图用这个双曲面图形和双曲线图形，来分别说明动态经济分析和静态经济分析的区别以及它们之间的联系。 有的经济学者认为，静态与动态之间的关系可作如下说明：①从动态理论中抽掉与时间有关的因素（如各种变量的预期值、时延、序列、变动率、累积量、预期等）就是静态理论。②静态理论是动态理论的一种特例，只要使“动态化因素”等于零，就可变动态关系为静态关系。
简评 静态分析和动态分析，作为进行时点分析和时期分析或过程分析的两种既有区别又有联系的分析方法，是有用的分析工具。它们可以在不同的理论指导下加以运用。在马克思主义经济理论的指导下运用静态分析和动态分析方法，有助于改进经济分析的质量。西方静态经济学和动态经济学是静态分析方法和动态分析方法分别与资产阶级庸俗经济理论相结合的产物。马歇尔的均衡价格论，作为一种静态经济理论，则是静态分析方法与边际效用论，生产费用论等庸俗理论相结合的产物；而哈罗德的动态经济学，则是动态分析方法与凯恩斯理论相结合的产物。对待这类静态经济学和动态经济学的理论，应该进行有批判的分析。
3. 动态评价方法有哪些特点
1、重视发展，淡化甄别与选拔，实现评价功能的转化。
2、综合评价应注重个体差异，实现评价方法的多样化。
3、强调质性评价，定性与定量相结合，实现评价方法的多元化。
4、强调参与与互动，自评与他评相结合，实现评价主体的多元化。
5、注意过程、评价、终结性评价与形成性评价相结合，实现评价重心的转移。
(3)确定性分析动态评价方法扩展阅读：课程评价的对象包括“课程的计划、实施、结果等”诸种课程要素。也就是说，课程评价对象的范围很广，它既包括课程计划本身，也包括参与课程实施的教师、学生、学校，还包括课程活动的结果，即学生和教师的发展。
科学主义取向和人文主义取向可以被看作是评价连续体上相对立的两端。持科学主义的人相信真正的实验，而实验通常集中在结果或影响上。课程评价采用实验处理的方式，评价的目的是要了解经过实验处理后所产生的结果。
4. 动态评价方法主要是针对什么
动态评价方法
技术经济动态评价方法：年值法、现时价值法、内部收益率法和外部收益率、收益成本比值法。
（一）年值法
在考虑资金时间价值的条件下，计算项目在寿命期内的每年的成本或收益净值。
1. 年成本：只考虑寿命期内每年的支出成本。只用于择优（AC成越小越好）
2.净年值：考虑项目寿命期内全部现金流。既可判别可行又可择优
（二）现时价值法
1.现值成本法(PW法)：考虑寿命期内的全部费用支出的现值。只用于择优。
2.净现值法(NPV法)：考虑到收入和支出的总现值，即净现值。 既可判断可行性，又可择优。
3.净现值指数（净现值率）
注意：净将来值，净年度等值，费用年值。
4、现值法评价（优缺点）
（1）优点：直观，“量”明确．
（2）缺点：容易忽视投资的“质”的方面,多方案决策时，有利于高投资的方案．期望收益率的选取带有主观因素，选择不当，则影响决策的正确性。择优需要与其他指标（NPVI）配合。
（三）内部收益率法和外部收益率
（即资本的边际效率）指在项目寿命期内净现值为零时的贴现率。
（四）收益成本比值法
是指项目在整个寿命期内收益的等价值（年值）与成本的等价值（年值）之比．
三、静态分析和动态分析，作为进行时点分析和时期分析或过程分析的两种既有区别又有联系的分析方法，是有用的分析工具。它们可以在不同的理论指导下加以运用。在马克思主义经济理论的指导下运用静态分析和动态分析方法，有助于改进经济分析的质量。西方静态经济学和动态经济学是静态分析方法和动态分析方法分别与资产阶级庸俗经济理论相结合的产物。马歇尔的均衡价格论，作为一种静态经济理论，则是静态分析方法与边际效用论，生产费用论等庸俗理论相结合的产物；而哈罗德的动态经济学，则是动态分析方法与凯恩斯理论相结合的产物。对待这类静态经济学和动态经济学的理论，应该进行有批判的分析。
5. 财务评价的动态分析法
动态分析法是对投资项目进行财务评价时，考虑时间因素，即考虑资金时间价值的方法。它主要有净现值法、内部收益率、净现值率法等。由于这些指标的计算都要用到净现金流量这一数据，故在此有必要先对项目的现金流量作一简单的介绍。
(一)项目的现金流量
1.现金流入量
一般地，项目的现金流入量包括销售收入(或经营收入)、回收固定资产余值、回收的自有流动资金等。
2.现金流出量
现金流出量一般包括：建设期的投资支出(固定资产投资支出、无形资产投资支出、流动资金投资支出)、生产期的经营成本(总成本-折旧-摊销-财务费用)、财务费用、销售税金及附加、所得税等。
3.净现金流量
项目的净现金流量是现金流入量与现金流出量之间的差额，即：净现金流量＝现金流入量-现金流出量。
4.现金流量表(财务)
是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量情况的计算表格。在财务评价中称作财务现金流量表，是因为它是根据估算的财务数据编制的，并且也可以区别于国民经济评价中所用的经济现金流量表。财务现金流量表一般要求分别按全部投资和自有资金进行编制，见财务评价报表(表5-4和表5-5)。
(二)财务净现值法
财务净现值法(Financial Net Present Value，简称FNPV)是指按行业的基准投资收益率或设定的折现率，将项目计算期各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，以评价项目投资效益的动态分析方法。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态指标。其表达式为：
油气工业技术经济评价方法及应用（第3版）
式中：CI为项目的现金流入量；CO为项目的现金流出量；ic为基准投资收益率或折现率；n为项目的寿命期(包括建设期和经济寿命期)。
财务净现值可根据项目的财务现金流量表计算求得。即用计算期内各年的净现金流量(现金流入量-现金流出量)乘以其折现系数，然后汇总求得。当FNPV＞0 时，表明该项目有投资净收益并在财务上是可行的；当FNPV＜0时，则表明该项目没有投资收益并在财务上是不可行的。若FNPV＝0时，要判断项目是否可行，则还需考虑所选用的折现率并与行业基准投资收益率对比之后确定。
例如，某两项目的净现金流量情况见表5-2，则可分别计算出它们在折现率为10%时的财务净现值。
表5-2 某A、B 两项目的净现金流量单位：万元
项目A的财务净现值为：
FNPV ＝0.9091×1620.5+0.8264×1601.58+0.7513×1580.77+0.6830×1557.88+0.6209×1532.70+0.5645×1505-5000＝6743.90-5000＝1743.90(万元)
项目B的净现值为：
FNPV ＝1505×4.3553-5000＝6554.73-5000＝1554.73(万元)
如果项目要求的折现率小于等于10%，则上述两拟建项目的财务净现值都大于0，说明它们在财务上都是可行的。
另外，在确定项目计算期时，应按拟建项目建设期与经济寿命期之和计算。除建设期应根据实际需要确定外，对项目经济寿命期的确定，主要以拟建项目固定资产(或主要生产设备)的耐用年限为标准。一般来说，项目的生产期不宜定得过长，以20年为限。这是因为，按折现法计算，把20年后的收益余额折算为现值，为数甚微，对评价结论不会产生关键性的影响，而对于某些水利、交通等服务年限较长的特殊项目，经营期的年限可适当延长。具体计算期，可由部门或行业根据本部门或行业的特点自行确定。
(三)财务净现值率法
财务净现值率(Rate of Financial Net Present Value，简称FNPVR)是指项目的财务净现值与投资现值之比。其计算公式为：
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式中：Ip为投资现值。
财务净现值率一般不单独使用，而是同财务净现值指标一起使用，从投资额不同的可行方案中选择最好的方案。
如沿用前财务净现值计算例子中的有关数据，则项目A、B的财务净现值率分别为：
项目A的财务净现值率＝1743.90÷5000×100% ＝34.88%
项目B的财务净现值率＝1554.73÷5000×100% ＝31.09%
(四)财务内部收益率法
财务内部收益率(Financial Internal Rate of Return，简称FIRR)是一个非常重要的动态评价指标，它是当项目计算期内各年净现值之和等于零时的折现率(即收益现值等于成本现值)。内部收益率反映了拟建投资项目的实际投资收益水平。其表达式为：
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财务内部收益率与财务净现值的表达式基本相同，但计算过程全然不同。在计算净现值时，是预先设定折现率，并根据此折现率将各年的净现金流量折算为现值，然后累计求得净现值。而内部收益率的计算，则是当净现值等于零时的折现率，即求此高次方程的解，其计算过程较为复杂。
在项目财务评价的工作中，对内部收益率的计算一般先采用试算法，后采用插入法求得。其基本步骤是：
第一步，当项目在设定的折现率下，其财务净现值为正时，可选用更高的折现率来测算，直到财务净现值正值接近于零。
第二步，再继续提高折现率，直到测算出项目的净现值为接近零的负值为止。
第三步，根据接近于零的相邻两个正负净现值的折现率，用插入法求得精确的财务内部收益率。需注意的是，两个相邻的折现率的间距不能相差太大(一般不可超过5%)，否则，就不够准确。其计算公式为：
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式中：i1为低折现率；i2为高折现率；FNPV1为正净现值；FNPV2为负净现值。
计算出的财务内部收益率可与行业基准投资收益率进行比较。如果前者大于后者，则表明项目的盈利能力超过国家规定的标准，在财务上是可行的；否则，就不可行。如以表5-2 中的有关数据来计算项目B的内部收益率时，其计算过程如下：
因项目在折现率为10%时，其净现值为正，故需提高折现率。设折现率为12%，项目的财务净现值为：
FNPV＝(-5000)+1505×4.1114＝1187.66(万元)
当折现率为15%时，FNPV＝695.67(万元)；
当折现率为20%时，FNPV＝4.88(万元)；
当折现率为21%时，FNPV＝-117.14(万元)
则项目的内部收益率为：
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如果行业的基准投资收益率为15%，则项目B的内部收益率是较高的。项目B就可以被认为在财务上是可行的，是可以接受的。
财务内部收益率表明项目自身的实际盈利能力或所能承受的最高折现率，是一个较为可靠的评价指标，一般可作为项目投资收益的主要评价指标。需要指出的是，内部收益率是由高次方程求得的，所以它可能出现这样几种情况：内部收益率只有一个；内部收益率有多个，内部收益率无实数解。因此，使用内部收益率时应作具体分析，以免导致错误的选择和结论。
(五)投资回收期(动态)
在前面，已经计算过静态的投资回收期并对其局限性作过说明，而如果采用动态的投资回收期来说明项目投资回收速度的快慢，则可以弥补这方面的局限性。所谓动态的投资回收期是指在考虑资金的时间价值情况下，收回项目的投资额所需的时间。用公式表示为：
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动态的投资回收期是表示项目在设定的折现率情况下，收回项目投资额所需要的时间，即项目的净现值累计为零时的期限。如果计算出的动态投资回收期较短，则表明项目的投资回收能力较强；否则，投资回收能力就差。如以表5-2中项目的有关数据，设折现率为10%时，则可将投资回收期的计算过程用表5-3表示。
表5-3 动态投资回收期计算表单位：万元
项目的动态投资回收期为：Pt＝(5-1)+57.33÷951.65＝4.06(年)
一般，有如下关系存在：当项目在设定的折现率下的FNPV＞0时，项目的动态投资回收期一定存在，且其小于项目的寿命期；当项目的FNPV＝0时，项目的投资回收期等于项目的寿命期；当项目的FNPV＜0时，项目的动态投资回收期不存在。另外，以动态投资回收期作为指标来判断、选择可行投资方案时，应以动态投资回收期最短的为优。
(六)投资利润率
投资利润率是达到设计生产能力后的一个正常生产年份利润总额与项目总投资的比率，是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为：
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年利润总额＝年产品销售收入-年成本和费用―年销售税金及附加
项目总投资＝固定资产投资+投资方向调节税+建设期利息+流动资金
投资利润率可根据损益表中的有关数据计算求得。在财务评价中，投资利润率可与行业平均投资利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。
(七)投资利税率
投资利税率是指项目达到生产能力后的一个正常生产年份内的利税总额或项目生产期内的年平均利税总额与项目总投资的比率。其计算公式为：
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年利税总额＝年销售收入―年成本和费用
或年利税总额＝年利润总额+年销售税金及附加
年销售税金及附加＝年增值税+年营业税+年城市维护建设税+教育附加费+资源税
投资利税率可根据损益表中的有关数据计算求得。在财务评价中，投资利税率可与行业平均投资利税率对比，以判别单位投资对国家积累的贡献水平是否达到本行业的平均水平。
(八)资本金利润率
资本金利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与资本金的比率。它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为：
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资本金是企业在工商行政管理部门登记的注册资金。企业在建立时，必须有法定的资本金，并不得低于国家规定的限额。
(九)财务外汇净现值、财务换汇成本及财务节汇成本
1.财务外汇净现值
外汇净现值是分析、评价项目实施后对国家外汇状况影响的重要指标，用以衡量项目对国家外汇的净贡献(创汇)或净消耗(用汇)。外汇净现值可通过外汇流量表直接求得，当有产品替代进口时，可按净外汇效果计算外汇净现值。
2.财务换汇成本及财务节汇成本
它是指换取1美元外汇所需要的国内人民币的投资金额。其计算公式为：
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产品虽然内销，但经主管部门批准可按替代进口考虑的项目，应计算财务节汇成本，即节约1美元外汇所需要的国内人民币的投资金额。它等于项目计算期内生产替代进口产品所投入的国内资源现值与生产替代进口产品的外汇净现值之比。其计算公式为：
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当财务换汇成本和财务节汇成本小于或等于影子汇率时，则表明从获取或节约外汇的角度考虑是合算的。
(十)借款偿还期、资产负债率等
项目清偿能力分析主要是考察计算期内各年的财务状况及偿债能力。其主要指标有：
1.固定资产投资国内借款偿还期
该指标是指在国家现行财政规定及项目的具体财务条件下，以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息(不包括已用自有资金支付的建设期利息)所需的时间。其表达式为：
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式中：Id为固定资产投资国内借款本金和建设期利息之和；Pd为固定资产投资国内借款偿还期(从借款开始年计算，当从投产年算起时，应予以注明)；Rt为第t年可用于还款的资金，包括利润、折旧、摊销费和其他可用于还款的资金。
借款偿还期可由资金来源与运用表及国内借款还本付息计算表直接推算，以年表示。其详细计算公式为：
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涉及外资的项目，其国外借款部分的还本付息，应按已经明确的或预计可能的借款偿还条件(包括偿还方式及偿还期限)计算。
当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目有清偿能力。
2.资产负债率
这是反映项目所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。国际上一般认为该值在40%～60%较适宜。其表达式为：
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3.流动比率
这是反映项目偿付流动负债能力的指标。国际上一般认为合理值为2。其表达式为：
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4.速动比率
这是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。国际上一般认为合理值为1。其表达式为：
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6. 静态评估方法和动态评估方法有哪些
一、静态评价法就是采用方案评价的静态指标，在不考虑资金时间价值的前题下，对项目或方案的经济效益进行计算比较的一种方法。把一个项目的费用和效益数量化，可以使我们把一系列的费用、效益概括成几个简单的指标，以便提供对一个项目进行全面的评估和决策的依据。
1、投资回收期法
回收期法又叫返本期法，或叫偿还年限法，是以项目的净收益抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资产投资）所需要时间的一种评价方法。对于投资者来讲，投资回收期越短越好，它是反映工业项目财务上清偿能力的重要指标。投资回收期自建设开始年算起，但也应同时写明自投产开始年算起的投资回收期。
2、追加投资回收期法（差额投资回收期）
投资回收期只用于一个方案的判断，追加投资回收期是用于两个或两个以上方案比较的一种经济评价方法。追加回收期是指一个方案比另一个方案多追加的投资，用两个方案的年成本节约额去补偿所需要的年限。若追加投资回收期小于标准投资回收期，则投资大的方案较优；反之，投资小的方案较优。
3、计算费用法
计算费用法又称最小费用总额法，这种方法就是把参与比较的各方案投资和经营费用这两项性质不同的费用，利用标准投资回收期（或标准投资效果系数）将经营费用（或投资额）折算成与投资（或经营费用）相类似的费用，然后相加再比较方案的优劣。
4、投资收益率法
投资收益率又称投资效果系数，是指项目投产后每年的净收益与总投资额的比率。
投资收益率是评价项目经济性的正指标，把求得的投资收益率与标准的投资收益率相比较，若大于标准的投资收益率，则方案是一个较优的方案。
二、动态评价方法
技术经济动态评价方法：年值法、现时价值法、内部收益率法和外部收益率、收益成本比值法。
（一）年值法
在考虑资金时间价值的条件下，计算项目在寿命期内的每年的成本或收益净值。
1. 年成本：只考虑寿命期内每年的支出成本。只用于择优（AC成越小越好）
2.净年值：考虑项目寿命期内全部现金流。既可判别可行又可择优
（二）现时价值法
1.现值成本法(PW法)：考虑寿命期内的全部费用支出的现值。只用于择优。
2.净现值法(NPV法)：考虑到收入和支出的总现值，即净现值。 既可判断可行性，又可择优。
3.净现值指数（净现值率）
注意：净将来值，净年度等值，费用年值。
4、现值法评价（优缺点）
（1）优点：直观，“量”明确．
（2）缺点：容易忽视投资的“质”的方面,多方案决策时，有利于高投资的方案．期望收益率的选取带有主观因素，选择不当，则影响决策的正确性。择优需要与其他指标（NPVI）配合。
（三）内部收益率法和外部收益率
（即资本的边际效率）指在项目寿命期内净现值为零时的贴现率。
（四）收益成本比值法
是指项目在整个寿命期内收益的等价值（年值）与成本的等价值（年值）之比．
三、静态分析和动态分析，作为进行时点分析和时期分析或过程分析的两种既有区别又有联系的分析方法，是有用的分析工具。它们可以在不同的理论指导下加以运用。在马克思主义经济理论的指导下运用静态分析和动态分析方法，有助于改进经济分析的质量。西方静态经济学和动态经济学是静态分析方法和动态分析方法分别与资产阶级庸俗经济理论相结合的产物。马歇尔的均衡价格论，作为一种静态经济理论，则是静态分析方法与边际效用论，生产费用论等庸俗理论相结合的产物；而哈罗德的动态经济学，则是动态分析方法与凯恩斯理论相结合的产物。对待这类静态经济学和动态经济学的理论，应该进行有批判的分析。
7. 动态评价方法
“动态评价是“静态评价”的对称。它是在评价投资项目经济效益时，对项目所涉及的各年现金流(所有支出和收入)，除计算它们本身的原值外，还把资金的时间价值计算进去的一种评价方法。动态评价方法有哪些?动态评价方法动态评价方法也称贴现的分析评价方法，动态评价是指考虑了资金时间价硫因素对投资方案分析评估的方法.主要包括净现位法、净现值率法、现值指数法、动态评价内含报酬率法等四种方法。动态评估方法的基本原理是:动态评价设定币值在计算期内不变《或者在预计范围内变化)，利用“折现率”这个杠杆.把投资方案的现金流量.置放在“同一时点”进行“比较“，动态评价从而评估判断优劣。这里说的“比较”可以是“绝对数“的比较，动态评价也可以是“相对数’的比较。但是如果是两个或者两个以上的“互斥’方案.动态评价各方案的投资级一般都不会相同，动态评价因而不能使用“绝对数’进行比较.动态评价则需使用“相对数’进行比较。动态评价使用绝对数进行比较有“净现值法，动态评价使用相对数进行比较的.因比较的基数、参照数而异，有“净现值率法’动态评价“现值指数法“和“内含报酬率法”。区别：静态评价——不考虑资金的时间因素动态评价——考虑资金时间因素静态评价适用于寿命周期较短且每期现金流量分布均匀的技术方案评价，同时由于这类方法计算简单，故在方案初选阶段应用较多。 动态评价法比较符合资金的运动规律，使评价更加符合实际，对那些经济寿命周期长、分期费用和收益的分布差异较大的技术方案的经济效益评价，具有十分重要的意义。