預測房價的方法和技巧

『壹』 賣房怎麼定房價向開發商學習定價技巧！

想要賣房子，首先要對房子進行評估，然後制定一個合理又能賺的房價。房價可以怎麼定呢？跟開發商學習怎麼定房價肯定不會錯。所以，購房指南接下來就來告訴你開發商怎麼定房價。另外，房價是由構成因素的，我們一起來看一下。

一、房價的構成是什麼？

決定商品房價格因素很多，其中主要的是土地費用和拆遷安置費用、房屋開發費用、市政公用設施費用以及各種稅費和開發商的利潤。

一般來說，建房成本中土地費用約佔20％，拆遷安置費用約佔10％～20％，房屋建築安裝費用約佔20％～30％，市政設施費用佔10％左右，各項稅費約佔20％。在此基礎上，還要加上20％左右的開發商利潤，從而構成商品房的售價。一些大城市的高房價還來源於高昂的征地拆遷安置費用。同時一些開發商的高額利潤也是造成高房價原因之一。

總體來說，房價大致可分為四大部分：

1、土價成本：包括土地出讓金以及相關費用，如郊區的耕地補償、勞動力安置、城區的拆遷周轉費等；

2、建築安裝費：如設計、招標、監理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至大市政費、四源費、用電權費等也可折算在建安裝費里；

3、開發商經營費用：包括管理費、銷售經營費及融資利息等；

4、開發商經營利潤。

二、房地產開發商是如何定價的？

1、成本加成法（開發成本加利潤分攤到單位建築面積上確定價格）

開發商開發物業當然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預算在很大程度上影響終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設施配套費、建築材料和人工費以及多種相關稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發商一般在成本的基礎上加以適當的利潤來確定房價。

2、市場比較法（以周邊市場同類型物業作參考，定出一個合適價格）

這是市場上使用多也符合市場行為規則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法。總體市場影響區域市場，通過自身物業的相關指標（如綠化、小區配套、朝向、房型設計等），與周邊相關物業指標進行對比，得出雙方在物業的優劣比較，再相應定出一個價格。因此，同一區域物業的價格都會在一個相差不多的范圍內。區域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案空間的特殊性。

看完上文介紹，你是否對房屋定價技巧有了更多認識？希望以上介紹能為你提供實際的幫助。

（以上回答發布於2018-01-05，當前相關購房政策請以實際為准）

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『貳』 評估判斷房子價值的方法有幾種

一般地說, 判斷房子的價值有以下幾種方法：
－－中介經紀機構省心省力比較准確 首先, 選擇一家品牌好、信譽好、客源多的房屋經紀機構。因為規范且具有一定規模的中介公司大多有一套固定的房產評估系統。中介公司利用這一系統由受過專業培訓的分析員根據房子的各種因素進行測算, 能夠比較直接地反映出房子在特定時間、地段、環境的市場價格, 並依照房子的實際情況選擇不同的方法, 最後將幾種不同的結果綜合考慮, 得出一個最接近市場行情、最能反映房產真實價值的價格。業務人員通過把房產位置、建築面積、建築結構、交易單價、區域及個別因素修正等數據輸入評估系統, 與客戶的房產進行對比計算, 得出正常報價。二手房的估價方法包括市場比較法、成本法、收益還原法和假設開發法等, 不同的實際情況可以採用不同的評估方法。最常用的是市場比較法和成本法。這幾種方法算起來比較復雜, 不太適合個人自己計算。 要找房產中介機構的前提是必須選擇一家擁有工商許可證和合法的中介服務資質的品牌中介公司, 與中介公司簽署正規、細致、合理的協議書。不能找非正規無名小中介。 －－免費網上評估系統操作簡單高效 大多房地產網站都在金融理財頻道開設免費在線房產評估系統, 並且操作簡單易行, 評估結果雖然不是很准確, 但能讓急於了解自家房產價值者心裡有點數。網站的二手房評估系統一般來說是依據 《中華人民共和國土地管理法》、《城鎮土地估價法規》和具有國家標準的《房地產估價規范》, 綜合以下各種因素, 包括住宅類型、位置、交通狀況（例如建築使用面積、建房時間、戶型、層高、朝向、裝修年代及費用）、給排水、電力供熱、管道燃氣等條件, 以及相鄰品質接近的項目均價, 還有賣房者對房子價值的期望值等, 幾秒鍾的時間, 你會得到一份可以列印或發郵件給好友的房產評估報告。由於不同網站的評估方式不同、採用的評估系統電子版本有差異, 得出的房產總價和單價都會有一些出入, 買房者可以把它作為一個基本參考。 －－房產專業評估師很少為個人服務 給房產估價需要從業人員具備豐富的經驗、較高的專業水平。經國家考核認定的房地產估價師, 也只有在比較成熟的市場環境下, 依據大量可供參考的市場信息, 才有可能評估出比較准確的價格。 不過, 估價師很少為普通的個人客戶服務。對於普通的購房者來說, 如果僅僅希望做個簡單的評估, 首先需要確定一個評估的基準。在開始評估前, 購房者不妨多收集幾個近期發生的、地段類似、建築結構相近的交易, 以此對市場行情有個大致的了解。當然, 查詢某些大型房產中介的廣告報價, 對了解行情也會有幫助。不過, 能夠作為評估基準的數據, 必須是現實的成交價格。 由於請專業評估師做評估需要負擔不低的費用, 想賣房的人請切記這一點, 做好心理准備。此外, 不同的評估師算出的價格會有差異。有業內人士認為, 在一定范圍內, 因評估師的經驗不同、判斷方法不同、對某些事物的感覺不同, 必然會產生具有一定差異的評估結果, 有點差異是正常的, 但差異不能太大。對差異的合理范圍, 應該以市場平均值為參照。 －－建立自己的賬本也能算出個大概 在這里教你一個「土法子」, 也能將你自己的房產價格算出個大概。當然前提是會算下面幾個數據：一、房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來, 磚混結構一等房屋的折舊期限是５０年, 那麼每年的折舊率為２％；二、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落後而無法與新房進行比較, 如果房子的戶型為小廳、小衛、小廚房（簡稱「三小」套型）, 則扣減１０％；三、房子所在的樓層不同, 價格不一樣。例如一至五層是基準價, 五層、六層扣減３％, 七層減５％, 而三、四層則加３％, 樓頂減５％；四、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗, 則減５％；五、小區環境對房價的影響。沒有物業管理扣減５％, 小區沒有單獨封閉, 也減５％, 屬於重點中小學區域的房子要加１５％；六、習慣性心理因素, 也會使人們對買舊房心存壓力, 花很多錢才買套舊房, 這一因素使房價又減８％的價錢。

『叄』 地段和戶型哪個更重要如何預測房價的上漲都有哪些小技巧

我覺得地段更重要，好的地段的房子可能會升值。要多方面考慮，例如這個地方有沒有新的規劃，還有周邊的設施好不好。

『肆』 房價走勢如何預測十招幫你搞定

作為購房者，就算你不能預測房屋的漲價幅度，那也應該知道房屋的價格走勢，了解房屋所在城市房價是否有上漲空間。不同城市房價的走勢不同，有的購房者買完房「偷著樂」，有的購房者買完房「嗷嗷哭」。看到各種情況，你是不是也想知道你所在城市房價的走勢呢？別急，今兒教你十個小技巧，幫你輕松搞定房價問題。

1、看中心城豪宅數量

中心城豪宅多的地區地價高，如果周邊房子幾乎都已經「豪宅化」了，那附近的房子也必然跟著漲價。

2、看土地出讓數量和價格

買地價格高的項目房價不可能低。購房者可查看自己城市有沒有「地王」出現，如果有地王出現的話，那該城市的房價極有可能上漲；相反，如果政府出讓土地的數量多，房屋供應數量就變多，房價就不會漲得過快。

3、看城市新開發區

不少城市都陸續拓展了經濟開發新區，但效果千差萬別。有的開發區車水馬龍、人聲鼎沸；有的開發區人跡罕至。繁榮的開發區，表示企業和人口正在從其他城區遷移至此，背後的原因必然有其他城區房價地價過高。因此，開發區的繁榮預示了城市房價要漲。

4、看商品服務業

商品服務不只是指大型商場，它還包括周邊雞蛋灌餅、包子餛飩、米線面條等小攤。這些小攤的多少也能預言房價漲跌。小攤多，說明房屋附近的人口密度大，有人就有需求。同理，市區里的里美容美發店、健身會所、便利店的多少，也可以看出房價上漲潛力。

5、看房地產開發商

大開發商的嗅覺比較敏銳，如果該地區房地產大有前途，他們就會抓緊搶佔新市場。如果是小開發商，他們的投資開發是受局限的，中小地產商，消化庫存都難，更別提房價上漲了。所以，購房者可以看看近期是否有大的開發商進軍，如果有的話，那很可能預示房價看漲。

6、看購物中心的數量、水平

購物中心能代表商業地產。商業地產對消費者、市場前景的要求嚴格，開發商必須確認有錢可賺才會讓項目落地。所以，如果該城市的購物中心越多，就表示當地經濟發展勢頭好，房價會跟著漲。如果購物中心開發商管理水平很硬，且重視當地市場，他們對經濟形勢的判斷就越值得信賴。

7、看城市交通擁堵情況

交通擁堵的地方人口密度越大；另外，交通擁堵的地方車多，表明附近居民比較有錢。人多又有錢，買房的需求就多，房價上漲概率就更大。

8、看銀行網點數量

銀行網點數量多的地方，市民理財意願更高，同時也說明當地金融市場更加活躍，這對房價上漲有正面刺激作用。

9、看高考考生的數量

高考考生大學畢業後大部分會回到家鄉就業。到時候，這些高考考生和他們的父母就成為未來的購房主力軍。所以，高考人數越多，未來買房人口就越多，房價更可能上漲。

10、看外來人口的數量

比如北京、上海、深圳等城市，外來人口較多，促進當地經濟發展，吸引更多的人才到來。這種情況下，人口增多，房價上漲就成為可能。

要想看你買房子的城市房價是否會上升，以上十招都比較實用，購房者不妨考慮一下。

（以上回答發布於2018-06-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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『伍』 房價評估方法都有什麼方法

房子在很多的時候都是一個非常熱議的話題，我們大家都肯定很關系自己身邊的房子的房價。我們之所以關心房價是因為前些年房價上漲的確實非常厲害，很多人都是錯失了良機沒有 買房 子而後悔。房價其實是有評估的方法的，那麼房價評估方法是什麼？ 一、找他人咨詢 大家最先想到的，也是最便捷的，就是詢問親戚朋友或者去銀行咨詢，以此來得到房產價值的信息。不過值得注意的是，這些人對於房產評估並不專業，可能帶有主觀色彩，他們所給出的價格並不客觀公平。 比如，親戚朋友方面，因為和自己交情較好，主觀上肯定希望你的房產價值越高越好，所以給出的預估價格也相對較高。 而銀行方面，作為放款方，承擔一定風險責任，一旦借款人還不起貸款，銀行要為此買單，所以銀行方面肯定不會對你的房子評估出太高的價錢，銀行的估價一般是最保守的。 二、找專業的房屋評估機構 雖然專業的房屋機構評估費用比較高，但他們能夠為你提供最專業、公平的評估，一般像銀行、投資人等評估房產時也都會和專業評估機構，保持合作，說明評估結果還是相當權威和公正的。 三、咨詢房地產中介 如果有時間的話，你也可以和房產中介的人聊聊，因為他們對本地市場知根知底，可以掌握房價市場的第一手資訊。同時，房產經紀人還會對房子進行細致的檢查、和鄰居聊天、和其他房產中介交換意見來獲得房屋的專業價值。 不同的中介給的價格會有差異，但是八九不離十，通過向房地產中介咨詢，你可以確定出房子的價值范圍。 四、房屋在線評估系統 一些公司的網站是可以對房產進行在線評估的，他們會從政府和房產局獲取專業的數據，對房子的地點、房齡、面積、房屋質量還有布局、交通、公共設施等多方面因素評估房產價值，通過他們的評價工具和數據，你自己就可以計算出房子的保守價值。這種方式相比其他幾種還是比較方便，如果你不想求助他人，那這倒是個好方法。 對於 房價評估方法 我們可以總結出四個方法，其中最可靠的方法就是應該尋找當地專業的房屋評估機構來給我們進行評估。因為在我們找別人幫自己進行評估的時候肯定會和實際的房子價格有出入，然後在線評估肯定也是有不準確的時候，所以說找專業的是最好的選擇。

『陸』 如何為自家房子進行估值

如今，房產買賣是十分常見的。要賣房的時候，有一個最重要的問題會困擾許多人：這個房子到底能賣多少錢？

今天，小狐就為大家總結了幾個能夠為家中房產估值的小方法。

估算房價需考慮四大因素：

1、 周邊房價

參考周邊房價其實就是參考所在城市周圍地段的均價，以及相同位置類似房屋，包括戶型、樓層、裝修，以及掛牌價和成交價。

2、 戶型

好戶型向來比不好的戶型價格要高，這也是舊房為什麼無法媲美新房的原因，如果在房屋的布局中，衛生間和廚房面積較小，房價則可能會扣減10%。

3、 房齡

按照通常的情況來看，我們國家目前的房屋建築耐久年限為50年（自房屋竣工開始計算）,所以每年的折舊率為2%，這也是估價時需要考慮進去的。

4、 樓層

所在樓層不同，價格自然也不一樣。將一、二層視為基準，五、六層則扣減3%，七層減5%，頂層減5%，而三、四層則加3%。

除此之外，房屋的朝向，周圍是否有違規搭建，小區周圍配置等因素也會影響房屋的價格。若房子沒有朝南的門窗，則會扣減5%，所在小區沒有獨立封閉，再扣減5%；如果房屋所在位置屬於地產的話則加15%，小區環境配套齊全再加10%。

估算房價可使用四大方法：

1、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值。

2、收益還原法

首先要估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然後採用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本，計算方法一般為房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。

3、成本估價法

建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價，適用於房地產交易較少，無法採用市場比較法的情況，其公式為：房地產價格=房地產重新建造完全價值-建築物折舊。

4、路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性。如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整就可以得出估價對象的土地價值。

不過，最終房價如何確定還是需要市場來控制。但是有了這些小方法，我們在賣房的時候就能做到心中有數！

『柒』 如何預測房價的上漲都有哪些小技巧

不同城市房價的走勢不同，有的購房者買完房「偷著樂」，有的購房者買完房「嗷嗷哭」。看到各種情況，你是不是也想知道你所在城市房價的走勢呢？別急，接下來小編為大家總結了哪些情況會導致房價的上漲，跟小編一起來看看吧。

一、看城區豪宅數量

城區豪宅多的地區地價高，如果周邊房子幾乎都已經變「豪宅化」了，那的房子也必然跟著上漲。

二、看土地出讓數量和價格

買地價格高的項目房價不可能低。購房者可查看自己城市政府有沒有出讓土地及出讓數量。如果有出讓的話，那該城市的房價極有可能上漲；相反，如果政府出讓土地的數量多，房屋供應數量就變多，房價就不會漲得過快。

三、看城市新開發區

不少城市都陸續開發了經濟開發新區，但效果千差萬別。有的開發區車水馬龍、人聲鼎沸；有的開發區人跡罕至。繁榮的開發區，代表企業和人口正在從其他城區遷移至此，背後的原因必然有其他城區房價地價過高。因此，開發區的繁榮預示了城市房價的上漲。

四、看城市交通擁堵情況

交通越擁堵的地方人口密度越大，交通擁堵的地方車多，表明居民比較有錢。人多又有錢，買房的需求就多，房價上漲概率就更大。

五、看銀行網點數量

銀行網點數量多的地方，市民理財意願更高，同時也說明當地金融市場更加活躍，這對房價上漲有正面刺激作用。

六、看高考考生的數量

高考考生大學畢業後大部分會回到家鄉就業。到時候，這些高考考生和他們的父母就成為未來的購房主力軍。所以，高考人數越多，未來買房人口就越多，房價更可能上漲。

七、看外來人口的數量

比如北京、上海、深圳等城市，外來人口較多，促進當地經濟發展，吸引更多的人才到來。這種情況下，人口增多，房價上漲就成為可能。

要想看你買房子的城市房價是否會上升，購房者不妨參考一下這篇文章。當然一切還是需要根據自身的購房需求為前提，如果你已經看好了某個樓盤，不會因為它房價的上漲而不去購房，好的地段房價必然會上漲，這也是毋庸置疑的。

以上就是小編為大家帶來的關於房價上漲都有哪些預示，我們不能脫離一定的前提條件來判斷房價走勢。多數二三四線城市已進入「買方市場」時代，一線城市雖然剛需依然穩定，但僅靠消費需求難以支持房價上漲。但是，由於前期經濟刺激尚未完全消化，房價大跌的可能性也很小，或將延續穩中有降的態勢。

（以上回答發布於2018-07-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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