最高最佳利用原則的使用方法

1. 工程項目融資中最高最佳使用原則必須同時遵守的四個原則

最高最佳使用原則要求房地產估價結果是在估價對象最高最佳使用下的價值，它的分析就是為估價對象尋求一種最合理最可能的用途，並使得估價對象在估價時點的價值最大化，估價對象是否為最高最佳使用必須同時滿足以下四個條件： 1、法律上許可； 2...

2. 什麼價值類型不適用最高最佳利用

最高最佳使用原則要求房地產估價結果是在估價對象最高最佳使用下的價值，它的分析就是為估價對象尋求一種最合理最可能的用途，並使得估價對象在估價時點的價值最大化，估價對象是否為最高最佳使用必須同時滿足以下四個條件： 1、法律上許可； 2、技術上可能； 3、經濟上可行； 4、價值最大化； 法律上許可：主要分析每一種潛在的使用方式，是否滿足法律法規，城市規劃，土地使用權出讓等要求，不符合法律法規的使用方式不能選用。 技術上可能：主要分析對法律所允許的每種使用方式，要檢查它在技術上是否能夠實現，包括建築對材料性能，施工技術手段等能否滿足要求，如果技術達不到的則不能選用。 經濟上可行：主要分析對於法律上允許，技術上可能的每一種使用方式，主要進行經濟上可行性檢驗。經濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預測它的未來收入和支出流量，然後將未來的收入和支出流量進行折現，將兩者進行比較，只有收入現值大於支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則不能選用。 價值最大化：主要分析在所有具有經濟可行性的的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到陽大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。 我們在實際評估中對估價對象都應該恰逢最高最佳使用分析，分為兩種：1、空地；2、地上有建築物的。 1、空地：需要分析市場供求情況，選擇合理的使用方式。 2、地上有建築物的：從宏觀和微觀兩方面分析市場的供求關系，宏觀分析應當從估價對象所在地域的總體角度出發，通過分析人口、收入、就業等方面的信息，來顯示市場佔有和吸收的情況；微觀分析應當從估價對象及其競爭性物業在市場上的消化情況，來分析該細分市場中的供求關系，以及市場消化情況。通過市場分析對估價對象在各種能的使用方式下，確定估價對象最高最佳使用方式。保持現狀，條件是現有房地產價值>（新房地產價值－將現有房地產改變為新房地產所必要的費用）；裝飾裝修改造,條件是(裝飾裝修後的房地產價值－裝飾裝修所必要的費用)＞現狀裝飾裝修的房地產價值，在這種情況下，也包括對土地的改造來調整土地與建築物的不均衡引起的功能折舊；改變用途，條件是（新用途的房地產價值－改變用途所必要的費用）＞現用途的房地產價值；重新開發，條件是（重新開發後的房地產價值重新開發所必要的費用）＞現有房地產的價值；上述情況的結合使用。 二、假設開發法 假設開發法，也稱為剩餘法，預期開發法，開發法，是預測估價對象完成後的價值和後續開發建設的必要支出及應得利潤，然後將開發完成後的價值減去後續開發建設的必要支出來求取估價對象價值的方法。 假設開發法是一種科學，實用的估價方法，尤其是適應用於那些競標房地產的開發建設活動。 假設開發法適用的估價對象為凡是具有開發或再開發潛力並且其開發完成後的價值可以採用市場法、收益法等方法求取的房地產，包括可供開發建設的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是房地產開發用地），在建工程（包括房地產開發項目），可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產（包括重新裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬於毛地的范疇）。 三、淺談最高最佳使用原則分析同假設開發法的關系 以上對最高最佳使用原則和假設開發法分別進行了分析說明，現我們對它們之間的關系談一下看法： 最高最佳使用分析必須緊密地各市場聯系在一起，根據城市規劃對物業的土地用途或建築物用途的特別限制，以及其它規劃限制條件的限制，在法律上允許、技術上可能的條件下確定好的各種使用方式，運用假設開發法測算其在各種用方式下的價值，進行比較，就可以求出一種產出最大化的使用方式，這種使用方式應當就是最高最佳使用方式，假設開發法其實就充當最高最佳使用分析的量化分析過程。 空地和地上有建築物的房地產在進行最高最佳使用分析時，都應當對其各種可能的方式進行經濟倫證，尋找一種最合理的使用方式。地上有建築物的如果論證改變現狀並沒有保持現狀帶來的經濟效益好，則說明保持現狀為最高最佳使用方式，如果裝飾裝修改造利用，改變用途利用，重新開發利用或者上述的某種組合利用帶來的經濟效益多，則說明該房地產具有待開發潛力，做估價則則應當選擇假設開發法作為其評估的一種方法，選擇能帶來經濟效益最大化的使用方式作為假設開發模式。 假設開發法測算估價結果的可靠程度，其主要關鍵還取決於是否根據合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式，如果沒有進行最高最佳分析而任意選擇一種假設開發模式，那麼就不能充分反映人或轉業人的預期目的，也就使得估價結果有時公允。 綜上所述，我們認為最高最佳使用分析應當與假設開發法是緊密聯系的，最高最佳使用分析離不開假設開發法，做好了最高最佳使用分析，應用假設開發法求取估價對象的結果就隨之得出了，最高最佳使用原則充分說明了只能選擇最好的假設開發模式運用假設開發法對待房地產的價值進行估價。 當然這只是理論上的論證，實際當中運用好假設開發法對估價對象進行最高最佳使用分析還有待我們整個估價師隊伍認真積累房地產相關資料，及時掌握政策動態，及時掌握市場資料。因為收集信息的程度及其估價師根據這些信息進行的判斷直接影響到估價結果的准確程度。我們也知道有時同一宗房地產讓不同的估價師去評估，所得出結論差距很大，這就說明了我們做好最高最佳使用分析還有大量的工作要做。 四、就新版房地產估價案例分析輔導教材第12頁所選項案例談一下我們的看法： 該案例從整體上看應該盡是一個做得很好的報告，值得我們學習借鑒，但就房地產結果報告中關於估價技術路線和估價結果的確定，我們想談一下我們的看法，估價技術路線選用了兩種假設開發法分別從改建為寫字樓角度測算估價對象市場價格和從續建為公寓角度測算估價對象市場價格，進行了分析測算，並且採用加權平均的方法取房地產市場價格，我們認出採用兩種或兩種以上假設開發模式測算是分別從估價對象的不同利用方面對估價對象進行論證，也就是說是進行最高最佳使用的量化論證，應當選擇續建為公寓，作為假設開發法選擇的假設開發模式，其結果作為假設開發法的唯一結果，最終結合其它估價方法對結果分析確定。

3. 簡述最有效使用原則的含義是什麼

最有效使用原則是指土地利用以該地的效用最大化為前提。就是指土地的利用方式是最佳的。在土地評估中，是以待估宗地的最有效使用為前提的原則下進行做價的。
比如，一塊用途為商業的待估宗地，容積為1.5，但實際利用容積率只有0.8，評估該宗地的土地價格時要以1.5來評估。

4. 娛樂房地產估價有什麼特點

娛樂房地產估價有特點房地產投資價值評估結果為「非市場價值」，房地產投資價值評估條件是基於「特定對象」。

依據估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業、工業、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選用三種基本估價方法外，還可採用假設開發法及基準地價修正法評估。

最高最佳使用原則：

⑴保持現狀前提：認為保持現狀繼續使用最為有利時，應以保持現狀繼續使用為前提估價。

⑵轉換用途前提：認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途後再予以使用為前提估價。

⑶裝修改造前提：認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價。

⑷重新利用前提：認為拆除現有建築物再予以利用最為有利時，應以拆除建築物後再予以利用為前提估價。

5. 房地產估價原則有哪些

第1、合法原則。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2、最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3、替代原則。遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。4、估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格和價值。5、公平原則。6、審慎原則。

6. 什麼是資產評估應遵循哪些原則

資產評估，是指評估機構及其評估專業人員根據委託對不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益進行評定、估算，並出具評估報告的專業服務行為。

應遵循的原則：

1、獨立性原則

獨立性原則是指評估機構應始終堅持第三者立場，不為資產業務當事人的利益所影響。評估機構應是獨立的社會公正性機構，不能為資產業務中任何一方所擁有，也不能隸屬於任何一方。

2、客觀公正性原則

客觀公正性原則要求評估結果應以充分的事實為依據。這就要求評估者在評估過程中以公正、客觀的態度收集有關數據與資料，並要求評估過程中的預測、推算等主觀判斷建立在市場與現實的基礎之上。

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資產評估基本方法：

收益現值

是將評估對象剩餘壽命期間每年(或每月)的預期收益，用適當的折現率折現，累加得出評估基準日的現值，以此估算資產價值的方法。收益現值法通常用於有收益企業的整體評估及無形資產評估等。

此方法，國外用得最普遍，在國內也是技術型資產評估的主要方法。它的出發點是資產的價值由使用所產生的效益大小決定，不考慮其成本。

使用收益法的前提條件是：

要能夠確定和量化資產的未來獲利能力、凈利潤或凈現金流量；

能夠確定資產合理的折現率。對於收益可以量化的機器設備，可用收益法評估，如生產線、成套化工設備等。

收益法的優點在於它可以充分考慮資產的各種貶值因素，並且，由於是用未來收益來衡量資產的價值，其結果較容易被投資者所接受。

其局限性是，大多數設備因為所預測的現金流量是由包括房屋、機器設備在內的固定資產、流動資產、土地、無形資產等整體資產帶來的，很難量化到單台機器設備上。預測未來收益和確定折現率的主觀因素較大，兩者直接影響評估結果的准確性和可信性。

在運用收益法評估時，應注意其收益期限不能是無限期；要考慮設備的技術含量、技術進步是否有提前淘汰被評估設備的可能性。

稍有疏忽即將帶來風險。鑒於以上受到收益預測的限制等因素，故在評估工作中，收益法多作為一種補充法，用來確定設備的功能性貶值和經濟性貶值，同時用來分析企業是否存在無形資產。

重置成本

重置成本法是在現時條件下，被評估資產全新狀態的重置成本減去該項資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，估算資產價值的方法。

用重置成本法進行資產評估的，應當根據該項資產在全新情況下的重置成本，減去按重置成本計算的已使用年限的累積折舊額，考慮功能變化、成新率(被評估資產的新舊程度，如八成新、六成新)等因素，評定重估價值。

或者根據資產的使用期限，考慮資產功能變化等因素重新確定成新率，評定重估價值。重置成本法的計算公式是：

被評估資產價值=重置全價-實體性陳舊貶值-功能性陳舊貶值-經濟性陳舊貶值或被評估資產價值=重置全價×成新率

其中，重置全價是指被評估資產在全新狀態下的重置成本。

成本法是從成本的角度來衡量資產的價值，它首先估算與評估對象完全相同或功能相同的全新資產的成本。

如果被評估對象是一台全新的設備或一個全新的工廠，則被評估對象的價值為它的重置成本。根據替代性原則，在進行資產交易時，購買者所願意支付的價格不會超過按市場標准重新購置或構建該項資產所付出的成本。

7. 什麼是房地產課稅估價

房地產估價（real estate appraisal）是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。

房地產估價是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。

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房地產估價應遵循下列原則：

1、合法原則

遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

2、最高最佳使用原則

遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

當估價對象已做了某種使用，估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，並應在估價報告中予以說明：

⑴保持現狀前提：認為保持現狀繼續使用最為有利時，應以保持現狀繼續使用為前提估價；

⑵轉換用途前提：認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途後再予以使用為前提估價；

⑶裝修改造前提：認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價；

⑷重新利用前提：認為拆除現有建築物再予以利用最為有利時，應以拆除建築物後再予以利用為前提估價；

3、替代原則

遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

4、估價時點原則

遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

5、公平原則

6、謹慎原則（抵押貸款項目）

8. 不動產估價基本原則有哪些

一 合法原則：

遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

二 最高最佳使用原則：

應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

當估價對象已做了某種使用，估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，並應在估價報告中予以說明：

1 保持現狀前提：認為保持現狀繼續使用最為有利時，應以保持現狀繼續使用為前提估價；

2 轉換用途前提：認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途後再予以使用為前提估價；

3 裝修改造前提：認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價；

4 重新利用前提：認為拆除現有建築物再予以利用最為有利時，應以拆除建築物後再予以利用為前提估價；

5 上述情形的某種組合。

三、替代原則：

要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

四、估價時點原則：

要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

9. 在實際估價仲如何根據最高最佳使用原則確定估價前提

最高最佳利用原則要求評估價值應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結果。如果估價對象已作了某種使用，則在估價時應根據最高最佳利用原則對估價前提作下列之一的判斷和選擇，並應在估價報告中予以說明：1、保持現狀前提；2、裝飾裝修改造前提；3、轉換用途前提；4、重新利用前提；5、上述情形的某種組合。