房地产市场分析方法与应用

Ⅰ 房地产市场需求分析从哪几方面分析

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Ⅱ 房地产市场描述并分析分析

您好，市场背景描述与分析
（一）宏观房地产市场形势和相关政策
2011年国家房地产调控政策频出，6次存款准备金率上调；3次人民币存贷款基准利率上调；2次个人公积金贷款利率上调。“双限”：限购、限贷。“一提高”：按揭首付比例提高。强力遏制房价过快上涨。使住宅房地产价格开始走向平稳，并开始合理回归。
（二）全国房地产市场总体趋势
1.新建商品住宅价格变动情况。今年第一季度全国70个大中城市中，下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与去年同期相比总体呈稳步回落的趋势。
2.二手住宅价格变情况。70个大中城市中，价格下降的城市有42个，持平的城市有12个，上涨的城市有16个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.8%。与去年同期相比总体亦呈现缓慢回落的势头。但比新建商品住宅价格回落的趋势较为缓慢。
通过总体分析，我们看到全国一线城市住宅价格开始明显下降。二、三线城市住宅价格由于钢需作用，趋于平稳。在国家政策的强力调控之下，全国地房地产价格正逐步实现理性回归。
（三）当地同类房地产市场状况
1.过去10年**市住宅房地产市场经历。2000-2003年房地产价格出现缓步增长，2004年有小幅调整，2005-2007年随着国家经济高速发展，我市房地产市场进入快速增长轨道。2008年受调控和金融危机的影响，房地产市场增长短暂放缓，不久迎来了2009-2011年的高速增长期。房价涨幅连续两年突破30%，但是到了2010年国家开始逐步加大对房地产价格调控、遏制的力度，我市商品住宅和二手房的价格涨幅开始放缓，并出现小幅回落的矛头。
2.当前**市住宅房地产价格概况。目前**市普通商品住宅市场价格区间集中在5000-7000元/平方米之间，购房者有持币观望的情绪。成交均价与上月比无大变化，波动较小。成交量略有缓慢回升。
3.未来**市住宅房地产市场基本分析。一方面，国家调控政策无松动迹象，商品住宅供给增速趋缓，加之我市购房主体基本上属于刚性需求，最近一些银行开始对首次房贷利率实行95%折优惠。一些开发商推出各种优惠措施，使价格暗降。另一方面，随着长吉图战略规划的实施，长吉一体化建设快速发展，将使钢需得到集中释放，虽有足量的保障房推出，也不会使我市房价有大幅回落，从价格走势来看，地产市场发展脚步趋于稳健，可以预见我市未来一段时间，房地产市场会在政府的宏观调控下呈现平稳健康的发展态势，商品住宅价格会处在稳定阶段。
望采纳谢谢

Ⅲ 急求:住宅市场的四象限模型的原理及应用!

四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。本质上，四象限模型是比较静态模型。 四象限模型建立在两个市场划分的基础上，这两个市场分别是房地产资产市场和房地产使用市场。所谓房地产资产市场是指进行房地产买卖是为了投资，而房地产使用市场是指承租或者购置房地产的目的是自己使用。 2．四象限 在两市场划分基础上，该模型建立了4个象限，Ⅰ象限和Ⅳ象限为房地产使用市场，而Ⅱ象限与Ⅲ象限为房地产资产市场。 3．两个接合处 在资产市场和使用市场之间有两个接合处：一是使用市场上形成的租金水平是决定资产需求的关键因素；二是两个市场在开发或者建设部分也有接合点。 (二)四象限模型方法的基本意义 1．两市场的划分 之所以要划分为两个市场，是由于从经济学最基本的供需关系分析中可以发现，如果将房地产市场作为一个整体研究将会出现模糊的区域，这时就有必要进行细分，而划分为房地产资产市场和房地产使用市场是基于影响着两个市场的供求关系的因素的不同，当然，两个市场之间也存在着紧密的联系。 2．科学的经济学分析 通过建立四象限模型，使得规范的经济学分析可以进行，即各要素的逻辑关系可以通过数学模型的方式进行推演，其中最重要的是能够实现对外部要素如何影响房地产市场的内部变量的研究。同时四象限模型使得对房地产市场变化的研究可以定量化。 二、我国宏观政策与房地产业作用原理 1、第一阶段：1998-2002年 1998年城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消了实行40余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配；明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性，居民住房需求开始集中释放。较好的经济环境，创造了更多的住房需求。同时国家对房地产业发展的政策支持，从供求两方面促进了房地产业的快速发展。为扩大国内需求，中国政府将住宅作为居民新的消费热点，截至2002年连续8次降息，给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了住房消费。同时作为经济增长的支柱产业，国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持，促进了房地产业快速增长。四象限模型分析：我国经济近些年来持续快速增长，对房地产价格影响十分显着。当经济增长时，以及中国政府扩大国内需求，将房地产作为居民新的消费热点，刺激了需求的增长。图1所示的房地产市场四象限模型中的第一象限内的需求曲线将向右上方平移，使用市场的租金水平和需求量将会同时提高或增加。房地产市场租金水平的提高，以及长期利率的下调、房地产预期投资风险的降低、给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了房地产投资消费。这些政策降低了投资者对投资收益的要求，即第二象限内资本化率的曲线向左下方旋转，导致资产价格提高。房地产价格提高，以及国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持所带来的房地产开发成本的优惠，促使第三象限的新开发建设量的增加。从而增加住宅的开发成本和市场供给量，同时，大量的城市拆迁改造增加了房地产市场需求量，在第四象限，开发建设量转化为存量。最终形成使用市场中的需求量和供给量之间、资产市场中的转让价格与开发成本之间新的平衡。经济扩张时的均衡方案所形成的矩形在原理市场均衡线之外这一点应该是很明显的。不论是租金、价格、新开发建设量、还是存量，都不能低于初始均衡状态时的原始值。因此，经济增长将使住宅市场呈扩散式发展。如图2所示。图2 四象限模式图 2、第二阶段：2003-2007年从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，房地产繁荣超过了经济发展阶段水平,呈现出与经济增长不协调的特点。国家针对房地产价格的不断攀升，综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。调控信贷、税收、利率、外资、套型结构、市场信息、土地出让与督察制度、土地收益分配管理等领域。具体有“国八条”、“国六条”、“国十五条”等一系列政策，归纳起来调节了需求和供给两方面。（1）从控制需求来看自从2004年，我国上调存款储备金率，贷款利率10次之多，仅2007年一年就上调6次。提高首付比率，上调房地产税率，开征二手房转让个人所得税，提高二套房首付比率和贷款利率，严格房地产开发贷款管理，控制拆迁规模等一系列措施来抑制房地产的投机需求和非投机需求。通过四象限模型分析，宏观政策通过利率，贷款，税收、几个方面控制了房地产资产的需求。当长期利率上调，税收增加，房地产投资的预期风险的升高和折旧政策的改变，都会提升投资者对于房地产投资的收益要求，即租金的上升。资本化率的上升反映在图3中的射线（实线）向右上方旋转到新的位置（虚线），使原来的平衡状态发生变化。当预期收益租金上升时，资本化率的升高会降低资产的价格（如图3所示），从而导致第三象限中开发建设量的减少。最终这种情况会导致物业存量的减少和物业市场上租金的提升。由此形成新的均衡状态的矩形比初始均衡矩形的位置上移，整体向原点收缩。当长期存量和保持这种存量规模的新开发建设量都比较低的时候，资产价格会更低，租金反而更高。假如租金比较低的话，存量就可以保持在相同的规模上，这是不能与较低的资产价格和较低的新开发建设量相平衡的。从长期来看通过预期租金的升高以及提高资本化率，以此来降低房地产资产价格，降低新的开发建设量，从而稳定房地产市场。从短期来看，政策可以有效的降低投机需求以及非投机需求。但是现实中，我国现在的房市情况复杂，地区发展的差异大，各地的政策也不尽相同，所以调整在房地产市场上反应比较慢。但是从长期来看，资本化率的调整对于抑制房价过快增长还是较有成效的。图3 四象限模式图（2）控制供给控制供给，包括住房供应结构、税收、信贷、土地等方面。土地供给根据国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》来执行，规范了土地市场，增加了土地成本。严格房地产开发贷款管理，增加了开发商融资难度，以及税收的调整，使得房地产开发成本上升。从四象限模型来看，控制了土地的供给，控制信贷规模，加大税收力度，限制了户型结构，对于开发商来说，增大了融资难度，同时开发成本也大大地提高，从而抑制了房地产的开发供给。房地产成本增加反映在图4中的射线（实线）向左平移到新的位置（虚线），使原来的平衡状态发生变化。开发建设量的减小会导致物业存量的减少和租金的上升。与此同时，拆迁规模受到控制，存量减少相对不大，租金上升的幅度也不会很多，有租金上涨从图形可以看到带动房地产价格的上涨。由此形成新的均衡状态的矩形整体向左上方平移。从长期来看，这反映了我国促使房地产业稳定持续的增长长期的控制目标。但从短期内供给来看，由于房地产业具有时滞性，短期内供给不会减少，但无论是投资需求还是投机需求都会减少，根据供需理论，（如图4）供给在一定时期内不变，需求降低，则房地产价格势必会降低，这也达到了政府控制房价的目的。但现实中房地产价格没有降低，反而房价涨得更快，这主要是因为虽然开发商贷款成本增加，但市场处于卖方市场，房地产公司主要是将成本转嫁给了购房者。短期内效果可能不明显，这也取决于宏观政策的系统性，能否使得这些调控有效的传导需求供给层面，最终规范房地产的价格。图4 四象限模式图 3、第三阶段：2008年第三季度-今后一段时间房地产业历经10年发展“黄金期”，但从2007年底开始出现变化：房价增幅回落，市场交易量明显萎缩。同时，国际性的金融危机、经济下滑、影响国内经济发展，房地产业不可避免的受到严重的影响。2008年10月22日，中央集中出台七项救市措施：下调房地产税率，免征交易印花税，暂免土地增值税，降低房贷利率，降低首付比率，下调公积金贷款利率，允许地方政府实施项目自救等。通过四象限模型，在经济下滑时期，需求减少。在可供给的房地产数量保持一定的情况下，如果房地产的使用需求要与能够用于使用的房地产保持达到相等，租金就会相应的降低。原来的平衡状态发生变化，需求曲线向左下方平移，房地产投机与非投机需求都降低，导致第二象限内房地产价格下降，依次又会促使第三象限的新开发建设量的减少，最后导致第四象限内物业存量的减少。当达到平衡状态时，四象限模型整体向原点收缩，与经济扩张时正好相反。如图5所示。图5 四象限模式图此时国家的宏观调控政策由控到保，重点是支持居民解决住房问题。宏观政策与房价攀升时期相反，下调房地产税率，免征交易印花税，降低房贷利率，降低首付比率，下调公积金贷款利率，有利于提高对房地产的需求。允许地方政府实施项目自救，暂免土地增值税等带来的开发成本的优惠，又促进开发量的增加，供给增加，稳定房地产投资。整个变化过程与图2相反的方向变化。三、结束语四象限模型能够追踪分析宏观经济对房地产市场的各种影响，用于解释外部环境变化引起的新均衡状态是非常有效的。弄清国家经济与房地产业作用原理，有利于我国从长期的角度制定宏观政策，调控房地产市场。同时，提前预见房地产市场的问题所在，对房地产市场运行的总体态势的变化做出准确的判断，并对其今后的走势做出正确的预期和评价，从而尽可能地提前采取监督调控措施，最大限度地促进房地产业和房地产市场的持续良好运行，有效防止房地产市场的大起大落，使房地产市场保持健康稳定的发展。但同时四象限模型也存在缺陷性，这个模型只能表现在某一时的市场均衡状态，而无法反映整个市场从不均衡逐步调整到均衡的动态过程。因而，需要建立一个能反映住宅市场短期动态的住宅市场信息系统和四象限模型配合使用，达到既能描述房地产市场长期均衡，又能分析房地产市场的短期动态变化。

Ⅳ 如何进行房地产市场分析

在没有得出定位之前，不要说什么“竞争分析”之类的话，因为不同的产品和客户群体决定了需要争夺的市场蛋糕是不一样的，而且即使争夺相同的蛋糕，也有一个时序问题，好比老子不会跟儿子去抢媳妇一样的道理。 竞争是什么，是对需求资源的争夺。考虑竞争，需要考虑需求的类型（什么样的蛋糕），需求市场的增长情况（多大的蛋糕）和需求的时机（什么时候能吃蛋糕）。 供给主要指的是产品，需求主要指的是客户，市场分析包含产品分析和客户分析，不要再错误地把市场分析、产品分析、客户分析作为彼此独立的部分来说了，彼此之间的包含关系必须搞清楚，别犯基本错误。 分析产品或者分析客户，有一个不怎么提起的前提条件，就是按照市场化手段寻找解决问题的机会。实际上，解决问题，并不一定需要靠市场化的手段。如果能用非市场化的手段解决问题，市场分析那一套东西可以弱化，否则显得非常迂腐和书生气。 非市场化的手段很多，例如行政干预，人为设障碍，法律干涉，高层沟通，强制规定等等。当然，很多东西上不得台面，但是确实能够解决问题。 实际上，传统的产品对应客户需求的市场分析模式存在一个最大的前提，就是默认了某种产品具有特定的功能，通过货币交换的方式能够满足客户某种需求。实际上这个前提是会被改变的——真正需要的不是产品或者功能，而是产品或功能产生的效果，只要能够产生效果，产品或者功能的形式并不重要；是不是一定需要货币方式来交换？用权益方式来交换（例如股份、使用权等）是一种新的思路；难道一定要满足某种现存的需求？挖掘需求或者创造需求也是可行的思路。 我认为，新的市场分析模式应该是：设计或者构思要达到的效果；设计一种价值交换方式；创造或者引导出某种需求，从而创造一种新的市场。——这实际上是商业模式设计，而不是传统意义上的市场分析。l 传统市场分析的思考维度 供给的规则是什么ü 供给的产品形式是什么？ü 不同产品形式对应的价值交换区间是什么（即价格段）？ü 产品主要集中在哪里供应？空间格局是什么？ü 供给的产品是什么时候出现的？ü 供给的产品哪种多？哪种少？主次结构是什么？ü 价值交换的方式（例如销售还是持有）的效果评价 供给的变化是什么ü 供给的总量是多少？每年的增量是多少？每年的增率是多少？ü 新供给的产品会出现在哪里？ü 新的产品形式是什么？ü 新的供给产品会在什么时候出现？ü 有没有可能促使供给变化的重要事件、节点？发生在什么时候？（例如重大基础设施，重大活动，特殊规划确定等） 需求的规则是什么ü 主流的价值交换区间在哪里（市场主流总价段）？ü 消化速度的情况§ 整体消化速度§ 个案消化速度 最高速度 低速水平 一般速度水平ü 需求的类型ü 不同类型需求人群对应的购买力的结构ü 价值交换的方式（例如购买还是租赁） 需求的变化是什么ü 每年的消化量是多少？每年消化的增量是多少？每年的增率是多少？ （是刚性的市场还是弹性的市场？）ü 有没有可能发生促使需求变化的重要事件、节点、设施？发生在什么时候？ （是平稳发展还是转折变化？）ü 可能带来的需求类型的变化预测ü 有没有可能发生主流价值交换区间变化的情况？ 寻找机会在哪里ü 在哪里有机会？（区位的机会）ü 在什么时候有机会？时机到了没有？ü 在哪种价值交换方式下有机会？ü 在哪种价值交换区间下有机会？ü 这样的机会能维持多长时间？ü 实现价值的速度会是什么情况？ü 我是机会的创造者、引领者？还是红利的分享者、跟随者？ü 如果打破现有常规，存在哪些可能性？§ 市场的可能性有哪些？§ 非市场手段实现的可能性有哪些？l 市场分析的写作方式 想法和说法是不一样的——需要一定的思考维度来想清一个问题，但是表达的方式不能完全按照思考的逻辑来，而是按照一个能被人理解的逻辑来。 因此，供给和需求要对应着来说，说了供给的规则，你就需要紧接着说需求的规则；说完供给的变化，就需要接着说需求的变化。这种写作方式容易被人理解。

Ⅳ 房地产项目投资如何分析

房地产项目可行性研究的步骤和内容

可行性研究的步骤。

（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。

房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。

7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。

财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。

10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

Ⅵ 房地产市场调查的房地产市场调查的类型

1．专题性市场调查
专题性市场调查，简称专题调研，是指市场调研主体为解决某个具体问题而进行的对市场中的某个方面进行调研，如房地产价格调查、广告调查等。这种市场调研具有组织实施灵活方便、所需人力物力有限、对调研人员的要求相对较低的优点。但是，它也存在提供的信息具有某种局限性的不足，市场调研主体无法仅凭此对市场全面了解。在许多情况下，当企业或其他市场调研主体面临某些涉及面有限的具体问题需要作出决策时，只要所提供的信息能保证满足决策所需，专题调研就是合理的选择。事实上，大多数市场调研是专题调研。
2．综合性市场调查
综合性市场调查，是指市场调研主体为全面了解市场的状况而对市场的各个方面进行的全面调研。相对于专题调研而言，综合调研涉及市场的各个方面，提供的信息能全面地反映市场的全貌，有助于市场调研主体正确了解和把握市场的基本状况。但是，由于这种市场调研涉及面广，组织实施比较困难，不但需要投入相当多的人力物力，费时费钱，而且对调研人员的要求也相对较高。一般而言，这种市场调研只有在必要时才组织实施，在实践中比较少见。 1．探测性调查
探测性又称非正式调查。当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调查哪些内容时，可以采用探测性调查来找出症结所在，然后再做进一步研究，以明确调查对象、确定调查重点、选择调查方法、寻找调查时机。例如：某房地产公司近几个月来销售量下降，公司一时弄不清楚是什么原因，是宏观经济形势不好、是广告支出减少、是销售代理效率降低、是消费者偏好转移、是市场上有新的替代品出现，还是有其他设计与质量上的缺陷等等。在这种情况下，可以采用探测性调查，从中介公司、消费者那里收集资料，以便找出最有可能的原因。
由此可见，探测性调查只是收集一些有关资料，以确定问题所在，至于问题应该如何解决，则有待于进一步的调查研究。探测性调查回答的是“可以做什么”，也即是“投石问路”。
探测性调查一般采用简便易行的调查方法，如第二手资料的搜集；小规模的试点调查；专家或相关人员的意见集合，或参照以往发生的类似实例来进行。
2．描述性调查
所谓描述性调查，是指对确定调查的问题通过收集资料并经甄别、审核、记录、整理、汇总，做更深入、更全面的分析，确认问题真相，并对问题的性质、形式、存在、变化等具体情况作出现象性的描述，并不涉及事物的本质及影响事物发展变化的内在原因。例如：某房地产公司欲弄清购买本公司产品的是哪些消费者，他们的具体分布如何，什么时候进行购买，如何购买等等，通过调查，把市场活动面貌如实地描述出来，不必作结论。描述性调查是一种最基本、最一般的市场调查。
描述性调查回答的是“是什么”，一般可用于房地产市场占有率的调查、销售渠道的调查、消费者行为的调查和市场潜在需求量的调查等。
描述性调查常用的方法有二手资料分析、抽样调查、固定样本连续调查、观察法等。
3．因果性调查
因果性调查是对导致研究对象存在或变化的内在原因和外部因素的相互联系和制约关系作出说明，并对诸因素之间因果关系、主从关系、自变量与因变量的关系进行定量与定性的分析，指出调查对象产生的原因及其形成的结果。例如：价格和销售之间的因果关系如何，降价是否可以使销售量增加，广告与销售之间的因果关系如何，现场广告是否可以促进购买冲动等等。这些问题和假设可以通过正式的因果关系研究来检验其有效性。由此可见，因果性调查就是在描述性调查的基础上，找出房地产市场上出现的各种现象之间、各种问题之间相互关系的原因和结果，它回答的是“为什么”，常用方法有实验法。

Ⅶ 房地产的市场环境分析

房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，而影响房地产市场的因素有哪些呢?下面是我整理的一些关于房地产的市场环境分析的相关资料。供你参考。

房地产行业的外部环境分析
1、经济环境对房地产的影响

2、政策法律环境对房地产的影响

3、社会 文化 环境

人口统计：与房地产有关的人口统计主要包括：人口总量与人口增长，人口的年龄结构，人口的地理迁移，家庭规模与结构。现如今，城市居民每个家庭只有一个孩子，必然影响房子数量和卖房结构。

4.技术环境

建造方式：建造方式的进步使得原先的一些限制不复存在，发展商的开发周期也大大缩短。

5.国际因素影响

随着中国加入WTO，市场开放程度的不断提高和国外公司准入条件的不断放宽，可能形成外资和外商涌入中国房地产市场的局面，对我国房地产行业形成巨大的冲击。但同时也存在机遇，一方面可能带来房地产市场需求增加，另一方面，在日益竞争激烈的环境中优胜劣汰，
房地产行业的内部环境分析
1、现有企业

目前我国房地产市场现有企业众多，但大多数都是中小规模的企业，市场集中度较低且各企业间综合实力参差不齐

2、潜在进入者

房地产行业的进入壁垒不是很高，主要的约束条件是资金和土地，这使得很多企业跃跃欲试。此外，一些资金实力雄厚的国际公司也可视为潜在进入者，这样使得现有房地产企业有面临更加严峻竞争的趋势。

3、替代品

理论上，一种产品的需求量与它的替代品的价格成正比关系，替代品的价格越高则它的需求量越大，反之，替代品的价格越有吸引力则会对这种产品的市场需求产生不利影响。但所幸的是，目前房地产商品还没有替代品，这对于房地产企业来说是十分有利的。

4、供应商的议价能力

根据供应商议价能力的强弱可将房地产企业的供应商分为两类：议价能力较强，主要包括政府;议价能力较弱，主要包括原材料供应商、建筑公司等。土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性，因此房地产企业在和政府的谈判中处于下风，必须以较高的成本获得土地使用权;而相对于原材料供应商、建筑公司等，房地产企业处于供应链的核心位置，所以原材料供应商、建筑公司等

的议价能力较弱，房地产企业可以压缩成本。

5、 购买者的议价能力

目前大多数消费者都是零散地购买房地产商品，且消费者获取房地产信息成本较高，因此消费者议价能力较弱，但随着我国房地产行业的发展，消费者的议价能力将逐渐增强。
房地产市场的主要特点
多样性

房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。

双重性

由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。

不平衡性

房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。

房地产市场的作用

房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。因此，房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。

房地产的市场环境分析相关 文章 ：

1. 2016房地产市场环境分析

2. 市场营销环境分析与解析

3. 房地产行业市场规模与需求分析

4. 2016房地产市场分析

5. 房地产市场营销策略分析

Ⅷ 房地产市场分析的目录

第1章 房地产市场分析概述
1 什么是房地产市场分析
2 谁来运市场分析
3 市场分析如何与开发过程相适应
4 可行性研究
5 人口统计特征的变化以及定性研究的必要性
6 前期准备工作：获得政府部门的开发许可
小结
本书纲要
第2章 房地产市场研究的基本方法
第3章 住宅物业开发
第4章 写字楼和工业物业开发
第5章 零售物业开发
第6章 宾馆和景区
第7章 综合开发
附录A：资料来源
附录B：词汇表