房地產開發面臨資金問題的解決方法

㈠ 如果你買了房子遇到開發商資金凍結該怎麼辦

開發商資金凍結和購房人沒有關系，即使開發商破產，法院也會保護購房人的合法權益。依據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》，法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第286條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。該批復還強調，「消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。」從這兩條規定來看，消費者支付購買商品房的全部或者大部分款項後，其享有的債權優先於工程款優先受償權;而工程款優先受償權又優先於抵押權，故而，消費者在支付了購買商品房的全部或者大部分款項後，其享有的債權優先於抵押權。因此，開發商資金手否凍結與購房人無關。

㈡ 針對房屋無法辦理貸款開發商怎麼快速回籠資金

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構。:
1.自有資金:開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。:
2.預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在「結構封頂」時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得「五證」，到「結構封頂」平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3.建設單位墊資:一種是由建築商提供部分工程材料，即「甲供材」;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4.銀行貸款:在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。
5.房地產信託:現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:
6.上市融資:上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
7.房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。
8.聯合開發:聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。
9.開發商貼息貸款:開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種「賣方信貸」。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。
10.售後回買及回租:售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。
11.海外融資:海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。
12.融資租賃:根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。
13.非上市增資擴股:——:私募股權融資::受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。
14.夾層融資:夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求「:四證」齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。
15.債券融資:由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。
16.項目融資：所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

㈢ 目前我國房地產存在哪些問題。以及起因,現象,解決方法

中國人民銀行研究局課題組指出，目前房地產金融存在的第一大問題是房地產開發資金過多依賴於銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中於商業銀行。據估算，80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建築企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。

評點：對房地產人士而言，央行方面提出該觀點，一點都不出人意料，該觀點只是央行、銀監會在房產信貸方面一貫指導思路的體現。

央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第二個問題是土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風險。由於各地城市開發和改造的盤子都很大，土地資產價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發的主要資金來源於銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。同時，土地儲備屬於政府行為，這使得土地的購置和開發很容易獲得商業銀行的巨額貸款。但是，影響土地出讓價格的因素很多，土地資產價格本身也波動頻繁。這些無不增加了土地購置與開發貸款的隱含風險。

評點：央行行長周小川在2003年底的一次活動中曾公開表示，當前房地產行業在土地環節就存在一定的價格過高問題，而這極容易導致銀行的貸款風險過高。

央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第三個問題是，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。同時，我國個人誠信系統尚未建立，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。

評點：日前，銀監會已公布了「商業銀行房地產貸款風險管理指引」，並就該指引向社會各界徵求意見，該指引中實際上已經開始透漏出監管當局對個人房貸業務的高度關注。

央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第四個問題是商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。如由於商業銀行普遍把房地產信貸作為一種「優良資產」大力發展，在業務經營上容易產生急功近利的傾向。

評點：近期為各界所關注的中國銀行上海分行與萬泰集團的相關事件，就是該問題的一個集中體現。

㈣ 房企資金渠道被不斷收緊 政策寒冬下如何尋找融資突破

2019年，乍暖還寒。1月社融創新高後，地產融資愈行愈難。
5月17日，銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知銀保監發[2019]23號文》（簡稱「23號文」），其中明確了幾類針對房地產的禁止性業務。隨後，5月底，住建部聯合有關部門，針對房地產行業「地王」現象點名十餘家開發商。同時，央行與證監會對部分上半年拿地活躍的頭部企業，限制公開市場融資。進入6月份後，受23號文影響，雖然地產信託發行規模有所收縮，但仍未達到監管預期。6月底、7月初，多家信託公司收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。
針對房企前端拿地融資
對於地產行業，政策持續收緊，尤其是針對的前端拿地融資。
1、銀行：對房地產的資金支持仍被限制在滿足432前提下（編者註：所謂「432」，是指房地產項目必須具備四證齊全、30%自有資金、具有二級及以上開發資質等條件）的開發貸業務，連「個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房」 「並購貸款、經營性物業貸款資金被挪用於房地產」這種不常見的現象也被未雨綢繆的事先防範。
2、信託：對房地產債權性質融資同樣被限制在滿足432前提，通過股權投資+債權認購劣後、股權投資+股東借款、應收賬款、特定資產收益權等方式向房地產變相提供融資等行為被明確禁止，政策精準、專業，直擊要害。如何規避監管層強調的信託房地產投資的一些限制性行為和結構模式，以及未來的產品方向值得深入探討。
3、此外，相關政策也提到了金融資產管理公司和金融租賃公司這類影子銀行在宏觀調控政策執行中出現的問題，進一步壓縮了此類機構的活動空間，為日後專項查控埋下伏筆。
政策的收緊將加速地產行業的整合，有限的資金規模將向頭部企業集中，房地產企業被迫面臨一邊四處找機構找錢、催回款，一邊著急找項目、補貨的處境，如何結合自身特點突破資金、資產瓶頸成為眾多房企首當其沖需要解決的難題。
對房企融資的具體影響
目前，房地產企業的主要融資模式分為4種主要形式。
1、股+債投資模式：金融機構作為地產項目公司股東的同時提供股東借款，從而實現對地產項目的投資。
該模式可細分為小股大債模式和先股後債模式，小股大債模式主要指機構作為地產項目公司股東後，在項目未滿足4證前以股東身份向項目提供借款，屬23號文限制行為；而先股權投資待滿足4證後追加建設期投資的模式，個人認為應不屬於限制行為。
2、股權投資+債權劣後級或 「優先股權加次級債」模式：
主要指信託在設計信託結構時採用優先、次級的結構化分層設計（優先劣後比為1：1）。
其中優先順序信託份額由信託負責募集，該份額為信託計劃實際投資規模，投資方式為股權投資，計入項目公司注冊資本及資本公積。劣後級信託計劃份額，由項目公司原股東向項目公司提供借款所形成的債權（多為土地出讓金借款等）來認購，項目公司原股東以劣後級本金及收益為優先順序的預期權益提供兜底。
如此設計首先滿足優先順序投資人在投資期間內固定收益分配需求，同時將名義上風險較高的股權投資轉化為了實際上風險相對較低的債權投資。從形式而言，這種模式藉助了結構化操作，掩蓋了假股真債的事實，可當監管從本質的角度直接進行核實時仍難圓其說。但信託的業務具體標准由各地銀監相機把握，因此理論上存在一定操作空間。
3、資產收益權模式：即金融機構與項目公司簽訂項目收益權轉讓協議，約定項目未來特定區間內所形成的現金收益轉讓給投資機構獲取資金，該模式通常還會約定「受讓+回購」的條款。此種模式從實質將仍屬債權性質（且有相關判例支持）。個人認為如融資主體業務涉房該模式仍屬監管限制行為，如融資主體屬房地產企業關聯方但業務范圍無地產開發項應可操作，但也需結合當地監管機構的具體要求。
4、應收賬款或債權收購模式，該模式分為以下三種細分類型：
1）基於真實的交易背景，項目公司通過與保理公司的合作，加上與上游供應商的條款如賬期進行再協商，能夠合法合規的將資金在定時期內轉移給地產開發企業，該類型應不在23號文的限制之列；
2）房地產公司母子公司之間或分子公司之間債權，通過與資產管理公司合作，將特定債權轉讓給資產管理公司，資產管理公司以非金融債權收購方式將債權受讓對價款支付給房地產企業的模式，該模式應屬於23號文禁止的「資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場」；如債權債務雙方為房地產企業關聯的非房企業且債權債務真實，再通過資產管理公司的非金融債權收購方式融資，這一模式仍然存在彈性空間；
3）信託發行應收賬款類信託產品受讓持有的房地產公司的應收賬款，該模式實質也是向不滿足432條件的地產項目提供融資也屬23號文限制行為。
如何在現有環境下尋求融資突破
在監管趨嚴的形勢下，房企應該正面對待。通過融資結構的合理化設計、信用增級及拓寬創新融資模式等，在負債水平可控的情況下，適度擴張。未來房企應該多從自身尋求提升，我認為可以從以下方向尋找突破口：
1、融資結構合理設計：
1）通過滿足432的項目主體「借殼」融資。對滿足432條件的項目提供融資自然不在限制范圍內，用滿足432條件的項目進行包裝，繼而將資金用於其他不滿足432條件的項目。合適的項目主體的多少是決定此模式的關鍵另外還需注意不同地方的不動產登記中心對土地/在建工程的抵押要求（是否允許以其他項目為本套殼「432項目」提供擔保實現錯位抵押等）；
2）真股投資。真股投資並不是新鮮事物，確是23號文希望引導成為各非銀行金融機構主要的房地產投資模式。但是真股投資類項目十分考驗金融機構的投資能力，包括但不限於對項目投前分析以及投後管理能力，金融機構通過持有項目公司的股權從而獲得項目開發運營的增值收益。也因大多數金融機構項目開發的經驗不足或不具備，且投資風險相較債權投資更大，因此真股投資類項目往往也有更高的准入要求。在真股投資過程中仍有幾點需要注意：首先，真股投資通常需要房地產企業提供風險相對較低收益相對較高的優質項目合作，這需要房地產企業均衡現金流與收益後做出合理判斷；其次，真正的房地產股權投資在項目實現預售前不存在可分配的收益。所以對於習慣投資固定收益類產品的投資人而言，資金募集將存在一定難度；再次，房地產股權投資在項目通常需要項目公司在公司治理及資金使用層面接受嚴格的監管，這需要投融雙方有足夠的默契與信任；最後，股權投資除可在項目公司層面合作外，還可設計為引入金融機構或國有平台作為戰略投資人方式獲得更多更靈活的資金支持，但這需要以公司的部分管控權為代價。
2、信用提升：
房地產企業在金融屬性的引導下，其基本資金運作邏輯就是用最少的自有資金撬動外部資源推動項目運轉。達此目的需房地產企業著力打造自身的信用體系，高信用評級房地產企業可以通過發行債券等獲得非常低成本的資金，而且這些資金不受用途限制的影響，可以靈活使用，用於拿地保證金、繳納土地款等。雖然信用的建立需逐步積累，但普通規模房地產企業也可通過相應的運作手段來提升。首先可考慮引入國資平台，引入國資組建混合所有制後無論在開發還是融資上，國資信用都有其被認可的優勢。有實力的國資公司還能夠給合作的地產公司拓展提供資金支持，還能對房地產企業帶產業拿地模式帶來重要的資源價值；其次，與金融機構合作，與金融機構合作設立合資平台公司，即可以實現資產與資金優勢互補，又可以增強互信，實現融資方案條件的放鬆和靈活，若為多項目合作還可協商打破資金封閉監管，提高資金使用效率，變相達到降低自有出資目的；
最後，提擴大規模、 提升信用。 房地產企業的江湖地位最終還
是以資產和銷售規模來確定的，資產與銷售同時也是評級的關鍵指標，因此需要持續關注，用心打造財務報表、行業排名等。
3、渠道拓展：
1）REITs等創新產品值得關注，中國式的REITs即進行地產股權投資的房地產信託將迎來發展機遇。
2）基於真實投資的股權私募基金發展已相對成熟，直接投資優勢明顯，很多私募採用金交所債權計劃等方式，可以作為輔助信託作用。甚至很多信託公司通過設立私募基金繞道放款，這樣無論明股實債還是真股都就會相對靈活。
3）由房地產企業投資注冊基金管理公司，與企業的物業管理、客戶管理及供應商管理等相結合發掘投資人資源，通過結構化設計等方式投於所開發項目，發揮產融結合的優勢。
4）引入管理團隊或戰略供應商跟投方式，既可以減少自有出資，又可提高項目管控水平，也是可深入探討的模式。

㈤ 房地產開發資金籌措的渠道有哪些

房地產開發資金籌措的渠道
一、匯集自有資金
一項開發項目，只要利潤率高於銀行存款利率，開發商就可以投入自有資金。自有資金包括現金和其他速動資產，以及在近期內可以收回的各種應收款等。速動資產包括各種應收的銀行票據、股票和債券(可以抵押、貼現而獲得現金的證券)，以及其他可立即售出的建成樓宇等。至於各種應收款，可包括已定合同的應收售樓款、
二、申請貸款
"杠桿效應"貸資金。利用信貸資金經營，實際就是"借雞生蛋"、"
(一)取得銀行等金融機構支持的條件
金融機構是不會輕易向開發商敞開大門的。甚至提供各種優惠和方便，取決於以下一些因素：
1. 除固定資產外，流動負債等，以便算出開發商的速動運營資本凈值。
2.因為開發商是靠開發項目完成後的租金融機構將無法收回其貸出的款項。
即項目本身的還貸能力。一般情況下，開發商應向金融機構提供其所委託的房地產咨詢機構站在第三方的公正立場上，對開發項目經濟可行性所作的評估報告。該報告應就房地產市場情況、預期的租金和售價水平及總開發成本、項目本身的收益能力和還貸能力、財務評價的有關技術經濟指標、不確定性分析的結果等提供專業性意見，以供金融機構參考。
4.房地產市場情況。辦理房地產抵押貸款的金融機構，還要通過自己的房地產市場研究人員，或委託另外的咨詢機構，就房地產市場發展的現狀與前景作出判斷，以決定是否提供抵押貸款及數額的大小。當房地產市場前景不明朗時，金融機構通常持慎重態度或嚴格貸款條件。
5.開發商在建工程情況。特別要了解開發商有多少在建工程，其工程進展狀況和租售狀況。如果開發商在建工程過多、規模過大，負擔嚴重地超過了其開發能力，則金融機構也會對貸款持慎重態度。
6.開發商的誠實可靠性。有的開發商為了獲取貸款而有意隱瞞一些情況，例如，在列出的應收款項中，實際上由於存在爭議而可能無法收回；
(二)對金融機構的選擇
隨著我國金融體制的改革，辦信貸業務的非銀行金融機構、外資銀行、
1.有良好的服務質量和辦事效率；
2、便於資金調動和轉移。
開發工程量大、也是眾多金融機構爭奪的主顧，開根據金融機構特點和性質建立相應的業務往來。
(三)具有法人地位、實行獨立經濟核算的從事房地產開發活動的企業。一般來說申請該項貸款的房地產企業應具備以下貸款條件：
(1)具備開發企業資格。即具有開發企業資格證書和工商營業執照。
(2)在貸款金融機構開立賬戶，持有貸款證。
(3)擁有一定量的自有資金。
(4)具有開發計劃。即有關部門下達的年度投資計劃和開發項目的有關批准文件。
(5)具有健全的管理機構和財務管理制度。
(6)具有還本付息的能力等。

另外，貸款金融機構對企業的實有資本、信譽、擬開發項目的成本和效益情況、開發商在建工程情況(是否超能力開發)等也將進行審核。
房地產開發企業流動資金貸款一般要經過貸款申請、貸款評估與貸款審核、貸款額度與期限核定、貸款合同和擔保合同簽訂等過程，並辦妥有關手續，最後由金融機構按貸款合同規定發放貸款。

房地產開發項目貸款。
資金貸款。這種貸款的特點是貸款只能用於規定的開發項目，周期長的開發項目，如大型住宅小區等。債務承擔者。
開發項目貸款， 其一，貸款項目必須列入當年的開發計劃；

與房地產開發企業流動資金貸款不同，金融機構參與項目的選擇，參與項目可行性研究工作，金並根據項目有關情況參與銷售價格的制定。金融編制年度貸款計劃，核定貸款額度。

當借款人不履行債務時，銀行有權依法處理並優先受償。當處理抵押房地產後的資金不足以清償債務時，銀行有權繼續向借款人追償不足部分。
可以設定抵押權的房地產有:依法取得的土地使用權；依法取得的房屋所有權及相應的土地使用權；依法取得的房屋期權；依法可抵押的其他房產等。
以劃撥方式取得的土地使用權設定抵押權的，依法處理該房地產後，應當先用處理所得的價款繳納相當於應繳納的土地出讓金的款額，金融機構貸款方可優先受償。
房地產抵押貸款對象可以是符合條件、具有可抵押的房地產的法人，也可以是具有可抵押的房地產、並具有完全民事行為能力的自然人。

房地產抵押貸款的條件除一般貸款的基本條件外，最主要的就是擁有可抵押的房地產。 房地產抵押是建立貸款關系的前提，也是取得貸款的條件。
房地產抵押貸款的程序與房地產開發企業流動資金貸款程序基本相同，不同之處在於:
其一，房地產抵押貸款的額度由貸款的金融機構根據借款人的資信程度、經營收益、申請借款金額和借款時間長短確定，但最高不超過抵押物現行作價的70%，並且抵押物的現行作價一般由具備專業資格條件的房地產評估機構評估確定。
其二，抵押合同由借款人或抵押人與貸款金融機構雙方共同簽訂，押貸款合同的不可分割的文件。
其三，定需公證的，貸款合同和抵押合同必須經公證機關公證。

三、發行債券籌資
1、發行公司債券籌集的資金與銀行貸款一樣，由於公司債券較政府債券風險大，1987年國務院發布的《企業債券管理暫行條例》規定"債券的票面利率、還本期限和納入國家控制的固定資產40%:企業債券的發售
2.企業財務會計制度符合國家規定；
3.具有償債能力；
4.企業經濟效益好，發行債券前連續三年贏利；
5.所籌集資金的用途符合國家產業政策；
6.債券利率不得高於國務院限定的水平F
7.國務院規定的其他條件。
對房地產企業而言，在此一般條件上，還有一系列的限制性規定。

㈥ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

㈦ 會計做事前計劃房地產開發項目如果會出現資金短缺如何靠自有資本解決

自有資金解決，就是用企業的盈利來進行解決。

比如，企業盈利的情況下會自已生產一定的現金流量，可以用這個現金流量的增量進行投資，這個就是自有資金解決。

㈧ 房地產企業融資渠道及具體處理方式

目前房地產企業的日子確實不太好過，各行各業都在加薪，房地產業卻裁員、減薪。最根本的問題就是融資困難，因為項目建設周期長，啟動資金需求量大，在報建時期各種規費的繳納是必須交現款的，否則，拿不到5證，就不能推進項目的發展。在辦不到銀行貸款的情況下，最有效的辦法就是內部集資，利率一般在14-18點，解決了啟動資金，後續的各種工作就好做了，合作經營（一方出土地，一方出資金），蛋糕做大後均分利益。

㈨ 如何控制房地產開發中的金融風險

中國工商銀行建築師； ······徐 剛 美國俄州大學（OSU）博士。 沒有金融資本的支持，房地產開發幾乎不可能。而房地產和房地產開發又是一個金融資本的巨大潛在市場。因此，如何認識和控制房地產開發中的金融風險，就成為金融資本最關心的問題。 國內金融機構缺乏經驗和靜止的控制風險手段將是中國房地產金融業發展的障礙。在國內金融市場完全開放後，中國的金融機構將會失去大部分的房地產開發市場。建立專業化的風險管理行業，對開發過程進行金融資本的、專業的、動態的風險管理，可能是國內金融機構最好的解決方案。 如何控制房地產開發過程中的金融風險？首先應該認清房地產開發過程中的階段性資金需求和風險，其中包括：資金需求的時間函數、資金來源、可能形成的資金風險等等。根據項目開發進度對時間的需求（即：階段性資金需求），分階段的控制房地產開發過程中的各種風險是控制整個項目開發金融風險的基本思路。房地產項目的開發過程具體劃分為四個主要階段：項目啟動階段、項目建設階段、項目竣工階段、項目移交階段。 開發風險階段性控制 隨著國內房地產法規的不斷完善，開發商能否獲得土地的開發權是項目啟動階段的關鍵，而取得開發權需要大量的資金支持。在中國金融體系，特別是參與房地產開發的金融體系還不完善的情況下，開發商採用非規范方式，甚至是非法手段解決房地產啟動資金問題不足為怪。客觀上說，就是這些方式推動了中國房地產市場的發展和成長。在這個階段，除非得到具有豐富經驗的風險管理經理的協助，否則金融資本根本無法控制風險，只能祈禱開發商的運作能力。依靠具有經驗的專業投資顧問和管理公司的協助，可以有效控制這個階段的金融風險。 在開發項目的進入建設期後（取得五證），開發項目自身已經在逐步形成可度量的資產。這部分資產是開發商建設期融資的主要保障。對金融資本來說，這種未竣工項目的資產保障具有巨大的潛在風險。因為金融機構缺乏將這些資產變現的能力。控制建設階段的金融風險，依賴於對開發商的開發能力和建設管理能力的判斷。還有一種控制手段，就是聘請專業投資管理顧問公司，提供第三方的風險管理。 如何判斷特定區域的房地產市場價值取向？開發項目能否被市場吸收？只有在項目竣工和銷售階段才能體現出來。房地產市場的價值取向是整個國家宏觀經濟和區域經濟的晴雨表。而房地產從開始投資到交付使用需要一兩年時間，市場如何變化只有上帝才知道。這個階段的主要金融風險是市場風險，而市場風險是不可知、不可預測的自然不規律。盡管中國整個房地產市場，依然處在求大於供的狀態。但是，在特定的地區和特定的價格區位，房地產已經出現供大於求的情況。特別是那些缺乏經驗的開發商生產出的城市建築垃圾，會給金融資本帶來巨大的市場潛在風險。 另外，國內開發商的起步主要借鑒的是香港開發經驗和模式。而香港無論在法律法規方面，還是開發模式上至少落後美國二十年。並且，具有特殊的地理環境、經濟環境和市場特點。中國地大物稀，土地資源的利用和房地產市場特徵更接近於美國二戰以後的情況。我認為無論是金融機構，還是房地產經濟研究機構，甚至是大型房地產開發企業，應該認真研究房地產的宏觀走勢和微觀市場的關系，包括：就業人口對房地產經濟的影響、個人收入與居住需求的關系、特定群體居住需求的發展路線圖等等的市場問題。盡管沒有人能夠預測市場突如其來的變化。但是，研究市場，比不研究好一點。控制市場風險只有採取積極的態度和乞求上帝的幫助。這就是我們常說的房地產是一種「賭弈」。 當開發商將產品（建築物）移交給使用者時，開發項目才算真正的完成。實際上金融資本並沒有逃脫與房地產的關聯，參與項目開發的金融資本將風險轉交給了參與持有房地產物業的金融資本（房屋按揭貸款）。盡管房屋按揭貸款的金融風險不屬於本文討論的范疇。但是，開發商的銷售方式依然可能給金融資本挖下一個陷阱。 在房地產移交階段（香港稱：入伙或入住）金融資本依然存在潛在風險。目前的市場只是沒有充分體現出來。其風險來源是期房銷售造成的產品質量、設計風格和建築格局與「想像」的差距。在日後激烈的市場競爭中，在移交階段的退房現象會越來越多。如果，開發商不允許退房顯然是一種商業欺詐（除非是為購房者訂制）。否則越來越成熟的消費者在入住階段改變注意的可能性越來越大。退房可能造成開發商無法償還開發貸款。在美國通常有一個「過橋貸款」來防止開發貸款的過期。 市場價值取向風險 房地產的市場價值是區域經濟的表現，或者說某一地區房地產的價值決定於宏觀經濟和區域經濟的變化。諸如：某一地區的工業發展產生了大量的就業人口，這些就業人口又刺激該地區新的就業機會。區域工業帶動區域內的服務產業，經濟結構發生變化，經濟活動開始活躍。由於，區域經濟的變化，帶來了對居住和居住條件的需求增加。因而，決定了房地產的市場價值。如果，該地區的經濟開始衰退，工業大量裁減員工，第三產業（因失去服務的對象）也跟著倒閉。這時，就業機會的大幅度下降和居民大量向外地遷移。該地區的房地產價值將會一落千丈。在90年代初美國休斯頓地區發生的石油工業衰退就是一個極好的案例。 房地產是土地資源（不可再生資源）的開發和利用。其價值風險也取決於其資源的有限性。就是說，在經濟核心區周邊可提供房地產開發的土地越少，其土地資源的價值就約高。理由是這部分資源已經被充分開發，而有限的土地資源不可再生。控制市場風險需要對當地的區域經濟有全面的調查數據和分析，對區域經濟的長期跟蹤和市場研究，對局域需求的調查和研究。特別需要注意的是房地產市場研究完全不同於其它消費品的市場研究。大部分的房地產市場研究機構採用通常消費品市場的研究概念和手段是錯誤的，是不可能正確的描述房地產的市場需求。正確的市場研究是從研究片區經濟入手，連同對投資心理、金融條件、群體收入和某個局部房地產資源吸收率的研究，才能得到完整的市場需求分析。 在這里需要一提的是房地產的「金融陷阱」。前一階段，諸多開發商打出「投資型物業」的銷售推廣手段。開發商無形中給金融資本和購房者設下了一個陷阱。這個陷阱就來自於房地產價值的市場取向。沒有承擔風險能力的投資者，在遇到房屋出租市場的波動時將無力償還房屋月供款，使金融機構出現大量的貸款壞帳。購房者連同金融資本一起墜入開發商設下的「陷阱」。 控制交易風險 隨著中國房地產法律法規的不斷完善，可以策劃、設計出十幾種，甚至幾十種土地資源的使用權和房地產所有權的交易方式。開發商可以利用各種權利的交易，解決開發項目的資金需求。因此，控制交易風險是控制金融風險的重點。在本文中僅介紹兩種常見的交易方式。 第一種是出售物業的長期收益權。 將未來物業資產的部分或全部的預期收益權以折現方式轉賣給投資人，來獲取短期項目開發資金。出讓長期收益權不存在贖回問題，待出讓合同結束時，投資人已經完全收回資金的本息。在交易過程中主要考慮的風險有以下方面：1、租賃合同的總金額；2、資產的安全性；3、交易的安全性；4、租賃合同的安全性；5、物業租金的每年上浮比例2-6%；6、承租簽約企業的資信情況；7、算出一次性轉讓的折現率；8、按照折現率確定折扣。 這種交易方式的銷售對象為保險公司等長期債務到期的機構投資商。收益權信託計劃的安全性主要取決於承租人的信譽和企業經營情況。融資方式相當於租賃合同的折現轉賣。 第二種交易方式是出售開發項目的權益權。 以開發項目作為融資主體，開發商可以採用股權出讓、回購的方式，在開發項目竣工和具備銷售條件時，以固定回報率回購出資人持有的股權。發行權益型信託計劃需要控制以下風險：1、投資項目市場前景的可行性；2、合理的交易結構和投資回報保障；3、開發企業的能力和對開發企業的信心；4、需要對開發項目的詳細披露；5、投資人需要鎖定投資回報率；6、需要具備實力的大型企業擔保；7、對投資風險的正確評價和對策；8、投資管理企業的能力和信譽。 發行權益型信託計劃，不僅僅需要設計嚴謹的交易結構，更關鍵的在於投資人對具體投資項目是否具有信心、投資的慾望和對風險的控制能力。因此，對項目的包裝也是非常重要的環節和因素。在這里風險管理的概念將十分重要。 開發項目的財務規劃 地產開發產業的核心是資金的運作。無論是採用市場營銷手段的期房預售，還是金融信貸，無外呼利用市場杠桿或金融杠桿滿足房地產開發的資金需求。但是需要強調的是在市場或金融杠桿的形式、使用和相互組合上並不僅僅是簡單的銷售或貸款問題。而是，策劃和設計完整的資金鏈和具體的實施方案。為開發項目策劃和設計資金的來源，控制資金流量和降低資金成本。 a. 策劃、設計資金來源 本項目的資金來源大約有上（圖一）若干種： 財務規劃工作就是設計、確認和建立上述開發項目的金融工具。根據具體的項目進展情況，在不同階段使用不同的金融工具，爭取利潤的最大化是財務規劃的核心工作內容。根據不同的資金來源設計不同的財務規劃 b. 設計交易結構 財務規劃的主要任務是策劃、設計項目融資的結構，包括：利益分配原則、法律保障體系、利潤與成本控制等等；交易結構的合理性、科學性和可行性標志項目資本運做的成功與否。形成的交易結果是在取得開發項目的資金支持之外，使開發企業獲得最大利益。 例如：上述權益型信託計劃的主導思想是出讓其物業資產的收益權，投資人從物業出租收益中獲得資本收益，並在合同到期時收回資金。收益權信託除每年物業出租收益保證支付投資人收益外，還需要對贖回投資本金部分提供資產或信譽擔保。 交易主要參與方用實框線來表示；投資項目用雙實框線來表示；信託計劃用雙橢圓線來表示；交易過程用編號實線來表示；管理過程用編號虛線來表示。 交易結構說明(單獨設計做成提示)： 1. 實線表示投資人對信託計劃的投資和預期回報； 2. 信託投資公司作為受託人，負責建立和發行信託計劃； 3. 開發公司將其物業資產作為信託資產，並將產權委託和抵押給信託投資公司； 4. 信託投資公司委託投資管理公司管理和經營受託資產，並保證其出租率； 5. 投資管理公司接管和經營其受託管理資產，負責其日常管理、出租和出售等事宜； 6. 投資管理公司將其物業出租給潛在承租人，以物業資產的租金保證投資人6%的年收益率； 7. 信託計劃募集的資金投入開發項目；資金投向風險由投資管理公司負責監管； 8. 開發公司以開發項目的收益，保證信託計劃本金的到期償還； 9. 投資管理公司將每年租金收益用於保證投資人的投資收益； 10. 受開發商和信託投資公司的委託，投資管理公司負責資產管理、信息披露和投資人關系管理等服務。 資產信託方式是一種更為靈活的資產抵押和經營方式。該項資產在抵押期間可以經營、處置和銷售。在資產信託期間，其經營和出售活動不是由開發商，而是由投資經理負責。這樣不僅可以保證物業的正常出售和經營，同時保障了投資資金的安全和投資者的利益。 c. 融資推介、路演和募集 同時，需要策劃、設計項目融資的推介、路演和投資認購活動，策劃和設計項目投資的風險管理流程等等，其中包括，但不僅限於以下的工作：策劃和設計投資路演的資料；投資項目的前期市場策劃；項目投資策劃和包裝；推薦戰略投資人和機構投資商；組織投資說明會；組織項目投資新聞發布會；組織投資人招待晚會；組織項目投資研討會。 d. 控制現金流量和資金成本 財務規劃中需要策劃、設計控制現金流量、控制資金成本的手段等等；其中包括但不僅限於以下的內容：現金流量排期：根據項目開發的具體進度設計資金需求計劃和排期；策劃和設計財務規劃：根據資金的使用需求安排資金來源及確定使用的數量、日期和期限；設計金融工具：根據開發商自身條件和項目開發在不同階段形成的資產條件，選擇和組合金融工具，形成對開發項目的有力支持和資金成本的有效控制； 以上內容涉及大量的金融、財務管理知識，在實際操作中將遇到大量技術、法律法規、風險管理等問題。不建議開發商自己操作。由專業的金融公司或財務顧問來運做來運做較為可靠。 e. 控制風險 開發項目財務顧問：金新置地接受開發商委託，了解開發企業的目前財務狀況，提出專業顧問建議；其中包括： 1. 開發企業目前的融資條件評價； 2. 開發項目資金需求計劃和排期； 3. 開發項目資金來源組合配置和成本預算方案； 4. 開發項目全程資金流量預測； 5. 稅務合法遞延和規避方案； 6. 資金來源的可行性報告； 7. 其他必要的專業策劃和顧問工作。 所有與開發企業項目融資有關的專業財務顧問工作。 採用市場化資金運做的成功與否，是直接影響房地產金融資本的運做方式和市場化資本運做的重要課題。如何控制金融資本的風險？