研究开发费用计税方法

❶ 无形资产所得税的计税基础怎样计算

资产的计税基础是按照税法口径计算而形成的。

《企业所得税法》第十二条所称无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、 着作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。

无形资产按照以下方法确定计税基础：

1、外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。

2、自行开发的无形资产，以开发过程中该资产符合资本化条件后至达到预定用

途前发生的支出为计税基础。

3、通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。

无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销，外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时，准予扣除。

(参见:《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十五条、第六十六条、第六 十七条）。

(1)研究开发费用计税方法扩展阅读：

注意事项

1、 无形资产所有权和使用权处理不当做假

无形资产的所有权是企业在法律规定范围内对无形资产所享有的占有、使用、收益、处置的权力。无形资产的使用权是按照企业无形资产的用途和性能加以利用，以满足生产经营的需要。

将只有使用权的无形资产作为有所有权的无形资产下帐，从而增大无形资产摊销，减少利润，进而减少所得税的上缴。

2、 无形资产增加不真实，不合规

企业增加的无形资产有的没有合法的文件证明，有的已超出了法定有效期。

3、虚增商誉，增大费用

商誉的作价入帐只是在企业合并的情况下发生的，而企业在正常的经营期内，擅自将商誉作价入帐，多摊费用、降低利润。

参考资料来源：网络-中华人民共和国企业所得税法实施条例

参考资料来源:网络-无形资产

❷ 研发费资本化如何进行税务处理

答：企业的研发费支出，通常情况下都与自行开发无形资产有直接关系。开发过程中，有的会形成无形资产，有的不能形成无形资产，那么对可形成无形资产的研发费用如何资本化，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十六条规定，无形资产按照以下方法确定计税基础：（二）自行开发的无形资产，以开发过程中该资产符合资本化条件后至达到预定用途前发生的支出为基础。 税法上的这一规定明确了企业取得无形资产的成本的发生阶段，即以开发过程中该资产符合资本化条件后达到预定用途，这与新的企业会计准则的规定是一致的。 《企业会计准则——无形资产》第七条规定，企业内部研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出和开发阶段支出。 企业开发阶段相对于研究阶段而言，开发阶段应当是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品或者新技术的基本条件。比如，对研发的某项新品，将要进行的样品制作过程等等，这均属开发活动。 企业的开发活动同时符合会计准则中规定确定无形资产标准的，就可资本化。

❸ 研究开发支出的计税基础

内部新开发的无形资产（资本化部分）有加计摊销，费用也加计扣除。都是50%的吧好像。

计税基础和资产账面价值的差额就是叫做 暂时性差异 ，当然前提是用资产负债表债务法。

计税基础 通俗的讲就是税务部门认定的那块。 相对的资产账面价值就是企业会计认定的那块。由于 政策 不同，这里主要是 摊销方法不同。
即：税法有加计扣除的政策倒向，目的是鼓励企业向技术型转型。（经济学方面就不讲了），企业会计处理时有加速摊销，或没有到期日(使用寿命不确定）不做摊销处理。

讲计算：题目中明显可以看出：形成无形资产的资本化支出是280，如果按150%加计摊销的话是：280*150%=420。所以，这项无形资产在税法的认定上可以摊销的总额是420万，即所谓的计税基础。 会计上的无形资产的账面价值是 280-10=270万。形成的暂时性差异是420-270=150万。

备注：期末的研究开发支出， 我的理解是资本化支出，并形成了无形资产。（因为题中：假定该公司当期摊销无形资产10万元。并不严谨，是不是有关该项无形资产的摊销要交代清楚，还有就是是否形成无形资产并达到使用状态要交代清楚。）

❹ 企业自行研发无形资产财税处理及纳税调整

一、自行研发形成无形资产的会计处理
《企业会计准则第6号——无形资产》要求对企业进行的研究开发项目，应当区分研究阶段与开发阶段分别进行核算。对于研究阶段的支出，全部费用化计入当期损益；开发阶段支出符合资本化条件的资本化计入无形资产成本，不符合资本化条件的费用化计入当期损益。
（一）研究阶段支出的确认与计量。研究，是指为了获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划的调查。研究阶段是探索性的，是为进一步的开发活动进行资料及相关方面的准备，已经进行的研究活动将来是否会转入开发、开发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性。考虑到研究阶段的探索性及其成果的不确定性，企业无法证明其能够带来未来经济利益的无形资产的存在，不符合资产确认的条件，因此对于企业自行研究开发项目，研究阶段有关支出应当在发生时全部费用化，计入当期损益。有关支出发生时，借记“研发支出——费用化支出”科目，贷记“原材料”、“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目；期末，将研究阶段发生的支出转入当期管理费用，借记“管理费用”科目，贷记“研究支出——费用化支出”科目。
（二）开发阶段支出的确认与计量。开发，是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。相对于研究阶段而言，开发阶段应当是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条件。考虑到开发阶段的研发项目往往形成成果的可能性较大，对于自行研发项目，开发阶段的支出满足特定条件的予以资本化，确认为无形资产，否则应当计入当期损益。
1、符合资本化条件的开发阶段支出的会计处理。开发支出发生时，借记“研发支出—资本化支出”科目，贷记“原材料”、“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目；研究开发项目达到预定用途形成无形资产的，应按“研发支出—资本化支出”科目的余额，借记“无形资产”科目，贷记“研发支出—资本化支出”科目。
2、不符合资本化条件的开发阶段支出的会计处理。有关支出发生时，借记“研发支出——费用化支出”科目，贷记“原材料”、“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目；期末，将开发阶段发生的支出转入当期管理费用，借记“管理费用”科目，贷记“研发支出——费用化支出”科目。
（三）自行研发形成无形资产的列报
1、自行研发达到预定用途无形资产的列报。只有达到预定用途形成无形资产的，才将“研发支出——资本化支出”科目金额转入“无形资产”科目。资产负债表中的“无形资产”项目需根据“无形资产”科目的期末余额，减去“累计摊销”和“无形资产减值准备”科目期末余额后的金额填列。
2、自行研发尚未形成达到预定用途无形资产的列报。由于“研发支出——费用化支出”科目的余额在期末已转入“管理费用”科目，因此“研发支出”科目的借方余额反映企业正在进行的研发项目中满足资本化条件的支出。这也就是说，对于尚未形成达到预定用途无形资产的项目，仍然在“研发支出”科目中进行核算。资产负债表中的“开发支出”项目则需要根据“研发支出”科目的“资本化支出”明细科目期末借方余额填列。
例： 2010年1月1日甲公司经董事会批准研发某项新产品专利技术，该公司董事会认为，研发该项目具有可靠的技术和财务等资源的支持，并且一旦研发成功将降低该公司的生产成本。该公司在研发过程中发生材料费用4273.5（进项税726.5）万元，人工工资1000万元，其它费用4000万元，总计发生研发支出10000万元，其中，符合资本化条件的支出为6000万元。该公司开发形成的无形资产在2010年10月20日达到预定用途。假设甲公司对该新技术采用直线法，按10年摊销，无残值。
分析：首先，甲公司经董事会批准研发某项新产品专利技术，并认为完成该项新型技术无论从技术上还是财务等方面能够得到可靠的资源支持，并且一旦研究成功将降低公司的生产成本，因此，符合条件的开发费用可以资本化。其次，甲公司在开发该项新型技术时，累计发生10000万元的研究与开发支出，其中符合资本化条件的开发支出6000万元，符合“归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量”的条件。
甲公司的账务处理如下（单位：万元）：
（1）发生研发支出：
借：研发支出——资本化支出 4000
——费用化支出 6000
贷：原材料 5000
应付职工薪酬 1000
银行存款 4000
（2）2010年10月20日，该专利技术达到预定可使用状态：
借：管理费用 4000
无形资产 6000
贷：研发支出——资本化支出 6000
——费用化支出 4000
（3）2010年12月末摊销
摊销金额的计算：6000÷10×3÷12＝150（万元）
借：管理费用——专利技术 150
贷：累计摊销 150
二、自行研发形成无形资产的税务处理
（一）自行研发项目对当期所得税的影响。
《企业研究开发费用税前扣除管理办法（试行）》规定，对研发费用计入当期损益未形成无形资产的，允许再按其当年研发费用实际发生额的50%，直接抵扣当年的应纳税所得额；研发费用形成无形资产的，按照该无形资产成本的150%在税前摊销。除法律另有规定外，摊销年限不得低于10年。因此，在计算当期应纳税所得额时，应对利润总额进行纳税调减：调减的金额分别是“研发支出——费用化支出”科目支出金额50%，“累计摊销”科目摊销金额的50%，从而减少当期的应纳税所得额和应缴所得税。
（二）自行研发形成无形资产对递延所得税的影响
1、自行研发无形资产计税基础的确定。
《企业所得税法》规定，对于自行开发的无形资产，以开发过程中该资产符合资本化条件后至达到预定用途前发生的支出为计税基础，与按照会计准则初始确认的成本是一致的。
对于享受税收优惠的研发支出，在形成无形资产时，按照会计准则规定确定的成本和计税基础是不同的。会计准则确定的成本为研发过程中符合资本化条件后至达到预定用途前发生的支出，而税法确定的计税基础则是在会计入账价值的基础上加计50%.即享受税收优惠的自行研发无形资产的计税基础为账面价值的1.5倍。
2、自行研发无形资产递延所得税资产的确认。
对于自行研发形成的无形资产，在后续计量中，如果是由于摊销或无形资产减值准备的计提产生的暂时性差异，应当确认递延所得税资产。金额为暂时性差异的金额与适用税率的乘积。
对于享受税收优惠的自行研发无形资产，当达到预定用途时，即从“研发支出——资本化支出”转入“无形资产”，无形资产的账面价值和计税基础形成了差异。但由于此事项不是企业合并，并且事项发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额，根据《企业会计准则第18号-所得税》规定，虽然产生了可抵扣暂时性差异，也不得确认为递延所得税资产。
企业会计期末研发尚未形成无形资产的，在“研发支出—资本化支出”科目核算，在编制资产负债表时列入的项目为“开发支出”而不是“无形资产”。对于“开发支出”项目来说，其形成无形资产尚存在不确定性因素。“开发支出”列入了资产负债表，在采用资产负债表债务法核算所得税时，应就“开发支出”项目来确定其账面价值和计税基础。其账面价值为“研发支出”科目期末借方余额，对于计税基础没有明确规定。
承上例，假如甲企业对该新技术采用直线法，按10年摊销。无残值。2010年10月31日，该新专利技术的可收回金额为9000万元。假设甲企业2010年的利润总额为7000万元，无其他的纳税调整事项。则甲企业2010年的所得税会计处理为：
（1）2010年末自行研发无形资产的账面净＝6000－6000÷10×3÷12＝5850（万元）。
因为2010年末可收回金额为9000万元，可回收金额大于账面净值所以不计提无形资产减值准备。所以2010年末自行研发无形资产的账面价值＝账面净值＝5850（万元）。
（2）2010年末自行研发无形资产的计税基础＝5850×150％＝8775（万元）。
（3）自行研发无形资产可抵扣暂时性差异＝8775－5850＝2925（万元）。
（4）自行研发无形资产形成的可抵扣暂时性差异应计入递延所得税资产＝0。
按照企业会计准则规定，由于自行研发形成的暂时性差异不符合确认递延所得税资产的条件，所以只能计算出自行研发的无形资产的暂时性差异的金额，但不能将2925×25％＝731（万元）计人递延所得税资产。也就是说虽然这项自行研发无形资产存在可抵扣暂时性差异，但其应计入递延所得税资产的金额为0.
2010年的应缴所得税＝（7000－4000×50％－6000÷10×3÷12×50％）×25％＝1231（万元）。
甲公司2010年的所得税会计处理为（单位：万元）：
借：所得税费用 1231
贷：应缴税费——应缴所得税 1231
三、纳税调整
（一）2010年专利技术摊销纳税调整
2010年企业所得税年度纳税申报表附表九《资产折旧、摊销纳税调整明细表》第15行无形资产，本期会计摊销金额150万元，税收摊销金额225万元，纳税调减额75（225-150）万元，相应在附表三《纳税调整项目明细表》第46行无形资产摊销，调减应纳税所得额75万元。
（二）2010年费用化支出加计扣除纳税调整
2010年企业所得税年度纳税申报表附表五《税收优惠明细表》第10行开发新技术、新产品、新工艺的研发费用，本期发生额4000万元，税法准予扣除额6000（4000×1.5）万元，纳税调减额2000（6000-4000）万元，相应在附表三《纳税调整项目明细表》第39行加计扣除，调减应纳税所得额2000万元。

❺ 企业所得税中的研发支出(符合资本化条件)为什么可以从计税基础中扣除

１、这是新的企业所得税法第三十条第（一）项以及其实施条例第九十五条明确规定的。２、企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。３、这里所说的研究开发费用，是指企业为获得科学与技术(不包括人文、社会科学)新知识，创造性运用科学技术新知识，或实质性改进技术、工艺、产品(服务)而持续进行的具有明确目标的研究开发活动，所发生的一些费用。４、国家制定以上税收优惠政策的主要目的在于：鼓励企业开展研究开发活动。

❻ 新产品研发费的处理

案例简介：甲公司从2007年开始执行新的企业会计准则。2007年初，甲公司经董事会批准研发某项新型技术并按法律程序申请取得一项专利权。该公司在当年研究开发过程中消耗的原材料成本562万元、直接参与研究开发人员的工资及福利费804万元、用银行存款支付的其他费用234万元，共计1600万元，其中研究阶段支出320万元，开发阶段符合资本化条件前发生的支出580万元，符合资本化条件后发生的支出700万元。2007年底，该项新型技术已经用于产品生产而达到预定用途，预计使用寿命为10年，净残值为0，采用直线法摊销其价值。2007年度利润表中的利润总额为2000万元，企业所得税适用税率为33%；假定2008年度利润表中的利润总额仍为2000万元，但按新企业所得税法，适用税率改为25%，除研发费用外，没有其他纳税调整事项。
会计处理
财政部2007年9月4日印发的《关于企业加强研发费用财务管理的若干意见》(财企〔2007〕194号)中，对企业研发费用定义为：企业在产品、技术、材料、工艺、标准的研究开发过程中发生的各项费用。同时还对企业研发费用的范围进行了规范。《企业会计准则第6号———无形资产》规定，企业内部研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益。企业内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足规定条件的，才能确认为无形资产。企业内部研究开发项目发生的各项支出，应通过“研发支出”科目进行归集，并分别“费用化支出”和“资本化支出”进行明细核算。期（月）末，应将“研发支出”科目归集的费用化支出金额转入“管理费用”科目。达到预定用途形成无形资产的，应将“研发支出”科目归集的资本化支出金额转入“无形资产”科目。
税务处理
《财政部、国家税务总局关于企业技术创新有关企业所得税优惠政策的通知》（财税〔2006〕88号）规定，对财务核算制度健全、实行查账征收的内外资企业、科研机构、大专院校等，其研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的技术开发费，按规定予以税前扣除。对上述企业在1个纳税年度实际发生的技术开发费（包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试制费、技术图书资料费等），企业未纳入国家计划的中间实验费、研究机构人员的工资、用于研究开发的仪器、设备的折旧、委托其他单位和个人进行科研试制的费用、与新产品的试制和技术研究直接相关的其他费用等，在按规定实行100%扣除的基础上，允许再按当年实际发生额的50％在企业所得税税前加计扣除。企业年度实际发生的技术开发费当年不足抵扣的部分，可在以后年度企业所得税应纳税所得额中结转抵扣，抵扣的期限最长不得超过5年。
可见，企业内部研究开发项目发生的各项支出，会计与税务处理的方法不同。会计处理的方法是，研究阶段的支出应当费用化计入当期损益，而开发阶段符合资本化条件以前发生的支出仍然费用化计入当期损益，只有符合资本化条件以后发生的支出才应当资本化，作为无形资产的成本。税务处理的方法是，企业发生的研究开发支出可在企业所得税税前加计扣除，即一般可按当期实际发生的研究开发支出的150%扣除。允许企业所得税税前扣除的金额，会计与税法存在差异。
就本例来说，会计规定计入当期损益的金额为900万元（1600－700），税法允许税前扣除金额2400万元，即1600×（1+50%）=2400万元。本例会计与税法之间的差异为1500万元（2400－900），客观上包含着两种性质不同的差异：一是永久性差异800万元，即税前加计扣除金额=1600×50%=800万元，由于永久性差异是会计准则和税收法规对收入、费用等会计项目的确认范围不同所产生的差异，一般采取应付税款法进行账务处理，所以永久性差异不会使所得税费用与应纳所得税额产生差额；二是暂时性差异700万元，即无形资产的账面价值与其计税基础0之间的差异。2007年资产负债表日，该项无形资产的账面价值700万元，因包括该部分支出在内的研究开发支出，按照税法规定全部在发生当期税前扣除后，所形成的无形资产在以后期间可税前扣除的金额为0，即计税基础为0。该项无形资产的账面价值700万元与其计税基础0之间产生的差额700万元，意味着企业将于未来期间计入应纳税所得额，增加未来期间应缴纳的企业所得税，属于应纳税暂时性差异，应确认与其相关的递延所得税负债。暂时性差异是会计准则和税收法规对同一会计项目的确认时间不同所产生的差异，暂时性差异的存在导致所得税费用的跨期摊配，从而使各期所得税费用与应纳所得税额不尽相同，按照新所得税准则的要求，应采取资产负债表债务法核算所得税。

❼ 能告诉我开发费用怎么算吗

第一节 建设项目投资估算

（一）建设项目总投资构成：

包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

第二节 房地产项目投资与总成本费用估算

一。房地产开发项目投资与成本费用的相关概念

（一）房地产开发项目投资特点

三种经营模式：出售、出租和自主经营。

（二）房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等

2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。

三）开发产品成本

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示：

如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。

三。房地产开发项目总成本费用构成估算

1、土地费用估算

（1）土地使用权出让金

土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。

（2）土地征用及拆迁安置补偿费

新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

（3）土地转让费

土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。

（4）土地租用费

土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）经常采用。

（5）土地投资折价

非常常见的合作开发项目的模式。

2、前期工程费

前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。

（2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。

3、基础设施建设费

基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。

基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。

4、建筑安装工程费

建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。

5、公共配套设施建设费

公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

6、开发间接费

开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

7、管理费用

管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。

管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。8、财务费用

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。

长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。

9、销售费用

销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。

（1）广告宣传及市场推广费

约为销售收入的2%—3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低）

（2）销售代理费

约为销售收入的1.5%—2%

（3）其他销售费用

约为销售收入的0.5%—1%

以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%—6%。

10、其他费用

其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%—3%。

11、开发期间税费

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例，这些税费一般包括：

（1）配套设施建设费（小区建安造价的5.5%，单体11%）

（2）固定资产投资方向调节税（按总投资额30%-5%计征，目前暂停征收）

（3）土地使用税

（4）建筑工程质安监督费

（5）供水增容费（已免征）

（6）供电增容费（已免征）

（7）物业管理基金（按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出售的，买家交）

（8）其他

12、不可预见费

不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%—5%计算。

如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用：

13、运营费用

运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。

14、修理费用

修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。

第三节 房地产项目的收入、税金估算与资金筹措

一、经营收入测算

房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划（以下简称租售计划），通过该收入计划，正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。（一）制订房地产开发项目租售计划

房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。

1、在确定可供租售的房地产类型及数量时，应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量，再根据市场条件，确定开发项目在整个租售期内每期（年、半年或季度，以下同）拟租售的房地产类型及数量。

2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发项目的具体情况，通过市场交易信息的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。

3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时，应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时，应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。

（二）房地产开发项目租售收入的估算

租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。

1、房地产开发项目的出租、出售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况，应注意空置期（项目竣工后暂未租出的时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比）对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。

2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响，以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响，以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。

二、税金估算

（一）经营税金及附加

1、经营税金及附加的概念

经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加（即为通常所说的“两税一费”）。

2、具体估算

（1）营业税

对房地产投资而言，营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。

营业税税额=应纳税销售（出租）收入×税率，目前我国的营业税税率是5%。

（2）城市维护建设税

城市维护建设税，按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言，城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。

城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异：纳税人所在地为市区的，税率为7%，纳税人所在地为县城、镇的，税率为1%。

（3）教育费附加

教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言，教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。

（二）土地使用税

土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次，其中如广州这样的大城市为0.5元至10元（具体参见表）。

年应纳土地使用税=应税土地面积（平方米）×税率

（三）房产税

房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次扣除10%—30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

房产税采用比例税率，按房产余值计征，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。

（四）企业所得税

企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人即为房地产开发企业，所得税计算公式是：

所得税税额=应税所得额×税率

应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额

对开发企业而言，其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入，其允许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。

（五）土地增值税

1、土地增值税的概念

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人，就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。

2、转让房地产取得的收入

纳税人转让房地产取得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。

3、土地增值税的扣除项目

计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所得的收入征税，而是对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额

扣除项目包括：

（1）取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。

（2）房地产开发成本，包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。

（3）房地产开发费用，包括管理费用、财务费用、销售费用。

但三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。具体扣除时，要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。

如果是，则财务费用中的利息支出允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。

如果否，则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。

（4）旧房或建筑物的评估价格

转让旧有房地产时，应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。

（5）与转让房地产有关的税金，包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。

（6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。

4、土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率（额）累进税率，从30%-60%。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

5、土地增值税的免税规定

有以下情形之一者，免征土地增值税：

（1）纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。

（2）因国家建设需要征收的房地产。

综上所述，土地增值税的计算步骤

例6-2：某房地产开发公司出售房地产得到收入40,000万元，其扣除项目金额为10,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。

解：

（1）计算增值额为：

40,000-10,000=30,000万元

（2）计算增值税与扣除金额之比：

30,000÷10,000=300%

增值税超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。

（3）计算各档土地增值税税额：

a、增值额未超过扣除金额50%的部分，适用30%的税率，税额为：

1,000×50%×30%=150万元

b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%的部分，适用40%的税率，税额为：

1,000×（100%-50%）×40%=200万元

c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%的部分，适用50%的税率，税额为：

1,000×（200%-100%）×50%=500万元

d、增值额超过扣除金额200%的部分，适用60%的税率，税额为：

[3,000-（1,000×200%）]×60%=600万元

（4）土地增值税总额：

150+200+500+600=1,450万元

例6-3：某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40,000万元，其扣除项目金额为35,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。

解：

（1）计算增值额为：

40,000-35,000=5,000万元

（2）计算增值税与扣除金额之比：

5,000÷35,000=14.28%

（3）判断土地增值税适用税率：

增值税未超过扣除项目金额20%，故该项目免征土地增值税。

第四节 借款还本付息的估算

借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿还能力和收益，为财务分析和项目决策提供依据。

一、还本付息的资金来源

根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租收入。

1、利润

用于归还借款的利润，一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。

2、折旧费

如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产（如例6-1中的产生的价值5000万元的会所），在使用初期还无需更新，那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金，在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限，可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一，但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回，以保证折旧基金从总体上不被挪用，在还清贷款后恢复其原有的经济属性。

3、摊销费

4、其他还款资金

5、预售或预租收入

二、还款方式和顺序

（一）国外借款的还款方式

按照国际惯例，债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。

二）国内借款的还款方式和顺序

一般按照先贷先还、后贷后还，息高先还、息低后还的顺序，或按双方的贷款协议归还国内借款。

三、利息的计算

（一）借款时的利息计算

按照国家有关规定，在进行建设项目经济评价时，对当年发生借款的，假定借款在当年年中发生，按半年计息，其后按全年计息。每年应计利息为：

每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×利率

例6-4某房地产开发项目，建设期为3年。在建设期第1年借款300万元，第2年借款600万元，第3年400万元，年利率为12%，试计算建设期贷款利息。

解：

建设期各年利息计算如下：

第1年应计利息=（0+300÷2）×12%=18万元

第2年应计利息=（318+600÷2）×12%=74.16万元

第3年应计利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06万元

故建设期贷款利息总和为：18+74.16+143.06=235.22万元

（二）还款时的利息计算

1、等额偿还额本金和利息总额时

2、等额还本，利息照付

四、借款还本付息表

房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信息，描述了项目开发经营过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策和财务决策、偿债能力分析提供了重要依据。但应注意，借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息，而没有反应流动资金借款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。换句话说，流动资金的利息列入了财务费用，而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还，所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。

针对项目还本付息表，可进行如下分析：

1、分析项目债务清偿能力

2、协助安排短期贷款

3、研究资金筹措方案的合理性

例6-5某房地产开发项目，建设期为3年。第1年借款1000万元，第2年借款2000万元，第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售，预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是年利率为8%，建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。

解：（1）建设期各年应计利息：

第1年应计利息=（0+1000÷2）×8%=40万元

第2年应计利息=（1040+2000÷2）×8%=163万元

第3年应计利息=（1040+2000+163?+3000÷2）×8%=376万元

第3年末借款累计：本金+利息=6000+40+163+376=6579万元

（2）每期还本付息：

A=P（A/P,i,n）=1648万元

❽ 技术研究开发合同如何缴纳印花税

回答：根据《国家税务局关于对技术合同征收印花税问题的通知 》（国税地字[1989]34号）第四条规定：对各类技术合同，应当按合同所载价款、报酬、使用费的金额依率计税。为鼓励技术研究开发，对技术开发合同，只就合同所载的报酬金额计税，研究开发经费不作为计税依据。但对合同约定按研究开发经费一定比例作为报酬的，应按一定比例的报酬金额计税贴花。

❾ 加计扣除怎么算

加计扣除计算方法如下：
1、资本化加计扣除计算，A公司在2018年1月通过研发形成无形资产，计税基础为100万元，摊销期间为10年，每年摊销金额为10万元。假设该无形资产符合允许加计扣除的范围。则其2018年可以加计扣除的金额10万元，企业所得税前加计扣除的金额为10*75%=7.5万元；
2、费用化加计扣除计算，2018年A公司发生的研发支出100万元计入当期损益，则其2018年可以加计扣除的金额100万元，企业所得税前加计扣除的金额为100*75%=75万元。
开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，可以在计算应纳税所得额时加计扣除。研究开发费用的加计扣除，是指企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。也就是说，按照研究费用是否资本化为标准，分两种方式来加计扣除，但其准予税前扣除的总额是一样的，即都是实际发生的研发费用的150%。高新企业都可以享受这项税收优惠政策。
【法律依据】
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
第九十五条 企业所得税法第三十条第（一）项所称研究开发费用的加计扣除，是指企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。第九十六条 企业所得税法第三十条第（二）项所称企业安置残疾人员所支付的工资的加计扣除，是指企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。残疾人员的范围适用《中华人民共和国残疾人保障法》的有关规定。
企业所得税法第三十条第（二）项所称企业安置国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资的加计扣除办法，由国务院另行规定。

❿ 资本化的研发支出计税基础是0还是成本*150%区别在哪 例：企业当期发生研发支出1000万元，

研发费用可以加计扣除，形成资产的要资本化。首先你得分清计税基础的含义。资产的计税基础是指企业收回资产账面价值过程中，计算应纳税所得额时按照税法规定可以自应税经济利益中抵扣的金额。即该项资产在未来使用或最终处置时，允许作为成本或费用于税前列支的金额。
资产的计税基础=未来可税前列支的金额，某一资产资产负债表日的计税基础=成本－以前期间已税前列支的金额。所以你这个老师是个水货，计税基础就是600万*150%。听我的绝对没错，注会注税在所得税汇算清缴干了多少年了！！