1. 新手做好房地產銷售的方法
銷售技巧更多的是用心學習、用心體會、用心做事，看看下面做好房地產銷售的方法吧!
【用心學習】
從事房地產銷售工作的人員應致力於個人及事業的發展，因為生活只會隨著自我改變而改變，唯有不斷地學習，才能穩固地立足於這個社會。
所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學習的是如何保持一種積極向上的心態。
【學習積極的心態】
進入房地產行業之前，我在棉紡廠做了6年的擋車女工，後來通過考成人高考在廣西大學脫產讀了2年大學。
記得1992年大學畢業時我去廣西萬通房地產公司應聘，當時廣西萬通地產剛剛組建，招聘廣告上寫著只招一名營銷人員，要求本科畢業以上，26歲以下。
當時我已28歲了，也只有專科畢業的文憑，這兩項要求我都不符合。
但我非常自信，我認為我行，不管什麼條件，先應聘再說。
進入萬通公司以後，當時面試我的房地產公司老總說，當時招聘，有很多人的基礎條件比我好，正因為我表現得很自信，也很自然，所以，決定錄取我一個人，很多人都覺得我很幸運。
其實我個人認為，機會是靠你自己去爭取的，它對於每個人來說都是公平的，關鍵是你有沒有自信去抓住它而已。
在工作的過程當中，我發現地產這個行業所涉及的面是非常的廣，很有挑戰性。
我給自己設定了一個目標，用5年時間打基礎，5年以後，我不會再做銷售人員。
有了目標以後，我就通過再考成人高考，讀了3年房地產經營管理函授班來加強自己的專業知識和理論知識。
我銷售的第一個樓盤“萬通空中花園”項目是在南寧市的舊城區內，這個區域是南寧市三教九流最為集中的一個地方，在那個地方建住宅小區，很多業內人士都不看好。
為了能更准確的給項目定位，我們前期做了大量的市場調查，包括競爭對手調查和客戶調查。
當時，我們老總叫我去做競爭對手調查的時候，並沒有告訴我怎麼做，不象今天，叫銷售人員去采盤，有固定的調查表格，知道要了解什麼內容，采盤前還給他們培訓講解。
老總只是告訴我，你去看看我們項目附近有什麼樓盤，10天後把調查報告給我。
當時房地產公司只有我一個兵，沒人教我，兩天過去了，我還不知道如何下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，讓他教我。
他跟我說，他也不懂，並建議我每天到別的樓盤售樓部去獃獃看。
我想誰都幫不了我，哭了也沒用，第三天，我就去一個叫“錦明大廈”項目的售樓部里足足呆了一天。
通過一天的觀察，我看到了售樓小姐是如何賣樓的，還看到了是什麼樣的人來買樓，還了解到樓盤的戶型、價格、規模等資料，很有收獲。
通過與售樓人員的交流還交上了同行朋友，讓我受益匪淺。
其實，采盤並不是去每個樓盤拿一些售樓資料那麼簡單，更多的是要用心去觀察，這樣你才能具體真正地了解到每個盤的優勢、劣勢，對競爭對手有一個深入的了解。
在做客戶調查的過程中，我一戶一戶地去拜訪，積極地與客戶溝通，對於有意向購房的客戶，就用本子記錄下來，並每個月保持與客戶聯系一次。
客戶調查雖然辛苦，但讓我積累了不少潛在客戶。
我當時的個人銷售業績占整個項目總銷售額的2/3。
並只用了三年的時間就達成了我的目標，當上了萬通房地產公司的銷售部經理和物業部經理。
所以，一個積極的心態，是對自我的一個期望和承諾，決定你的人生方向，確定自己的工作目標，正確看待和評價你所擁有的能力。
你認為自己是一個什麼樣的人很重要。
比如像我，我認為自己是一個積極的、樂觀的、友善的、非常熱情、有沖勁的一個人。
這就是自我的形象。
一個有著積極態度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對自己說。
“今天我心情很好，我很高興，今天會跟很多客戶聯系，我相信能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會成交的”;“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的銷售業績是最棒的”;這就是他對自己的一種肯定。
【培養你的親和力】
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。
銷售人員的工作性質是直接面對面地與客戶打交道，怎麼才能更好地與客戶溝通，讓客戶認可你，必須通過規范你的言行舉止來實現。
在售樓的過程中，語言是溝通的橋梁。
對銷售人員而言，語言應該是一門應酬與交往的藝術，不僅要注意表情、態度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利達到交往效果的“潤滑劑”。
在人際交往中，約有80%以上的信息是藉助於舉止這種無聲的“第二語言”來傳達的。
行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。
一個眼神、一個表情、一個微小的手勢和體態都可以傳播出重要的信息。
一個人的行為舉止反映出他的修養水平、受教育程度和可信任程度。
在人際關系中，它是塑造良好個人形象的起點，更重要的是他在體現個人形象的同時，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。
語言的禮儀不是天生就會說，優美的舉止也不是天生就有的，這些都是通過長期正規訓練出來的。
只要通過每天自己抽5分鍾來練習，自然而然地養成良好的儀容儀表、舉止姿態習慣，自然地使用禮貌用語，和自然的情感表達。
這樣訓練出來的銷售人員才具有親和力。
【提高你的專業性水準】
房地產產品的特殊性要求銷售人員有較深的產品知識與專業知識。
產品知識和專業知識是銷售人員自信的基礎，也是銷售技巧的保證。
樓盤產品知識的掌握是正式進入推銷的第一步，你有再好的心態與自信心，可對樓盤的產品知識一無所知，客戶向你咨詢樓盤特點、戶型、價格、裝修標准等等的時候，你即一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。
我們都知道樓盤的銷售規律，新盤開盤上市的時候，因為地域需求、新盤上市、從眾心理、升值期望、炫耀需求、投資獲益等等消費需求，是新盤上市迅速進入銷售的高速增長時期，這一階段通常持續三個月左右，三個月以後，樓盤銷售進入平穩時期，約半年後銷售進入逐步下降時期。
通常，樓盤40%到60%的銷售量是在銷售的高速增長時期完成的，樓盤銷售進入平穩時期的三、五個月，應該完成20%到30%銷售量，即樓盤80%以上的銷售業績應在八個月內完成，一年內完成整個樓盤90%以上的銷售量。
當樓盤面對有效需求，開發商有效供給，售樓人員卻不能有效銷售或者說不能高效率銷售，一旦錯過樓盤銷售增長期、平穩期，就只剩下漫長的`等待，非常可惜也非常被動，尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知己知彼的銷售人員是戰勝競爭對手的決勝砝碼。
商品房的價值比較高，往往很多客戶是用一生的積蓄來購買的大宗買賣。
因此反復比較、猶豫不決是常見現象，客戶對樓盤能察覺的使用價值作了反復比較依然拿不定主意時，如果售樓人員能就客戶的購房需求作一番說明，成功率就會很高。
我原來“萬通空中花園”的一個老客戶因為兒子就快到上小學的年齡了，打電話咨詢我哪裡有好的學校?並想在學校附近買一套50萬左右的房子。
當時，我正在銷售的“秀山花園”項目旁邊正好有個新建的雙語教學幼兒園和小學，附近又有南寧市最有名的中學——三中，很合適他的需求，但是，同一片區又有三個樓盤可供選擇，而我們秀山花園是距離小學最近、距離中學最遠的一個樓盤。
我沒有急於把自己銷售的樓盤介紹給他，而是陪客戶一個盤一個盤地去看，每個盤都給他做分析。
到了秀山花園附近的時候，我告訴他，我現在在秀山花園工作，今天，他也看了不少樓盤，怎麼樣，到我那休息一下吧?在經過學校的工地時，我重點給他介紹了在建的雙語教學幼兒園和小學。
客戶當時就問我，你為什麼不直接給我介紹你銷售的樓盤。
我告訴他，其實，我不是不想介紹我銷售的樓盤給你，你是我的老客戶了。
我只是想讓你買了房子以後不要再後悔，所以讓你多比較，而且我們秀山花園雖然離小學是最近的，但是離菜市場比較遠，離三中又沒有其它項目近，所以我不想騙你買，讓你自己選擇。
客戶當時覺得我很誠懇，當場就在秀山花園交了定金。
其實在這個過程當中，我除了真心實意地為他著想以外，主要的是針對他是“為兒子而購房”的需求。
在介紹的過程中重點突出的是雙語教學幼兒園和小學，來抓住客戶的購買心理，我才能爭取到顧客的認可，實現銷售。
有效的售樓人員應該是半個地產專家，不僅對所售樓盤本身的特點(品味、文化、規劃、景觀、設計、風格、結構、戶型、面積、功能、朝向、便利、價格、公建設施、設備、社區管理、社區文化等等)有根本了解，而且對所售樓盤地段、周邊環境、城市規劃、基礎設施、發展趨勢、開發商實力等有足夠的了解。
更重要的是對競爭樓盤優勢有清醒的認識，能夠與競爭樓盤進行使人信服、恰如其分的比較。
在比較中，無原則的貶低競爭對手樓盤的做法很容易使客戶產生逆反心理。
因此，既要實事求是，又要揚長避短，為客戶提供置業意見，使客戶對你和你所銷售的樓盤產生信任感。
2. 如何制定銷售方案
如何制定銷售方案
如何制定銷售方案，銷洞啟洞售是作為一個公司進行產品推銷盈利的基本手段之一，有了方案公司才能有目標，有了目標才能更好的銷售產品，接下來我就給大家分享關於如何制定銷售方案。
篇1：銷售工作計劃思路
旁腔 1、背景和問題
由於xx網使用者的數量飛速增長，對於最終用戶來說，隨著可供使用的主頁和網上信息的數量的爆炸性增長，最終用戶間的交互性越來越差，傳統意義上的交互已經無法滿足用戶的需求，舉一個簡單的例子，即使是在世界盃的決賽期間，一個普通的足球迷也很難立刻從網路上找到聊天的對象。用戶需要真正意義上的全新的互聯網交互協作軟體。
2、目標和解決方案
犖頤塹摹叭砑名稱」將為您解決這個問題。在網上沖浪的人們不論處於何方，總是可以看見周圍的人們，就像現實生活中的一樣。「軟體名稱」既是一個最終用戶使用的xx網上的協作軟體，又為企業提供了無限的商機：以多種便於使用的方式為用戶提供了一個交流的平台。為企業提供了一個發布廣告和商用信息的平台。
3、產品
為全互聯網用戶提供簡潔方便的交互平台為最終用戶提供一個免費的交互平台，同時又為商業用戶提供了一個宣傳和銷售的渠道。
4、公司和管理
5、業務體系
以廣告和商用信息收入為主數據顯示，有超過六百萬的互聯網用戶會成為「軟體名稱」的潛在最終用戶，同時有超過一百萬的商業用戶會成為「軟體名稱」的潛在商業用戶，而且這個數字還在高速增長，這個數字對任何企業都是極有吸引力的，由於軟體和服務對於最終用戶來說是完全免費的，而商業用戶只需要及其低廉的費用就可以想所有最終用戶發布廣告信息和商用信息。假設每年平均從每個商業用戶獲得100RMB的收入，則全部的市場收益將會超過1億RMB。而100RMB的年租對企業是微不足道的。「軟體名稱」這個項目對於其雇員和投資者來說也一定會盈利。
6、融資：第一輪的投資者將會有68％的內部收益率（IRR）
增長預測顯示，在第五年「軟體名稱」將會有6000萬RMB的銷售額，且稅後凈利占銷售額的21％。到那時，「軟體名稱」將會覆蓋全國，員工90人。創辦人將提供500，000RMB的初期投資，「軟體名稱」正在尋找通曉此領域並且能主動參與創辦此項目的投資人。在第一輪的籌資中，「軟體名稱」將給投資500萬RMB的投資人60％的股份，這部分資金主要用於伺服器和網路架設費用及初步廣告費用。12個月後，將需要1000萬RMB的再投資，主要用於市場開拓費用。在這之後的12至15個月，還將需要500萬RMB的投資。在運行五到六年之後，就可以考慮首次公開上市。按照我們的價值計算，對於第一輪的投資者將會有68％的內部收益率。
篇2：銷售工作計劃思路
我是從事銷售工作工作的，為了實現明年的計劃目標，結合公司和市場實際情況，確定明年幾項工作重點：
1、建立一支熟悉業務，比較穩定的銷售工作團隊。
人才是企業最寶貴的資源，一切銷售工作業績都起源於有一個好的銷售工作人員。沒錯，先制定出銷售工作人員個人工作計劃並監督完成。建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售工作團隊是我們現在的一個重點。在工作中建立一個和諧，具有殺傷力的銷售工作團隊應作為一項主要的工作來抓。
2、完善銷售工作制度，建立一套明確系統的業務管理辦法。
銷售工作管理是企業的老大難問題，銷售工作人員出差，見顧客處於放任自流的狀態。完善銷售工作管理制度的目的是讓銷售工作人員在工作中發揮主觀能動性，對工作有較強的責任心，提高銷售工作人員的主人公意識。
3、培養銷售工作人員發現問題，總結問題，不斷自我提高的納枯習慣。
培養銷售工作人員發現問題，總結問題目的在於提高銷售工作人員綜合素質，在工作中能發現問題總結問題並能提出自己的看法和建議，業務能力提高到一個成熟業務員的檔次。
4、市場解析。
也就是根據我們所了解到的市場情況，對我們公司產品的賣點，消費體，銷量等進行適當的定位。
5、銷售工作方式。
就是找出適合我們公司產品銷售工作的模式和方法。
6、銷售工作目標。
根據公司下達的銷售工作任務，把任務根據具體情況分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的`銷售工作目標分解到各個銷售工作人員身上，完成各個時間段的銷售工作任務。並在完成銷售工作任務的基礎上提高銷售工作業績。
7、顧客管理。
就是對一開發的顧客如何進行服務和怎樣促使他們提高銷售工作或購買;對潛在顧客怎樣進行跟進。
總結:根據我以往的銷售工作過程中遇到的一些問題，約好的顧客突然改變行程，毀約，使計劃好的行程被打亂，不能完成出差的目的。造成時間，資金上的浪費.我希望領導能多注意這方面的工作!
之前我從未從事過這方面的工作.不知這分計劃可否有用.還望領導給予指導!我堅信在自身的努力和公司的培訓以及在工作的磨練下自己在這方面一定會有所成就。
篇1：銷售工作計劃思路
一、回顧銷售部工作：
1、對公司的運作、部門之間的溝通、產品的銷售等流程有了一定的了解。 2、協調加盟店(廣西欽州店、江西客家店、贛州於都店、江蘇江陰店、江蘇常熟店等)人員外派支援等事務。
3、安排市場督導與全國各門店銜接，部分門店均可與之保持良好的客情關系和及時的溝通。
4、參與6月份新人員培訓課程定製及培訓門店銷售流程與銷售技巧。 5、結合目前公司的運營情況，銷售部制訂了以下相關制度及標准：
門店陳列規范手冊、門店背景音樂規范、門店日常管理制度、門店銷售流程與銷售技巧手冊、茶葉知識整合、VIP卡申請標准及管理制度、門店業績抽成方案、門店財務管理手冊、門店包廂收費標准、文化館收費標准、市場督導工作流程，以及配合NK處理部分事務等。
6、處理各直營店秋茶退換貨，熟悉公司的各項工作流程。
7、處理楊橋店撤點一事，同時與福州靚車堡洽談關於店中店合作一事，目前靚車堡店中店已在籌備運營中，預計7月15日前可正常運營。
二、20xx年下半年的工作重點：
1、門店日常管理進一步規范，監督門店新的管理制度的落實及執行。 2、加強市場督導工作流程培訓、完善及執行。 3、制訂店長培訓計劃。
4、匯總及全國各門店上半年及去年的銷售數據，定製下半年的銷售目標。計劃9月份開始制訂全國各門店銷售目標，爭取10月份出台新的銷售指標及提成方案。
5、針對中國最重要的傳統節日(中秋節、春節)及秋茶、XXX產品上市，做好前期銷售准備工作，安排市場督導協助各門店做好備貨及相應的促銷工作。定期檢查核實門店的產品庫存，配合公司發貨時間及物流工作，確保門店的庫存在短期內銷售完畢，避免出現積壓產品及斷貨現象。
6、走訪終端，針對市場信息的收集，掌握目前茶行業市場銷售信息，了解各地市場容量、經濟狀況、人口及消費習慣等。目前准備對江西、湖北、河南、北京等地的市場進行走訪調查，進一步了解相關區域門店的經營情況，加強與加盟商的溝通，便於日後銷售工作的開展。 7、xx運營中心臨時倉庫管理流程規范。
目前的整體計劃及工作重點多在於門店的基礎工作整改及完善，後期將逐步進入以提升銷售業績為重點的核心工作。以上計劃相對較為簡易，未有相關的.數據分析及各門店經營狀況。待數據匯總後及時補上。