Ⅰ 如何评估门面房价格
目前在一般商铺估价最经常采用的方法——市场比较法。
一、搜集交易实例——多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。
注意：由于商铺买卖没有租赁的成交量大，因此在实际操作过程中，往往租赁的数据多于买卖。
二、选取可比实例——即从上述成交案例中，挑选出与所评估商铺最接近的3－10个可比案例。注意：重点强调的是可比性。
三、建立价格可比基础——包括5方面内容：
1）统一付款方式；
2）统一采用单价；
3）统一币种和货币单位；
4）统一面积内涵；
5）统一面积单位。
注意：这中间很容易将实际使用面积＆建筑面积混淆——差之毫厘，谬以千里。
四、进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正
在这过程中，提醒投资者注意以下一些要点：
1.毛租金＆净租金：即租金中包含了一些其他东西，比如：有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。
2.开价＆实际成交价：投资者比较容易了解到开价，而较难了解到实际成交价，但这对于最后的准确估价有很大影响。
3.楼层差异：商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。
4.其他：交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等不再赘述。
注意：进行必要修正对于商铺估价起到不容忽视的作用。
五、综合评估决定估价额
这里需要特别强调指出：二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。
注意：综合评估需要估价人员有丰富的专业经验。
Ⅱ 商铺价格评估一般评估费是多少
商铺价格评估一般评估费是3000元。价值评估是指根据地段、楼层和硬件条件的差异对物业价值的评估。店铺价值评估是根据店铺拥有或占用的所有软硬件状况和整体经营能力，充分考虑各种因素，并结合宏观经济环境和行业背景，对店铺整体市值进行的综合评价。
商铺因其稳定的投资收益和增值特性，越来越受到房地产投资者的青睐。简而言之，商铺投资收益可以用以下公式表示：商铺投资收益=商铺持有期间获得的租金收入+未来销售的增值收益最大的理论依据仍然是租金收入是所有商业地产交易的驱动源。这也是与住宅定价的最大区别，即强调租金水平与商铺最终售价的关系。列出如下公式：投资回报率=店铺购买价值/租金收入。
拓展资料：
1、目前，市场比较法是一般店铺评价中最常用的方法。收集交易实例——收集更多周边店铺的交易价格，包括销售和租赁价格。注：由于商铺的交易量没有租赁的交易量大，在实际经营过程中，租赁的数据往往比交易的数据多。选择可比案例——即从以上交易案例中选择与评价店铺最接近的3-10个可比案例。注：重点是可比性。建立价格可比基础——包括五个方面：统一的支付方式，统一单价，统一货币和货币单位，统一区域内涵，统一的面积单位。注：实际使用面积与建筑面积容易混淆——相差百里。
2、修改交易状态、交易日期和房产状态在此过程中，提醒投资者注意以下几点：毛租金&净租金：即租金包括一些其他的东西。例如，有的业主要求租赁税由承租人承担，业主同意每年给承租人一定期限的免租期，租金包括物业管理费等。总要约价&实际成交价：投资者更容易了解要约价，但要了解实际成交价却很难，但这对最终的准确估值有很大影响。楼层差：店铺一楼和二楼的租金差异很大，直接导致了价格的差异。因此，在确定成交情况时，要分清每层店铺的价格。其他：成交日期、土地使用年限、立面宽深比、新旧程度等不再重复。注意：进行必要的更正在商店估价中起着重要作用。
3、评估金额由综合评估确定这里需要强调的是，对于出租出售的二手店的价值评估，租赁期内的租金收入必须严格按照租赁合同的规定——即使是异常交易价格。原因很简单，那就是——卖不破租。注：综合评价要求评价人具有丰富的专业经验。综上所述，店铺估值所采用的比较方法有很多值得投资者关注的关键点，而对市场租金的理解和修正对店铺真实市值的确定起到了关键作用。社区类型：社区的类型可以包括富裕和发达、中产阶级、公寓和零售、工厂和低收入住房、新旧、发展中或发达、静态或动态、种族多样性或孤立、安全或犯罪频繁等。为您的商店位置创造一个环境，这可以增强或削弱潜在客户对您的形象。周边环境质量对于大多数类型的商店来说，高质量的零售或生活环境通常是一个积极的推动因素。对质量的感知会受到新颖性、现代建筑设计、昂贵的材料、绿化设计、独特的功能、声誉、树木、公园或其他自然特征以及许多其他因素的影响。
Ⅲ 怎么评估一条街上的商铺租金价格是否合理
这种评估是一种综合性质的评估
要从：
1：当地消费水平（当地人均收入1000万，你收一万一个月，我只能呵呵）。
2当时物价（买个馒头要1万，你收一万一个月，我只能呵呵）。
3门面人流量（门口鬼都没一个，你租来不做仓库，干超市月租金一万，我只能呵呵）。
4周边环境（左边公共厕所，右边垃圾站，出门两米还有个栏杆，你收我一万，我只能呵呵）。
5商铺大小（店铺就一个平方，你租金1万，我只能呵呵）。
6内，外空间结构（内部是个三角形夹脚房，外部一米是堵墙，你收我一万，我只能呵呵）。等等综合考虑。
（当然，我上面说的有些夸张了，不过大体意思就是这样）
就算专业人士也没办法算清楚。
所以多数还是参考周边铺面。多打听。漫天要价，落地还钱。
看房子时要思考好策略，组织好语言，宁可不说话，也别乱说话。更别带个没社会阅历的猪队友（这个是大忌，有些猪队友甚至会无意识的帮对方说话，你就被动了）商讨价格时要做到自信，别畏畏缩缩没底气，别先量自己的底线。
Ⅳ 怎么评估一条街上的商铺租金价格是否合理请有经验的人来看看
你好，我是房地产策划师，传授你商铺租金估算的算术平均法。这方法开肯德基、麦当劳也是这么精确的计算，保你做生意运筹帷幄之中，决胜千里之外。
首先，你打算租的商铺为一层单层商铺，一般商铺一层租价与二层租价是要区分开的，但是你做餐饮行业，对于商铺是单层还是双层要求不高，否则应该以各参考商铺的一层租金价为参考。
针对你的行业情况，可以不必区分商铺是否双层，只要用起来合适即可，则租金评估方法如下：
步骤一：计算出商铺单平米日租金
A铺（260平米上下两层的租金是17万一年）
B铺（有个福彩中心门脸小楼下100楼上400平租金是34万一年）
C铺（有个门脸适中一楼300平，三楼800平一起租的是50万）
D铺（20平小店4万一年）
E铺（就你想租的铺，即目前有个整一楼350平，门脸超级长……）
则如：A铺单平米日租金=170000元÷365天÷260平米=1.79元/平米/天
则数据如下：
A铺：1.79元/平米/天
B铺：2.32元/平米/天
C铺：1.25元元/平米/天
D铺：5.48元/平米/天
步骤二：根据你对各商铺的客流量、周边环境、商铺品质、空间结构合理性等四方面进行打分
（注：一般参考项为15-18项，但是你所参考的商铺在同一地段，你的需求也比较简单，所以以上四项足够。）
分数设定：10分制，依据你对商铺各类情况的判断，评分范围从“很差、差、一般、好、很好”五个档次评估，分数对应从1分—10分不等。
务必注意，以下仅为示例，具体分数情况请你依据各铺客观情况打分。
如：
A铺分数 = 客流量 7分 + 周边环境 5分 + 商铺品质 5分 + 空间结构合理性 8分 = 25分
同样的打分方法，比如最后得出如下结果：
A铺分数 = 25分
B铺分数 = 29分
C铺分数 = 27分
D铺分数 = 22分
E铺分数 = 26分 （即给你自己要租的铺子也按同样的标准打分）
步骤三：计算各参考商铺的租价系数
接上示意：
A铺 25分 1.79元/平米/天
B铺 29分 2.32元/平米/天
C铺 27分 1.25元/平米/天
D铺 22分 5.48元/平米/天
E铺 26分 X 元/平米/天
接上计算，用各参考商铺的单平米日租金除以分数，得出各商铺的租价系数，
则如：
A铺系数 = 1.79元/平米/天 ÷ 25分 = 0.0716
B铺系数 = 2.32元/平米/天 ÷ 29分 = 0.08
C铺系数 = 1.25元/平米/天 ÷ 27分 = 0.0463
D铺系数 = 5.48元/平米/天 ÷ 22分 = 0.249
步骤四：确定各参考商铺对你所要租的商铺的租价影响程度
注意：
即你觉得你的要租商铺的商业价值更接近于哪个商铺，以百分比的形式体现，各商铺的百分比相加后必须等于100% ！ 这是一种影响因素修正的方法。
如果嫌麻烦，那你就把A、B、C、D四个铺子的系数想加，然后除以四即可，这样得出的综合系数可能不是很准确，但大概也可以推测。
出于做生意要精打细算，建议还是按照我的方法吧。
则如：
A铺 50%影响
B铺 25%影响
C铺 20%影响
D铺 5% 影响
用各铺的系数 乘以 各铺对你商铺的租价的影响百分比数，然后相加，得出综合系数。
则：
综合系数 = A铺 0.0716 X 50% + B铺 0.08 X 25% + C铺 0.0463 X 20% + D铺 0.249 X 5%
= 0.07751
步骤五：用综合系数 乘以 你所要租的商铺的分数，得出最后你的商铺的租价。
道理很简单，即商铺值多少分，对应租金就值多少钱，是一个小学时我们都学过的除法算式对等法，求“X”的最简单的方程式。
为了帮你想起来，我列一下这个公式的样子，即：
9 ÷ 3 = 81 ÷ X
则：X = 3
最后，你要租的商铺的单平米日租金价 = 综合系数 0.07751 X E铺（你的商铺）的分数 26分
即：0.07751 X 26 = 2.015 元/平米/天
也就是说，你要租的商铺租价是人民币2.015 元/平米/天
年租金 = 2.015 元/平米/天 X 350平米 X 365天 = 257449元/年
也就是说，按照我假设的“各商铺分数值”和“各商铺对你商铺租金的参考百分比”，计算出你的商铺年租金大约是25.7万/年。
注意：
你提到“以前是银行的，银行搬走了。我想做餐饮，大约能摆下30桌，人均消费40元左右，租金多少合适，我压力才能不大，老牌的餐饮一条街了，人流没问题。”
你的饭店年营业额与租金没有必然关系，而是与你的经营、菜品、饭店定位及平时的营销有关，请不要以你的营业额判断店面租金。
我的租金评估方法考虑的因素里已经包括了客流量因素，所以，只要你在给各参考商铺打分的时候尽量客观，那么结论一定就是正确的。
如果你非要以营业额倒推租金是否合适的话，建议如下计算：
按30桌，人均消费40元计算
每年营业额约 = 30桌 X 每桌平均人数 X 40元 X 每天平均桌循环次数（保守估计） X 365天
或：
每年营业额约 = 40元 X 平均每天接待人数（保守估计） X 365天
得出的年营业额与之前计算的年租金相比较，你心里就有数了。
Ⅳ 商业用地评估方法
(一)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，利用地价分配率求出各楼层土地利用方式作用于土地产生的价格，进而以土地单位面积上承载的各类利用方式作用形成的总价格增加值与土地总面积相乘得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)：土地总价地总单价×土地总面积修正分摊后的商业用地单价+修正分摊后的住宅用地单价)×土地总面积。由于受资料所限，此种方法在应用中多以单一用途下的地价分配率代替不同用途下地价在立体空间中的分配率。(二)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，求出不同类型用地的单价，再按一定原则分摊土地利用面积，以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积，加和求得总地价。其公式表现为(以商住楼为例)：土地总价业用地总价+住宅用地总价正后的商业用地单价×商业分摊土地面积+修正后的住宅用地单价×住宅分摊土地面积
其中面积分摊的原则为：不同用途的建筑造价和房地产市场销售价格相差不大时，按照各种用途建筑面积占建筑总面积的比例来
进行分摊不同用途的建筑造价相差不大，而房地产市场销售价格相差较大时，可以按照各种用途房地产的市场价值占整个建筑的总市场价值的比例来进行分摊不同用途的建筑造价相差较大，而房地产市场销售价格相差也较大时，以剩余法分别计算出土地价格后进行分摊。
(三)以楼面价为基础，通过容积率修正及楼层修正，得出不同用途不同楼层的楼面地价，乘以相应建筑面积，得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)：
土地总价业用地总价+住宅用地总价正后的商业楼面地价×商业建筑面积+修正后的住宅楼面地价×住宅建筑面积。
现以某城市基准地价为例，分别用上述三种方法评估商住综合楼用地价格。
Ⅵ 房地产估价估价中：商铺可以用收益法，成本法，市场法三种方法评估吗
1、按估价规范的规定，商铺最少得用收益法评估。
2、理论上讲收益法，成本法，市场法三种方法都可以评估商铺。但实际上成本法是不适用的。因为商铺的价值与成本相差很远。最好是只用市场法和收益法。
3、成本法评估是地价加上建造成本，在目前中国房地产泡沫较多的情况下，这两项之和与房地产的市场价之间的差距是比较大的。据我所知，市场价在10万/平方米的商铺，其成本法评估价可能只有1-2万。
Ⅶ 如何评估店面的价值
评估店面价值方式：
商铺本身
1、楼层，一层商铺的价值永远是最高的,投资者选择首层商铺的投资回报较高,但风险也较大;如果投资眼光不错,选择二、三层商铺的投资风险较小,回报也可观。
2、标识，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。
3、硬件的通用性，商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
4、经营管理模式，这是对商场铺位而言的,这对整个商场的经营和发展影响较大,包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等,市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。
5、社会价值，如果是租给一个人管理的商场铺，两人倒班，你解决了两个人的就业，社会价值是2人；如果租给餐饮企业，你的价值可能是20人；如果是租给批发店，联系的是生产厂商及零售，也许价值是200人-2000人。社会价值也是商铺经济价值衡量的参考。
6、其他，土地使用年限、门面宽深比、新旧程度。
商铺的环境
1、趋势。商圈不论大小，分新建、成熟、衰败三种。成熟商圈有稳定收益；新商圈如潜力股，如政府投资不变，收益是更丰厚的；拆迁、衰败的商圈就如买到天花板的股票，前景堪忧
2、周边业态
主力店。如大型百货商场、购物中心。主力店将带动周边100米之内的商业物业全面“寄生”性升值。 广场，品牌店，在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。
周边产业结构。周边产业决定周边人群结构，也就决定其消费能力及消费习惯。同时要注意周边产业的变迁的预期,例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务的需求。