房地产存货估值的方法与步骤

A. 存货评估的主要方法

存货：对被评估单位存货（库存商品）的市场背景进行调查与分析，根据市场价值减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估单价，再乘以核实后的实际数量确定评估值。
即成本法。

成品石料，帐面数量为24,000.00立方米，实际数量为24,000.00立方米。

成品石料是被评估单位生产的主要库存商品。经现场勘察，该产品质量合格。

由于产成品能正常销售，本项目评估采用假设销售法评估，评估公式：

正常销售产品的评估值=不含税出厂销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加费率-销售利润率×（1-所得税税率）×净利润折减率]×数量。

① 不含税出厂单价的确定

评估人员经过市场价格咨询，被评估单位成品石料销售单价与市场上其他厂家的价格无显着差距，故评估时按被评估单位提供的成品石料不含税平均出厂销售单价（69.19元／立方米）进行计算。

② 销售费用率的确定

根据国家统计局公布的采矿业相应数据，可以知道历年采矿行业的投入与盈余，根据相关数据最终估算行业平均销售费用率为6.00%。

(1)房地产存货估值的方法与步骤扩展阅读：

存货监盘程序

⑴存货监盘的观察程序。在被审计单位盘点存货前，审计人员应当观察盘点现场，确定应纳入盘点范围的存货是否已经适当整理和排列．并附有盘点标识，防止遗漏或重复盘点。

对未纳入盘点范围的存货．审计人员应当查明未纳入的原因在实施存货监盘的过程中，审计人员应当跟随存货盘点人员，注意观察被审计单位事先制定的存货盘点计划是否得到了贯彻执行．盘点人员是否准确无误地记录了被盘点存货的数量和状况。

⑵存货监盘的抽查程序。审计人员应当进行适当抽查，将抽查结果与被审计单位盘点记录相核对，并形成相应记录。

抽查的目的不仅是为了证实被审计单位的盘点计划已得到适当的执行（控制测试），而且也是为了证实被审计单位的存货实物总额（实质性测试）。审计人员应考虑根据被审计单位的盘点记录选取抽查项目。

B. 请教高手：房地产企业存货盘点的具体步骤和要领

房地产企业存货盘点的具体步骤如下：
1.了解被审单位存货构成。 一般房地产企业存货有三类：（1）土地，（2）在建项目，（3）已完工待售房产。
2.现场查看。
3.索取产权证书，如：土地成交确认书、房地产证等。并核对如下信息：地块面积、成交价格、产权归属。
4.去国土资源局查询上述产权资料的真实性。
5.关注成本归集、核算、结转的真实性。
strong>房地产公司财务报表中的存货：
房地产公司财务报表中的存货包括：
1.原材料类存货
指用于开发土地、房屋、建筑物回等开发产品答的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。
2.设备类存货
指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。
3.在产品类存货
指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品。
4.产成品类存货
指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。
房地产存货由哪些组成：
房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。

C. 房产估值方法

一、市场比较法

市场比较法也叫市场买卖实例比较法。或市场资料比较法。房地产价格市场比较法，就是以市场已经成交的房地产的价格为依据，然后比照待确定估价的房地产价格的一种估价方法。市场比较法是房地产估价的一种基本方法，特别是在房地产市场比较发达的国家，运用的非常普遍。

运用市场比较法评估房地产价格时，必须具备以下一些条件：

（一）在选择房地产市场比较法实例时，一定要使比较的对象具有较大相似性和代替性，特别是在房地产所处的地段等级、房地产使用的性质以及容积率等主要方面相，一致和相近似，也就是必须具有可比性。

（二）房地产市场比较发达，拥有丰富的房地产市场交易资料，一般来说所掌握的实例应当比较充分，其中必须有几个最基本的比较实例。

（三）在分析比较的基础上要分析和确定比较实例资料的可靠性和合理性，然后运用科学的方法和估价的经验加以修正。

依据市场比较法评估出的房地产价格，一般来说是比较可靠的和准确的。因此具有较大的现实性和说服力。

二、成本估价法

成本估价法是以估价对象房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。采用成本估价法估价求得的价格，通常称为积算价格。

成本估价法在各种估价方法中有其特殊的用途，特别适用于独立或狭小市场上无法运用市场比较法进行估价的房地产。另外，对于既无收益又很少出现买卖情况的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施的估价也很适用。不过，运用成本估价法估价时值得注意的是，现实生活中房地产的价格多取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度看，房地产成本的增加并不一定能增加

其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。

三、收益还原法

亦称投资法，这种方法的基本原理就是，房产经营者利用一个适当的淬原利率，将未来的净收益资本化，计算出收益现值。这种方法在房产投资决策中常用，其关键是正确估算净收益和选择一个合适的还原利率。

（一）还原利率的选择与计算

还原利率的选择要考虑到预期通货膨胀率，房产类别、地段、建筑年代、收益可能性等多种因素的影响。一般地，在预期通货膨胀较高或净收益的风险较大时，可选择较高的还原利率；反之，选择较低的还原利率。

还原利率的构成要素主要有：

1.真实报酬率，即投资者追求的真正收益率；

2.通货膨胀的补偿，指房产投资者在通货膨胀期间除得到真实报酬之外，还要收回具有与投资相同购买力的资金，以抵补通货膨胀的损失：

3.风险补偿，投资者愿意承担风险投资于房产，是为了获得高收益，所以投资项目风险越大，风险补偿也应越高，还原利率也就越大。投资回收补偿，是指投资资本本身应得的报酬。

D. 存货的常用评估方法有

1、近期购进库存材料的评估。近期购进库存材料的库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其帐面值与现行市价基本接近，评估时可以采用市场法或成本法，这两种评估方法得出的评估结果相差不大。
2、购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料的评估。这种库存材料的评估可以采用以下两种方法：一种是以最接近市场价格的那批材料的价格作为评估的计价基础；一种是直接以评估基准日时的市场价格作为评估的计价基础。 3、购进时间较早，市场上已脱销，没有现行市价的库存材料的评估。这类库存材料无法直接从市场上找到它的现行价格，只能采用其它的方法来确定。 4、呆滞材料价值的评估。呆滞材料是指企业从库存材料中清理出来需要进行处理的材料。这部分材料由于长期积压或保管不善等问题使使用价值下降。对这类材料的评估首先是对其数量和质量进行核查和鉴定，然后区别不同情况来进行评估。 5、盘盈、盘亏材料的评估。对此，分别盘盈和盘亏进行处理。

E. 存货评估方法有哪些

资产评估的三种基本方法是成本法、收益法和市场法。
在商品流通企业存货的估价方法通常有毛利率法和售价金额核算法。
生产企业的存货评估方法采用实际成本核算时，存货发出时要先进先出法，月末一次加权平均法，移动加权平均法和个别计价法等估价方法中做出选择。如果存货采用计划成本核算的，则月末要对存货的计划成本和实际成本的差异进行调整。

F. 保险对房地产怎么估值

通常我们给企业估值用PE、PB、PS等方法，对于某些行业有些特殊的方法，比如地产行业可以用NAV法，NAV=净资产（手头已有净资产）+所有土储按照现有利润变现后的价值（未来业务的变现价值）。



对于保险公司的思路也是一样的，一方面是对现有手头资产的盘点，另一部分是未来业务的可能拓展价值。两部分合起来就是保险公司的价值。





其中内含价值=调整净资产+有效业务价值



调整净资产比较容易理解，对于一般的公司而言，净资产=总资产-总负债，剩下的这部分就是属于股东的净资产了。那么“调整”又是什么意思呢？举例来说：茅台有存货1万瓶，初始成本200元一瓶，那么净资产上的记账是200万元，实际茅台售价2000元一瓶，那么“调整”后的净资产就是2000万元。对于平安来说，调整净资产就是把原始净资产按照市场公允价值进行调整。



有效业务价值是指平安手里已有的保单价值，同样举个极端的例子来看，假如平安手上有已经签了合同的1万份保单，这些保单缴费年限20年，已经缴费年限10年，每年缴费额度是1万元。那么站在现在的时点看，未来10年里，每年都有1万份保单缴费1万元，就是每年有固定的1亿元收益。这些1亿元按照现金流折现的方法折现到现在的时间点，就是有效业务价值。



以上两部分就是内含价值，所以说内含价值就是保险公司不再拓展新业务了，也已经具备的价值。



新业务价值表示的是未来每年平安新增的保单折现价值。比如，预计今年新增20年期的保单1000份，每份每年1万元，那么这1000份保单在未来20年产生的价值折现到今天就是新业务价值。对保险公司未来获取保单进行初步的预测和估计，就产生了新业务价值的总和。这其中在年报里，新业务价值是指当年新增的保单价值，未来并不预估，投资人可以自己假设，也可以假设未来新增为0，进行保守估值

G. 评估公司评估房产步骤

评估公司评估房产步骤

评估公司评估房产，房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节，然而很多人对于评估的流程不是很了解，以下为大家 分享评估公司评估房产步骤。

评估公司评估房产步骤1

一、房地产评估有什么基本流程

(一)明确评估基本事项明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。了解评估对象确定评估基准日：常以年、月、日表示，签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项;

(二)制定工作计划;

(三)实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录;

(四)测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正;

(五)综合分析确定评估成果;

(六)撰写评估报告。

二、房地产评估有哪些类型

房地产评估，全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法

在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。

(一)一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

(二)房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

(三)特定评估：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。

评估公司评估房产步骤2

1、找评估公司：

首先需要知道怎么找评估公司，或者收费更加合理的渠道。二手房贷款评估的，可以问银行客户经理常合作的评估公司；公积金贷款的只要在名单上选就可以了；但如果只是想要做个资产报告或者自己想了解评估价格，那就需要自己找评估公司了。

2、查看评估公司资质：

找评估公司一定要看资质，这关系到你的`报告质量、法律效力等，资质一共有一二三级，一级是最高等级，经过了中央相关部门的审核。除了直接下单也有网上购买评估报告的，一般可以直接在线下单，付款之后所有的评估公司评估房产步骤都是一样的。

3、提交材料：

下单或者签订委托合同之后，肯定是需要提供相关资料，比如房产证、身份证、当时的建设工程规划许可证、用地规划许可证、国有土地使用证等等，然后再约定好上门查勘的时间。

4、上门查勘：

上门查勘都是评估人员的工作，需要对房产进行材料记录，同时也要对房子内部、外部环境进行拍照。查勘后3-5天内评估报告就可以完成，然后快递给客户。到这里评估公司评估步骤基本完成。虽然看起来很简单，但其中还是有很多我们看不到的工作，比如收集资料、跑盘、计算等等。

房产评估方法有哪些

1、成本法：

成本法分为成本积算法和重置成本法，成本积算法是对已经取得土地或实现土地开发的各项成本费用进行核算的方式，会将不正常影响价值的因素都剔除掉，一般用于对正常程序取得土地的评估，重置成本法是对现有房屋在市场标准下重建需要成本的测算。

2、市场比较法：

市场比较法就是挑选一些已评估过的相同用途、条件相似等房地产价格相比较，在各个因素比较调整后，得出估价对象的价值，有较强的实际意义和准确性。

3、剩余法：

剩余法是通过测算得出的，也就是房地产总价=土地使用权价值+房产价值这个计算方式来测算出土地使用权价值、房产价值等，一般是用于房屋、土地等单项估价。

评估公司评估房产步骤3

一、评估公司评估房产步骤是怎么样的

明确评估基本事项、制定工作计划、实地查勘收集资料、测算被评估房地产价格、综合分析确定评估成果、撰写评估报告。

二、什么情况需要房产评估

1、房价明显过低时需进行二手房评估价

在二手房买卖过程中，双方会为了少缴税费，因此向当地的房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报。

若房地产管理部门认为该价格明显低于房地产价值的话，并且交易双方又不愿意调整房价，那么就会委托专业的评估机构对交易的房产进行二手房评估，并以最后评估的价格作为缴纳税费的依据。

2、买卖双方认为有必要时需进行二手房评估

通常买卖双方为了确定合理的交易价格，都会委托评估事务所对该房屋进行二手房评估，并作为房产交易价格的参考价。

3、办理房产保险时需要二手房评估

在办理房地产保险时也是需要进行二手房评估来评估房价的，这是为了确定保险的价值与保险事故发生或损失程度的评估。

4、申请房屋抵押贷款时需要做二手房评估。

5、当房地产发生纠纷时，也是要做二手房评估的。

H. 房地产存货如何变现

方法有结合去化率推出动态折扣，以准现房和现房作为卖点，特价房结合直播推售效果更佳。
具体方法可以参考相关房地产企业方法。1，房企可以结合去化率情况制定不同的优惠，给予尾盘项目更高的折扣力度。2，以准现房或者现房作为卖点宣传，以精准吸引购房者。3，房企还可以通过特价房上架直播的方式来去库存。

I. 已知过去与未来的房地产收益，怎么求房地产的估值

已知过去与未来的房地产收益，求房地产的估值，如通过预测得知其未来5年的各年纯收益分别为200万元，215万元，240万元，255万元，280万，假设从第6年开始每年的纯收益将稳定在300万元，国债利率为6%，风险报酬率为安全利率的30%。收益率=6%*（1+30%）=7.8%；房地产价值=200/(1+7.8%)+215/(1+7.8%)^2+240/(1+7.8%)^3+255/(1+7.8%)^4+280/(1+7.8%)^5+300/[7.8%*(1+7.8%)^5]=3585.29万元。
一、房地产四大评估方法
1、市场比较法：在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。
2、收益还原法：按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。
3、成本估价法：采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。
4、假设开发法：房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。
二、地产股几种估值方法
1、PE法：PE=股价/每股盈利，是各种股票最常见的估值方法。房地产企业有特有的特征，这使得PE方法来估值可能存在较大的漏洞。$万科A(SZ000002)$。
2、PB法：PB=股价/每股净资产。我们知道PB很多用来给周期企业估值，给房地产企业估值目前看存在较大的缺陷。
3、NAV法：NAV净资产价值法是目前对房地产企业最流行的评估方法。简单说就是其度量的是企业当前有形资产的价值，不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异。以
各种对房地产企业估值的方法各有利弊。采用最流行的NAV法再结合市销率等指标，可以判断房地产企业目前资产状况和发展情况。