拆遷房房產評估的方法有哪些

『壹』 房屋拆遷估價的方法有哪些

拆遷房屋估價的方法有：1.根據實際評估時間點計算重置價值；2.預估預期收益進行計算；3.參照類似的房地產市場價值；4.預估土地開發後扣除相應稅費的價值進行計算；5.評估土地在進行實際區位確定的價值。
【法律依據】
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。

『貳』 房屋拆遷評估的方法有哪些，對拆遷評估房

你好，房屋拆遷的評估方法一般有成本法、市場比較法、收益法、假設開發法、重置法等，一般如果是住宅拆遷的話，應當選擇市場比較法對被徵收人較為有利

『叄』 拆遷估價的方法主要有什麼

法律分析：第一、重置成本法。重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建築物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求5月1日起進行實地徵收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率(70%或80%等)。第二、收益法。在590號令當中有相關的要求，如果用於生產經營則對於其生產經營的評估要運用收益法，其實就是預估一下未來預期收益，選取適當的資本化率來體現，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。第三、市場比較法。需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據同區位、同地段、同性質(國有、集體)、同用途(商業、工業、住宅)，商品房包括住宅和商業用途。在實踐的過程中需要注意屬於什麼用地，要參考附地范圍相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。第四、假設開發法。假設開發法在實踐中運用不多，例如開發商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發法來進行實際評估，開發商需要土地利用實際開發，土地開發後目的可能作為商業、住宅，也有可能是廠房，需要運用土地開發滿足主體要件。所以要預估出土地開發後的價值，扣除相應的稅費、土地利用後相應的損耗等所體現出的市場價值。第五、基準地價修正法基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數以及修正出來最後的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。

法律依據：《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十三條，注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

『肆』 拆遷房屋評估怎麼評估

1、收集交易實例

運用市場比較法評估被拆遷房屋的價格，必須具有較多的原始資料，如果資料太少，則比較評估出的價格難免武斷、不夠客觀。因此，運用市場比較法進行估價時，首先應盡可能地收集較多的交易實例。目前的評估機構與房地產交易機構關系較密，對此，應不存在困難。

2、選取比較實例

盡管收集和積累的交易實例較多，但針對要估價的某一擬拆遷的房地產來說，其中有些交易實例並不適用。因此，在對某一房地產進行估價時，還需要選擇其中符合一定條件的交易實例，作出供比較參照的交易實例。供比較參照的交易實例，作為供比較參照的交易實例。供比較參照的交易實例選擇得恰當與否，直接影響到市場比較法評估出的價格的正確性，因此應特別慎重。一般來說，選擇交易實例應盡量滿足以下要求：

(1)估價對象房地產的用途應相同。這種用途主要反映大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途如下：商業、辦公樓、賓館、住宅、工業、倉庫。混淆用途，是目前估價錯誤的主要原因之一。

(2)與估價對象房地產的建築結構應相同。建築結構一般有如下幾種：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。

(3)與估價對象房地產所處的地區應相同，或在同一供求范圍內的類似地區。由於市場比較法是以替代原理為理論依據，用來比較參照的交易實例房地產與估價對象房地產之間要具有替代關系。因此，交易實例必須是在同一供培育范圍內的類似地區中的房地產交易，如果能做到在同一地區則更好。

(4)與估價對象房地產的價格類型應相同。一般來說，價格類型大致有如下幾種：買賣價格，租賃價格，入股價格，抵押價格，徵用價格，課稅價格，投保價格，典當價格。拆遷估價原則上應適用買賣價格。

(5)與估價對象房地產的估價時點應接近。估價時點，是指決定估價對象房地產估價額的基準日期。所謂接近的含義是相對的，如果房地產市場相對穩定，在幾年前的交易用於現在比較，也比較有效。如果房地產市場變化快，則比較的有效期要縮短。一般認為，交易實例的交易日期越近越好，實在無近期交易實例，採用的交易實例的交易日期在5年以上的不宜採用，因為在進行交易日期修正時會出現較大偏差。

(6)該交易實例必須為正常交易，或可修正為正常交易，所謂正常交易，是指交易應是公開、平等、自願的，即在公開市場、信息通暢、交易雙方平等自願、沒有私自利益關系情況下的交易，正常交易應是一種對交易雙方來說經濟上合理的交易。

3、建立可比價格

選取了比較實例後，還應使各比較實例的價格之間及其與擬將評估的估價對象的價格具有比較的基礎，然而再作有關修正。建立可比價格要做的工作主要包括：

1統一劃為單價，如元/平方米;

2統一貨幣單位，原則上應以人民幣為計算單位;

3統一面積單位，如是平方米，還是平方尺，原則上為平方米;

4統一面積內含，原則上應是建築面積。

4、進行交易情況修正

交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。由於房地產具有不可移動性等種種特性，房地產市場一般是個不完全市場，因此其價格往往容易受到當時的一些特殊行為的影響，所以必須將個別的特殊交易情況排除，使其正常化。換句話說，基於特殊情況的交易價格在市場比較法上不適合作為比較的對象，而應進行修正，使其成為正常價格。

『伍』 如何評估房屋拆遷價值

拆遷房屋價值的評估：被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定。
【法律依據】
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第九條
房屋徵收評估前，房屋徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
房屋徵收部門應當向受託的房地產價格評估機構提供徵收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋徵收范圍內向被徵收人公布。
對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為准;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為准。對於未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

『陸』 拆遷房屋價值如何評估

法律分析：先選定房地產價格評估機構，然後確定評估方法。注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。具體來說：被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估；可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行核對和比較分析後，合理確定評估結果。

法律依據：《國有土地上房屋徵收評估辦法》

第四條 房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構不得採取迎合徵收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋徵收評估業務。

第十三條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。

被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理確定評估結果。

『柒』 房屋拆遷補償評估方法有哪些

你好，一般評估方法有市場比較法、成本法、收益法等，一般如果是住宅拆遷的話，對被徵收人較為有利的應當是市場比較法。