二手房土地增值税计算方法

‘壹’ 二手房增值税怎么算

二手住宅交易主要由权利税、营业税、税、印花税、土地增值税等构成。首先契税是由买房支付，也就是说是向产权承受人征收的一种税，如果你购买这套房子，那么你就得承担契税，一般是按照总房款的百分之一到百分之三来收取。营业税也由买方支付。如果你的房地产证明书满两年，面积不到140㎡，可以免除营业税。如果房地产证明书满两年，面积超过140㎡，需要支付收益部分的5、6％的费用。如果未满2年，面积在140㎡以下，需要缴纳差额的5、6％，如果面积在140㎡以上需要缴纳总房价的5、6％。二手住宅个人所得税的计算是税价乘以1、5％或3％。如果是普通住房按1％计算，如果是非普通类住宅按照1、5％来计算。印花税按买卖双方各0．05％计算。土地增值费用由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳。个人出售住宅暂时免除土地增值费。并且，二手住宅交易时需要注册的其他费用，手续费用由转让人承担，按3元／㎡征收，经济适用住宅由购买者承担，费用减半。其他类型的房产，则需要6元／㎡，双方各自一半来承担。
《印花税暂行条例》第2、3条
《中华人民共和国契税暂行条例》第二、三条
《房产税暂行条例》第三、四条
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‘贰’ 2022年二手房增值税怎么算

一、正面回答
1、房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.8%缴纳。卖方承担；
2、契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担；
3、房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元平方米交纳双方承担；
4、土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%预缴纳，按照超率累进税率计算，多退少补。卖方承担。
二、分析
1、纳税按规定期限金额申报纳税主管税务机关加收滞纳金并给予相应处罚，千万要存侥幸心理，经营应该缴纳房产税情况没交，税务会检查处罚；
2、房产税房屋征税象依据房产价格或房产租金收入向房产所或经营征收种税，纳税房屋产权所产权属于全民所由经营管理单位缴纳产权典由承典缴纳产权所、承典房产所或者产权未确定及租典纠纷未解决由房产代管或者使用缴纳，征税范围：城市、县城、建制镇工矿区。
三、增值税是什么意思
以生产经营收入中的新增价值为对象而课征的一种流转税。通常有两种计税方法：
1、收入扣除法，即以销售货物或应税劳务的收入减去各项应扣除的外购部分后的金额，乘以规定的税率计得；
2、税额扣除法，即按销售货物或应税劳务的收入乘以税率所计算的当期销项税额，扣除按当期各项购入的材料物资计算的进项税额，计得其应纳税额。中国现行的增值税，即按税额扣除法计算。

‘叁’ 上海二手房增值税计算公式是什么

法律分析：上海二手房土地增值税的计算方法是:购房时所支付的金额+至转让时每年加计5%扣除+与转让二手房的综合税+印花税+契税。二手房的增值税的税率为5.6%，决定增值税多少有两个关键条件：是否满两年，以及是否为普通住宅。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额5.6%征收增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。其中，增值税的税率，为网签价的5.6%。值得注意的是，以上仅针对住宅，对所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否满2年都按差额征收增值税。二手房看年限的，超过两年的不需要，如果不超过两年就需要交了。满二年非普通住宅需要缴纳增值税，房本不满二年需要缴纳全额增值税，房东净到手价不负责税费。个人住宅满二年不需要交，不满二年或单位住宅和商业用房要交增值税，理论上是卖方出，实际上大多数是买方交。

法律依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》

第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》 （一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 二、关于个人所得税政策，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

‘肆’ 二手房的房产税怎么算

二手房交易税费--个人所得税计算方法

纳税人：卖方

普通住宅5年之内个人所得税计算方法：(售房收入-购房总额-本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%)×20%;

注：纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。

二手房交易税费--营业税计算方法

纳税人：卖方

普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年(含2年)——免征营业税;

非普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年(含2年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%;

别墅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年(含5年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%;

注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。

二手房交易税费--契税计算方法

纳税人：买方

普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%;90-140平米——首套1.5%，二套3%;

非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%;

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠

二手房交易税费--土地增值税计算方法

纳税人：卖方

二手房交易土地增值税税率：5%(无法提供完全票据按金额的5%)

土地增值税的计算方法按四进差额累进税率计算，税率为30%～60%

注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税

二手房交易税费--印花税计算方法

纳税人：买卖双方

二手房交易印花税税率：0.5%

注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税

二手房交易税费--城建税、教育附加税和地方附加税计算方法

纳税人：卖方

二手房交易城建税：营业税的7%;二手房交易教育费附加税：营业税的3%。二手房交易地方附加税：依各地方而定。

‘伍’ 二手房土地增值税计算方式是怎样的

税务总局公告2016年第70号:六、关于旧房转让时的扣除计算问题
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
《土地增值税暂行条例》
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

‘陆’ 企业二手房交易土地增值税

二手房土地增值税计算方法：
(1)以1%的税率征收。计算公式为应纳税额=成交价的1%
(2)或者减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。具体方法如下：
计算增值额的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

‘柒’ 二手房土地增值税怎么算

二手房土地增值税怎么算
1、纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率（土地增值税采用四级超率累进税率，税率为30％，税率为60％）即可计算出应缴土地增值税。在整个计算过程中，扣除项目金额的认定尤为重要。
2、扣除项目金额主要包括三部分：

（1）取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据财税字［1995］048号文件规定，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
（2）房屋及建筑物的评估价格。评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（3）其他扣除项目金额主要包括在转让环节缴纳的税金（如卖方缴纳的营业税及附加、印花税等税金）、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用（如交易费等）。

‘捌’ 企业二手房交易土地增值税

法律分析：二手房土地增值税计算方法：

(1)以1%的税率征收。计算公式为应纳税额=成交价的1%

(2)或者减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。具体方法如下：

计算增值额的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

‘玖’ 个人二手房土地增值税怎么算

法律分析：(1)以1%的税率征收。计算公式为应纳税额=成交价的1%;

(2)或者减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。具体方法如下:

计算增值额的扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额1 00%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上面所列四级超率累进税率，每级” 增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

法律依据：《中华人民共和国增值税暂行条例》 第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。