土增清算方法和技巧

Ⅰ 土地增值稅的清算方法

法律主觀：

土地增值稅 如何清算？ 網 小編在下文就為大家帶來問題的解答，希望對大家有所幫助。 土地增值稅如何清算 土地增值稅=（ 轉讓房地產所得- 扣除項目）* 超率累進稅率 《土地增值稅暫行條例》 第三條土地增值稅按照 納稅 人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算徵收。 第四條納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的余額，為增值額。 第六條計算增值額的扣除項目: (一)取得 土地使用權 所支付的金額; (二)開發土地的成本、費用; (三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格; (四)與轉讓房地產有關的稅金; (五)財政部規定的其他扣除項目。 第七條土地增值稅實行四級超率累進稅率: 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。 增值額超過扣除項目金額100%、未超過擾扒扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 網小編在下文就為大家帶來問題的解答，希望對大家有所幫助。

法律客觀：

土地增值稅 清算 鑒證業務准則第四十條 稅務師事務所應按照稅 法規 定審核清算項目的收入總額、扣除項液譽目的金額，並確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括： (一)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規定，計算是否正確。 (二)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規定，計算是否正確。 1.如果企業有多個開發項目，審核收入與扣除項目金額是否屬於同一項目; 2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算; 3.對於同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關注收入的實現時間及其扣除項目的配比。 (三)審核增值額與扣除鬧李段項目之比的計算是否正確，並確認土地增值稅的適用稅率。 (四)審核並確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。

Ⅱ 房地產土地增值稅如何清算

房地產土地增值稅如何清算?
房地產企業的土增稅是採取先預交後清繳的方式進行的:
1.先計算扣除數(包括買地成本、建造成本、稅金、開發費用及利息、加計扣除)
2.計算收入
3.收入減扣除數=增值額
4.增值額/扣除數=增值率
5.按稅率計算稅額
基本步驟是這樣的,詳細內容如下:
計算土地增值稅的公式為:應納土地增值稅=增值額×稅率
1、公式中的"增值額"為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額.
納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入.
計算增值額的扣除項目:
(1)取得土地使用權所支付的金額;
(2)開發土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建築物的評估價格;
(4)與轉讓房地產有關的稅金;
(5)財政部規定的其他扣除項目.
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率:
增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%.
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%.
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分絕渣,稅率為50%.
增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%.
上面所列四級超率累進稅率,每級"增值額未超過扣除項目金額"的比例,均包括本比例數.
納稅人計算土地增值稅時,也可用下列簡便演算法:
計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算,具體公式如下:
(一)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額並如悄×40%-扣除項目金額×5%
(三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(四)增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數.
土地增值稅清算條件有哪些?
(一)納稅人符合下列條件之一的,應進行土地增值稅的清算:
1:房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
2:整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
3:直接轉讓土地使用權的.
(二)同時,對符合以下條件之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:
1:已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建築面積占整個項目橡友可售建築面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的;
2:取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
3:納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的,應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算;
4:省(直轄市)稅務機關規定的其他情況
《土地增值稅暫行條例》第八條規定:有下列情形之一的,免徵土地增值稅:
(一)納稅人建造普通標准住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的;
(二)因國家建設需要依法徵收、收回的房地產.

Ⅲ 土增清算的計算方法

一、正面回答
土增清算的計算方法：
1、增值額未超過扣除項目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%；
2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%；
3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
二、詳情分析
土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件乎燃後，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。土地增值稅納稅申報表經稅務機關審核確認無誤後，納稅人應按照稅務機關核定的稅額及規定的期數頃搭限繳納土地增值稅。土地增值稅以人民幣為計算單位。轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價摺合成人民幣，據以計算繳納土地增值稅。
三、土地增值稅清算流程
納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、准確性和完整性。稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法徵收土地增值稅。對於符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對於符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由薯拿主管稅務機關確定是否進行清算;對於確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

Ⅳ 土增稅清算的步驟和流程

流程：
1、當項目符合清算條件時，向稅局申請清算。
2、先做一個測算搜旦。
3、找一家稅務師事務所幫忙出鑒證報告和申報表。
4、出來鑒證之後，去蘆圓稅務局交相關資料。
5、稅局會組織清算小組，會有好幾個人，等他們人員都到齊了開始審核，中間會有很多的地方需要溝通的。
6、他們審核完畢，認了申報的數據或者認了他們清算出來的數據。
7、通知你交稅，會下個通知單，15日之內把稅交了就算結束了。
納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、准確性和完整性。稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增世嘩擾值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法徵收土地增值稅。
對於符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對於符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算，對於確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
土地增值稅清算的條件
1、納稅人符合房地產開發項目全部竣工、完成銷售的、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的、直接轉讓土地使用權的應進行土地增值稅的清算；
2、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、准確性和完整性。稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法徵收土地增值稅。
一、納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
3、直接轉讓土地使用權的。
二、對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的;
2、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;
4、省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。
法律依據：
《中華人民共和國稅收徵收管理法》
第一條 為了加強稅收徵收管理，規范稅收徵收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權益，促進經濟和社會發展，制定本法。
第二條 凡依法由稅務機關徵收的各種稅收的徵收管理，均適用本法。
第三條 稅收的開征、停徵以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行;法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規的規定執行。
任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收開征、停徵以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定。
第四條 法律、行政法規規定負有納稅義務的單位和個人為納稅人。
法律、行政法規規定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人為扣繳義務人。納稅人、扣繳義務人必須依照法律、行政法規的規定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。

Ⅳ 土地增值稅清算的方法

土地在流轉過程中是需要依法向稅務機關繳納增值稅的，而土地增值稅清算是指按照稅法等相關土地增值稅徵收政策的規定下，計算應繳納土地增值稅稅款的行為。那麼，土地增值稅清算的方法是什麼?下面為大家介紹下相關內容，希望對大家有幫助。
一、土地增值稅清算的方法
(一)土地增值稅的計征方式分核實徵收、核定徵收兩種。
1、有合同、發票的「核實征稅」
2、無合同發票的「核定征稅」
(二)包括預征制和清算制。
1、核定就是固定一個率，除非特殊情況不做清算。
2、預征就是預先核定警戒增值率，最後還需清算，預征率肯定低於核定徵收率。不同房型有不同的土地增值稅稅率。
二、公司清算的程序
(一)破產宣告
破產宣告由自人民法院裁定作出之日起五日內送達債務人和管理人，自裁定作出之日起十日內通知已知債權人，並予以公告。
(二)破產財產變價方案
破產財產變價方案由管理人擬訂並提交債權人會議討論通過。
(三)變價
管理人按照債權人會議通過的或者人民法院裁定的破產財產變價方案，通過拍賣變價出售破產財產。債權人會議另有決議的除外。
(四)清償
破產財產依照下列順序清償，破產財產不足以清償同一順序清償要求的，按照比例分配。
1、破產費用和共益債務;
2、破產人所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當團茄猜劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金。破產企業的董事、監事和高級管理人員的工資按照該企業職工的平均工資計算;
3、破產人欠繳的除前項規定以外的社會保險費用和破產人所欠稅款;
4、普通破產債權。
(五)終結
公司無財產可供分配或最後分配完結後，管理人提請人民法院裁定終結破產程序。人民法院裁定終結破產程序的，應當予以公告。管理人自破產程序終結之日起十日內，持人民法院納稿終結破產程序的裁定，向破產人的原登記機關辦理注銷登記。
三、土地增值稅清算管理規程
第一章總則
第一條為了加強土地增值稅徵收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程(以下簡稱《規程》)。
第二條《規程》適用於房地產開發項目土地增值稅清算工作。
第三條《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件後，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，並填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、准確性和完整性。
第五條稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。
主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法徵收土地增值稅。
第二章前期管理
第六條主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置台帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。
第七條主管稅務機關對納稅人項目開發塌型期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
第八條對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。
第三章清算受理
第九條納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
(三)直接轉讓土地使用權的。
第十條對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。