房地產評估方法有哪些

① 房地產評估的方法有哪些

(1)成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
二、市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
三、剩餘法房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
四、收益法不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
五、假設開發法對於一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
六、基準地價法針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
七、路線價法土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩餘法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有基準地價修正法。另外還有路線價法、房地產價格指數調整法等等。成本法
針對土地使用權價值評估，經常叫做成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場經濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。收益法
房地產之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產價值高低的內在原因，通過一定的分析，房地產收益與其價值有一定的比例關系(即房地產收益率)。不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
基準地價法
對於城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，並且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對於衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
1、運用收益法估價應按下列步驟進行：1搜集有關收入和費用的資料;2估算潛在毛收入;3估算有效毛收入;4估算運營費用;5估算凈收益;6選用適當的資本比率;7選用適宜的計算公式求出收益價格。註：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。
2、凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求取：l出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取捨。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除;若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。2商業經營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。3生產型房地產，應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。4尚未使用或自用的房地產，可以照有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。
在經濟生活中，人們經常會出於各種原因接觸到房地產評估報告。但對於中介機構出具的評估報告，大多數權利人都缺乏一般有關估價的常識，很多人甚至看不懂估價報告。本文在此介紹一下房地產評估報告中常見的一些錯誤。
在經濟生活中，人們經常會出於各種原因接觸到房地產評估報告。比如，土地權利人進行房地產轉讓;租賃、抵押、保險、課稅、拆遷補償時或者受讓土地使用權時，都需要委託中介機構進行房地產(土地)評估。對於中介機構出具的評估報告，大多數權利人都缺乏一般有關估價的常識，很多人甚至看不懂估價報告。本文在此介紹一下房地產評估報告中常見的一些錯誤。
(1)估價項目名稱;
(2)委託方名稱或姓名和住所;
(3)估價方(房地產估價機構)名稱和住所;
(4)估價對象：在完成估價報告的過程中，應當完整、客觀、准確地描述說明估價對象的物質實體狀況和權益狀況，尤其應當注意闡明估價對象的權益狀況。例如，當估價對象的規定用途與實際用途不符時，應當分別說明估價對象的規定用途和實際用途，描述用途轉換的背景，闡明是否已按有關法律、法規辦理手續等。又如對於土地使用權，應當注意區分是通過劃撥方式取得的，還是通過有償方式取得的;如果是通過有償出讓或轉讓方式取得的，應當說明原土地使用權出讓合同約定的使用年限、已使用年限和剩餘使用年限。對建築物權益狀況的描述說明，主要包括建築物的產權性質和歸屬，如建築物的所有權人、是否完全產權、產權共有狀況、是否設定有他項權利、產權人是否與他人訂有租約等。

② 房產評估方法有哪些

房產評估在目前已經很普遍了，比如購房如選擇貸款，就要對房屋進行評估，以及發生貸款糾紛時，也會涉及到房產評估。那麼房產評估方法有哪些呢？下面就跟我一起來看看吧。

一、房產評估方法有哪些

1. 重置成本法

對當前的房屋按照目前正常市場標准重新建房的成本來計算，同時還應考慮到資金的利息並計取建設利潤得出後的重置成本價，接著按照實際情況和相關的法律法規來確定房屋的成新率，兩個相乘得出的結果就是評估價值的方法。

2. 市場比較法

把市場上用途、 其他 條件相同的房產例子和待評估房產的每項條件相比較，然後對每個因素進行指數量化，再通過准確的指數對比調整，所得出的結果就是房產的價值。

3. 收益法

房產的收益根據不同的用途、地區以及類型而產生不同，然後根據房產待估收益返算它的價值的方法就是收益還原法，即為：房地產價格等於房地產純收益除以收益還原利率。

4. 路線價法

土地的價值與土地所處地段有很大的聯系，比如同一的街道，它的土地價值相對來說比較穩定。所以要想知道房產價值可以通過臨街位置來評估出土地的價值。

二、房產評估的內容有哪些

1. 建築物的折舊程度

房屋在長時間造成的耗損，一般情況下，其耗損分為有形和無形，同時房屋的折舊可以分為物質折舊和功能折舊以及經濟折舊。

2. 基準地價

房屋在城市一定的區域范圍中，可以根據它地段、地段相近的原則規劃好地價區段，接著在調查評估出每個地價區段的某一個時間段的平均水平價格。

編輯總結：以上就是關於房產評估方法有哪些的相關闡述，希望能給廣大的朋友們帶來幫助。

③ 房地產評估價的估價方法有哪些

大家在日常生活中經常遇到房產評估，比如說我們在申請銀行住房貸款時，需要對所購買的房地產進行評估等等。那麼房地產評估的估價方法有哪些呢?接下來小編就簡單的給大家介紹一下。

1、 房地產估價的方法有很多，例如說成本法、市場比較法、剩餘法、收益法、假設開發法、基準地價法、路線法這些估價方法。不同的房地產類型評估，其選擇的估價方法也是不一樣的。比如說住宅、商業、辦公房地產類型，以選擇市場比較法和收益法;公共建設、農業等用途的房地產以選擇成本法;在建工程進行評估時，一般選擇成本法和假設開發法等等。

2、 我們所說的成本法通常指的是評估公司對取得土地或土地開發各項成本費用進行核算，他們會計算出正常成本積累後取得的合理利潤，從而得出的房地產土地使用價值。市場比價法指的是評估公司挑選市場條件相似的其他房地產價格進行比較，然後通過對各種因素指數對比調整，來得出所評估房地產的價值。

3、 評估公司在選擇評估方法時，會根據估價的目的、估價的對象、房地產的市場狀況等選擇合適的方法進行實用性的分析。如果評估的對象使用多種評估方法，那麼評估公司需要同時選用所有適合的估價方法進行估價，不能夠隨意的取捨估價方法。如果必須舍取其他的評估方法，必須找報告中說明理由。

小編總結：關於房地產評估價的估價方法有哪些，小編就簡單的介紹到這里了。希望通過本文之後，大家能夠對於房產評估的方法有所了解。大家在對房產進行評估時，需要繳納一定的評估費，具體的評估費用可以咨詢評估公司。

④ 房地產估價方法包括哪些方法它們各自反映的是哪種技術路線它們分別怎樣體現公開價值標准

(1)房地產估價方法主要包括市場比較法、成本法、收益法、假設開發法。
(2)市場比較法反映的估價技術路線：房地產的正常市場價值是該房地產在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數買家和賣家認可的價格。正是按照這種技術路線，市場比較法採用選取類似房地產的實際成交價格作為評估價格的技術路線。
(3)市場法是將估價對象與估價時點近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的抑制價格作適當的修正，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。從中可以看出：市場比較法的出發點是實際交易的類似房地產的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的客觀價格或可修正為正常價格。
收益法是通過預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。收益法是通過估算估價對象未來的預期收益，利用時間價值的概念折算到現在確定估價對象的客觀市場價值。
成本法是求取估價對象在估價時點重置價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是依據生產價值論，從建築物的建造成本出發，扣除相應的折舊和稅費後，估算中估價對象的客觀市場價值。
假設開發法是預計估價對象開發完成後的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設開發法針對估價對象的特點或者委託人的特殊需求，利用預期原理首先確定估價對象開發完成後的價值，反算估價對象現在的客觀市場價值。
註：主觀題答案僅供參考

⑤ 房地產評估有哪些方法

在很多時候都需要房產評估，比如申請貸款，或者辦理產權過戶的時候，因為這些項目都需要根據房產的實際價值來進行審批和繳費，所以必須選擇權威的評估機構。那麼，房地產評估有哪些方法？下面就跟小編一起來簡單的了解一下吧。

1、成本法

房地產成本評估分為兩部分，一部分是土地成本積演算法，就是對合法取得的土地成本進行核算，然後將取得的利潤積累，得出土地使用權價值，另一部分是房屋重置成本法，就是將房屋按照當下市場標准核算成本，同時還要考慮到開發商的利潤，最後兩者相乘得出房屋總價。

2、市場比較法

將需要評估的房產，與已經成交或評估過的同類產品進行比較，然後將各因素數量化，最後得出房產的實際價值，注意對比的房產必須是相同用途，相同情況以及正常報價的。

3、剩餘法

這種評估方法一般用於單項房產價值評估，或者單項土地使用價值評估，計算方式也很簡單，因為總價等於土地價值加房產價值，所以只要知道其中一項的價值，就能推算出另一項。

4、收益法

這種評估方法的不定因素比較多，不同地區和不同的房產都會影響收益率，一般是根據收益來推算該房產的價值，計算公式為：房地產純收益/收益還原利率

5、假設開發法

所謂假設開發是對正在開發或者還未開發的項目進行測算，然後在減掉剩餘開發項目的價值，最後得出的即是房地產的價值。

6、基準地價法

基準地價只是對土地使用權價值的評估，通常是參照已有的同類基準的土地價值進行調整，最後根據區域以及個別因素得出土地使用權價值。

7、路線價法

這種評估方法根土地所在區域、地段等因素有很大的關系，一般同一個區域內的價值會相對穩定一些，如果知道該區域內土地的平均價值，那就可以通過臨街的距離估算出土地的價值。

編輯總結：以上關於房地產評估方法就介紹到這里了，希望對您有所幫助。如果您想了解更多相關資訊，歡迎關注齊家網。

⑥ 房地產評估的方法有什麼

房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩餘法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有
基準地價修正法
。另外還有路線價法、
房地產價格指數
調整法等等。
重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率
，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
市場經濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
收益率
)。不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法
。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
房地產開發項目
(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢後的市場價值
，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
基準地價法對於城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，並且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對於衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

⑦ 房地產評估三大基本方法

房地產評估三大基本方法是：

(一)市場比較法

1、市場比較法指的是把被估價對象和在估價的時候的近期交易的相似類型的房地產進行比較，通過對這些交易完畢的房地產的成交價格做一定幅度金額的修正和調整，從而求取出被估價對象的合理價格的一種房地產評估方法。

2、市場比較法是以房地產的價格形成的替代原理為理論依據的。可以使用市場比較法的對象是特定的，一般是具有交易性的房地產，比如：房地產開發商的開發用地、普通商品住房、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標准工業廠房等。

3、可以使用市場比較法的條件包括：在同一供求范圍內存在較多的相似類型的房地產交易。假如是在房地產市場發育不夠或者是房地產交易較少發生的地區，那麼就無法使用市場比較法來估價。

(三)成本法

1、成本法也叫做逼近法、原價法、承包商法，是求取被評估對象在估價時點的重新構建價格，扣除折舊，從而評估出被評估對象的合理價格或者是價值的一種房地產評估方法。

2、成本法是以可以從買賣雙方角度去分析為理論依據的。從買房人的角度去考慮的話，成本法的理論依據是替代原理，也就是買房人願意支付的最高價格不可以高於他所預計的重新開發建造該房地產所需花費的支出，假如超過了的話，那麼成本就會過高。

3、從賣房人的角度去考慮的話，成本法的理論依據是生產費用的價值論，也就是賣房人可以接受賣出的最低價格不可以低於其開發或者是建造該房地產已經支出的成本。