风景区拆迁评估用什么方法

㈠ 拆迁房屋评估怎么评估

1、收集交易实例

运用市场比较法评估被拆迁房屋的价格，必须具有较多的原始资料，如果资料太少，则比较评估出的价格难免武断、不够客观。因此，运用市场比较法进行估价时，首先应尽可能地收集较多的交易实例。目前的评估机构与房地产交易机构关系较密，对此，应不存在困难。

2、选取比较实例

尽管收集和积累的交易实例较多，但针对要估价的某一拟拆迁的房地产来说，其中有些交易实例并不适用。因此，在对某一房地产进行估价时，还需要选择其中符合一定条件的交易实例，作出供比较参照的交易实例。供比较参照的交易实例，作为供比较参照的交易实例。供比较参照的交易实例选择得恰当与否，直接影响到市场比较法评估出的价格的正确性，因此应特别慎重。一般来说，选择交易实例应尽量满足以下要求：

(1)估价对象房地产的用途应相同。这种用途主要反映大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途如下：商业、办公楼、宾馆、住宅、工业、仓库。混淆用途，是目前估价错误的主要原因之一。

(2)与估价对象房地产的建筑结构应相同。建筑结构一般有如下几种：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。

(3)与估价对象房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围内的类似地区。由于市场比较法是以替代原理为理论依据，用来比较参照的交易实例房地产与估价对象房地产之间要具有替代关系。因此，交易实例必须是在同一供培育范围内的类似地区中的房地产交易，如果能做到在同一地区则更好。

(4)与估价对象房地产的价格类型应相同。一般来说，价格类型大致有如下几种：买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格。拆迁估价原则上应适用买卖价格。

(5)与估价对象房地产的估价时点应接近。估价时点，是指决定估价对象房地产估价额的基准日期。所谓接近的含义是相对的，如果房地产市场相对稳定，在几年前的交易用于现在比较，也比较有效。如果房地产市场变化快，则比较的有效期要缩短。一般认为，交易实例的交易日期越近越好，实在无近期交易实例，采用的交易实例的交易日期在5年以上的不宜采用，因为在进行交易日期修正时会出现较大偏差。

(6)该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易，所谓正常交易，是指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、没有私自利益关系情况下的交易，正常交易应是一种对交易双方来说经济上合理的交易。

3、建立可比价格

选取了比较实例后，还应使各比较实例的价格之间及其与拟将评估的估价对象的价格具有比较的基础，然而再作有关修正。建立可比价格要做的工作主要包括：

1统一划为单价，如元/平方米;

2统一货币单位，原则上应以人民币为计算单位;

3统一面积单位，如是平方米，还是平方尺，原则上为平方米;

4统一面积内含，原则上应是建筑面积。

4、进行交易情况修正

交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。由于房地产具有不可移动性等种种特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受到当时的一些特殊行为的影响，所以必须将个别的特殊交易情况排除，使其正常化。换句话说，基于特殊情况的交易价格在市场比较法上不适合作为比较的对象，而应进行修正，使其成为正常价格。

㈡ 房屋拆迁补偿评估的方法有什么

法律分析：有下列方法：

1、市场比较法。

2、成本法。

3、收益法。

4、假设开发法。

5、基准地价修正法。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

㈢ 拆迁补偿采用是什么评估方式

拆迁补偿就是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，按照《国有土地上 房屋征收与补偿 条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行 房屋产权调换 ，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。货币补偿是通过不同的法定依据让专业的评估机构对 被拆迁房屋 进行专业的估价，形成有据可循的多元组成的补偿金额。以下就简单介绍三种法定评估依据： 1、市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2、 商品房交易 均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。 3、重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述三种价格都是国家房屋拆迁的法定依据，但是用途各有不同，在不同情形下分别适用起。 房屋拆迁补偿 标准的计算公式：拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或者使用人支付的各种补偿金。一般有： (一)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (二)周转补偿费，用补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，按照临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (三)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房， 房屋拆迁补偿费 的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。按照宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式是为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价（乘） 宅基地面积 （加）被拆迁房屋重置成新价。 (一)房屋拆迁补偿计算标准房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价（乘）宅基地面积（加）被拆迁房屋重置成新价当然还有细分 (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格（加）房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格（加）房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)（减）被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 (二) 房屋拆迁安置 费计算标准 (被拆迁人或者是承租人)房屋拆迁安置费等于搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时 安置补助费 （加）超过过渡期限的临时安置补助费（加）非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

㈣ 拆迁估价的方法主要有哪些

法律分析：根据相关规定，常见的拆迁评估的方法有：市场法、收益法、成本法、假设开发法四种。市场法又叫市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整等。

法律依据：《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条

注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

㈤ 如何对拆迁房屋进行评估具体的方法

依据《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房[2003]234号)
第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

第五条拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

第六条市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

第七条拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
第十四条拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

第十六条拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
第十八条估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

第十九条拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

第二十一条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

第二十二条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。

第二十三条估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

㈥ 拆迁房屋评估怎么评估房子

一、拆迁房屋评估怎么评估房子
1、拆迁房屋评估评估房子的方法具体如下：
（1）采取市场比较法；
（2）采取计算成本法；
（3）采取计算收益法；
（4）采取假设开发法；
（5）采取基准地价修正法。
2、法律依据：《国有土地上房屋征收评估办法》第八条
被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第九条
房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
二、房屋拆迁需要哪些手续
房屋拆迁需要的手续具体如下：
1、房屋拆迁首先相关拆迁文件要齐全；
2、房屋拆迁需要有《拆迁许可证》，拆迁公告；
3、房屋拆迁的拆迁人委托评估发送评估报告及通知。

㈦ 拆迁估价方法有哪些

拆迁估价的方法主要有：
1.根据实际评估时间点计算重置价值；
2.预估预期收益进行计算；
3.参照类似的房地产市场价值；
4.预估土地开发后扣除相应税费的价值进行计算；
5.评估土地在进行实际区位确定的价值。
【法律依据】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

㈧ 景区附近土地房屋征收补偿是不是高有什么依据呢

景区附近土地房屋征收补偿是不是高？有什么依据呢？ 相对来讲肯定是要高一点的，土地和房屋征收补偿标准的制定也是受到诸多方面的影响的，其中最主要的就是以下几点：

1.征地区片综合地价

这一点也很好理解，就跟现在的房地产市场一样，同市的不同的区的地价房价肯定是不一样的，它跟该地块所处的区位因素有着很直接的关系。不过一般征地区片综合地价标准每3年调整公布一次。景区附近由于景点人流量较大，其区位因素是较好的，在片区综合地价方面自然是占有优势的。

以上是属于我个人的一些建议和想法，仅供参考，希望可以帮助到大家。如果你们有其他的想法，可以评论在文章的下方。