淺談小區管理存在問題與解決方法

⑴ 物業管理中存在的問題與改進措施

居民的生活質量與物業管理工作的水平是有很大的聯系的，現今人民對居住環境的質量有了更高的要求，所以更加要不斷提高物業管理工作的水平。現今的城市管理工作中物業管理是重要的一項工作，與人們的日常生活息息相關。房地產業的飛速進步發展為物業管理的發展創造了契機。不過必須認識到現今我國的物業管理工作還很不完善，所以，眼前非常迫切的一項工作是解決好物業管理中的各種問題。該文探究了物業管理中的常見問題，並針對問題制定了解決方案。

關鍵詞：物業管理 問題 對策

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）02（a）-0145-01

1 物業管理發展現狀

物業管理隨建築業的進步有了飛速的發展，但這個發展過程中也暴露出了很多問題，例如：物業管理的相關法規還不夠健全、物業管理制度缺乏科學性等，這使得管理人員不能與業主協調起來高效的開展物業管理工作。物業管理行業的綜合服務水平還很低，業主和管理人員之間可能會經常爆發沖突；先前的物業管理單位所未解決的問題可能由於企業的轉換而得不到很好的處理。但是，要想提高物業管理工作的水平，就一定要將這些問題都處理好。

2 物業管理中存在的問題

（1）物業管理工作的制度不夠完善。中國物業管理的法規與行業發展的協調性差，層次性差並且未建立一套健全的物業管理法律法規。制度的不健全性使物業管理工作中遇到的一些問題無法得到科學高效的解決，一般都只給予了業主承諾但卻無法落實到位，這進一步激化了物業管理單位與業主間的矛盾。此外，很多住宅的產權劃分的不夠清楚，物業管理單位自身的權責也不夠清晰，物業管理收費方面也未設立統一的標准，這大大增加了物業管理工作的難度。

（2）物業管理專業人才缺乏。《物業管理條例》中第33條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。可是，實際的物業管理工作中，只有極少一部分人擁有物業管理職業資格證書，很多人都是無證工作。擁有高級管理水平的物業管理者更是鳳毛麟角。物業管理人員專業能力的低下制約了行業工作水平的提高。

（3）物業管理的覆蓋面太小。物業管理工作的水平高低關系著該城市的經濟社會發展水平和社會的穩定程度。可是分析現今的物業管理狀況不難發現，進行物業管理工作期間，並未使用先進的科學技術，甚至有很多物業管理單位的經營規模都不滿足要求，且業主的收入較少，物業管理單位收取不到足夠的工作經費，這一現象的存在使我國物業管理的覆蓋面很小。

（4）開發商不能履行諾言。大多數的開發商都是以獲取高額經濟收益為目標的，於是在房屋銷售過程中，他們制定了一套有關周邊設施及物業管理的完善方案來吸引購買者。由於開發商的這一舉措，使很多購房者都對自己購買的房屋抱有很高的期望。可是付款入住之後，一旦房屋出現質量等各方面的問題，開發商便是能躲則躲，不予理會。開發商不解決業主的問題，業主便會找上物業管理部門，雖然這並不是其份內責任。面對這種情況，物業管理單位若無法進行有效的處理，就會加劇業主與管理單位的矛盾，使業主對管理單位抱有成見。

3 物業管理問題成因

（1）政府重視不夠。房地產竣工以後，便需要物業管理單位來保障售後服務，但政府從未給予物業管理工作足夠的重視，政府出台的一些法規可能也沒有考慮到物業管理服務種類和機構較多的特徵，因此無法真正促進物業管理的發展。現今，物業管理行業亟需政府出台一系列法規來規范物業管理市場。

（2）業主認識方面的錯誤。很長一段時期內，我國的城市居民都是由單位來分配住房的，人們的潛意識里認為只要房屋出現了問題就該交由國家去解決。所以，人們未能正確意識到物業管理的真正作用，甚至覺得所交的物業管理費是毫無意義的。並且，大部分居民的法律意識薄弱，不能真正認清房屋質量問題的負責人，對物業管理人員沒有丁點信任，不管他們給出的解釋合理與否都不予理睬。除此之外，若物業管理單位解決問題的方式用戶不夠滿意，他們還會拒交物業管理費。

（3）物業管理企業內部存在問題。首先，物業管理方面的制度規定不夠健全，也沒有很好的明確各項工作任務。企業內部管理制度的不夠健全和科學，便給企業的日常運營帶來了很大的難度；其次，物業管理企業中不能高效的利用人才資源，管理不夠科學。企業內部缺乏專業水平高的人才，並且企業的服務質量很差。在物業管理市場中，很多人都將獲取利益當做最終目標，不考慮如何促進企業的健康可持續發展；最後，物業管理單位的經費不夠充足，這使得提高物業管理服務水平的難度很大。

4 妥善處理物業管理問題的對策方法

（1）完善物業管理行業法律法規。物業管理關系范圍非常廣泛，涉及方面較多：供水、供電、綠化、煤氣、交通、公安等。要協調好這眾多關系，並依據有關法規規范的開展工作。所以，企業要重視物業管理方面法律法規的制定，這樣才能保證企業的良性發展。在確定物業管理費時，也必須按照相關法律規定科學的確定，要將業主拒交物業管理費現象發生的可能性降到最低。

（2）注重專業工作者的培養。物業管理工作中專業管理人才的匱乏制約了企業管理水平的提高，要想使物業管理企業有豐富的人才資源，提高管理人員的專業化程度，就必須定期組織物業管理人員進行培訓工作，使其能掌握最先近的物業管理理念。在人才培養期間，還要將人才的思想培養和作風培養結合起來，這樣才能真正提高物業管理人員的專業能力。

（3）在物業管理工作中要善於引入先進科技。現今，各行各業都在朝著智能化的方向發展，物業管理也不例外。所以，企業決策層必須掌握先進的專業管理技術和知識，提高自身的專業化管理水平的同時跟上科技發展的步伐。物業管理中引入現代高科技管理方式能夠更好的為業主服務，促進物業管理工作的規范化，實現簡捷、高效的物業管理目標。

（4）規范開發商行為。很多開發商在移交工作時，早已把車庫等配套物業設施賣出，這使物業管理的難度更大。為解決這一問題，政府必須出台相關法規，把各種配套物業的分配權交由小區的業務委員會，讓它們代替企業行使經營權，並把大多數收入劃為小區的物業管理經費，剩下的才是物業單位的利潤，這有助於物業管理企業的健康發展。

5 結語

現今我國的房地產業發展勢頭一片良好，人們也越來越關注小區的物業管理問題。我國現今的物業管理尚處於起步階段，各方面都還很不成熟，發展過程中暴露出的一系列問題也要盡快解決。研究者先描述了我國物業管理行業的發展現狀，然後指出了其中的一些關鍵性問題，針對這些問題建立了五點解決對策，其主要目標是促進我國物業管理行業的健康可持續發展。

⑵ 住宅小區物業管理存在問題及解決方案

住宅小區物業管理的發展，為改善人們居住條件和環境上起到了重要作用，是新型化小區建設不可或缺的部分，對穩定人民生活和促進社會和諧發展，推進城市化進程有重大意義。

住宅小區物業管理存在問題及解決方案

積極的面對物業管理中的問題，並用相適應的對策處理問題，使物業管理在傳統管理小區的方法上添加新的內容，緩解小區服務與居民生活在對接中產生的新矛盾，使之更符合現代化小區建設的要求，走人性化、親民化的物業管理路線，與小區居民和諧互助，才是物業管理得以有效開展的真諦。

為響應國家號召，建設現代化的美麗城市，高樓一幢幢的拔地而起，在為居民提供舒適的生活環境的同時，也帶來種種問題。例如小區的公共秩序，公共安全，生活配套設置，衛生環境等都需要新的管理方式來應對這些問題。物業管理在新的形式要求下也要一改其管理模式，與時俱進，參與新問題的解決。隨著社會保障體系的發展，人們追求高的生活質量與品質，物業管理勢必經歷一個由發展，開始完善到成熟的階段，這期間面臨的挑戰可以促進物業管理自身的完善，是不可或缺的一環。

1、物業管理面臨的難題和挑戰

1.1 缺乏專業高素質人員的配備

一般的小區用傳統的物業管理模式就可以應對，現代更多的傾向於高檔住宅區的追求，目前專業人員明顯不足，能夠在日常雜務中起到管理作用的人才更是少之又少。在面對高科技智能運用和引入信息技術的小區，如果仍用舊體制中的管理人員將不能適應社會發展需求，他們嚴重缺乏相關操作經驗，面對出現的問題往往「有心無力」。配備高素質物業管理人員也少不了專業技能，如使用電腦系統，善於公關，掌握多語言等，都是對人員配備上的要求。

1.2 管理人員缺乏專業素質和法律意識

目前物業管理是一個新發展行業，管理人員的素質良莠不齊，加上管理企業不願意花成本去讓物業人員參加培訓，也懈怠於對內部員工職業道德素質的強化，沒有完整規范化的管理體制，工作內容分配混亂，考核只下表面功夫等，以致於整體管理水平較差，服務質量受人詬病，服務和被服務的主體關系沒有搞清楚，這樣的管理是有形無實的。

物業管理服務於小區，畢竟不單單是道德上和素質上的要求，它是有法可依的。目前管理人員的法律意識淡薄也是一個重要問題。從整體形勢上看，物業管理存在的隱患多半在法律認識上出錯，全國都缺乏系統完善的物業管理體系，半數以上的省、直轄市乃至大都市都沒有完善的地方法律法規，即便有落實的效果也是差強人意，這些問題都制約了物業管理的發展。

1.3 物業管理中設施、安全、環境等問題

管理企業自接手物業管理，就該清楚自己的法律義務和責任。從不同省份不同地區都出現過類似與開發商相關的法律糾紛。主要現象有：房屋質量差，小區開發時與入住後環境差異大，許多內容與宣傳時候不符合。等房屋出現大面積的漏水、開裂等問題，環境無法居住，沒有按承諾書按裝設施等。業主的問題得不到緩解，就容易把責任主體強加在物業身上，各種不滿和情緒上來時，最常見以不繳納物業費為主要表現。

大多數業主對物業管理存在認識上的誤區，他們意識里的物業無非是替小區搞衛生，做綠化，保證一些最基本的生活安全，維修小區公共設備等，認為這些都是低成本的服務運作，涉及不到物業費高收取。因此在物業管理費繳納問題上出現的事情也較多。前面講述業主的問題，使管理企業無形中增加了收費困難，還有問題是物業本身管理工作不合理，業主以服務不周投訴，更有甚者物業公司為謀取利益偷偷設項多收物業費，為了利益使企業形象受損。

2、針對物業管理出現的問題可採取的對策

2.1 依法管理

參考我國物業管理立法的情況，物業管理的相關法律體系所包含的內容有：(1)物業管理對建築房屋的管理范圍;(2)小區相應配套設備的管理和維護;(3)環境衛生條例的制定;(4)區域安全和消防設施的管理;(4)組織業主，大家共同參與組建物業管理委員會;(5)物業管理人員職責范圍和責任承擔的劃分;(6)策劃宣傳小組，給業主和管理人員普及法律知識。以上是主要的法律涉及面，通過法律法規的約束和保障，物業管理才能順利開展。

2.2 引入專業化和規范化的管理模式

專業化是指物業管理針對小區具體問題採取專業解決方案，減少矛盾和糾紛的發生。所謂專業不是單單增加物業管理成本，配備超員的專業管理人員，而是在發揮資源共享上，實現資源的合理利用。例如小區衛生可交給清潔公司負責，既能減少物業的工作量，還能專業化的裝點美化環境;小區的安保人員聘用專業培訓公司的職員，他們在巡邏方面受過專業訓練，提升小區的安全級別，提高業主居住的身心舒適感;小區的設施定期請專業公司進行檢查和維護，及時修理問題設備，最大程度的保養，延長設備使用年限，減少物業支出。

規范化是指認清服務主體，增強服務理念，管理企業認識自身的不足主動引進國內外已經成熟的物業管理經驗，來規定和完整物業管理體系。通過調查業主所需，更好的提高服務質量。

2.3 科技的運用管理

在通訊技術，計算機網路、多媒體、近遠程式控制制等現代科技的普及上，為物業管理增加科技化設備，已成為一種高效的需求。科技在物業管理上發揮的最大優勢是建立完整的管理系統，同時大大節約了管理成本。高科技的運用已然成為一種新型的競爭化手段，物業管理系統建立後，企業就可以隨時隨地的檢查和監督小區物業管理問題，系統都能把問題及時、准確的記錄，給企業提供可參考資料，使企業能根據相關情況及時制定應對措施。

2.4 政府監管制度的加強

物業管理涉及的面很廣，遇見的問題更是五花八門。獨立靠企業運行，有時候確保不了執行力度，政府雖在相關領域制訂了一系列法律法規，但是對小區物業管理委員會等組織的參與度不夠，沒有給予物業行政人員相應的處事許可權，使得一些物業投訴問題告誡無門。政府監管後，可介入涉及法律問題的糾紛處理，指導管理人員更好的服務於小區業主。

3、結語

物業管理是市場經濟下的產物，只有認真面對物業管理中出現的問題，企業才能意識到問題出現的源頭所在，為更好的解決問題和採取相關對策。逐步減輕物業管理在工作施展上的壓力，通過提高自身素質和專業訓練，經受住現實問題的考驗，才能使管理企業在適應社會發展需求上充滿勃勃生機和進取的動力。

（以上回答發布於2015-11-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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