华润投资的研究方法

A. 房地产项目投资如何分析

房地产项目可行性研究的步骤和内容

可行性研究的步骤。

（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。

房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。

7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。

财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。

10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

B. 华润资本跟华润战投的区别

华润资本是以国家为主，华润战投主要是市场。
投资的项目必须以服务国家战略为导向，以华润集团战略为引领，通过股权投资的方式，推动集团的创新转型和高质量发展，形成集团的外围生态圈。
华润战投由于收购据国家市场监管总局反垄断局官网显示，华润战略投资有限公司（下称“华润战投”）收购安徽金种子集团有限公司（“金种子集团”）股权案已进入公示期。

C. 投资决策包括那些基本方法

投资决策的一般方法：

投资方案评价时使用的指标分为贴现指标和非贴现指标。贴现指标是指考虑了时间价值因素的指标，主要包括净现值、现值指数、内含报酬率等。非贴现指标是指没有考虑时间价值因素的指标，主要包括回收期、会计收益期等。相应地将投资决策方法分为贴现的方法和非贴现的方法。

评价指标：

1、评价指标常用投资评价指标的计算示例

2、净现值曲线——净现值与贴现率的关系

3、独立项目——独立项目之间的比较分析

4、互斥项目——互斥项目之间的比较分析

5、多重IRR——多重内部收益率的示例分析

6、MIRR函数——修正内部收益率的计算

7、经济年限——不同经济年限项目之间的比较

8、新建项目的评价——新建项目的现金流量测算和评价

9、更新项目的评价——更新项目的现金流量测算和评价

(3)华润投资的研究方法扩展阅读：

现代公司投资决策具有三大特征：超前性、系统综合性和相对性。其中，公司投资决策的相对性即变动性主要体现为：

(1)实现目标过程中的相对因素；

(2)利弊或损益的相对性；

(3)投资决策与时间的相对性；

(4)投资决策活动中运用数学和现代科技手段的有限性等。因此，任何公司投资决策当局在任何情况下选择的任何投资决策方案都只能是有限的最佳方案，即相对的最佳投资决策方案，而该方案又是“在当时条件下可以利用的最佳方案。

作用：

公司投资决策可以正确处理公司投资所需的资金和资源的有限性的矛盾，公司投资往往需要一笔较大的支出，在较长的时间里对公司持续地发生影响。

但是在—定时期内，任何公司所拥有的资金和资源都是十分有限的，所以为了统筹安排有限的资金和资源，使其得到合理有效地利用，就要在项目实施之前进行科学地投资决策。公司投资决策可以正确处理和认识投资项目的技术复杂性和投资经济效益的不确定性之间的关系。

现代化企业投资项目的技术结构复杂，涉及面广，影响投资实施的因素繁多，这就要求在投资项目确定之前，要全面研究投资实施中的各个有关环节，认真分析投资实施过程中相关的有利与不利的各种因素，经过技术论证，选择最佳的投资方案。

另外，不同的投资行动方案，将会产生不同的效益，企业为了追求最大的投资效益，就需要对各个不同投资备选方案进行比较选优，以找出最佳的投资方案。由此可见，企业投资决策是决定一项投资成败的关键所在。

参考资料来源：网络-投资决策

D. 对于已经普遍高仓位运行数月的私募基金，这种状态还能持续多久

绩优私募或已率先“撤退”！

10月以来大盘震荡上行，私募继续维持高仓位运行，满仓和空仓私募占比都有所增加。根据融智评级研究中心的统计，当前私募平均仓位水平在七成左右，与上月整体保持一致。半仓以上私募占比90.13%，其中仓位在八成以上的私募占比50.66%，相比上月有所下降，但满仓的私募占比却继续上升至31.58%；仓位在五成以下的私募占比降至不足10%，其中空仓的私募有所增加，占比1.97%。

10月私募机构仓位分布情况

资料来源：华润信托

对此，多家私募基金认为，政策催化以及增量资金流入共同推动了本轮医药股行情。例如泰旸资产认为，10月初，药审改革文件发布，市场预期后续新药和新型医疗器械的审批速度将显着加快，医药板块的投资情绪开始升温。随着行情的演绎，医药板块的投资从消费升级的逻辑向创新药主题演进。伴随龙头股股价叠创新高，市场对制药板块的估值体系发生根本性变化，由传统的PEG估值转变为PEG+Pipeline估值，整个创新药品种的估值整体上移。三季度时，整个医药股的资金配置已经降低到最近几年来的低位，随着医药板块的上涨，增量资金持续流入，最终带来了本轮医药股的整体上涨。

私募还会继续“喝酒吃药”吗？

值得关注的是，除了医药股，食品饮料板块也在10月份表现“抢眼”，龙头股贵州茅台(677.950,27.88,4.29%)更是自10月以来上涨30.97%，股价实现年内翻倍，涨幅达107.10%。与之同步的是，华润信托的统计显示，10月份私募基金除了“吃药”外，也在继续“喝酒”——整体小幅加仓了食品饮料板块。

不过，随着行情的演绎，市场对于食品饮料、医药等大消费板块的走势心生疑虑。未来，作为A股市场重要的机构投资者，私募基金未来还会继续“喝酒吃药”吗？

【该不该“吃药”看法不一】

泰旸资产：预计目前市场加配医药股的意愿依然强烈。首先，板块龙头基本面良好，长逻辑上龙头股的业绩兑现的确定性高，随着2018年的临近，估值切换的意愿强烈；其次，2017年和2018年初，仿制药一致性评价结果将会逐步披露，将给制药子行业带来新的催化剂。最后，随着制药子行业个股估值的提升，其他子行业的龙头将会有更多的估值吸引力，为后续增量资金提供入场机会。

重阳投资基金经理王明聪、星石投资等：未来医药行业将加速实现优胜劣汰，优质医药公司成长性会比较好，未来医药股的走势将分化。

格雷资产总经理张可兴：医药股估值目前较高，性价比不好，甚至还有风险。

【看好高端消费行情持续】

星石投资：从需求侧看，消费升级的大势仍在进行，年末和年初是传统消费的旺季，社会消费品零售总额存在着明显的季节效应，导致消费股四季度和一季度的涨幅显着高于二三季度。从供给侧看，我国的消费行业均在进行着供给侧的出清，从而导致行业集中度提高，强者恒强。

泰旸资产：随着居民财富的积累和中高收入人群占比的提升，消费已经从数量消费升级到品质消费和品牌消费，对高端消费品的需求将进入加速阶段。四季度及未来一段时间，在经济稳健增长及通胀温和的环境下，看好反映中国产业升级和消费高端化趋势的部分科技和消费板块，具体来说，我们看好代表科技的消费电子、人工智能和互联网，代表品牌消费品的高端白酒、家电、免税和酒店，以及医药中的创新药和医疗服务。

【寻找类茅台股票是关键】

重阳投资基金经理王明聪：大消费板块过去表现好确实有基本面边际向好的因素支撑，但投资者未来在关注这类股票的时要注意市场预期与真实业绩的相对高低。

E. 怎么理解华润置地"住宅开发+投资物业+增值服务"的生意模式

开发由华润短期投资，+业主置业为长期投资，华润收回投资加利润，+华润物业服务为业主物业保值增值。

F. 华润金融投资是骗局吗

您好，华润金融投资是骗局，希望那个您不要上当谨慎选择。
金融投资亦称“证券投资”。经济主体为获取预期收益或股权，用资金购买股票、债券等金融资产的投资活动。金融投资既是一个领域又是一种方式，是发达的市场经济与信用的产物
拓展资料：
一、目的
企业金融性投资既可作为公司理财行为，又是企业经营发展战略的重要组成部分。其目的是多方面的：
（1）通过金融投资，为企业闲置资金寻找获取收益的机会。
（2）通过金融投资，分散企业经营风险。
（3）通过金融投资，提高资产的流动性，增强企业的偿债能力。
（4）对企业来说，金融投资既可用作套期保值又可用作投机牟利。
（5）金融投资还是实现企业扩张的重要手段。一家企业或公司的经营是否成功，其标志之一是看其是否在经营过程中获得了发展，而发展的具体体现包括了向外的扩展，这就是兼并、收购其他企业，并进行公司重组。
二、分类
金融投资就其方式、方法、时间、收入等而言，可以分为若干类型。
方式划分
1．直接投资
资金供给者与资金需求者直接见面，根据协议的条件直接融通资金。直接融资是以债券、股票为主要工具的一种金融运行机制，其特点是经济单位直接从社会上吸收、筹措资金。
2．间接投资
资金的供给者和需求者不直接见面，而是通过金融机构为媒介体进行的间接资金融通。如银行存款，就是资金供给者把资金存入银行，由银行把资金集中起来贷放给资金需求者，银行充当资金供求的中介，这是现代信用制度下典型的间接融资方式。
时间划分
1．长期投资：是投资期限在一年以上的投资活动。如一年以上的定期存款等，其偿还期较长；又如股票投资，是一种永久性、无期限的投资，没有偿还期。
2．短期投资：是投资期在一年以下的投资活动，其偿还期较短。如活期存款，其资金可以随时抽回；又如短期国库券，时间一般为3、6、9个月。
投资时间的长短与金融资产的性质、收益、风险、流动性等都有着紧密的关系。

G. 华润置地 品牌价值研究！

这楼主的课题好大。。记得3月份时候参加一个商业地产EMBA总裁研习班，光华润置地的操盘模式就是一天，列下提纲吧：
1、华润的背景
2、华润集团的资金筹措方式
3、华润的资本市场背景
4、华润置地的核心项目
5、华润置地的开发流程及回款
6、华润置地的楼面议价
7、华润商业地产及住宅地产配比关系
8、华润万象城分析
9、华润欢乐颂分析
10、华润置地财报

H. 华润置地有限公司的管理模式

1999年，华润集团对华润置地等利润中心高调推行6S管理体系，目的不仅要解决财务管理方面的问题，还要解集团以往经营中存在的约束机制不健全、管理信 息反馈不及时、财务及经营风险控制不到位等问题。比如，在集团对华润置地的实际管理过程中，华润集团和华润置地同时监测战略目标与业务经营目标执行过程和结果。
中国商业地产创新案例研究之华润置地研究（节选一）
中国商业地产创新案例研究之华润置地研究（节选二）
中国商业地产创新案例研究之华润置地研究（节选三）

I. 华润微现在估值华润微有长期投资的价值吗华润微最新头条分析

半导体，被称为“工业之母”，因为想要所有的制造业、科技产业都正常发展，半导体则是必不可少的基础，然而在5G，云计算，物联网，人工智能，智能网联汽车等新型应用的带动下，在性能和数量上，对半半导体都提出了全新的一个要求，将来半导体行业还将保持稳步增长。下面就全方位讲解下国内半导体龙头--华润微的投资价值。

在开始分析华润微前，我整理好的半导体龙头股名单分享给大家，点击就可以领取：宝藏资料！半导体行业龙头股一览表

一、公司角度

公司介绍：华润微主营业务是功率半导体、智能传感器及智能控制产品的设计、生产及销售，以及提供开放式晶圆制造、封装测试等制造服务。经过多年发展，华润微在半导体设计、制造、封装测试等领域均取得多项技术突破与经营成果，已成为国内领先的运营完整产业链的半导体企业。

简单了解公司基础概况后，下面具体分析公司独特的投资价值。

亮点一：国内IDM模式龙头企业

凭借新设子公司与并购，华润微将全产业链变成现实，于是成为了具有芯片设计、晶圆制造、封装测试等全产业链一体化经营能力的半导体企业。此乃华润微的竞争优势所在。

一方面，在国际贸易的不确定性被提升的背景下，对于外部冲击华润微的全产业链布局能够更好应对；另外，这为华润微成为半导体巨头做好了铺垫，因为全球前十的半导体企业除博通和高通外，其他企业采用的均是IDM（全产业链）模式，出现这种情况就是由于IDM模式竞争力过于强大了，IDM模式将助力华润微持续做大做强。

亮点二：国内规模最大的功率器件企业

从功率半导体领域可以得知，华润微多项产品的性能、工艺是国内顶尖的，中国最大的功率器件企业就包含了它。然而，MOSFET属于是华润微最重要的的产品之一，是国内少数能够提供-100V至1500V范围内低、中、高压全系列MOSFET产品的企业，也是目前国内具有全部主流MOSFET器件结构研发和制造能力的主要企业，华润微制造出来的器件可以符合不同客户和不同应用场景的需要。发展到今天，华润微已是国内营业收入最大、产品系列最全的MOSFET厂商。

由于篇幅受限，更多关于华润微的深度报告和风险提示，我整理在这篇研报当中，点击即可查看：【深度研报】华润微点评，建议收藏！

二、行业角度

近年来，功率半导体的应用领域已从工业控制和消费电子拓展至新能源、轨道交通、智能控制、物联网等诸多市场，半导体行业也必将随着下游市场日益的更新变化而不断壮大。就好比在汽车电子领域，相比于传统汽车，一台新能源汽车单车半导体价值将会是两台传统车之和，同时，就功率半导体用量占比也从20%提升到近50%。还有很多其他新兴科技产业由于对算力的需求很庞大，因此，也更好的提升了半导体的需求，于是，在未来5G、新能源车、物联网等领域的快速增长态势下，半导体行业将得到进一步发展。

总的来说，华润微在国内功率半导体领域处于领先地位，而且也是半导体IDM模式的佼佼者，未来发展前途无限，对华润微未来的表现很有信心。但是文章具有一定的滞后性，假若想看到更多关于华润微未来行情的分析，不要错过下面的链接，会有专业的投顾来帮你诊断股票，判断下华润微估值是高估还是低估：【免费】测一测华润微现在是高估还是低估？

应答时间：2021-11-16，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看