1. 房地产开发可行性研究报告的内容应该包括哪些方面
房地产项目可行性研究的步骤和内容
可行性研究的步骤。
（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。
（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。
（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。
（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。
（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。
房地产可行性研究的内容。
按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：
1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。
2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。
4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。
6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。
7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。
8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。
财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。
10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。
2. 主要内容和研究思路
一、主要内容
依据研究的规划和设计要求，本次研究包括以下八个方面的主要内容：
1.高校图书馆网络信息服务体系的基本问题研究
本部分内容属于研究的总体规划和设计，重点明晰研究所涉及的基本概念、研究范围，研究的基本指导思想、主要研究内容规划、研究思路及技术路线设计，为本次研究设定基本框架和内容体系。
2.研究的理论基础及信息服务体系总体框架
本部分内容从高校图书馆网络信息服务体系的国内外研究现状入手，在全面分析当前图书馆网络信息服务发展现状的基础上，对现代图书馆网络信息服务类型、网络信息服务模式、网络信息服务的特点及网络信息服务的发展趋势等基本理论进行分析。在此基础上，开展高校图书馆网络信息服务状况的调查与分析，并依据调查分析结果，构建高校图书馆网络信息服务体系的总体框架。
3.高校图书馆人才需求分析和预测信息服务体系
本部分研究内容以河北省地质行业科技人才为研究对象，在全面分析河北省地质工作现状和面临的新机遇、河北省地质行业科技人才队伍发展态势的基础上，具体研究了地质科技人才的成长规律、成长环境和影响科技人才需求的影响因素，建立了基于网络环境的高校图书馆人才需求分析和预测信息服务体系；依据这一信息服务体系，对河北省未来一定时期内地质行业科技人才供需状况进行了分析和预测，并提出了河北省地质行业科技人才培养创新机制。
4.高校图书馆人才培养信息服务体系
本部分研究内容在全面分析研究了高等院校在人才培养目标、人才培养态势、人才培养模式、人才培养方案、人才培养规划等相关问题的基础上，结合高校图书馆的网络信息资源优势，研究和探索了高校图书馆人才培养网络实训平台建设的现实性与可行性；在具体分析研究学生实践与创新能力培养方案构成的条件下，开展了高等院校图书馆网络环境下实践与创新能力实训平台系统设计，并就实训平台建设和运行过程中的具体问题进行了探索。
5.高校图书馆双向互动型教学管理信息服务体系
本部分内容首先在对高校大学生参与学校教学管理环节的状况进行问卷调查和研究，全面分析当前高等院校教学管理过程中存在的问题；在总结剖析存在问题的基础上，规划构建了高等院校学生参与型教学管理新模式，建立了基于网络环境下的高校图书馆双向互动型教学管理信息服务体系，并就信息服务体系的运行和保障机制进行了研究。
6.高校图书馆科学研究及科技惠民信息服务体系
本部分内容在较为具体全面地分析高校图书馆服务功能发展与演变态势的基础上，深入研究了高等院校开展科技工作的信息服务需求状况，在此基础上，开展了网络环境下高校图书馆科技信息服务体系的规划与设计研究。同时，探讨高等院校如何充分发挥科技和人才优势，以更好地服务地区经济发展及社会需求。以科技惠民为切入点，研究了高等院校科技惠民服务体系的内容构成，高校图书馆科技惠民网络信息服务体系的总体框架，并选择典型院校为分析对象，建立了内容丰富全面的高校科技惠民网络信息服务体系，并就服务体系建设和运行过程中应注意的问题提出了具体的建议与对策。
7.高校图书馆网络信息服务体系运行机制
本部分内容以上述各部分网络信息服务体系的正常运行为目标，以高校图书馆的网络信息资源优势为基础，以相关政策措施为保障，研究制定了高校图书馆网络信息服务体系建设和运行的人员保障、技术保障、设施保障、资源信息保障及服务创新保障等方面的机制，为高校图书馆更好地开展网络信息服务提供支持。
二、基本思路与研究方法
依据本次研究的主要内容和规划设计要求，确定本次研究的基本思路和研究方法见图1-1。
图1-1 研究的总体思路和技术路线
本次研究的基本思路和技术路线，包含五个方面循序渐进的研究工作和过程：一是从研究的基本问题、基本理论和网络信息服务体系总体框架，进行课题的基础铺垫；二是从高等院校的人才培养功能出发，研究高等院校人才培养网络信息服务体系，包括：人才需求分析和预测信息服务体系、人才实践能力培养信息服务体系和双向交互型教学管理信息服务体系；三是依据高等院校科学研究工作的实际需求，开展高等院校图书馆科技信息、网络信息服务体系研究；四是按照高等院校服务社会的目标和要求，研究建立高等院校图书馆社会服务信息服务体系；五是围绕高等院校图书馆网络信息服务体系的建设和运行，从人员、技术、设备、资源、信息及服务创新等方面构建高校图书馆网络信息服务体系运行的保障机制。
3. 房地产营销方案
为了确保事情或工作安全顺利进行，常常需要提前进行细致的方案准备工作，方案是从目的、要求、方式、方法、进度等都部署具体、周密，并有很强可操作性的计划。那么你有了解过方案吗？下面是我收集整理的房地产营销方案（精选6篇），希望能够帮助到大家。
随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。
企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。
在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。
另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导；二是房地产策划要随市场的变化而变化；三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。
房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。
房地产的常规营销主要为广告营销即通过大面积的广告推广来发掘潜在客户提高成交量。在目前的市场形势下，全员营销就是在当前市场情况下最好的营销手段。不但能扩大客户面，还能介绍人带来一定的收益，既加强了介绍人的积极性，也提高了项目的成交量。
全员营销方案具体内容如下：
一、执行时间： 和老带新政策一块执行，具体时间待定
二、全员营销范围： 除代理销售公司内部员工外所有人
三、执行方法： 介绍人如有可介绍客户，必须事先通知销售部经理，并由销售部经理指定置业顾问进行接待
四、提成政策：
经介绍人（销售部员工除外）介绍的客户，介绍人的佣金标准：一套xx元
五、佣金发放形式：
1、介绍人需带新客户来案场，并且报出自己的姓名、联系方式、已购房号。
2、正确填写全民营销确认单：本确认单于新客户与介绍人来访当日填写并签字确认。
3、本确认单须在本活动时间内填报。
4、介绍人在其推荐的新客户与开发商签订《商品房买卖合同》，并按合同约定付清房款（按揭款到账）后，即可兑现奖励结算。
5、介绍人应在收到开发商发放奖励通知之日起30日内持有效证件领取奖励，逾期未领的视为自行放弃奖励。
20xx年最重要的房地产营销工具，二次三次传播率100%，转化率超20%—50%，售楼现场人气爆棚的高科技营销工具。深圳经伟度科技有限公司自主研发的高精度的三维仿真系统（CCVRS），其应用覆盖城市设计、城市管理和城市生活等方方面面，能为三维数字城市系统的构建提供完整的解决方案。
传统房地产产品营销展示模式
我国房地产销售采用期房销售模式，在客户购房时，看不到实体现房，开发商只能提供小区沙盘模型及数量有限的实体样板间供客户体验。由于实体样板间投资巨大，一般只有有实力的开发商才会提供几套主力户型的样板间。对于普通购房者来说，大都是非专业人士，仅仅通过沙盘模型和几个样板间以及销售代表的语言描述，很难想象未来项目建成后的情形，客户的体验感非常差。
开发商为推广项目，往往会通过主流大众媒体进行宣传，由于大众媒体请准度较差，开发商花费了大量的销售费用，但收效甚微，如何高效的找到客户是开发商的第一要务，所谓高效指的就是花费少，且传播面广，目标集中。在当下的传播渠道中，移动互联网无疑是根本的解决之道，通过微博、微信的链式传导，可以快速高效的传递开发商项目信息，且花费却可以忽略不计。
采用基于互联网的虚拟现实技术为房地产营销带来的变化
基于互联网的虚拟现实技术为房地产客户带来全新的沉浸式3D体验。通过基于互联网的虚拟现实技术，可以轻松将房地产开发项目在电脑中以3D仿真呈现，不论是小区环境还是户型样板间，都可以逼真展示。利用3D投影仪或者头盔式3D显示器，使用户可以沉浸其中，如临其境，客户的体验非常好，加深对项目的印象和感知，极大地促进销售业务的开展。
虚拟现实房地产展示系统可以为客户提供更为深度的服务。在虚拟环境下，开发出多种多样、不同风格、不同造价的样板间，给未来业主提供更加丰富的装修方案，满足不同业主对装修的需求。
虚拟现实展示系统实现了基于互联网的分布式虚拟现实场景，使得房地产项目更加便于在互联网上进行传播，客户足不出户便可以体验房地产项目的优势及特点，吸引更多的客户来实地看房、体验。
虚拟现实展示系统可以帮助开发商进行全开发阶段进行项目展示、用户体验及反馈。在拿地阶段进行项目方案评估和决策，吸引顾客参与项目方案的制定，拉近与客户的距离，节省巨额的营销费用。沉浸式虚拟现实场景的开发可以为开发商节省大量的样板间营造费用，同时为顾客带来全新的“实景”体验。
所以，基于互联网的虚拟现实技术为房地产营销带来了全新的客户体验模式及宣传推广策略，在节约大量营销费用和实体样板间建造费用的前提下，带来对客户更深度和更贴近的服务，在当前方式产市场大调整，开发商面临严峻市场挑战的情形下，显得尤为重要。
一、目的
打响知名度，树立品牌形象——企业宣传和推广是提高企业知名度，树立企业品牌形象的重要途径。
迅速引起市场的关注和兴致——通过宣传，成为网络上最受关注的亮点项目，达到一定的销售意向，为企业寻找和定位目标客户，储备一定意向客户群，为企业利润的增长打好坚实的基础。
二、中国目前网络及网民的现状分析
目前中国网民达4.2亿人，手机网民用户达2.77亿人，网络推广和营销已经成为各大企业继户外广告、电视广告和软文广告后，传播速度最快、效率最高的一个重要途径。所以通过网络对于华光企业和项目进行宣传和销售将能起到一个事半功倍的效果。
三、项目网络推广方式认知
1、网络推广的优势
在现代网络信息发达的今天，相对于其他媒体推广方式，网络营销推广开始兴起，显示出极强的生命力，网络推广的优势主要体现在以下几个方面：
○1传播范围广
网络广告的传播不受时间和空间的限制，通过国际互联网络把推广信息可以在24小时不间断地传播到世界各地。只要具备上网条件，任何人，在任何地点都可以阅读。这是传统媒体无法达到的。
2、项目特性与网络推广特点
通过分析研究，房地产项目和网络推广环境都有着自身的特点，二者有机结合需要考虑到各自的一些特有因素，具体如下：
○1房地产项目的不动产特性
房地产项目作为不动产，具有非常鲜明的区域性，同时作为非旅游地产项目，xx的目标客群的区域性特征更为明显，这与现有的网络推广中的产品基本面向全国客户的特点有着明显区别。
网络营销已随着网络的普及而逐渐被越来越多的房地产企业所关注，但是在网络营销策划中成功的房地产企业不是很多，网络营销与传统营销是相似的“事无预不立”成功与失败的关键因素在于营销策划。下面与大家分享一下房地产网络营销策划的关键因素。
一、网络营销的正确认识
网络营销的成功案例非常多，在做网络营销策划的时候不要只是看到网络营销的成功的案例要将眼睛盯着企业自身的情况，不是有一个好的想法就可以成功，要将整个营销策划考虑到细节，在这点上网络营销和传统营销是相同的。但是网络营销有有区别于传统营销，只有正确的认识了网络营销才会将网络营销运营到极致。
二、专业的网络营销团队
“工欲善其事必先利其器”找对正确的人是成功的一半。通常在网络营销团队建设上普遍有着两种极端：一是抱试试看心态的企业，临时找来两三个人，甚至某一个人就开始了网络营销，并且这些人还不一定是专职做这个事，可能是从原来销售部门找了几个经常会上网的，兼着做网络营销。在分工上也没有什么区分，放任员工想怎么干就怎么干，也没有相应的权责。在团队的管理上，还必须要做到分工合理，相应的职责要明确到每一个人，检查起来才有据可查，责任才能落实到每个人头上，相应的计划才能执行下去。
三、有效的营销方案制定
根据企业营销战略制定出来的网络营销方案是企业开展网络营销的灵魂，如果缺少切实可行的网络营销方案，不管再怎么努力，终将会是徒劳无益。
对于网络营销目标的制定，很多企业都满不在意，要么觉得能做多少算多少，要么觉得越大越好。要知道这种想法直接导致的是网络营销的工作无法检查，因为没有一个标准，谁也不需要为此负任何责任，在这种情况下，要想成功刘禹含相信是不太可能的。
四、营销方案的有效执行
在网络营销策划方案制定好之后就是对方案的执行，在完美的方案不执行也之后是一个方案，做网络营销策划同样需要成本，需要考虑投资回报率，及时高效的方案执行才会降低成本，要明白免费的营销方式不只有你想的到，付费的就要精于预算，在将免费的营销方式完成之后要有效的控制付费的推广，不是所有的访问都会创造价值。执行力在一定程度上营销着网络营销的成本。
在成都这个城市，越来越多的房地产网络营销企业开始借助网络来传播自己的企业形象，建立企业品牌。做网络策划的企业也很多，但是比较出名的就是同恒互动了，也有好多项目案例，至少目前同恒互动文化传播有限公司作为一家专业的网络策划服务公司，其不光擅长微博营销、危机监测及处理、媒体关系管理，同时也十分擅长网络热点策划、新闻推广等各种网络互动营销手段。同恒互动文化传播有限公司拥有来自全国各地的专业人才，组成了业内口碑良好的专业团队。
所以说不是说完成以上几点网络营销策划就会成功，但是不考虑以上因素网络营销是不会成功的，一个好的策划要考虑的因素会很多，有了好的方案并将营销做到细节才是重要的。
一、市场背景：
汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441、5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
二、竞争对手分析：
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？
2、在汉沽我们的间接竞争对手？
在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：
绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁；
绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；
绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。
三、竞争项目基本信息：
项目名称规划面积销售均价基本情况
绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。
井田·蓝月湾6万平方米2050l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。
分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。
3、楼栋售出率分析
分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。
4、已售出产品面积区间与总价格区间分析：
五、产品前期市场推广简要分析：
xx在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。
在我们对宣传及活动的'分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。
六、分析|总结：
1、对市场、产品、消费者的总结：
我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：
市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说2004年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。
我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。
产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。
消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。
4. 求养马知识！
养马知识
一. 饲料
马基本上是食草动物，它每天要花费长达12个小时在牧场或草原吃草。它有一个后肠发酵区，并在盲肠和结肠中有大量的纤维分解菌群。在马的后肠中，可以合成维生素B和挥发性脂肪酸。同具有前肠发酵区的反刍动物相比，马利低质量粗饲料的适应能力是较差的。
因此，首先以日粮中草料成分的质量为重点来合理地考虑马的饲养问题很重要。供应的草料可以是清洁的、不带泥土的草，或者是豆科干草、牧草、半干青贮料或草饼及制成颗粒的草。对于马来说，青贮的牧草要比其它种类的粗饲料更具危险性，因为食用以不适当方法生产的半干青贮料可能会导致肉毒梭菌中毒。在沃土上生长的多叶的、青的、细茎的、无尘土的牧草，能够满足相对定居的成年马对能量的全部需要。早期收的豆科干草和苜蓿，可以满足几乎所有各种等级的马对蛋白质的需要，具体则取决于同时饲喂的低蛋白精饲料量。为了满足生长、活动、妊娠或泌乳的需要，通常都需要饲喂以谷物为主的精饲料来维持充分良好的机体状态。
表1 马的预期饲料消耗量1 (以马体重的％计)
草料 精饲料 总计
成年马
维持需要 1.5～2.0 0～0.5 1.5～2.0
母马(妊娠后期) 1.0～1.5 0.5～1.0 1.5～2.0
母马(泌乳早期) 1.0～2.0 1.0～2.0 2.0～3.0
母马(泌乳后期) 1.0～2.0 0.5～1.5 2.0～2.5
活动量状况
活动量小 1.0～2.0 0.5～1.0 1.5～2.0
活动量中等 1.0～2.0 0.75～1.5 1.75～2.5
活动量大 0.75～1.5 1.0～2.0 2.0～2.5
幼马
哺乳期马驹(3个月) 0 1.0～2.0 2.5～3.5
断奶马驹(6个月) 0.5～1.0 1.5～3.0 2.0～3.5
1岁马(12个月) 1.0～1.5 1.0～2.0 2.0～3.0
1岁以上马(18个月) 1.0～1.5 1.0～1.5 2.0～2.5
2岁马(24个月) 1.0～1.5 1.0～1.5 2.0～2.5
1风干饲料(干物质约为90％)
表1所列为各种类别的马根据年龄、活动量和生产所处不同的阶段所预计的牧草和精饲料消耗量范围。与表1数值有出入的情况并不奇怪，例如训练活动量很大的赛马，每天消耗的饲料总量会超过其体重的3％。对所有各种类别的马，通常建议每天至少都要饲喂重量相当于其体重1％的某种草料，这样可以维持正常的后肠功能和减少发生疝痛或蹄叶炎的可能性。有些专家建议，草料在马的日粮中至少应占到50％，但对于某些性能要求高的马，限制其饲料中的谷物用量可能会使马难以保持充分良好的体态。
草饼（或草块）、全价的干草或谷物饲料块和完全制成颗粒的日粮等，是另外一些可以为马提供草料的方法。采用上述几种饲料的主要原因，是它们可在场地有限的情况下便于储存和装卸。此外，减少饲料的浪费和在马厩通风条件不良的情况下减少粉尘，也是考虑采用上述饲料的原因。由于在供应足量粗饲料的情况下全价饲料中的养分量仍可精确地确定，因此人们乐于将它用作快速生长的马驹的补饲日粮，甚至还将它用作性能要求很高的赛马的日粮。据报道，驯马师使用全价干草－谷物饲料后，马吃下全价颗粒饲料的速度要比单吃谷物时慢，但并未出现厌食和影响健康等问题。对全价块状饲料进行研究时所观察到的情况，与上述情况是一致的。
二. 营养和环境的影响
为马厩所设计的各种设施，常常是更多地考虑马主的舒适而不是为了马的需要。马厩的通风不良是人所共知的，有些情况下甚至达到了不透风的程度，因此，马只能呼吸质量很差的空气。在这种情况下，特别应该强调采用高质量的、无粉尘的、不带泥土的干草，或者采用压成块状或颗粒状的草料或干草与谷物的混合饲料。
三.繁殖
公、母马3周岁时开始配种。小群配种时，用3~5岁公马，公、母比例为1:10~20，6~6.5岁公马，公、母比例为1:25~35；个别公马至20岁，尚能保持良好的配种能力。在群牧条件下，对母马进行人工授精，受胎率80%左右，母马终生产驹10～l2匹。母马发情周期为17~21 天，妊娠期323~337天。
幼驹初生时的体高，相当于成年马的62%以上，管围相当于成年马的56.79%，体长、脚围相当于成年马的45%以上；生后一周岁的体高相当于成年马的87.98%，管围相当于成年马的82.74%，体长、胸围相当于成年马的76%以上；2周岁的体高和管围达到成年马的94%，而体长和胸围达到成年马的89%；至4～5周岁时生长发育基本完成。
四. 育种
马遗传性和生活条件的关系
养殖一点通 时间：2010-12-14 19:52:58 [马的养殖技术]
“唯物辩证法认为外因是变化的条件，内因是变化的根据，外因通过内因而起作用。”马具有能够把它的性状传给后代的特性，叫做遗传性。不同品种具有不同的遗传性。具体表现在不同的形态特征(例如马体的高矮和长短、身体轻重、背腰长短、毛色等)和特性(例如善奔及敏活性、耐粗饲及抵抗各种不良环境条件的能力等)，这都是它们内在的“根据”不同，也就是它们的遗传性不同的缘故。要了解和掌握它的遗传性，就得知道用于马种改良的每一匹种马或某一群马的来源，属于什么品种，是杂种还是纯种，是外来种还是本地种。如果是纯种或是我国某地历史悠久的地方马种，它们的遗传性可以说是比较稳定的，至少要比杂种或历史短的外来品种稳定些。当然，这种稳定性只是相对的，而不是绝对稳定不变的。所谓稳定的遗传性就是说能把它好的特性，通过配种繁殖传给后代，也能把不良的特性传给后代，，怎样知道马的好和坏的遗传性呢?这主 要通过鉴定来评定它的优缺点传给后代的情 况。如果有品种系谱，同时还要审查它的血统。血统对种公马是很重要的，如果没有血统可查，也可以通过对它们所生的幼驹的观察和鉴定来了解幼驹的亲代优良的品质和遗传稳定性的程度。
但是在长期的培育过程中，由于受到当地的自然环境和饲养管理条件变化的影响，“外因通过内因而起作用”，这些稳定韵性状在繁殖改良的过程中往往会出现各种各样的变异。不过这要看这些外因是否对马的发育有利或是不利。要改良一一个马种，就必须满足马 匹所需要的有利条件，采用正确的改良方法，以促进幼驹向人们所需要的方向发展，否则，即使用来改良本地马种的种马品质是较好的，也会得出相反的结果。同样的道理，如果被改良的马种在某些方面缺点虽然较多，但由于采取正确的方法去改良它，最后却能得出理想的结果。
由此可见，在马种改良工作中，我们既要重视马的遗传性，即要强调选种，又不能忽视马的生活条件的作用。例如在培育马驹时，既要营养好，而且要使它经受得起酷寒盛暑和刻苦耐劳的锻炼，只有这样，才能获得预想的改良效果。特别在杂交时，遗传特性的相互影响和显性(优势)的规律，更容易看出改良的效果。例如公、母马(亲代)某些遗传特性对后代的影响，不仪决定于遗传性强的一方，还决定于幼驹(后代)的培育条件。凡最适应于杂种培育条件的亲代，’岜们的遗传性一般就【与优势．例如本地马和外来品种马杂交，如果培育条件基本上和本地马相同，那术杂种体尺和体型方面就以本地马占优势，但有时也可见到杂种后代出现有大头细脖(颈)、长肢短躯、肌肉发育不良等外形，这类马往往失去了本地马的耐粗饲和对当地的适应性的特点，又无良种马的优良体型和性能，使改良工作归于失败。这里也说明培育条件的重要性。反之，若给以杂种幼驹与改良品种接近或相似的培育条件，改良品种的特点较易表现出来，即通常说的杂交改良的效果好。论年龄壮年马就比青年马和老年马占优势，另外，母方的遗传性也会占优势，更容易表现出它的遗传特性。象这些问题，在马种改良上都要预先估计到。
马的选种和选配
养殖一点通 时间：2010-12-30 16:53:56 [马的养殖技术]
不论是采取本品种选育或杂交改良的方法，都应当重视选种和选配。所谓选种是指采用什么品种和把各方面表现好的公、母马挑选出来作种用。至于选配，实际上也属于选种的范围，是指有目的的选择公、母马进行交配，使之产生优良的后代，所以选种和选配不能分隔开来。
选种工作一．般符重于种公马方面，这并不等于不重视母马的选种，而是种公马对马群的影响大的关系，如果不 注意选种，就有把公马某些不良的遗传 性扩大其影响的弊害 所以选好种公马是矛盾的主要方面。可以按照1952年农业部制定的种马统一鉴定暂行办法去做。内容有外形、体尺、使役能力、血统鉴定及后代(后裔)测验五个项目。在我国各地马种改良的过程中，尚有必要根据实际情况
争取逐步做到这些项目．外形鉴定和体尺测定两项，可以参考“怎样选择马匹”一节去做 使役能力鉴定亦有做的必要，至少要测定马匹一天使役时间内能负担的重量，走多少公里，每小时慢步的速度，观察它是否很疲劳，是否适应当地生产的要求，条件许可还可以测定它的拉力。如果登记制度早已建立起来，也可以进行血统鉴定和后代测验。根据这些鉴定，在群众性的评定之下，最后评选出优等或良好等不同等级的种马。为了使选种工作做得全面些，也可以选择当地少数的母马作类似的鉴定。
至于选配的要求就更具体了，即是决定用某匹公马配某些母马。在马种改良过程中，不宜一见发情马就配，要按照事先拟汀好的选配计划去做。选配的一般原则是：好的公马配好 的母马以获得良好的后代，好的公马配一般的母马以获得较好的后代，而绝不允许用坏的公马配好的母马，以免降低马群的质量。例如要发展体 尺较大的马，就得选择较大的公、母马；要后代具有结实的体质，亦得选择具有同样结实体质的配偶。另外也可以采取截长补短的方法，即把公、母马各自所有的优良遗传特性和特点结合起来，这样可以使这个改良的马种能获得新的优良品质，这对改良我国的马种更是重要。例如我国的马种体尺、体重都嫌不足，但耐粗饲耐劳役。因此就有必要用较为重、大的种公马，则可得到体尺较大的耐粗饲和刻苦耐劳的后代，但不应采取弥补纠正的极端办法，如体质过分细弱及体型很狭窄的母马用体质粗重而体型过于宽广的种公马去配，而是选用体质结实的母马做配偶。在外形上更不应当用细长的四肢去克服太短的四肢；或用拱背去克服凹背，即不能用相反的缺点进行纠正，因为一种失格的体型是不可能用相反的体型进行矫正的。这样的选配是错误的，决不可能获得所希望的后代。
马的本品种选育
养殖一点通 时间：2010-12-30 16:54:18 [马的养殖技术]
这主要是指我国良马产区采用本品种选育提高的方法，这种方法应予重视，习惯上也有称这种方法为“土种选育”。本品种选育并不是随意让它们自由交配，而是要严格地从选种选配着手，并提高饲养水平。所谓选育，即不仅要选择好的马作为本品种改良的基础，而且更要求育出比它亲本更好的后代，既能保存本种固有的优良性能特点，而且还要求一代一代地提高。不过利用这种方法，有它的保守性一面，一般不能在短期内见速效，这是因为它的遗传性较为稳定。
采用本品种选育必须具备的条件，首先是在当地长期以来就已出产数量较多的马匹，而且其中也有不少良马，当地的生活环境很适于这些马种的发展。所用的种公马在体尺上至少超过当地一般马匹，这是选留种公马最基本的要求。凡早年曾经有过杂交历史而现在接近具备新品种条件的马匹，则进行畜群整理选优去劣，需要采取本品种选育一类的方法，以求把它们已提高的品质巩固下米，以免日久以后反而使已经具备的优良品质逐步退化掉。气候条件及饲养管理水平很差的地区，采用杂交方法不能见效而本地马又已适应当地条件，则可采用本品种选育。
所谓纯种繁育，实际上和本品种选育是同一类的育 种方•10S•法，只是习惯上把它适用于那些更有血统可查的良种马匹。例如对外来的品种，为了增殖这些品种的马匹数量，使它们更进一步适应我国的自然环境条件，防止品种马的近亲繁殖
养殖一点通 时间：2010-12-30 16:54:47 [马的养殖技术]
不论本品种选育或杂交繁育，有可能会发生近亲的关系。就马匹改良来说，在某地因为高度利用少数几匹或一匹优秀的种公马，它们的后代就容易产生都是有如兄弟姐妹，或祖孙、父子及亲属之间的血统关系。这种情况往往是由于缺乏新的种公马补充进来，老的种公马死了，只能从它所生的后代中选出种马继续彼此配种，长久以后，就会造成大批马匹都是不同程度的近亲血缘关系。
近亲繁殖有好处也有害处，要一分为二来看。它的好处是能把一匹或几匹优秀种公马及一些母马的优良品质保存巩固下来并传给后代，不过这要进行严格的选种选配，不能把这些近亲关系的后代不加选择地全部都继续用来配种，否则必然流于血统混乱，更难整理。在马种改良中，如采用这种方法必须有限度的采用。因此，马匹登记制度在这里就显得更重要了。
但是，由于盲目地滥用亲缘繁殖，必然会带来坏处，如后代体质弱，生产能力降低，生长发育差等。这是由于近亲繁殖时，父母双方生殖细胞之间的差异越来越小的缘故。
无论采取本品种选育还是杂交法改良马种，尤其在育种最后的阶段，如果见到有近亲繁殖的不良倾向时，就应停止继续这样做，最好的办法是引用同品种而没有血统关系，体质结实的种公马参加配种以代特原有的种公马，称为血液更新。或者淘汰那些已出现某些严重缺点的公、母马，不再供繁殖用，而只是把那些母马另用体质结实的壮年公马交配，然后再 观察它的结果。
退化，就应采用纯种繁育的方法来巩固和提高它们的品质。
马各种杂交方法
养殖一点通 时间：2010-12-31 12:18:37 [马的养殖技术]
杂交就是不同品种公、母马间的交配。杂交改良是马匹改良常采用的方法，也是马种改良的有效途径。世界上很多优良品种都是通过杂交的阶段，最后再经过选育而培育出来的。在我国畜牧业中，都在广泛地采取这种方法，已取得了良好的效果。杂交法之所以有它的优越性，就是利用某一个品种甚至于几个品种的某些优良特性，通过与本地马种的交配遗传给后代，以提高本地马种的质量。一般地说，杂种马的体尺和性能比未经改良的普通马匹都有提高。如果采取正确的杂交方法，既能保存本国马种的某些优点，又吸取外来良种的特点，就能达到显着的效果。为什么杂交会有这样的效果呢?因为不同品种马的生殖细胞差异较大，含有显着不同的遗传特性，亲代双方结合以后，它们的对立矛盾性较同品种的大，因此促进了发展，而使杂交马更富干 生活力，更因为双方能遗传的某些特点彼此都以一种优势在克服对方，或则共同地表现出来，于是杂种马体尺和性能等方面，通过杂交的进展可以一代一代地提高。
最常用的杂交法是利用良种公马配本地母马，所得的下一代也叫第一代杂种。例如：阿尔登重挽公马×蒙古母马
阿蒙杂一代母马(公马去势作役用)这一类杂种马，在血统上各占双亲的一半。就体尺来说，一般大致居于这两个品种之间。如一匹种公马体高150厘米，母马130厘米，第一代杂种的体高大约能有140厘米上下，如果在怀孕期和幼驹培育时期饲养水平配合不上，其效果就不显着；若有足够的营养条件和锻炼，则可能更高一些。至于胸围及骨胳也相应地有提高。尤其是杂种生活力要比亲代双方更强。这就是所说的第一代杂种的优势表现，如果只改良到这个程度，是为了经济利用的目的，可称它为经济杂交。表4 重挽马和骑乘马与三河马杂交效果(单位：厘米、公斤)
从表中可见用重种阿尔登马与三河马杂交改良之后，各项体尺指标均见提高。但是用顿河马杂交则效果不显着，而且还有下降。
如果要继续进行改良，就必须把这些杂种一代的母马，仍用原来的改良公马交配(一般不是同一匹公马或有血缘关系的公马交配，以免造成近亲繁殖)，由此得出第二代杂种，并且继续一代一代的用改良公马交配，得到杂交4～5代的杂种，这样的杂交方法，叫做级进杂交或吸收杂交 如果本地的饲养管理条件与外来品种产地的条件大体相似则可用级进杂交方法。但是根据我国今后改良马种的实际情况，不必要杂交到五代，可以从第二、三代的杂种里选出优秀的公、母马，就可以从中自相交配，称“自群繁育”或“横交固定”，以便继续把它巩固下来。如果级进的程度越高，杂种后代便偏似外来品种，而本国马种的特点很难保留，这对如何适应本地区的生活条件和实际需要可能会发生问题，如果饲养水平跟不上，杂种后代未必发育得很好。在满足杂种马所需的条件时随着级进的程度，改良马的体尺和性能通常会逐代地增加。我国阿拉伯×蒙古马杂交后代的平均体尺如下：
在杂交中电应选择优秀的母马 ，所得的杂种体尺必然有较显着的提高。此外，有些第三代的杂种，体尺上基本接近外来品种，而且比外来品种更有适应性。
再者，也可以用三个品种或四个品种杂交，以求把它们的优点结合起来。这类杂交方法通称为复杂育成杂交。各地在改良马种具体执行时，做法上各有些不同。如选用品种数量、杂交代数、各种不同品种的先后次序等变化比较大。所以各地的做法可供参考，未必一定要刻板地搬用，而应灵活地运用，更重要的仍是选用种公马的问题，是否与本地区的要求相适应。
我国各地已在采用这种方法订出各种育种方案进行改良马种工作。例如河南省国营黄泛区农场所计划改良的河南轻挽马就是有代表性的实例。蒙古母马×高血公马杂一代母马至阿尔登公马杂二代母马×阿尔登公马或托力公马不理想的淘汰’杂三代母马罕杂三代公马‘不理想的淘汰’
河南轻挽马
河南轻挽马的育种工作，经杂交阶段的观察是有成效的，据报导杂三代马基本符合理想型的指标。
我国东北是进行马匹杂交改良方面较早的地区，杂交方式亦多种多样，杂交效果亦各不相同(表7)。
我国东北目前正在进行“铁岭挽马”和“黑龙江挽马”的育种工作，例如“铁岭挽马”是利用原法国品种与蒙古马杂交出＼来的母马，以后再用阿尔登品种公马杂交，杂交二、三代平均体高达149．3厘米，其中体高在150～160厘米的占45％，平均体重563．5公斤，个别的可达680公斤。用这些杂种后代进行自群繁育，经过一定时间的选育和整理工作，达到一定数量之后即可成为品种。按东北地区的耕作和运输需要，有这样的马，已能基本满足。至于其他地区则必须根据各自的具体要求，制定不同的育种方案。
马的预防措施
养殖一点通 时间：2010-12-31 12:19:15 [马的养殖技术]
这是一项经常性的工作。预防措施主要有如下几方面：
1．加强饲养管理，增强抗病力应按照“马的饲养管理刀一节所提出的要求认真做好马的饲养管理工作。
2．合理使役马匹这是防止马匹发生疾病的一个重要措施。由于使役不当，往往会致使一些外伤疾病及其他疾病的发生。
3．做好消毒卫生工作 马厩、系马场、饲养管理用具、鞍挽具等，每隔一定时间进行一次消毒。马厩的消毒常可用10"-'20％石灰乳(取生石灰10份加水10份，待石灰块化成浆糊状，再加水40～90份，即 成10～20％的石灰乳)，马体及用具用3～5％来苏儿消毒。
马厩门口应设消毒槽，粪便应集中堆积在距马厩100米左右的粪坑中，经发酵消毒后利用。
4．及时进行预防注射在春季对马匹进行炭疽芽胞苗预防注射以预防炭疽病；用破伤风类毒素定期预防注射(一次皮下注射5毫升)以预防破伤风。
5．隔离检疫，控制传染 凡新购进的马匹必须先进行隔离观察、检疫，以免把传染病带进健康群。此外，对原有马群也应作定期检疫(如鼻疽、马传染性贫血等)，以便主动地、及早地发现病马，及时处理，防止传染病的蔓延。
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5. 寻马场经营管理细则
马场经营管理可行性研究方案（范本） 以下节选自某大型综合性马场项目的投资可行性分析研究与规划，供马场投资及经营管理者参考。 目 录 第1章 总 论 1.1 项目概况 1.2 结论 第2章 项目建设背景、必要性及条件 2.1 项目背景 2.2 项目建设的必要..
6. 房地产项目可行性研究的内容与重点是什么
房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。
第一节 可行性研究的概念和作用
一．可行性研究的概念
可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。
我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。
房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭?谐〉闹鸩焦娣叮?康夭?耐蹲驶?帷⑼蹲世?蠡嵩嚼丛缴伲?欢咸岣呔霾咚?剑?拍苋〉孟钅靠?⒌某晒Α?
二．可行性研究的作用
(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。
（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。
（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。
（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。
第二节 可行性研究的阶段工作
一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。
（一）以投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以?邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?
（二）初步可行性研究
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
（三）详细可行性研究
详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
（四）可行性研究阶段工作精度表
第三节 可行性研究的内容
一.可行性研究报告的结构
一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄?摹⒏郊?透酵剂?霾糠帧?
（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。
（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。
（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容
1．项目概况
主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；
2．市场调查和分析
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。
3．规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。
4．开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。
5．项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。
6．项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。
7．项目财务评价；
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。
8．不确定性分析和风险分析
主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。
9．可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。
10．研究人员对项目的建议
对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。
（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。
（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。
二．可行性研究报告的项目投资预算
一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：
（一）营销开支概算
1．项目前研究及可行性研究的开支
2．项目策划的开支
3．销售策划的开支
4．广告开支
5．项目公司日常运作的开支
6．项目及企业的公关开支
（二）工程开支概算
1．用于工程勘探的开支
2．用于吹沙填土、平整土地的开支
3．用于工程设计的开支
4．用于建筑施工的开支
5．用于设施配套的开支
6．用于工程监理的开支
（三）土地征用开支概算
1．政府一次性收取的标准地价
2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支
3．影响公共设施而出现的赔偿开支
（四）金融成本开支概算
1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出
2．贷款引起的利息支出
3．各项保险开支
4．税收和行政性收费
5．不可预见开支
第四节 可行性研究报告的编制
一．房地产项目可行性分析常见误区
1．误区一：一个标准的效益分析
如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
2．误区二：先入为主的可行性研究
纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：
A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。
B.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。
C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。
D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。
二．编制可行性研究报告的人员安排组合
要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。
7. 建设内容
(一)科研建设
技术方法优势明显，研究方向明确，科研问题典型或普遍，技术示范性强，研究内容具体，且长期固定，具有符合基地发展的研究项目，能依托基地形成科研团队并完成科研成果、如研究报告、获奖项目、专利、主要文章、主要技术方法和产品等。具备进行现场观察与研究、技术试验的条件等基础设施。
(二)场地建设
对于观测类基地应有一个或多个支撑科学研究的观测或数据采集点(站)。基地建设要紧密结合科学研究方向和任务，科研基地选区位于重要地质构造带、成矿(藏)区带以及能够解决地学科学问题的区域，具有代表性和典型性，交通和自然条件相对较为便利。应该突出科研特色，因此总体规划建设应本着全面规划，分步实施，滚动发展，逐步完善的原则，使基地能持续、协调发展，即要突出重点，又要注重全局，整体推进。野外观测与实验研究基地的规模可根据学科发展方向和科研重点建设，不一定强调规模大小，根据需要有的可能就是一个观测站，有的可以大到集观测、实验、开发、综合研究于一体的实体。场所建设应根据基地的研究内容尽量多样化，避免千篇一律的“四合院厢房”式风格。
基地应有固定的场所和展室，大型基地可建设展览馆。场地由科研用房、展示用房、辅助用房、观测与实验设备、标本与岩心库、剖面与地质遗迹等组成。小型的观测基地可根据其研究内容和任务具体确定。基地观测点(站)应具备数据采集和处理的基本功能。基地展室是基地的主要组成部分，是利用图片、文字、模型、实物、影视及信息系统等多媒体形式，集中展示基地内科研内容、研究成果、地质现象、地质遗迹、矿山史迹，普及科学文化知识，并可作为科研、科普互动的场所。
1.选址原则
特色性原则：基地选择要突出科研特色，学科特色，区域特色，紧密结合科学研究方向和任务，应满足本专业科技发展的需要，基地场所的条件要符合科研工作的研究方向，支撑学科发展，如选择在典型地质结构和构造带、典型地质剖面、典型矿山、能反映重大地质问题或容易得到观测数据的地区。基地周围应有一定的社会资源配套条件，应该充分挖掘基地资源的优势和特色，将其所具备的科学、自然、历史、文化等一系列的内容，有重点、有目标地发展成为一些科技活动的项目，实现基地科研性、创新性、服务性、观摩性、教学性、知识性统一的特点。
可持续发展原则：基地建设应坚持长期性的原则，统一布局，分步实施，制定好近期和中长期建设规划。基地要为科研提供稳定性的基础数据，通过长期的观测，为地质活动规律，灾害防治等有关地学科学问题的解决提供科学依据，建设初期要充分考虑基地长期性、稳定性的特点，要以科学的发展观为指导，以永续利用为前提，要保持可持续发展的能力。
保护性原则：对于矿山和有地质遗迹类的基地，保护原则更为重要，它们是科研和观摩的重要资料，也是旅游的重要资源。有些基地拥有珍贵的矿业资源、地质现象、地貌景观、自然及人文资源，其中很多都是不可再生资源，在建设中要首先突出保护性原则，尤其是对矿业、地质遗迹要进行严格保护。基地兼顾文化传承作用，科学普及和旅游发展主要依托其珍贵的矿业遗迹和优越的自然环境，因而应坚持在保护基础之上进行科学合理的开发利用。要根据矿业遗迹不同的级别和类型，严格划定其保护范围，制定相应的保护措施，并协调处理好遗迹保护、科学研究、开发利用之间的关系，加强引导性规划措施，使这些矿业遗迹能够完整、持久地展现在世人面前，实现资源保护、提高生态环境质量与社会发展相协调。
2.场地规划
在确定场地位置、类型、范围、规模的基础上，综合协调各方面的关系，要合理区划基地的功能分区，统筹安排基础设施、科研设施、服务设施、展示设施、保护设施等。根据基地综合发展需要，结合地域特点来设置不同类型的功能分区，进行功能分区是为了调节控制功能特征，以便针对基地的类型和特征分区，进行合理的设计与建设，实施恰当的建设强度和管理制度，即有利于展现和突出基地的分区特点，也有利于加强基地的整体特征。基地功能分区，应主体鲜明，特色显着，应突出各个分区的特点，便于管理，控制各分区的规模，解决各个分区间的分隔、过渡与联系关系，基地设计应尽量维护原有自然资源、人文资源、矿业、地质遗迹资源的相对完整性，
3.路线设计
要根据基地内的各类地层剖面、地质遗迹、矿业遗迹、主要数据观测点、主要设备布置点、展室以及人文景观和自然景观等资源的分布形式的特点，对基地的各种资源按照一定的方式进行有机地组合设计，使整个基地形成完整的资源结构体系，并按科研工作流程设计观摩路线。
基地的布局和建设要突出基地的主题，观摩点必须以基地主题为主，突出基地主题的发展历史，将科研与自然景观、人文景观融为一体。做好基地的静态空间布局与动态空间布局的紧密结合，处理好动与静之间的关系，使之协调成为有机的艺术整体。观摩点的连续序列布局应按基地的内在规律进行安排，运用多种构景手法，形成即多样统一、又特色鲜明的展示系列。
以基地总体规划为基础，按照基地地理位置和科学内容，按照展示内容最多、又不重复又不遗漏、不同路线各有侧重、最大限度地展示基地的科研特征和自然特征的原则，设计观摩路线，各条路线应该有主要的标示和内容的说明。
在合理布局，充分利用各种方式，提供丰富的观摩内容的前提下，考虑到参观过程的阶段性和空间序列变化的节奏感，线路的安排要做到由“启景—高潮—结景”，逐步引人入胜。线路的布置还要做到在保证安全、保护环境的基础上尽量便捷，使参观者在最短的时间内了解基地的主要科研内容和研究主体，并感受基地的精华所在和体会基地的多种效益功能。
(三)标牌标识
基地的标牌是基地的重要组成部分，是基地的形象工程。标志牌是一种通过文字、图像、图形表达传递信息功能的牌子，一般有标志碑(图)、标识牌(图)、电子屏、标志物，其功能有说明牌、引导牌、提醒标志、服务标志、管理标志。标牌制作应注意：标识牌制作要坚持标牌与基地主题相协调原，主题突出，特征鲜明，形象完整，就地取材，厉行节约，标牌规模与样式组合相协调，尽量采用国际通用形象标志，文字书写采用中英两种文字，且规范、美观，表达准确，语言友善。
标识牌的设计：标识牌设计制作中要注意与基地特征相符合，与基地环境相协调，突出基地特色，把握其引导性、知识性、宣传性和装饰性功效，要重视规范性和系统性。标识牌要反映特定科研环境的文化内涵和鲜明突出的形象特征。设计要有系统的视觉面貌，重视设计对于造型、色彩、文字、图案设计等标识设计，在设计过程中，参与设计的所有成员必须统一思路、统一宏观与细节，除了在设计概念方面的一致性外，还需要制作标识手册，其中包括：用色、字体、形式、尺寸、材料等制作方案，以确保施工过程的准确无误和设计的完整性。
(四)文字展示材料
(1)基地的基本概况(名称、地理位置、自然条件、区域地质与构造、成矿地质背景、经济社会状况)。
(2)基地的科研概况，基地建设的意义、主要科学任务和主要研究内容。(根据类型介绍，包括研究历史、科研成果和科技贡献概况，地质、找矿理论、模式、模型、理论创新、技术方法创新等主要研究成果介绍及出版物、奖、专利等情况，承担国家、部门和地方的研究任务与经费、存在的重要科学问题、进一步开展的研究工作和研究方向等)。
(3)科研基地使用的主要技术方法，场地及基础设施、主要仪器等(方法原理及特点、技术方法研发、优选和改进，技术方法适用范围、适用条件等)。
(4)科研基地的主要地质现象概况(包括典型的野外现象现状和保护措施)。
(5)支撑基地的科研队伍和科技人员概况(科研基地负责人、研究团队的概况，人才培养情况，基地合作交流情况，承担项目情况等。
(6)科普知识。根据深入浅出、即通俗易懂又严谨科学的原则，介绍基地内的科研过程，研究工作的目的意义，研究成果的应用、地质现象、科研设备、地质遗迹和相关的地学知识。
(7)文字表述要内容翔实，图文并茂，言简意赅。
(五)实物标本
实物标本的内容比较多样：可以是基地内遗迹的典型标本，可以是相关地质知识所涉及的实物标本，也可以是其他地质剖面提供的有典型意义的标本，还可以是与地质相关的使用工具、科研人员生活用具等人文资源实物标本等。
(六)图件
原理图：在基地中，原理图主要表现为仪器设备的工作原理、科研工作流程，原理图力争简单、明了、准确，有些工作流程在科研项目中也是十分重要的，甚至关系科研的整体质量。
模式图：基地的模式图包括地质构造演化模式、矿床成因模式、地下水循环模式、技术方法工作模式等，要求模式图清晰，反映的问题符合逻辑，图标、图例标准规范。
地质图：地质图是将沉积岩层、火成岩体、地质构造等的形成时代和相关地质体、地质现象，用图例表示在某种比例尺的地形图上的一种图件，是表示地壳表层岩相、岩性、地层年代、地质构造、岩浆活动、矿产分布等地图的总称。地质图编制要按照相应的图幅编图规范编制，力求图面轮廓清楚，内涵丰富，达到科学性、专业性、艺术性、实用性相结合。
剖面图：剖面图是用规定的符号、花纹和颜色按一定的比例，沿一定的方向，标示一定距离内、地下一定深度内地质现象的图件。剖面图要求图名、图例、比例尺、方位准确，各单元布置合理，地质、地层界线、颜色清晰。
平面图：这里的平面图是基地布局或规划的平面图，也可以是反映基地全貌的示意图。包括工作区地理位置及交通条件、标高点、基地整体布局、地质现象、矿床等，在图上应反映出地物大致的位置、相互间的距离。
(七)声像资料
视频材料是基地宣传最直观、最生动的方式，可以制作成光盘向观众发放。成功的光盘制作，应该以一个好的脚本为基础，脚本要根据实际资料，突出基地特色，以科学性、通俗性的方式编写，文字内容简练、准确。光盘最好请专业人员，用较为专业的设备制作，对抽象性的科学问题尽量使用三维动画的形式处理，整个制作过程应该有地质专家参与和指导。
(八)实验设备建设
基地根据类型和承担科技工作的需要，应有一定的科研设备与实验仪器，设备与仪器建设一般分为：观测系统、采集系统、传输系统、处理系统、显示系统、实验设备(固定设备、移动设备)等，基地根据不同类型，应配备相应的设备和数据应用研究系统，仪器设备应附有标牌和使用注意事项。对于技术方法类基地，至少能满足一种或一套技术方示范的需求。
实验设备是基地开展科研和获取观测和实验数据的重要手段，可分为固定设备和移动设备。实验设备安装时都有详细的说明书，说明书中给出的安装环境和环境参数，在野外安装时除按设备说明书的要求，还应注意防雨、防雷电，移动设备要有安全的存放处，各种设备应建立使用日志，对于共享和开放设备应有专人登记保管。所有设备应置于安全处，并标有明显的标志，如仪器设备功能作用、使用说明、安全注意事项等。
(九)数据建设
1.数据库建设
对于科研数据，数据库建设尤为重要，数据库建设要选好建设平台，尽量选用通用成熟的软件，建立统一管理平台，避免多源异构的现象，给用户使用造成困难。尽可能实现野外观测数据从采集、描述、建库、处理、表达和服务的全过程数字化，要建立有效的数据库更新与维护机制，保证数据资源的现势性。应配备冗余存储介质和备份系统，有条件的可实现镜像系统实时备份，对重要历史数据实行双备份。
2.数据共享与服务
数据共享是基地的主要开放内容之一，除正常开展学术交流，提供信息共享应是基地的责任，要提高信息共享与社会化服务意识，制定相关信息共享办法，建立地质数据统一的信息共享与服务基础平台，有条件的可建设数据共享与远程调用系统，同时要注意保密和保护知识产权。
3.网站建设
基地应建立自己的网站，通过网站宣传基地的研究内容、研究报告和研究成果，提高信息服务和成果共享的能力。网站制作总体上分为策划、前台和后台3部分。一般都是由3种不同专业的人合作完成，网站设计一般由团队完成。
(十)人才建设
基地应该至少有一个科研团队，在此开展长期的科研工作。基地应有固定研究人员、客座研究人员和辅助科研人员，有条件的基地可采取开放课题的做法，吸引更多的科学家来基地从事科研工作。基地还应应配备专职管理人员和兼职工作人员，负责基地日常管理工作。基地应开展人员培训工作，一般情况每年应不少于两次。
(十一)运行与管理
基地的运行机制是“产、学、研结合，开放、竞争、协作”。应制定相应的基地管理办法，包括基地管理办法、项目管理办法、合作研究管理办法、数据共享管理办法、安全保密管理办法、主要仪器设备操作规程、参观须知、应急预案、基地活动日志等。
(十二)科学普及建设
1.科普材料
科普材料要以单行本的形式制作，要求简单通俗，深入浅出，图文并茂，即通俗易懂又严谨科学，内容包括：基地建设的主要内容和意义、对国家经济发展和人们生活的影响，基地的科研概况、主要科学任务、科研成果，基地地理位置、交通条件、地质背景、地质遗迹、主要设备与技术方法等，如矿山类可介绍矿山历史、矿床名称、矿种、矿石组合、开采深度、储量、品位、围岩基岩、矿床类型、成矿时代、构造单元、找矿及开采历史过程、本矿山主要产品的用途等相关的地学知识。
2.科普材料制作要求
科学性：科学性是指科普材料制作的内容要符合客观实际，反映出事物的本质和内在规律，符合逻辑，即概念、原理、定义和论证等内容叙述清楚，实验材料、实验数据、实验结果是否可靠等。科普材料制作要体现科学的“简单性原则”，就是把解释复杂现象的规律，越简单越好，越简单越可能使公众接近客观真理，更容易获取地学知识。基地承担着大量的科研任务，学科门类复杂，涉及地质、构造、岩石、矿物、地下水、地球物理、地球化学、地质灾害等，并在研究中不断探索地质演化、成矿模式、地下水循环、地球物理和地球化学效应等内部自然规律，特别是基地错综复杂的观测数据，应用更简单、更形象的方式呈现给公众，用科学的语言，简单明了的道理解释说明基地的研究过程、成果及复杂的地质现象的意义，使公众更贴近生活，进一步崇尚科学，提高保护地球、保护资源的意识。
通俗性：基地除进行正常的科研外，还要承担科学普及的工作，特别是公益性研究单位的研究工作应该对社会和公众有回馈。科普材料在保证科学性前提下，必须注重通俗性，尽量用通俗的语言和形象的比喻，通俗语言容易达到意义明晰、单纯、易于理解的效果；必须用专业术语的应附有普通解释，对科研工作应用浅近的道理阐述深奥的概念或道理，简洁明了，通俗易懂；尽量选用大众常用的语言，俗语或惯用语，通俗语言的应用自然会使公众有明确的认识，增进更深一层的理解。
艺术性：基地材料在科学性、通俗性的前提下，应增加其艺术性和趣味性。科学关注的是客观事实，艺术则依赖个体的感受，要把枯燥乏味的科学研究变为大众喜闻乐见的形式，采用生动活泼的表现形式，增加欣赏性，让公众在轻松愉快的气氛中更好地获得知识，提高对科学的认知，了解科学的本质。
可视性：基地除制作音像制品外，三维可视化也是除科研工作表达形式外的科普有利工具，三维可视化是用于显示描述和理解地下及地面诸多地质现象特征的一种工具，广泛应用于地质和地球物理学各领域。三维可视是描绘和理解模型的一种手段，是数据体的一种表征形式。它能够利用大量数据，检查资料的连续性，发现和提出有用的规律，为分析、理解及重复数据提供了有用工具，对多学科的交流协作起到桥梁作用。三维可视化既是一种解释工具，也是一种成果表达工具。三维体可视化解释是通过对来自于地下界面的地震反射率数据体采用各种不同的透明度参数在三维空间内直接解释地层的构造、岩性及沉积特点。这种三维立体扫描和追踪技术可使解释人员快速选定目标，结合精细的钻井标定，可帮助解释人员准确快速的描述各种复杂的地质现象。对公众展示三维可视化时，尽量要遵循通俗易懂的原则，增强其观赏性。
互动性：互动性主要是人的心理交感和行为交往过程，这些在互动行为中表现出来的相互作用、相互影响的特性被称为互动性。基地进行科普时，应注意科普相互作用、相互影响的效应。随着公众科技水平的提高，他们对科普活动的要求也越来越高，很多人已经不再满足被动的科普，他们盼望科普活动主动起来、互动起来，从静态转向动态，从围观转为参与。在活动时科学家与公众展开富有意义的交流，可以迅速、准确、个性化地获得信息、反馈信息。如向参观现场演示某种地质现象的发生，在某些环节上可以问答；某些项目的测试工作，可以在专家指导下由公众完成，互动是一种主动认知的学习方式，是科学知识传播的最理想方式。互动也可以用沟通、讨论、问答的方式进行。
(十三)环境建设
1.绿色基地建设
基地在规划时就要注意其环境建设，遵守国家环保规定，结合基地类别和专业特色，建造一些特殊景观，应考虑设施安排合理，环境友好。基地要保持实验设备、设施及室内外环境清洁卫生。因科研需要进行施工时，尽量不要破坏环境，把损失降到最低。基地范围内的沟、坑、井、洞，必须加装盖板，确保使用安全方便。不得随意排放废气、废水、固体废弃物“三废”物质和噪声，对“三废”要妥善处理，对噪声要积极防治。
废弃物处理：基地在科研过程中可能会产生一些废弃物，要根据具体情况做好废气、废水和废物的处理工作，避免污染环境。处理主要包括废物的破碎、焚化、填埋、分解、吸收等。特别在处理废物时，应避免产生二次污染，对有毒有害废物应确保不致对人和环境产生危害。
实验环境保护：基地人员要提高科研与实验环境保护的意识，避免实验设备、样品和实验环境的污染，包括噪音、震动、电磁、废气、废水、废物、粉尘、垃圾、放射性物质、化学物质等对采集数据和实验数据的污染，以提高采集数据的可用性和实验数据的真实性。
2.遗迹保护
地质遗迹是在地球演化的漫长地质历史时期，由地球内外动力的地质作用，形成发展并遗留下来的不可再生的各种地质体，是地球历史的“档案”和地球学科研究的依据，是自然资源或生态环境的重要组成部分。其主要类型包括：有重大观赏和重要科学研究价值的地质地貌景观；有重要价值的地质剖面和构造形迹；有重要价值的古人类遗址、古生物化石遗迹；有特殊价值的矿物、岩石及其典型产地；有特殊意义的水体资源；典型的地质灾害遗迹等。矿业遗迹是矿业开发过程中探、采、选、冶、加工等活动，以及遗物和史籍等遗留下来的踪迹和与采矿活动相关的实物，是人类矿业活动的历史见证。地质遗迹和矿山遗址具有重大的观赏和科学研究价值，是宝贵的自然资源和文化遗产，是人类的财富。重要地质遗迹要按照《地质遗迹保护规定》进行保护，坚持保护优先、科学为本、可持续利用的原则，要掌握地质遗迹资源的变化规律，为保护地质遗迹提供科学依据。地质遗迹保护点的建设内容主要根据保护等级，采用立碑标示、工程隔离、整治修复、动态监测等几种方式。
地质剖面：对于地质矿床类的基地来说反映地质遗迹的主要是地质剖面，地质剖面是研究地层、岩体、构造和矿床的基础资料，对追溯地质历史、矿床成因等具有重大科学研究价值和科学研究意义。典型矿床自然属性集中表现是矿床的地质剖面，它通过由各种矿物、岩石组成的地层及证明层序关系的古生物遗迹，由地层构成的地质构造遗迹，直接或间接的找矿标志等，集中反映了矿床的各种典型特征。尤其对典型层型剖面(含副层型剖面)、生物化石组合带地层剖面，岩性岩相建造剖面及典型地质构造剖面和构造形迹，具有国际或国内大区域地层(构造)对比意义的典型剖面、化石及产地，有区域地层(构造)对比意义的典型剖面、化石及产地、典型矿床地质剖面保护极为重要。对地质剖面首先要确定保护主体，制订保护计划，然后按照相关保护要求对重要地质剖面进行围栏设置、标志物、防洪沟槽、地质剖面标志碑牌、生态恢复等建设，使之成为科普、科考的重要基地。
矿山遗址：对于矿山类的基地，应该把矿业遗迹的保护放在首位，基地建设应将矿山遗迹与周围的环境有机地结合，恢复和保护自然环境，推动可持续发展。矿业遗迹分为珍稀级、重要级和一般级，根据分级按照相关要求进行保护。珍稀级：具有全球或大区域典型意义的矿产地质遗迹，能为世界矿业发展史提供重要证据的矿业遗迹，具有代表当时国际先进科学技术水平的矿业遗迹；重要级：具有区域典型意义的矿产地质遗迹，能为国家矿业发展史提供重要证据的矿业遗迹，具有代表当时全国先进科学技术水平的矿业遗迹；一般级：具有地区典型意义的矿产地质遗迹，能为地区矿业发展史提供重要证据的矿业遗迹，具有代表当时地区先进科学技术水平的矿业遗迹。
矿山设备：对于矿山类基地可能包括与矿业开发的各种活动遗留下来的废旧矿山设备，包括勘查、探矿、采矿、选矿、运输、冶炼、加工、配套设施、人文活动等设备、设施。对这类设备的保护应采取保持或恢复其原貌，修旧如旧，尽量保持原貌，展示当时的社会和科学发展水平。对于一些淘汰的废旧设备可将它们稍微整理，向人们展示设备的结构构造，让人们学到更多的知识。对有些残缺不全的废旧设备还可以进行巧妙的利用，不同的部件可巧妙地组合成一系列艺术品，提高艺术欣赏价值。
(十四)安全建设
1.消防安全
基地消防安全建设可参照中华人们共和国公共安全行业标准《社会单位消防安全四个能力建设标准》建设，提高“四个能力”和以落实“六化”为核心内容的消防安全标准建设。即提高检查消除火灾隐患能力、扑救初起火灾能力、组织疏散逃生能力、消防宣传教育能力；落实消防组织制度规范化、标准悬挂统一化、设施器材标识化、重点部位警示化、培训演练经常化、检查巡查常态化。针对基地的实际情况，具体实现必要的建设内容，配备相应的灭火器材、装备和个人防护器材，制定和完善事故应急处置操作程序，规范基地自身消防安全管理行为，建立消防安全自查，火灾隐患自除，消防责任自负的自我管理与约束机制，全面提高自身的消防安全管理水平。
2.有害及危险品安全
对于有些类型的基地可能存放具有易燃、易爆、有毒、致病菌、腐蚀、放射性等性质的固体、液体、气体或化学药品等，对于这类物品应参照国务院颁布的《化学危险物品安全管理条例》的有关规定进行管理。对于有毒有害物品要严格履行保管和使用手续。化学危险品要保管应该科学化，储存在通风、低温、阴凉、干燥的房子内，保管地点应有相应的防火、防爆、防静电、隔离、监测、报警等设施，特别要注意性质相抵触的危险品绝对不能堆放在一起，接触化学危险品、剧毒及致病微生物等的仪器设备和器皿必须有明确醒目的标记，使用后及时清洁，特别是维修保养或移至其他场地前必须进行彻底的净化，管理人员应具备急救知识，使用化学危险品的地方应备齐急救器材和用品。
3.劳动防护安全
基地的劳动保护目的是为科研人员、工作人员和参观人员创造安全、卫生、舒适的工作和学习条件，消除和预防科技活动中可能发生的伤害、中毒等，要认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，提高安全意识，强化安全制度，努力改善工作条件。对有些开展钻探、物探、仪器设备操作等专有设备以及含有工程施的基地，要做好安全防护工作，同时对接触有毒、有害化学危险品进行实验必须谨慎小心，严格按操作规程进行，做好安全保护工作，制定相应的管理办法和操作规程，设立醒目的警示标志，必要时应有人员监护。
4.专有设备安全
这里指的是基地专有的大型仪器、精密仪器、稀有仪器的技术安全，使用人员首先要了解仪器使用说明书，熟悉操作程序，工作人员要树立高度的安全责任感。清洁、整齐、有序的环境是保证仪器精度、维护设备使用寿命的前提条件。大型精密仪器要逐台建立技术档案，要有使用、维修等记录，定期对仪器的性能指标进行校检和标定，对精度和性能降低的仪器要及时进行修复，保证科研实验数据的准确。
5.应急演练
基地应按照应急预案，安排一次应急演练，通过演练，明确各部门、各岗位人员应急管理和处置突发事件的工作职责，检验各种制度的落实程度，提高果断快速应对如火灾等突发事件的应急处置能力和安全意识，评估基地应急准备状态，突发事件应急能力，发现并修改应急预案和执行程序中的缺陷和不足。