敏感性分析是静态分析方法

‘壹’ 房地产开发项目敏感性分析怎么做

房地产投资项目敏感性分析（一）

房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。
一、敏感性分析步骤
敏感性分析一般按以下步骤进行：
1、确定影响因素
影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。
2、确定分析指标
作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来
1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断
敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。
例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。
解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)
该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)
= 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元
按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。
对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实现等。
1、有关参数发生多大变化可使盈利转为亏损
单价、单方变动成本、销售面积、固定成本等各因素的变化都会影响预期利润的高低，并且当变化达到一定程度，就会使项目利润消失，进入盈亏临界状态，使企业经营状况发生质变。通过敏感性分析，可以提供能引起预期目标利润发生质变时的各个参数变化的界限。
①单价的最小值
当开发利润为0时，利用盈亏平衡公式可得
P×1×（1-5%）-600×1-120=0
P = 757.89元/㎡当售价降至757.89元，即单价降低24.2%，项目由盈利转为盈亏平衡，如果进一步降低，则出现亏损。
②单方变动成本的最大值
单方变动成本上升会使项目利润下降并逐渐趋近于0，此时的单方变动成本是该项目能忍受的最大值。
1000×1×（1-5%）-U×1-120=0
U = 830元/㎡单方变动成本上升到830元，即单方变动成本上升38.3%时，该项目利润降至0。
③固定成本最大值
固定成本上升也会使项目利润下降，并逐步趋于0
1000×1×（1-5%）-600×1- C(F)=0
C(F) = 350万元，固定成本增至350万元，即固定成本增加191.7%时，该项目利润降为0。
④销售建筑面积的最小值
销售面积的最小值，即盈亏临界点的销售量为
销售量= C(F)/[P（1-5%）-U]=1200000/[1000×（1-5%）-600]=3429㎡
说明如果销售计划只完成34.3%(3429/10000)，则该项目的预期利润降为0。
2、各参数变化对利润变动的影响程度
各参数变化都会引起利润的变动，但其影响程度各不相同，有的参数发生微小变化，就会使利润发生很大的变化，说明利润对这些参数的变化十分敏感，我们称其为敏感因素，与此相反，有些参数发生变化后，利润的变动并不大，反应较迟钝，称其为不敏感性因素。
反映敏感程度的指标是敏感系数，计算公式为
敏感系数 = 目标值变动百分比/参量值变动百分比
①单价的敏感程度
设单价增长20%，则P=1000×（1+20%）=1200元
按1200元计算，利润=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420万元
利润原为230万元，其变动百分比=（420-230）/230=82.6%
单价的敏感系数=82.6/20=4.13
结果说明：单价对项目利润的影响很大，从百分率来看，利润是以4.13倍的速率随单价变动。因此，提高单价是提高项目盈利最有效的手段，价格下跌也将是实现利润的最大威胁，因为单价每降低1%，项目将失去4.13%的利润。所以投资者必须格外对单价予以关注,不到万不得以，不能轻言降价销售。
②单方变动成本的敏感程度
设单方变动成本增长20%，则U = 600×（1+20%）=720元
按720元单方变动成本计算
利润=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110万元
利润原为230万元，其变动百分比=（110-230）/230=-52.2%
单方变动成本的敏感系数=-52.2/20=-2.61
计算结果表明，单方变动成本对利润的影响程度要比单价小，单方变动成本每上升1%，利润将减少2.61%。虽然单方变动成本对利润的影响程度较单价小，但敏感系数的绝对值大于1，说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化，仍属于敏感因素。
③固定成本的敏感程度
设固定成本增长20%，则F（X）= 120×（1+20%）=144元
按此固定成本计算
利润=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206万元
利润原为230万元，其变动百分比=（206-230）/230=-10.43%
固定成本的敏感系数=-10.43/20=-0.52
计算结果表明，固定成本对利润的影响程度很小，固定成本每增加1%，利润将减少0.52%，敏感系数的绝对值小于1，属于不敏感因素。
④销售量的敏感程度
设销售量增长20%，则X = 10000×（1+20%）=12000㎡
按12000㎡计算
利润=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300万元
利润原为230万元，其变动百分比=（300-230）/230=30.43%
销售量的敏感系数=30.43/20=1.52
通过上述计算，表明影响开发公司预期利润的诸多因素中，最敏感的是单价，其次是单方变动成本，第三是销售量，最后是固定成本。其中敏感系数为正值，表明它与利润同向增减；敏感系数为负值，表明它与利润反向增减。
敏感系数提供了各因素变动百分比和利润变动百分比之间的比例，但不能直接显示变化后利润的值，为了弥补不足，可编制敏感分析表，列出各因素变动百分比及相应的利润值。
单因素变动敏感分析表
利润变动百分比因素
-20%
-10%
0
+10%
+20%
单 价40135230325420
单方变动成本350290230170110
固 定 成 本254242230218206
销 售 量160195230265300
一般各因素变动百分比通常以±20%为范围，便可以满足实际需要，上表以10%为间隔，也可按需要改为5%为间隔。
列表法的缺点是不能连续表示变量之间的关系，为此又可以用敏感分析图来表示。
图中横轴代表单方变动成本、固定成本、销售量、单价等各因素变动百分比，纵轴代表利润。以单方变动成本为例，根据原来的目标利润点（0、230）和单方变动成本变化后的点（+20%、110），画出单方变动成本线，这条直线反映单方变动成本不同变化水平时所对应的利润值和利润变动百分比。其它影响因素的直线画法与此类似。这些直线与利润线的夹角越小，对利润的影响越大，说明对利润的敏感程度越高。

‘贰’ 什么是敏感性分析如何在投资决策中进行敏感性分析

敏感性分析是投资项目的经济评估中常用的分析不确定性的方法之一。从多个不确定性因素中逐一找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险的能力。

若某参数的小幅度变化能导致经济效益指标的较大变化，则称此参数为敏感性因素，反之则称其为非敏感性因素。这种分析方法的缺点是每次只允许一个因素发生变化而假定其他因素不变，这与实际情况可能不符。

敏感性因素一般可选择主要参数（如销售收入、经营成本、生产能力、初始投资、寿命期、建设期、达产期等）进行分析。若某参数的小幅度变化能导致经济效果指标的较大变化，则称此参数为敏感性因素，反之则称其为非敏感性因素。

(2)敏感性分析是静态分析方法扩展阅读：

敏感性分析的作用

1、确定影响项目经济效益的敏感因素。寻找出影响最大、最敏感的主要变量因素，进一步分析、预测或估算其影响程度，找出产生不确定性的根源，采取相应有效措施。

2、计算主要变量因素的变化引起项目经济效益评价指标变动的范围，使决策者全面了解建设项目投资方案可能出现的经济效益变动情况，以减少和避免不利因素的影响，改善和提高项目的投资效果。

3、通过各种方案敏感度大小的对比，区别敏感度大或敏感度小的方案，选择敏感度小的，即风险小的项目作投资方案。

4、通过可能出现的最有利与最不利的经济效益变动范围的分析，为投资决策者预测可能出现的风险程度，并对原方案采取某些控制措施或寻找可替代方案，为最后确定可行的投资方案提供可靠的决策依据。

‘叁’ 项目投资中的静态评价方法

房地产开发投资项目经济评价方法 房地产投资风险大。投资者需要慎重做出投资决策，一旦决策失误，投资者就会遭受重大损失。投资决策是开发投资过程中最重要的一项工作。在投资决策前，需要从财务角度对各个投资项目进行评价。经过长期实践，投资者已经摸索出一套完整而科学的项目评价方法，本节将予以简要介绍。 房地产投资项目评价方法大致分为确定性和不确定性两种。确定性评价方法有静态和动态之分，静态方法是投资回收期、投资收益率、开发成本利润率等；动态指标有净现值，净现值率，内部收益率、动态投资回收期等，不确定性评价方法主要是敏感性分析、概率分析等。 一、确定性评价方法 (一) 静态方法 静态分析方法是传统评价方法，也称作非折现法。对投资项目进行经济评价时，不考虑资金的时间价值，即投资成本和收益等资金流量不需要进行折现。静态分析方法简便易行，但不能反映投资项目整个寿命期内真实的资金流量，不能客观而全面地反映投资活动。这种方法常用于短期、小型投资项目评价。 1. 投资利润率。 投资利润率是指房地产投资项目的年均利润总额与总投资之比。其计算公式为： 当项目投资利润率大于预先设定的基准投资收益率或者行业平均利润率时，项目可行；反之，项目不可行。 2. 自有资金(权益)投资收益率 这个指标反映投资者的实际获利水平。其计算公式为 3. 投资回收期 投资回收期也称还本期，是以项目的净收益收回总投资所需要的时间，是反映房地产投资回收能力的重要指标。其计算公式为： 例如，某房地产投资项目现金流量表如下： 单位：万元 阶段 年份 现金流 土地开发 房屋建设 销 售 0 1 2 3 4 5 现金流出 500 60 1400 1500 100 100 现金流入 0 0 0 50 3500 4000 净现金流量 -500 -60 -1400 -1450 3400 3900 累计净现金流量 -500 -560 -1960 -3410 -10 3890 投资回收期越短，说明投资成本回收越快。因此，利用这个指标筛选投资项目时，应选择数值最小的项目。 (二) 动态分析指标(折现法) 动态分析方法是一种考虑资金时间因素的评价方法。这种方法较全面和客观地反映投资项目整个寿命期的经济效果，在中长期项目评估中得到广泛应用。 1. 净现值 在计算期内，将各年(期)的净现金流量按预先规定的折现率或基准收益率分别折算到项目实施开始时的现值之和，称为财务净现值，简称净现值(NPV)。其计算公式为： 式中：CI为现金流入量 CO为现金流出量 (CI-CO)t表示第t年的净现金流量 n为计算期数 i为基准投资收益率(贴现率) 净现值是衡量一个或比较多个投资方案经济效果的指标，当NPV≥0时，表明项目的动态投资收益率大于或等于基准收益率，在经济上可行。若NPV<0，说明项目投资收益达不到预定要求，应当否定。在同一项目不同方案比较时，应当选择净现值大的方案。不过应当注意，当不同方案的投资规模不同时，不能用净现值指标，应采取净现值比率。 2. 净现值率(NPVR) 净现值率是项目净现值与总投资现值的比率。它表示动态单位投资的净收益的大小，在各方案总投资不同的情况下，应采用净现值率比选方案。计算公式为： 式中，NPVR为净现值率，NPV的项目净现值，PVI为项目投资总额现值。 在用NPVR进行项目财务评价时，数值越大说明其经济效益越好。采用NPVR对不同投资方案进行比选时，所使用的折现率和计算期数应该相同，否则不可比。 净现值率和净现值的计算可通过下例说明。 例1：某房地产开发项目的投资和收益情况如下表所示，基准收益率(贴现率)为10%。试计算NPV和NPVR。 序号n 投资 生产成本 总收入 净现金流量 现值系数 净现值 (1) (2) (3) (4) (5)=(4)-(3)-(2) (6) (7)=(5)×(6) 1 3700 -3700 0.9091 -3364 2 4800 -4800 0.8264 -3967 3 1500 -1500 0.7513 -1127 4 3000 3500 500 0.6830 342 5 5500 7000 1500 0.6209 931 6 4500 7000 2500 0.5645 1411 7 4500 7000 2500 0.5132 1283 8 4500 7000 2500 0.4665 1166 9 4850 7000 2150 0.4241 912 10 4850 7000 2150 0.3855 829 11 4850 7000 2150 0.3505 754 12 4850 7000 2150 0.3186 685 13 4350 10000 5650 0.2897 1637 净现值 1492 净现值率 1492÷(3364+3967+1127)=17.64% 3. 内部收益率(IRR) 内部收益率是在投资活动有效期内，开发项目的逐年现金流入的现值之和等于现金流出现值总额，即净现值等于零的折现率。其意义在于它是一个项目所能接受的最大贴现率。它实际是预期投资收益率。计算公式为： 或NPV=0 式中，IRR为内部收益率，其它符号代表涵义同前述。 计算IRR，要解上述方程，比较复杂。在实践中，一般采用线性插值法(又叫试错法)或图解法求解。 线性插入公式： 式中，i1为试算用的较低的i值；i2为较高的i值；NPV1为用较低的i值算出的净现值(正值)；NPV2为用较高的i值算出的净现值(负值)。i1和i2之差不应超过1%-2%，否则，贴现率i1和i2与财务净现值NPV之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。 试算方法是假设几个不同的i值，求净现值。如果净现值大于零，则i值嫌小；如果净现值小于零，则i值嫌大。反复计算，求得净现值等于零时的i值，即为内部收益率。 下面举例说明IRR的计算。 例2：某项目在试算过程中，其净现值由正变负只出现一次。当i等于14%时，净现值为86.45万元；当i取值16%时，净现值变为-66.71万元，因此，该投资项目的内部收益率应在14%-16%之间，通过线性插值公式计算得到： 用图解法求内部收益率： 采用上例数据，以净现值为纵坐标，贴现率为横坐标，绘图如下： 连接正负转换时的NPV的直线与横坐标的交点，即净现值为零的折现率15.13%为所求的内部收益率。 用内部收益率评选方案的基本原则是：内部收益率大于或等于基准投资收益率，说明项目可行，否则，应予以否定。在没有规定基准投资收益率的情况中，内部收益率应大于长期贷款利率，这是因为，如果不是这样，那么到项目寿命终止时，收益现金流将只能刚好支付贷款利息(或补足资金机会成本)，不产生利润。 不同的投资方案比较，应结合净现值考虑，选择净现值与内部收益率都大的项目，因为不同投资的项目，内部收益率大时，净现值不一定大。另外，当投资项目的净现金流量的正负号改变两次或两次以上时，有可能出现多个内部收益率，此时不宜再用这个指标来判断项目优劣，但可用净现值作为评价指标。 4. 动态投资回收期 累计净现金流量现值等于零的时间，即为动态投资回收期。计算公式为： 例3：某房地产投资方案现金流量表如下： 单位：万元 贴现率=15% 阶段 现金流 土地开发 房屋建设 销售 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 现金流入 0 0 0 500 1000 4000 5000 5000 4000 500 现金流出 500 300 4000 5000 50 0 0 0 50 50 累计净现金流 -500 -800 -4800 -9300 -8350 -4350 650 5650 9600 10050 净现金流量现值 -500 -261 -3025 -2959 543 1989 2162 1880 1144 128 累计 -500 -761 -3780 -6745 -6202 -4213 -2051 -171 973 1101 与静态投资回收期相比，动态投资回收期考虑了资金的时间价值，能准确反映真实的投资回收期，缺点是计算较繁。在项目寿命期短，或折现率小的情况中，两种投资回收期差别不大，可相互替代。但是，当投资期比较长，折现率较高时，应该采用动态投资回收期。 二、不确定性评价方法 房地产开发投资过程中，存在许多不确定因素，比如，租金和售价、建筑成本、开发周期等，这些因素会影响到房地产投资利润。所以，评价不确定因素变动给投资收益带来的影响，是投资决策的一个重要内容。 (一) 房地产投资中不确定因素分析 所谓不确定因素是指那些会发生预料不到变化的因素。房地产开发中的不确定因素主要有以下几个。 1. 建设成本。原材料价格和人工费用变动会导致建筑成本改变。不过，这还要看承包合同的形式。如果承包合同是固定总价形式，那么承包商承担建筑成本变化造成的后果，投资者基本不受影响。如果是其他形式的承包合同，那么投资者就要受到来自建筑成本变动的影响。 2. 租金和售价。价格变动会直接影响投资收益。价格是易变的一个因素。引起租售价格变动的因素很多，比如，消费者偏好的改变、竞争的加剧，生产成本的变动预期投资收益率的调整等。 3. 开始周期。项目开发周期的变动对投资收益有较大影响。这种影响主要是通过利息费用、租售价格等因素发生作用。开发周期延长会导致贷款利息费用上升，或者建筑成本上涨，或者市场条件以及政策环境改变，租售价格下降，或者遭受自然灾害损失。这些情况的发生都会给投资者造成亏损。 导致开发周期变动的原因集中在三个阶段。第一个阶段是准备期，在这个阶段，投资者要进行征地、折迁、安置、补偿工作，委托设计师制定规划设计方案并向行政管理部门报批等。每一个环节发生延误，都会造成开发周期被迫延长。第二个阶段是建筑施工期。这个阶段可能会由于恶劣气侯、建筑设计失误、未预料到的特殊地质条件或者发现地下文物等原因而延长。第三个阶段是租售期。这个时期的长短与宏观经济状况、市场供求状态等相关。如果宏观经济不景气，或者居民购买力不足，亦或者社会不稳定，那么房地产租售就比较困难，租售期就会延长。 4. 利率。向银行借款是房地产投资的重要资金来源。利润变动要影响借款成本，进而影响投资收益。 (二) 房地产投资项目敏感性分析 房地产投资项目评估的敏感性分析，是分析和预测房地产投资效益评价指标对若干不确定因素变动的敏感程度的一种方法。如果某个因素的微小变动对投资经济效益造成较大影响，那么就说明该项目对这个因素敏感；反之，如果某个因素变动幅度很大却对评价指标没有多大影响，那么就说明投资项目对它不敏感。敏感性强的因素的变动会给项目投资带来更大的风险。敏感性分析的任务是预测各个因素发生变化时，投资效益受影响的程度，以便确定风险的大小和该项投资承受风险的能力，从而为投资决策提供依据。 进行敏感性分析，首先要确定分析指标，敏感性分析一般围绕确定性经济评价指标进行如净现值、内部收益率或投资回收期等。 其次，从影响项目投资效益的不确定因素中选取对经济评价指标有重大影响并在开发周期内有可能发生变动的因素作为敏感性分析因素。 第三，设定不确定因素的变化范围。 第四，根据设定的不确定因素变化值，重新计算投资项目的经济评价指标，找出敏感性因素。 敏感性分析有单变量敏感性分析和多变量敏感性分析两种。单变量敏感性分析是基本方法。在进行单变量分析时，要假定各变量之间相互独立，然后每次只考察一个变量的变化，同时，让其它变量保持不变，观察所选定的经济评价指标的变化情况。多变量敏感性分析是分析两个或两个以上考察变量同时发生变动时，选定的经济评价指标如何变动的一种方法。在实践中，多个变量同时发生变化的情况非常普遍，所以，多变量敏感性分析方法有很强的实用性。 下面通过一个例子来说明敏感性分析方法的原理。 例4：一个投资者准备投资一个工业厂房项目，规划建筑面积2000m2，建造成本为200元/m2，年租金32.5元/m2，利息率为7.38%，物业总开发价值为880458元，建设期为12个月，现金流量表如下： 月 份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 地 价 207000 建筑成本 14440 17860 22040 26220 32680 39140 专业人员费用 &

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‘肆’ 什么叫敏感性分析

敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 敏感分析应用广泛，主要是在求得某个模型的最优解后，研究模型中某个或若干个参数允许变化到多大，仍能使原最优解的条件保持不变，或者当参数变化超过允许范围，与那最优解已不能保持最优性时，提供一套简洁的计算方法，重新求解最优解。 在本量利关系的敏感分析中,主要包括两个部分 1、研究分析有关参数发生多大变化时盈利转为亏损。 基本方程式：销量*（单价-单位变动成本）-固定成本=0 每次令一个参数为变量，其他为常量。 2、个参数变化对利润变化的影响程度。 主要采用敏感系数计量。 敏感系数=目标值变动百分比/参量值变动百分比。 例如计算利润对单价的敏感度 假设单价变动20%，利润为r，单价为s，单位变动成本为c，销量为q，固定成本为f。 单价变动前 r1=q*(s-c)-f 单价变动后 r2=q*[s*(1+20%)-c]-f 则利润对单价的敏感系数=（r2/r1）/20% 表示的含义是单价变动1%，利润变动变动多少个百分点 在工作中，为了让你的分析报告更好看或者内容充实，有时候还可以附上敏感分析表和敏感分析表。所谓敏感分析表，就是假定单价、单位变动成本、销量、固定成本上下浮动0、5%、10%、15%、20%（这些间距可以自由设定）时，利润的绝对额是多少。弥补敏感系数只能反映利润随项目变化而变化的相对量的缺陷。而敏感分析图则连续表示变量间的关系，绘制时，参照敏感分析表的数据绘出点，然后连线即可。