① 如何把房價給降下來
黃奇帆不必多介紹，學術型官員，一個把重慶房價按在地上摩擦很多年的男人。還在重慶嘗試過「地票」改革，這個政策未來很可能會深度影響農村土地市場。
黃奇帆每次講話都很有料，我印象最深的一次是他說「金融的本質就三句話」：
第一，為有錢人理財，為缺錢人融資；
第二，金融實際上就三個詞：信用、杠桿、風險；
第三、金融不是單純的卡拉OK、自拉自唱的行業，它是為實體經濟服務的，金融如果不為實體經濟服務，就沒有靈魂，就是毫無意義的泡沫。在這個意義上，金融業就是服務業。
說回正題，黃奇帆最近又有一次分享，發言稿很長，將近兩萬字。今天正文發是我整理的摘抄干貨版，還有一半是劃重點的全文，我放到了「閱讀原文」里。
1. 樓市的4個發動機，未來都會慢慢熄火
在過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。
持這種增長的動力主要有4個：
一是城市化，背後的動力是人口遷徙和聚集，前半程是城鎮化，後半程十大城市化。城市人口增長，城市規模擴大，形成了對房地產的旺盛需求；
但是城市化已經進入後半程，天花板近在眼前，人口增速放緩，人口紅利逐步淡出，人才靠搶。
二是舊城拆遷改造，也能產生較大的新房建設銷售交易量。但是舊城改造大拆大建未來會逐漸淡出，棚改已經熄火，舊改更多是修修補補。
三是住房質量升級，之前的建築水平一般，老房壽命比較短；現在新房的質量比之前好很多，每年的折舊速度也會相應地變慢。
四是人均住房面積增加，老百姓對更新更大的房子也有旺盛需求。但是現在「城市人均住房面積」達到36平方米，已經基本足夠；
這種趨勢也會體現在「新房交易量」上：1998年到2008年，每年增長25%，3年就能翻一番。2008年到2012年，每年增長15%左右，五、六年翻一番。
2012年到2018年，大體上維持在6%-7%的區間，去年增長率只有1.8%。
2. 樓市未來在三種地區仍有增長行情，中心城市還會增長。所謂「中心城市」，指的是省會和區域中心，比如山東有濟南和青島，福建有福州和廈門——也就是我們常說的「雙子星」省份；
有些已經過了1000萬人口的大城市，比如鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市不會封頂，還要向1500萬、2000萬發展。
有些省會城市現在是500、600萬人口，以後可能往1000萬人口的方向走。
省會城市一般都會遵循「一二三十」的發展規律：
用不到全省10%的土地，吸納至少20%的人口，創造本省30%的GDP，享受全省40%的學校、醫院、文化、金融、商業等公共資源。
大都市圈還會增長。
已經是2000萬以上的超級大城市，這個超級大城市自身的核心圈已經密密麻麻地碰了天花板了，它的發展將集中表現在大都市圈。
大都市圈不是一個行政范圍，而是它的經濟輻射范圍，大都市圈的輻射范圍一般會有1.5—2萬平方公里。大體上50公里—70公里的半徑繞一個圈。
城市群還會增長。
以超級大城市為中心的城市群，一般是四五百公里的半徑范圍內的城市構成城市群。