法拍房的最佳解決方法

㈠ 法拍房的買賣需要注意哪些事情怎麼才能安心的拍到一套無風險的法拍房

當下樓市，一手房因限價遲遲不出預售證沒得買，至於二手房則太貴了，而老破小又看不上，因此有的人就打起了拍賣房的主意……其實，拍賣房最吸引人的地方，就是它遠低於市場價的價格，有的拍賣房成交價甚至只有市場價的六七折。正由於拍賣房價格一般比較便宜，因此被認為是一種「淘房」的新方式而備受關注。但買房光便宜是不夠的，最關鍵的問題就是司法拍賣的房子能買嗎，如何去撿漏呢，湖南法拍網為大家來介紹一下。

一、先來看看買拍賣房的好處

首先，就是價格便宜。其次，就是很多法拍房都不限購，不限戶口，所以沒有購房資格的人也可以購買。其實，不管是買商品還是買房，價格便宜永遠是消費者的關注點！比如，同樣的小區，相同的戶型，司法拍賣的房子價格一般會比二手房的價格便宜至少10％，這樣一聽，是不是覺得賺到了？

二、再來看看買拍賣房的壞處

司法拍賣也暗藏著不少壞處的。如果沒有深入了解，很有可能會陷入麻煩之中，要實地去查清楚這個房源有沒有問題。要查看是否有多頭債權，多次抵押，多方查封。是否有惡意租賃。是否有高額欠費。是否戶籍易遷入難。是否暗藏的天價稅費等問題才行。如果有以上問題可能買了之後可能會很煩惱，甚至可能無法入住。

三、司法拍賣的房子能買嗎

關於這個問題，湖南法拍網只能說，「撿漏」（因拍賣房便宜，故而稱撿漏），是普遍存在的心理，但劃不劃算以及能不能購買，因人而異，因情而定。建議普通購房人認真考慮，對房屋情況作出認真查清，再作出競拍決定。

四、法拍房撿漏技巧！司法拍賣房子撿漏攻略！

如果你看完以上的關於拍賣房的好處和壞處後，決定要購買的，那麼就看看湖南法拍網就傳授給你的買拍賣房的一些小技巧吧：法拍房撿漏的機會是留給有準備的人，法拍房也是這樣。如果買房前您沒有充足的准備，很可能出現空間不夠、環境或配套欠缺、接送小孩上下學不便等窘況。因此，買房前一定要仔細權衡考慮好自己的需求點，明確想要買房的位置、戶型大小、是否學區房等在意的問題。雖然法拍房數量有限，選擇面窄，但還是要尋找符合自己期望的房子。

1、閱讀公告 透徹了解

法拍房撿漏和網購商品並無兩樣，法拍房也有自己的競拍公告，要想進行法拍房撿漏，這競拍公告可得看仔細了。要確認想參與競拍房產的起拍時間、產權性質、抵押情況、是否存在瑕疵、繳納尾款的時間和方式、競買人條件及注意事項等。畢竟法拍房撿漏是個謹慎的事兒，萬一不符合競拍條件或競拍成功反悔，都是要承擔責任滴。

2、心態平和 理性購房

法拍房撿漏畢竟數量有限，參與法拍房撿漏也是博運氣。運氣好沒人搶，可能低價買到房子；但如果有多人競拍，則要適可而止，否則拍出高價房得不償失，因此在拍賣前，要提前設定一個最高可接受的心理價位。如果超過心理價位，要及時停止加價行為，不能跟風攀比競拍。

3、學會算賬

買法拍房除了拍賣成交的價格，還涉及到稅費和其他費用的問題。比如在深圳，司法拍賣房產與普通二手房稅費基本一致（略有出入），但是否唯一住房、面積、價格等因素都會影響稅費的多少。此外，可能存在水電、物業等欠款也是會由競拍成功者補繳，因此最終支付費用為拍賣成交價+稅費+其他費用。

4、實地勘樣 多問多看

俗話說得好：「眼見為實」，買房想買個放心還是得自己去看看。尤其是當標的物有欠費、租賃等瑕疵時，一定要明確有多少欠款、欠誰的錢、租賃年限、租金情況等各類問題，以防欠款混亂或買了房子住不進去等情況的發生。

5、競拍階段

拍賣時候一定看清楚是第幾次拍賣，如果第一次拍賣，沒人出價或者報名，你不要著急，等他流拍。這樣一來，第二次拍賣的時候，起拍價就有可能會打個八折，如果又流拍了，那麼第三次就有可能會再打八折。當然了，如果在第三次拍賣時，你想購買了，那麼就趕緊下手吧，否則就要變賣了。

就是法拍房撿漏的技巧的相關介紹。最後，更多關於法拍房的購買知識、購買注意事項、購買流程以及優質的法拍房的房源信息，都可以在湖南法拍網上看到，歡迎大家來看，也感謝大家關注我們，我們會寫出更多優質的法拍資訊內容，希望能夠給大家提供到一些有用的知識和服務。

㈡ 阿里拍賣上的法拍房真的是最大的撿漏了，但是我有點擔心，如果我拍下房子後，無法過戶怎麼辦啊

法拍房是強制執行，只要成功拍下就會直接過戶的，所以不用擔心。

㈢ 法拍房有什麼風險，怎麼規避怎麼控制，以及怎麼應對

風險四：會不會有人上門鬧事

解決辦法：那會不會有人上門鬧事呢，河南鄭拍操作了這么多，好像沒有。除了有交房這些問題的，但是你說有沒有呢，我可以告訴你是有的，所以在選房的時候，你要選清楚，不要去選那種明顯有問題的。最好是調查清楚。

前段時間有個人選了一套房子，是金水區的，房子很不錯。公司後面去看了一下他的產調和相關的信息，以及公司後面去問了一些我們自己這邊的法院的執行法官，這套房子是有七個查封，最後一個是小貸公司，他貸了300萬，現在裡面住的人是小貸公司，小貸公司的人還把戶口牽進去了。像這種房子，你拍到了，如果你想辦法用黑的白的把他趕出去。那他們一定會鬧事的，因為他們沒有拿到錢。他只能從很多渠道上拿到錢，所以他們會來鬧事的。

風險五：未來能不能買

解決辦法：這個你真的不用擔心，因為他就跟二手房是一樣的。你買了之後，過完戶之後，你在你的產調和產證上面，顯示是交易所得，跟二手房一模一樣，沒有任何差別，100%可以賣。

風險六：有戶口嗎。能遷嗎

解決辦法：關於戶口的話，你如果有戶口可以簽進去是沒有問題的，你的孩子上學也是沒有問題的。那唯一問題是，你賣的時候，買家會計較。那你在賣的時候可以把這個買戶口的空間留出來。

㈣ 法拍房源不要中介可以嗎

法拍房存在很多隱藏的問題，如果你自己能解決問題就自己操作，那樣也能省不少錢，如果自己解決不了，找中介也可以，雖然交點費用，但是省心安心一點，就好像買二手房很多都還是願意找個中介來操作的。

法拍房問題：
要查看是否有多頭債權，多次抵押，多方查封。是否有惡意租賃。是否有高額欠費。是否戶籍易遷入難。是否暗藏的天價過戶個稅等問題才行。如果有問題可能買了之後很難入住騰房。

㈤ 法拍房如何騰退

01依靠國家

1、提起訴訟，要求非法佔用人騰房，在勝訴後申請強制執行來達到騰房的目的，這個方式通常耗時較長、勝訴後還會面臨執行難，有時候還有敗訴的風險。

2、報警，這一方案對騷擾比較有效，但是對於非法佔房效果不大，通常警察會讓雙方訴訟解決，只要是不發生斗毆警察一般不予處理。

02自力救濟

強行入住，我們見到有些購房人比較豪放，不管三七二十一，只要拿到房產本就撬鎖入住房子，和非法佔房人同吃同住，但這對購房人體力是一種考驗，也存在比較大的人身安全隱患。

03依靠外力

這也是遊走在合法與違法之間的一種方式，不是太靠譜，而且容易引發新的矛盾，包括：

1、裝修驅趕法。

2、病人持證驅逐法。

3、國際友人援助法。

4、大師心靈暗示法。

㈥ 法拍房變賣不掉怎樣處理

摘要 一般可降價兩次，即第一次拍賣不成交，可降價二次拍賣，再不成交，可再降價進行第三次拍賣。

㈦ 司法拍賣房子如何過戶手續

現在，司法拍賣已經為越來越多人所熟知，包括通過眾多知名互聯網交易平台發起的網路司法拍賣，讓每個人都可能參與其中。但也有很多人並不了解司法拍賣，比如拍下來的東西怎麼領取、怎麼辦理過戶手續?以房產為例。通過法院公開進行司法拍賣所獲得的房產，辦理過戶的流程和普通過戶沒有多大區別，具體流程在房管局會有公示。差別在於過戶所需要的資料不同。法院拍賣的房產辦理過戶不需要原戶主提供土地證和房產證，而是要法院出具的民事裁定書和協助執行通知書。除此之外，還需要的資料包括但不限於法院委託拍賣行拍賣的委託拍賣書、拍賣單位於成交人之間簽署的拍賣成交確認書、個人身份證件、各項稅費的繳納證明等。

㈧ 如何規避法拍房的風險

與普通商品房相比，法拍房的確有比較明顯的自身優勢，但是走「捷徑」購房，置業者也會面臨諸多風險。那麼，面對諸多隱患，購買者在競拍前要特別注意哪些問題？

NO.1

只要選擇通過調研是無風險無瑕疵的房源進行參拍，是能夠規避風險和安心撿漏的。值得注意的是，很多房源的風險和瑕疵經過專業人士處理是可以完善解決的，而這類房源競爭小，更容易撿漏，是真正意義上的優質低價房源。

NO.2

這就是為什麼請大家重視法拍房風險的同時，也要意識到，「法拍房風險規避性」。

法拍房交易流程本身就不同於二手房/新房，大家一定要樹立一個正確的購置觀念，才能高效 輕松 精準的為自己購置優質房產。

在配置司法拍賣房過程中，如何做好准備工作，確保自己安心無憂零風險的撿漏。在實踐中，風險規避只是其中重要的一環，整個購置流程還有其他方面也值得引起我們重視。

㈨ 法拍房一定要注意的什麼

1、不能落戶的風險
由於法拍房的原房主戶口還落戶在這套房子上的，所以購買法拍房的話，購房者就有可能會面臨買了房子之後無法落戶的風險。如果原房主不願遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權利，所以大家可不要以為購買了法拍房是很有保障的，買了之後可能連基本的權利享受都會受到影響。而戶口不能落戶意味著子女就學等問題沒法解決。
2、無法入住的風險
法拍房也算是二手房中的一種吧，大家都知道，購買二手房的話比較方便，很快就能入住房子，但是購買法拍房卻不一定了，法拍房如果存在租賃在前、抵押在後的情況，拍賣成交後原租賃合同繼續有效。購房者買了這樣的房子之後還要看之前的原房主是否遺留了這些問題，有原房主故意把租賃合同簽的很長，甚至10年、20年，房屋產權年限本來就不長，買了之後還不能及時入住。
3、多餘費用風險
購買法拍房的話，購房者還有可能會需要多交一些其他的費用，這也算是購買法拍房存在的一種風險，法拍房不像一些正常的商品房買賣可以隨時隨地實地去考察。所以有些購買法拍房的朋友買了房子之後會發現，接到房屋之後才發現房屋破壞狀況較嚴重，未來可能需要大量的維修費用，除此之外，原房主還有可能會遺留很大一筆其他的費用沒有繳納。
4、債務風險
有些法拍房的原房主存在很嚴重的債務問題，所以房子才會被用來拍賣的，那麼購買法拍房的時候，購房者就要注意了，如果原房主因債務問題跑路，那麼你拍下他的房屋，入住後可能遭到其他債權人的追討。大家可不要以為自己不是債務人就沒有影響，碰到不講理的人是很麻煩的，還有可能影響到自己的日常生活。

㈩ 法拍房如何能放心拍、舒心住

一邊是不斷攀升的成交量和刷新紀錄的成交額；一邊是「交了錢難過戶」「拿著房本沒法住」「有了房沒學上」等不時曝出的糾紛案例，近期圍繞法拍房，熱度和問題交織並存。
拍賣「後遺症」的根源在哪兒？如何擦亮雙眼選擇法拍房？理性健康的法拍房市場又該如何培育？「3·15」之際，記者帶著這些問題展開調查。
「拍下法拍房，原房主住在樓上違建中」
記者通過查閱分析裁判文書網相關案例了解到，當前法拍房糾紛類型大致包括以下幾種：原房主騰退難，是我的房子我卻住不了或者住得很別扭；買下法拍房卻發現需要補繳大額稅費；法拍房「失能」：落不了戶、上不了學。
近期，重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院公布的一起案件顯示，2018年，黎某通過司法拍賣購得了一幢三層房屋，並辦理了不動產登記證書。但該房屋樓頂卻被原房主李某私自加建了磚混房屋兩間，屬違章建築。
「由於這兩間房沒有產權證，不在拍賣范圍內，對方認為依然有在此居住的權利。」黎某無奈只得訴至法院解決。後法院判決李某拆除樓頂房屋兩間，買受人才得以裝修入住。
「此事暴露了被執行人財產混同，騰退中財產界定難的問題。」北京盈科（杭州）律師事務所律師甘海濱說，特別是在房屋租賃、承包等騰退執行案件中，有的被執行人在使用房屋過程中對房屋進行了裝修或添置了設施，為後續的糾紛埋下了隱患。
法拍房後續的「大額稅費」也往往讓買受人始料未及。2019年，杭州一家企業通過網路拍賣平台拍得一處不動產，價格高達6800餘萬元。但在辦理產權過戶過程中才得知，土地增值稅須按「清算徵收」方式計，加上其他「增值稅」「印花稅」等合計近4000萬元。
這家企業負責人表示，當初拍賣公告並沒有明確披露這些信息，但按照公告涉及產權過戶產生的一切稅費由買受人全額承擔。「這么高額的稅費嚴重超出企業承受能力，所以過戶手續一直耽擱至今。」
除了擔心稅費，還有意向購買者表示，由於法拍房戶口復雜，學位也難有保障，所以只能讓他們望而卻步。
拍賣「後遺症」的病根在哪兒？
業內人士介紹，一般法拍房起拍價為評估價的七折，如果流拍將在此基礎上再打八折，因此相對於新房和二手房，法拍房有成為價格窪地的可能；此外，部分城市未將法拍房列入限購名單，也在一定程度推升了市場熱度。
阿里拍賣數據顯示，自2017年司法處置全面推廣網上拍賣開始，法拍房數量呈現上升態勢，從2017年的24.22萬上升到2019年的47.45萬。
受訪專家和業內人士表示，實際法拍房產生的糾紛佔比並不高，但因為市場熱度高、涉及金額大、綁定事項多，許多糾紛容易成為輿論關注焦點。
——騰退難、協調難：法院執行面臨頑疾。記者了解到，按照最高人民法院司法解釋規定，執行法院有騰房的義務，然而實際情況中，法拍房的騰退始終是基層法院執行工作面臨的難點。
此外司法實踐中還面臨法院拍賣異地房產的情況，後續房產過戶、買受人居住等可能需要法院與異地職能部門對接，實際執行過程中，存在協調難度。
——信息分散難以窮盡。司法實踐中，法拍房涉及信息較為分散，比如各種稅費拖欠、非司法糾紛、違建等，分屬於多個部門管理掌握。
甘海濱表示，當前法院「案多人少」的局面仍然普遍存在，在執行部門情況更加明顯。許多信息核查仍需要法官「登門臨櫃」；同時有的問題法院也無權認定，導致信息難以完全披露。比如在一些房屋租賃、承包等騰退執行案件中，被執行人曾對被執行房屋進行裝修，甚至大量違建。「因為涉及當事人實體權利，執行程序中法院無權作出處理認定。」
——市場秩序有待完善。記者調查發現，一些城市的法拍房市場存在「黑中介」，他們打著服務司法拍賣的幌子，向購房者收取幾十萬元保證金，再通過為其辦理虛假產權證，或是聲稱房屋競拍失敗、定金不退還的方式，將錢款直接占為己有，導致購房者「房、財兩空」。
上海瀾亭（杭州）律師事務所主任律師鮑樂東說，此外，近期法拍房市場火爆背後，一些炒房客的進入也讓市場秩序受到影響。「一些違規購房的行為也蔓延到法拍房領域。比如『倒按揭』的方法：先借錢全款拍下法拍房，辦證交完房後，去銀行將房子抵押申請企業貸款或者經營貸款。這種把房子抵押給銀行的利率，比正常按揭還低。」
健康理性市場仍需各方協同努力
針對法拍房市場過熱，近期全國多個城市陸續出台政策，將法拍房列入限購范圍，也反映出地方對法拍房市場監管的關注和重視。
「完善法拍房市場應進一步規范各方行為。競買人應該秉持更加理性審慎的態度選擇法拍房，了解交易規則和潛在風險，例如須繳納的稅費等。遇到專業問題，可以求助法律工作者。職能部門應進一步打通數據，為買受人掃除『信息盲區』。」鮑樂東說。
此外，鮑樂東還建議，房產監管等有關職能部門應加大對一些黑中介、違規炒房客的打擊力度，凈化市場環境。比如對宣稱「只有通過中介才能買法拍房」「受法院委託」胡亂收取中介費、借法拍房推高周邊二手房價格等行為進行處罰。
記者了解到，為了提升司法拍賣的透明度和公正性，浙江省改變以往執行法官上門查詢等傳統模式，通過打通部門間數據，實現拍賣前「一門聯審」：由法院牽頭，自然資源、稅務、綜合行政執法等10餘個相關主管部門，共同對擬處置不動產的各類情況進行詳細核查，建立嚴格預審機制，從而降低「問題房」上線拍賣的可能性。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，健康理性市場的培育建設仍需各方協同努力，讓法拍房回歸到司法拍賣的初衷，即處置相關人的財產和維護社會公正。
「法拍房交易市場健康發展，有助於化解司法糾紛和債務問題。後續應該建立一套部門聯動的管理機制，真正讓此類住房減少風險、杜絕炒作，回歸住房屬性。若是做得好，也可以成為購房者解決住房問題的一種房源渠道。」嚴躍進說。