房估理論與方法有哪些題型

㈠ 房地產估價方法包括哪些方法它們各自反映的是哪種技術路線它們分別怎樣體現公開價值標准

(1)房地產估價方法主要包括市場比較法、成本法、收益法、假設開發法。
(2)市場比較法反映的估價技術路線：房地產的正常市場價值是該房地產在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數買家和賣家認可的價格。正是按照這種技術路線，市場比較法採用選取類似房地產的實際成交價格作為評估價格的技術路線。
(3)市場法是將估價對象與估價時點近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的抑制價格作適當的修正，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。從中可以看出：市場比較法的出發點是實際交易的類似房地產的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的客觀價格或可修正為正常價格。
收益法是通過預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。收益法是通過估算估價對象未來的預期收益，利用時間價值的概念折算到現在確定估價對象的客觀市場價值。
成本法是求取估價對象在估價時點重置價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是依據生產價值論，從建築物的建造成本出發，扣除相應的折舊和稅費後，估算中估價對象的客觀市場價值。
假設開發法是預計估價對象開發完成後的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設開發法針對估價對象的特點或者委託人的特殊需求，利用預期原理首先確定估價對象開發完成後的價值，反算估價對象現在的客觀市場價值。
註：主觀題答案僅供參考

㈡ 房產評估方法有哪些

房產評估在目前已經很普遍了，比如購房如選擇貸款，就要對房屋進行評估，以及發生貸款糾紛時，也會涉及到房產評估。那麼房產評估方法有哪些呢？下面就跟我一起來看看吧。

一、房產評估方法有哪些

1. 重置成本法

對當前的房屋按照目前正常市場標准重新建房的成本來計算，同時還應考慮到資金的利息並計取建設利潤得出後的重置成本價，接著按照實際情況和相關的法律法規來確定房屋的成新率，兩個相乘得出的結果就是評估價值的方法。

2. 市場比較法

把市場上用途、 其他 條件相同的房產例子和待評估房產的每項條件相比較，然後對每個因素進行指數量化，再通過准確的指數對比調整，所得出的結果就是房產的價值。

3. 收益法

房產的收益根據不同的用途、地區以及類型而產生不同，然後根據房產待估收益返算它的價值的方法就是收益還原法，即為：房地產價格等於房地產純收益除以收益還原利率。

4. 路線價法

土地的價值與土地所處地段有很大的聯系，比如同一的街道，它的土地價值相對來說比較穩定。所以要想知道房產價值可以通過臨街位置來評估出土地的價值。

二、房產評估的內容有哪些

1. 建築物的折舊程度

房屋在長時間造成的耗損，一般情況下，其耗損分為有形和無形，同時房屋的折舊可以分為物質折舊和功能折舊以及經濟折舊。

2. 基準地價

房屋在城市一定的區域范圍中，可以根據它地段、地段相近的原則規劃好地價區段，接著在調查評估出每個地價區段的某一個時間段的平均水平價格。

編輯總結：以上就是關於房產評估方法有哪些的相關闡述，希望能給廣大的朋友們帶來幫助。

㈢ 房地產評估的方法有哪些

(1)成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
二、市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
三、剩餘法房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
四、收益法不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
五、假設開發法對於一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
六、基準地價法針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
七、路線價法土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩餘法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有基準地價修正法。另外還有路線價法、房地產價格指數調整法等等。成本法
針對土地使用權價值評估，經常叫做成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場經濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。收益法
房地產之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產價值高低的內在原因，通過一定的分析，房地產收益與其價值有一定的比例關系(即房地產收益率)。不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
基準地價法
對於城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，並且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對於衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
1、運用收益法估價應按下列步驟進行：1搜集有關收入和費用的資料;2估算潛在毛收入;3估算有效毛收入;4估算運營費用;5估算凈收益;6選用適當的資本比率;7選用適宜的計算公式求出收益價格。註：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。
2、凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求取：l出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取捨。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除;若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。2商業經營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。3生產型房地產，應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。4尚未使用或自用的房地產，可以照有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。
在經濟生活中，人們經常會出於各種原因接觸到房地產評估報告。但對於中介機構出具的評估報告，大多數權利人都缺乏一般有關估價的常識，很多人甚至看不懂估價報告。本文在此介紹一下房地產評估報告中常見的一些錯誤。
在經濟生活中，人們經常會出於各種原因接觸到房地產評估報告。比如，土地權利人進行房地產轉讓;租賃、抵押、保險、課稅、拆遷補償時或者受讓土地使用權時，都需要委託中介機構進行房地產(土地)評估。對於中介機構出具的評估報告，大多數權利人都缺乏一般有關估價的常識，很多人甚至看不懂估價報告。本文在此介紹一下房地產評估報告中常見的一些錯誤。
(1)估價項目名稱;
(2)委託方名稱或姓名和住所;
(3)估價方(房地產估價機構)名稱和住所;
(4)估價對象：在完成估價報告的過程中，應當完整、客觀、准確地描述說明估價對象的物質實體狀況和權益狀況，尤其應當注意闡明估價對象的權益狀況。例如，當估價對象的規定用途與實際用途不符時，應當分別說明估價對象的規定用途和實際用途，描述用途轉換的背景，闡明是否已按有關法律、法規辦理手續等。又如對於土地使用權，應當注意區分是通過劃撥方式取得的，還是通過有償方式取得的;如果是通過有償出讓或轉讓方式取得的，應當說明原土地使用權出讓合同約定的使用年限、已使用年限和剩餘使用年限。對建築物權益狀況的描述說明，主要包括建築物的產權性質和歸屬，如建築物的所有權人、是否完全產權、產權共有狀況、是否設定有他項權利、產權人是否與他人訂有租約等。

㈣ 房產評估的內容有哪些 評估的方法有哪些

相信大家對房產評估並不陌生，不管是申請貸款，購買貸款保險，或者是發生貸款糾紛時，都會涉及到房產評估，那麼房產評估到底要評估哪些內容呢？有哪些評估方法呢？一起來看看吧。

一、房產評估的內容有哪些？

1、建築物的折舊程度

即建築物因時間經過而造成的損耗，建築物損耗可分為有形損耗和無形損耗，而建築物折舊可分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

2、土地生熟程度

即基礎設施的通達程度和土地的平整程度。

3、基準地價

即在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然後調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。

4、底價

即政府、企業或私人賣出（尤其是拍賣）房地產時確定的最低價格，亦稱起價。

5、標定地價

即時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

6、房屋重置價格

即假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。

7、補地價

即在更改政府原出使得土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉使得、出租、抵押劃撥土地使用權，或出使得的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。

8、資本化率

即用以將純收益資本化（或轉化）為價格的比率，實質上是一種資本投資的收益率（獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率）。

二、房產評估的方法有哪些？

1、重置成本法

對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的建設利潤得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。

2、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。

3、收益法

不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法，房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。

4、路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性。如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

以上就是小編為大家整理的房產評估的相關知識，希望可以幫到你們。

（以上回答發布於2015-12-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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