地價測算的常用方法

⑴ 樓面地價的計算公式

樓面地價具體分為以下幾種計算方式：
樓面地價=土地總價÷規劃建築面積 =土地單價÷規劃容積率
規劃建築面積=土地面積×容積率
容積率=地上建築總面積÷規劃用地面積

⑵ 房地產估價的方法主要有哪些

房地產評估的方法有以下幾種：
1、成本法
(1)成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
3、剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
4、收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。
5、假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

⑶ 怎樣用成本法評估地價,請詳細說明,謝謝!

土地價格一般是指出讓土地使用權的價格，但隨著劃撥土地使用權的入市，特別是企業改制過程中，經常涉及劃撥土地使用權處置問題，是否存在劃撥土地使用權價格，如何開展評估工作，是不容迴避的實際問題。新的《城鎮土地估價規程》明確提出了「劃撥土地使用權價格」的概念，但對如何開展評估沒有進行闡述，現就開展劃撥土地使用權價格評估談一下粗淺看法。

劃撥土地使用權可依法進行抵押、出租，但與出讓土地使用權相比，國家對劃撥土地使用權進入二三級市場有較嚴格的限制，而且禁 止利用劃撥土地使用權進行經營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權為無償取得的，國家權益未能顯現出來。若將劃撥土地使用權價格加上出讓金，則應等於出讓土地使用權價格。在此理論基礎上，可採用以下幾種方法計算劃撥土地使用權價格：

1、成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源於「增值地租」，應歸國家所有，相當於出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。

2、收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期收益的基礎上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮土地估價規程》對如何計算土地純收益的計算方法尚無明確規定。因此，可以通過調查與待估宗地屬於同一區域的國有企業租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規定，是國家權益在土地收益上的體現，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權價格等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。

3、市場比較法。可以預見，隨著企業對劃撥土地權益的日益增強，劃撥土地使用權抵押、轉讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。

4、用出讓土地使用權扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權價格＝劃撥土地使用權價格＋土地使用權出讓金，可以得出：

劃撥土地使用權價格＝出讓土地使用權價格×（1－出讓金比例）

5、綜合法。也就是從多個方面綜合考慮劃撥土地使用權價格的影響因素，如當地的土地取得成本、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過採取上述的四種評估方法進行測算，綜合分析後，剔除不適宜的測算方式，對合理測算結果進行算術平均或加權平均，求得劃撥土地使用權價格。

⑷ 樓面地價如何計算

樓面地價的具體計算公式為：樓面地價=土地總價格 / 建築總面積，其中建築總面積=土地總面積*容積率。

也可以這樣理解：

樓面地價是指單位建築面積所分攤的平均的土地價格，簡單地可以理解為在土地上蓋出房子後，每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價最真實地反映了建築單價中所包含的單位土地成本價格。

樓面地價的計算公式如下：

樓面地價 ＝ 土地價格 /規劃建築面積＝ 土地單價 / 容積率

備註：規劃建築面積＝土地面積×容積率

(4)地價測算的常用方法擴展閱讀：

基準地價既土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途分別評估的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格，並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。

基準地價不是具體的收費標准。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格，是以基準地價為基礎，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子，通過系統修正進行綜合評估而確定。

房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系,一是土地本身的價格,二是規劃容積率。土地價格就不用多說了，計算時要包括各種購買土地時所發生的費用；容積率就是用規劃總建築面積除以佔地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那麼它的容積率就是1.5。

假設一個小區土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話,兩種方式得出樓面價：樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）。&樓面地價=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一畝約666.7平方米）

影響主要原因

1) 材料方面：混凝土原材料不合格 ( 混凝土坍落度過大，砂石含泥量大) ；

2) 工藝方面：板筋保護層厚度不均，混凝土成型過程缺陷( 混凝土振搗不密實) ，操作方法不規范( 未按施工工序搓平、壓光)；

3) 管理方面：管理不到位( 檢查驗收不到位) ，操作人員技術差( 操作人員經驗不足，缺少培訓)；

4) 機械方面：抹光機械性能差，模板質量差( 模板平整度、剛度差)；

5) 環境方面：成品保護不好，養護方法不當( 養護不及時) ；

6) 測量方面：標高有偏差( 水準儀精度誤差) 。

⑸ 一分鍾算出地價 一種簡易的地價計算方法

一分鍾算出地價 一種簡易的地價計算方法

地價演算法

一分鍾算出地價 一種簡易的地價計算方法
自政府對經營性土地實行招拍掛以來，地價在逐漸透明的同時也不斷升高，越來越成為決定房地產項目成功與否的關鍵性因素。多家企業常常為了取得某塊土地的使用權進行競價，如果競價過低可能錯過機會，競價過高又會背負沉重的負擔。那麼，究竟應該以多少價格進行土地的競價才最合適呢？ 開發企業的方法一般是在受讓土地前對土地所涉及的項目進行全面的測算，首先從土地交易中心取得詳細的地塊資料，再組織有經驗的從業人員根據技術指標和規劃管理技術規定，詳細規劃出各種建築的面積，確定綜合技術經濟指標，最後綜合建築成本、開發營銷費用、稅收以及市場售價，推算出能夠承受的土地成本范圍，以此作為取得招拍掛等經營性土地的依據。這種方式的優點是結果相對精確，缺點是費用高、耗時長。許多房地產開發企業為此聘請專門的地產顧問公司進行前期策劃，該前期策劃費一般要佔整個項目營銷費用的三分之一以上；更專業、分工更精細的房地產公司也可以依靠自身的力量進行策劃，參與者包括組織策劃人員、建築規劃人員、市場調研人員，所產生的策劃費用也常常不菲。 筆者從事房地產工作多年，組織、參與過多個房地產項目的開發，一直關注地產市場的走勢，經過多年的觀察和探討，在多個拍賣的房地產項目的地價資料的基礎上，總結出一個簡易的地價評測方法，熟練掌握這種方法可以在一分鍾內估算出地價。這種方法非常適用於各個房地產開發公司的老總們在作項目預測、地價評估時估算土地價值。下面我將用詳細的例子闡述這種方法。

⑹ 什麼是樓面地價，如何計算，樓面地價的計算公式和方法

樓面地價又稱單位建築面積地價，是指平均到每單位建築面積上的土地價格， 樓面地價的具體計算公式 為：樓面地價=土地總價格/建築總面積，其中建築總面積=土地總面積*容積率。 也可以這樣理解： 樓面地價是指單位建築面積所分攤的平均的土地價格，簡單地可以理解為在土地上蓋出房子後，每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價最真實地反映了建築單價中所包含的單位土地成本價格。 樓面地價的計算公式如下： 樓面地價 ＝ 土地價格/規劃建築面積 ＝ 土地單價/容積率備註：規劃建築面積＝土地面積*容積率

⑺ 常用的幾種土地估價方法的應用比較

(1)基準地價修正法
基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
根據《城鎮土地估價規程》與當地基準地價報告，其基準地價系數修正法評估宗地地價的計算公式為：
基準地價修正系數法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系數
∑K——影響地價區域因素及個別因素修正系數之和
K2——年期修正系數
(2)成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。
其基本計算公式為：
土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益
(3)市場法
市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

⑻ 基準地價的計算公式

基準地價系數修正法
基準地價修正法是中國土地估價中重要的應用估價方法之一，它是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數等評估成果,按照替代原理，將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。
1 利用級別或區域基準地價評估
基準地價
（1）基本公式
利用級別或區域基準地價評估宗地地價時，基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數，對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
式中：V：土地價格
V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價
∑Ki：宗地地價修正系數
Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數
（2）程序
a.收集有關基準地價資料；
b.確定待估宗地所處級別（區域）的同類用途基準地價；
c.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；
d.依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數修正表 ,確定待估宗地地價修正系數；
e.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地價。
2 利用路線價評估
利用路線價評估宗地地價，是在已知路線價的基礎上，根據宗地的自身條件，進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等
宗地地價計算公式：
V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn （59）
式中：V：待估宗地地價
u：路線價
dv：深度指數
Ki：其它修正系數(i=1-n)
修正體系、編制及計算
1、標定地價以基準地價為依據，根據委估宗地的影響因素修正系數等條件進行測算得出的。
影響因素：
包括用途、容積率、臨路（街）、臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地、寬深比、使用年限。
2、市建成區、開發區內熟地標定地價計算公式為：商業、綜合用地標定地價=基準地價×容積率修正系數×使用年限修正系數×用途修正系數×寬深比修正系數x臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地修正系數。
住宅用地（別墅）標定地價=基準地價×容積率修正系數×使用年限修正系數×用途修正系數x住宅用地宗地地價修正系數。
3、市區外原鄉（鎮）政府建成區范圍內基準地價計算公式為：
標定地價=基準地價×容積率修正系數X使用年限修正系數×用途修正系數×寬深比修正系數×臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地修正系數。
4、臨路（街）用於商住、綜合樓商業鋪面建築物分攤地價計算公式：商業鋪面建築物分攤地價=該地塊綜合用途標定地價×對應的修正系數×分攤土地面積。
5、凡增加土地使用年限需補交地價款的，其補交標准為：增加土地使用年限/該用途修正系數為1的年限×該用途標定地價。
6、從高用途改為低用途而增加土地使用年限需補交地價的，其補交標准為增加土地使用年限服用途修正系數為1的年限x低用途標定地價×40%。
7、工業用地標定地價計算公式為：
標定地價=基準地價×使用年限修正系數x臨路修正系數。
8、工業用地包括工業倉儲等用地，其經營性倉儲用地按工業基準地價計算結果的基礎上加收50%,
9、農業用地標定地價計算公式為：標定地價=基準地價×使用年限修正系數。
10、與建成區或開發區相鄰的鄉鎮具體宗地的標定地價，可分別參照建成區和鄉鎮基準地價進行評估後取權重確定宗地標定地價。
11、對原批准出讓的宗地，如果經批准改變用途，且新用途地價高於原地價的，要重新補交地價款，其補交標准按同一評估期日改變用途後的地價減去原用途的地價，如果提高容積率，若在建設前依照城市房地產管理法規定，到土地部門補辦手續，則按新容積率重新計算地價款後補交地價差價。若在建成後再補辦手續，則增加的建築面積地價按原出讓時的樓面地價計收。
12、對按商住、綜合用途建設的項目，如果用於商業用途的用地面積（或分攤土地面積）大於其他用途的用地面積的，按商業用途進行評估，相反則按綜合用途進行評估。
13、對臨公園、廣場、公共綠地（大面積）的宗地進行評估，應考慮公園、廣場、公共綠地對宗地的影響而造成土地的增值。
14、對於酒店配套用的停車場用地、綠化美化用地（新征另外出讓），其地價按原酒店用地標定地價的40%計收，對於其他用途配套用的綠化用地、停車場用地（不包括公共綠地另外出讓），其用地的地價按原用地標定地價的40%計收。
15、市內和城鄉相鄰地塊的加油站基準地價：市內40萬元店，建成區和鄉鎮相鄰宗地35萬元瘤。
16、冷凍廠、加油站、停車場項目用地評估時，冷凍廠、加油站容積率修正系數為0.8一0.9之間。
17、凡屬於海坡旅遊開發區、鹿回頭旅遊開發區、亞龍灣國家度假區等風景旅遊景點，興建度假村、酒店等項目的容積率修正系數一律按別墅容積率修正系數計算。
18、對於臨同一道路（街道）兩旁的地塊應按同一區片的基準地價（就高不就低）測算標定地價。
第四部分地價政策
19、對原土地證中載明的土地用途（如倉儲用地、工業用地、農業用地等），轉讓時，應按規劃用途或實際使用用途評估。
20、根據地方產業政策可優惠出讓底價的產業為旅遊產業、高新科技產業、旅遊農業項目和基礎設施項目等。
(1)旅遊產業。為引進資金、加快我市經濟建設，促進旅遊業的發展，市政府將由國家或省級確定旅遊度假開發區內土地使用權成片出讓給開發商時，可根據國家經濟宏觀調控和我市經濟發展狀況來確定最低出讓底價。
一般成片出讓土地使用權標定地價是由地租組成，其征地費、管理費、動遷安置費及有關各稅費由開發商按實際發生金額支付。
(2)高、新科技（工業）項目用地。屬國家級先進水平的高新科技項目，並對三亞市發展具有推動作用的，可按工業用地標定地價給予減免。
(3)旅遊農業項目用地，屬於農業用地部分按農業用地標定地價計收，但允許按容積率0.005以下興建公共配套設施（指職工住宿辦公用房），屬於非農業用地部分按不同用途標定地價計收。其使用土地面積按容積率推算，即用地面積=建築面積一容積率。
(4)高爾夫球場項目用地，屬於高爾夫球場用地部分按高爾夫球場用地標定地租計收，但允許按容積率0.01以上興建公共配套設施，超出容積率0.01部分的按商業、居住標定地價計收。
21、凡屬於下列情況的，給予地租優惠。
(1)屬於非本市財政撥款單位興建學校（幼兒園）、醫院（不含療養、康復中心）等項目用地的，可減收地租40%。
(2)經國家或省級科技部門鑒證的高、新科研項目用地，視投資規模大小給予地租減免優惠。
(3)有營利的市政公用設施，包括供水、供電、電訊等基礎設施用地，交通運輸配套設施用地的，按工業用地標定地租計收。
(4)屬於農貿市場用地的，按商業用地價格評估，按標定地租給予30%優惠。

⑼ 土地價格如何計算

一、土地價格是土地經濟作用的反映，也叫地價，是土地權利和預期收益的購買價格，即地租的資本化。我國的地價是以土地使用權出讓、轉讓為前提，一次性支付的多年地租的現值總和，是土地所有權在經濟上的實現形式。

二、土地價格 高低取決於可以獲取的預期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。

1、用公式表示：土地價格=地租÷利息率。

2、所以，土地價格實際上是按利息計算的地租購買價格，它隨著地租的提高或利息率的下降而不斷上漲。不同的權利可取得不同的土地收益，也會有相應不同的土地價格。

3、由於土地具有不同於一般商品的特殊性，土地價格與一般物品的價格相比，有其自身的特性：價格基礎不同；形成時間不同；土地價格的高低不由生產成本決定，主要由地產的有效需求決定；地價具有明顯的地區性和地域性；地價形成市場的不充分性；地價呈總體上升趨勢；地產一般不具有折舊現象。

⑽ 如何評估劃撥國有土地使用權價格

新的《城鎮土地估價規程》明確提出了「劃撥土地使用權價格」的概念，在對劃撥土地使用權評估時最常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構成，首先需要了解基準地價的價值構成。根據國土資源部對城市基準地價內涵的統一規定，即各土地級別或均質區域內的，「五通一平」（或「七通一平」）土地開發程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權的平均價格。基準地價法是根據各個城市和地區確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法。基準地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。基準地價的表達方式可以有級別基準地價、分區基準地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對於地面熟地價而言，其價值構成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發成本以及土地所有者權益。由於土地所有者權益一般通過出讓金的形式體現，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構成，土地取得成本和土地開發成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構成是土地取得成本。
對於劃撥用地的估價，同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權價格應為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權價格等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。出讓土地比較法是根據與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法
綜上所述，劃撥土地使用權價值評估可以用一句話概括：在假設劃撥用地可以自由轉讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞評估目的，充分考慮企業改制中的各方面因素，以保守性評估為指導思想測算得出的規劃土地用途下，以估價時點為起始日期的同用途法定最高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權價格。