多重評估方法確認價值如何

① 企業價值評估方法

一般都是兩個方法，成本法和收益法
資產評估程序

依據國家法律法規，遵照科學、客觀、認真負責的原則，開展資產評估的程序如下：

一、簽約：評估前客戶需要與本公司簽定協議，就評估范圍、目的、基準日、收費、交付評估報告的時間等項內容達成一致意見，正式簽署協議，共同監督執行。

二、組建項目組：視評估項目大小、難易程度、組成由行業專家、評估專家，經濟、法律、技術、社會、會計等方面專業人員參加的項目評估組，實施項目評估，項目組實行專家負責制。

三、實地考察：項目組深入企業進行實地考察，考察了解企業的發展變化，經濟效益，市場前景，技術生命周期，設備工藝，經濟狀況，查驗各種法律文書會計報表，聽取中層以上領導幹部匯報。

四、市場調查：採用現代手段在不同地區、不同經濟收入的消費群體中進行調查。有的評估工作還要進行國際市場調查，取得評估的第一手資料。

五、設計數學模型：採用國際上通行的理論和方法，根據被評估企業實際情況設計數學模型，科學確定各種參數的取值，並進行計算機多次測算。

六、專家委員會討論：專家咨詢委員會論證評估結果，專家咨詢委員會必須有三分之二以上人員出席，必須有行業專家出席，半數以上專家無記名投票通過，評估結果才能獲准通過。

七、通報客戶評估結果：將評估結果通報客戶，客戶付清評估費用。

八、印製評估報告，將評估報告送達客戶。
希望採納

② 公司價值評估三種方法是什麼

1、固定資產成本評估：通過計算公司固定資產和產品價值來評估是公司評估的第一種方法。

2、公司品牌及收益評估：通過估算公司的年銷售量及品牌名譽來評估是第二種方法。

3、同類企業市場規模價值評估：通過計算類比同類公司的價值是第三種方法。通過計算公司的市場佔有率，市場規模和總市場的價值，來估算這個公司的價值。

(2)多重評估方法確認價值如何擴展閱讀：

注意事項：

在絕大多數情況下，自由現金流折現模型里的終止值佔到了模型里股票價值的50%以上。因此，只要終止值發生一點點變化，整個估值可能差十萬八千里。而且這個終止值對折現率非常敏感，將折現率下調1%，整個公司的估值可能上升1倍。

所以在實際估值中，估值者不能將自有現金流模型化，這只是一個概念，不能量化，同時要理解不能量化不代表實戰中無法操作和估值。

③ 不同的資產評估方法對同一資產進行評估,其結果如何

資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段,目前國際上公認的基本方法有市場法、收益法和成本法.雖然這三種評估方法的評估思路、運用前提條件等不同,但是在相同評估時點、相同評估目的,以及相同的市場條件下,對於同一資產進行評估得出的評估結果理論上具有一致性,即評估結果處於某一合理的區間內.本文從理論上分析了不同評估方法下評估結果的一致性問題,結合評估實務操作中的實際情況分析造成評估結果差異的因素,並提出了減少評估結果差異的措施.一、不同評估方法評估結果理論上的一致性(一)資產評估基本目的決定了評估結果的一致性.資產評估目的有一般目的(或基本目的)和特定目的之分,資產評估的基本目的是獲得資產在評估時點客觀的公允價值,是由資產評估的性質及其基本功能決定的,它是專業評估人員對被評估資產客觀交換價值的合理估計.各種評估方法是實現評估目的的技術手段,如果各種評估方法中所要求的前提假設、運用條件能夠完全滿足,在評估目的相同的情況下,評估結果應該是一致的.

④ 企業價值評估有幾種方法，每種方法的優缺點及適用條件

目前國際上通行的評估方法主要分為收益法、成本法和市場法三大類。

1、收益法通過將被評估企業預期收益資本化或折現至某特定日期以確定評估對象價值。其理論基礎是經濟學原理中的貼現理論，即一項資產的價值是利用它所能獲取的未來收益的現值，其折現率反映了投資該項資產並獲得收益的風險的回報率。

收益法的主要方法包括貼現現金流量法（DCF）、內部收益率法（IRR）、CAPM模型和EVA估價法等。

收益法著眼於企業自身發展狀況。收益法關注企業的盈利潛力，考慮未來收入的時間價值，是立足現在、放眼未來的方法，因此對於處於成長期或成熟期並具有穩定持久收益的企業較適合採用收益法。

優點：它可以充分考慮資產的各種貶值因素，並且，由於是用未來收益來衡量資產的價值，其結果較容易被投資者所接受。

缺點：大多數設備因為所預測的現金流量是由包括房屋、機器設備在內的固定資產、流動資產、土地、無形資產等整體資產帶來的，很難量化到單台機器設備上。預測未來收益和確定折現率的主觀因素較大，兩者直接影響評估結果的准確性和可信性。

2、成本法是在目標企業資產負債表的基礎上，通過合理評估企業各項資產價值和負債從而確定評估對象價值。理論基礎在於任何一個理性人對某項資產的支付價格將不會高於重置或者購買相同用途替代品的價格。主要方法為重置成本（成本加和）法。

成本法則是切實考慮企業現有資產負債，是對企業目前價值的真實評估，所以在涉及一個僅進行投資或僅擁有不動產的控股企業，以及所評估的企業的評估前提為非持續經營時，適宜用成本法進行評估。

優點：將企業的各項資產逐一進行評估然後加和得出企業價值，簡便易行。

缺點：

一是模糊了單項資產與整體資產的區別。凡是整體性資產都具有綜合獲利能力，整體資產是由單項資產構成的，但卻不是單項資產的簡單加總。

企業中的各類單項資產，需要投入大量的人力資產以及規范的組織結構來進行正常的生產經營，成本加和法顯然無法反映組織這些單項資產的人力資產及企業組織的價值。

因此，採用成本法確定企業評估值，僅僅包含了有形資產和可確指無形資產的價值，無法體現作為不可確指的無形資產——商譽。

二是不能充分體現企業價值評估的評價功能。企業價值本來可以通過對企業未來的經營情況、收益能力的預測來進行評價。

而成本法只是從資產購建的角度來評估企業的價值，沒有考慮企業的運行效率和經營業績，在這種情況下，假如同一時期的同一類企業的原始投資額相同，則無論其效益好壞，評估值都將趨向一致。這個結果是與市場經濟的客觀規律相違背的。

3、市場法是將評估對象與可參考企業或者在市場上已有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行對比以確定評估對象價值。其應用前提是假設在一個完全市場上相似的資產一定會有相似的價格。市場法中常用的方法是參考企業比較法、並購案例比較法和市盈率法。

市場法區別於收益法和成本法，將評估重點從企業本身轉移至行業，完成了評估方法由內及外的轉變。市場法較之其他兩種方法更為簡便和易於理解。其本質在於尋求合適標桿進行橫向比較，在目標企業屬於發展潛力型同時未來收益又無法確定的情況下，市場法的應用優勢凸顯。

優點是可比企業確定後價值量較易量化確定。

缺點：在產權市場尚不發達、企業交易案例難以收集的情況下，存在著可比企業選擇上的難度，即便選擇了非常相似的企業，由於市場的多樣性，其發展的背景、內在質量也存在著相當大的差別。

這種方法缺少實質的理論基礎作支撐，這就是運用市場法確定目標企業最終評估值局限性所在。僅作為一種單純的計算技術對其他兩種方法起補充作用。

企業價值評估的意義

1、從並購程序看，一般分為目標選擇與評估、准備計劃、分開或協議並購實施三個階段，其中目標選擇與評估是並購活動的首要基本環節，而目標評估的核心內容是價值評估，這是決定並購活動是否可行的先決條件。

2、從並購動機上看，並購企業一般是為獲得管理、經營、財務上的協同效應，實現戰略目標等，但在理論上只要價格合理，交易是可以成交的，因此雙方對標的的價值評估是決定是否成交的基礎，也是談判的焦點。

3、從投資者角度看，要並購企業交易價值有利於己方，但由於雙方投資者信息掌握不充分，或者主觀認識上存在偏差。

因此，在並購過程中，需要對並購企業自身、目標企業及並購後的聯合企業進行價值評估，三者既各自獨立，又相互聯系，缺一不可，共同構成了並購中的企業價值評估，對並購決策的成功起著至關重要的作用。

⑤ 如何進行企業價值的評估

2004年12月30日中國資產評估協會發布了《企業價值評估指導意見書（試行）》（簡稱「意見書」），從基本要求、評估要求、評估方法和評估披露等方面對注冊資產評估師執行企業價值評估業務提出了新的要求，並於2005年4月1日起開始實施。意見書明確提出收益法、市場法、成本法是企業價值評估的三種基本方法，這一規定打破了長期以來我國企業價值評估實踐中單一使用成本法的局面，擬促成三足鼎立的評估方法格局。基於此，在具體的價值評估實踐中方法的選擇成為亟待解決的問題，對此進行深入的討論具有現實意義。

2企業價值評估方法應用

現狀企業價值評估實踐中，目前國際上通用的評估方法有收益法、市場法、成本法，期權法較少採用。而在我國的價值評估實踐中，成本法是企業價值評估的首選和主要使用的方法，收益法、市場法很少採用，期權法幾乎不用。趙邦宏博士對我國2003年企業價值評估使用方法做了問卷調查，調查結果顯示，成本法在我國企業價值評估業務中所佔的比例達95%左右，而收益法一般作為成本法的驗證方法，不單獨使用，市場法很少使用，期權法一般無人採用，而且在2004年12月30日中國資產評估協會發布的《企業價值評估指導意見書（試行）》中也未涉及到期權法，基於此，本文中對企業價值評估方法的比較及選擇研究中不考慮期權法，僅以成本法、市場法、收益法三種方法為研究對象。

3成本法、市場法、收益法比較分析

要選擇適合於目標企業價值評估的方法，首先應從不同的角度對方法進行比較分析，以明確各種方法之間的差異性，以下從方法原理、方法的前提條件、方法的適用性和局限性對成本法、市場法、收益法進行比較分析。

3.1各方法的原理

成本法的基本原理是重建或重置評估對象，即在條件允許的情況下，任何一個精明的潛在投資者，在購置一項資產時所願意支付的價格不會超過建造一項與所購資產具有相同用途的替代品所需要的成本。

收益法的基礎是經濟學中的預期效用理論，一項資產的價值是利用它所能獲取的未來收益的現值，其折現率反映了投資該項資產並獲得收益的風險的回報率，即對於投資者來講，企業的價值在於預期企業未來所能夠產生的收益。這一理論基礎可以追溯到艾爾文。費雪，費雪認為，資本帶來一系列的未來收入，因而資本的價值實質上是對未來收入的折現值，即未來收入的資本化。

企業價值評估市場法是基於一個經濟理論和常識都認同的原則，類似的資產應該有類似的交易價格。該原則的一個假設條件為，如果類似的資產在交易價格上存在較大差異，則在市場上就可能產生套利交易的情況，市場法就是基於該理論而得到應用的。在對企業價值的評估中，市場法充分利用市場及市場中參考企業的成交價格信息，並以此為基礎，分析和判斷被評估對象的價值。

3.2各方法的前提條件

運用成本法進行企業價值評估應具備的前提條件有三個：一是進行價值評估時目標企業的表外項目價值，如管理效率、自創商譽、銷售網路等，對企業整體價值的影響可以忽略不計；二是資產負債表中單項資產的市場價值能夠公允客觀反映所評估資產的價值；三是投資者購置一項資產所願意支付的價格不會超過具有相同用途所需的替代品所需的成本。

若選擇收益法進行企業價值評估，應具備以下三個前提條件：一是投資主體願意支付的價格不應超過目標企業按未來預期收益折算所得的現值；二是目標企業的未來收益能夠合理的預測，企業未來收益的風險可以客觀的進行估算，也就是說目標企業的未來收益和風險能合理的予以量化；三是被評估企業應具持續的盈利能力。

採用市場法進行企業價值評估需要滿足三個基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場，公開市場指的是有多個交易主體自願參與且他們之間進行平等交易的市場，這個市場上的交易價格代表了交易資產的行情，即可認為是市場的公允價格；二是在這個市場上要有與評估對象相同或者相似的參考企業或者交易案例；三是能夠收集到與評估相關的信息資料，同時這些信息資料應具有代表性、合理性和有效性。

3.3各方法的適用性和局限性

成本法以資產負債表為基礎，相對於市場法和收益法，成本法的評估結果客觀依據較強。一般情況下，在涉及一個僅進行投資或僅擁有不動產的控股企業，以及所評估的企業的評估前提為非持續經營時，適宜用成本法進行評估。但由於運用成本法無法把握一個持續經營企業價值的整體性，也難衡量企業各個單項資產間的工藝匹配以及有機組合因素可能產生出來的整合效應。因而，在持續經營假設前提下，不宜單獨運用成本法進行價值評估。

收益法以預期的收益和折現率為基礎，因而對於目標企業來說，如果目前的收益為正值，具有持續性，同時在收益期內折現率能夠可靠的估計，則更適宜用收益法進行價值評估。通常，處於成長期和成熟期的企業收益具有上述特點，可用收益法。基於收益法的應用條件，有下述特點的企業不適合用收益法進行價值評估：處於困境中的企業、收益具有周期性特點的企業、擁有較多閑置資產的企業、經營狀況不穩定以及風險問題難以合理衡量的私營企業。

市場法最大的優點在於具有簡單、直觀便於理解、運用靈活的特點。尤其是當目標公司未來的收益難以做出詳盡的預測時，運用收益法進行評估顯然受到限制，而市場法受到的限制相對較小。此外，站在實務的角度上，市場法往往更為常用，或通常作為運用其他評估方法所獲得評估結果的驗證或參考。但是運用市場法評估企業價值也存在一定的局限性：首先，因為評估對象和參考企業所面臨的風險和不確定性往往不盡相同，因而要找到與評估對象絕對相同或者類似的可比企業難度較大；其次，對價值比率的調整是運用市場法及為關鍵的一步，這需要評估師有豐富的實踐經驗和較強的技術能力。

4價值評估方法選擇的原則

價值評估方法的選擇不是主觀隨意、沒有規律可循的，無論是哪一種方法，評估的最終目的是相同的，殊途同歸的服務於市場交易和投資決策，因而各種方法之間有著內在的聯系，結合前文對價值評估方法的比較分析，可以總結出企業價值評估方法選擇的一些原則：

4.1依據相關准則、規范的原則

企業價值評估的相關准則和規范是由管理部門頒布的，具有一定的權威性和部分強制性。如在2005年4月1日實施的《企業價值評估指導意見書（試行）》二十三條中規定：「注冊資產評估師應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法、和成本法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產評估基本方法」；第三十四條中指出：「以持續經營為前提對企業進行評估時，成本法一般不應當作為唯一使用的評估方法」；第二十五條中指出：「注冊資產評估師應當根據被評估企業成立時間的長短、歷史經營情況，尤其是經營和收益穩定狀況、未來收益的可預測性，恰當考慮收益法的適用性」。顯然，這些條款對選擇企業價值評估方法具有很強的指導意義。

4.2借鑒共識性研究成果的原則

價值評估方法選擇的一些共識性研究成果是眾多研究人員共同努力的結果，是基於價值評估實踐的一些理論上的提煉，對於選擇合理的方法用於價值評估有較大的參考價值。如在涉及一個僅進行投資或僅擁有不動產的控股企業，或所評估的企業的評估前提為非持續經營，應該考慮採用成本法。以持續經營為前提進行企業價值評估，不宜單獨使用成本法。在企業的初創期，經營和收益狀況不穩定，不宜採用成本法進行價值評估。一般來說，收益法更適宜於無形資產的價值評估。此外，如果企業處於成長期或成熟期，經營、收益狀況穩定並有充分的歷史資料為依據，能合理的預測企業的收益，這時採用收益法較好。在參考企業或交易案例的資料信息較完備、客觀時，從成本效率的角度來考慮，適合選擇市場法進行價值評估。

4.3客觀、公正的原則

客觀性原則要求評估師在選擇價值評估方法的時候應始終站在客觀的立場上，堅持以客觀事實為依據的科學態度，盡量避免用個人主觀臆斷來代替客觀實際，盡可能排除人為的主觀因素，擺脫利益沖突的影響，依據客觀的資料數據，進行科學的分析、判斷，選擇合理的方法。公正性原則要求評估人員客觀的闡明意見，不偏不倚的對待各利益主體。客觀、公正這一原則不僅具有方法選擇上的指導意義，而且從評估人員素質的角度對方法選擇做了要求。

4.4成本效率的原則

評估機構作為獨立的經濟主體之一，也需要獲取利潤以促進企業的生存、發展，因而在評估方法選擇時，要考慮各種評估方法耗用的物質資源、時間資源及人力資源，在法律、規范允許的范圍內及滿足委託企業評估要求的前提下，力求提高效率、節約成本。只有如此，才能形成委託企業和評估機構互動發展的雙贏模式，更有利於評估機構增強自身實力，提高服務水平。

4.5風險防範的原則

企業價值評估的風險可以界定為：「由於評估人員或者機構在企業價值評估的過程中對目標企業的價值作了不當或錯誤的意見而產生的風險」，根據這一定義，企業價值評估中的風險可分為外部風險和內部風險。外部風險是指評估機構的外部因素客觀上阻礙和干擾評估人員對被評估企業實施必要的和正常的評估過程而產生的風險。內部風險是指由於評估機構的內部因素導致評估人員對擬評估企業的價值作了不當或錯誤的意見而產生的風險。顯然，企業價值評估方法的選擇作為價值評估中的一個環節，可能會由於方法選擇的不當帶來評估風險。基於此，在選擇評估方法的時候要有強的風險防範意識，綜合考慮各種因素，分析可能產生的評估風險，做出客觀、合理的價值評估方法選擇

⑥ 如何對企業價值評估的不同方法進行抉擇

企業價值評估通常採用的評估方法有市場法、收益法和成本法（資產基礎法）。按照《資產評估准則-企業價值》，評估需根據評估目的、價值類型、資料收集情況等相關條件，恰當選擇一種或多種資產評估方法。國資委產權【2006】274 號文件規定「涉及企業價值的資產評估項目，以持續經營為前提進行評估時，原則上要求採用兩種以上方法進行評估，並在評估報告中列示，依據實際狀況充分、全面分析後，確定其中一個評估結果作為評估報告使用結果。」
對於市場法，由於缺乏可比較的交易案例而難以採用。
收益法雖然沒有直接利用現實市場上的參照物來說明評估對象的現行公平市場價值，但它是從決定資產現行公平市場價值的基本依據——資產的預期獲利能力的角度評價資產，能完整體現企業的整體價值，其評估結論具有較好的可靠性和說服力。同時，企業具備了應用收益法評估的前提條件：將持續經營、未來收益期限可以確定、股東權益與企業經營收益之間存在穩定的關系、未來的經營收益可以正確預測計量、與企業預期收益相關的風險報酬能被估算計量。
成本法（資產基礎法）的基本思路是重建或重置被評估資產，潛在的投資者在決定投資某項資產時，所願意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。本評估項目能滿足成本法（資產基礎法）評估所需的條件，即被評估資產處於繼續使用狀態或被假定處於繼續使用狀態，具備可利用的歷史資料。而且，採用成本法（資產基礎法）可以滿足本次評估的價值類型的要求。
因此，針對本次評估的評估目的和資產類型，考慮各種評估方法的作用、特點和所要求具備的條件，此次評估我們採用成本法（資產基礎法）和收益法。在對兩種方法得出的評估結果進行分析比較後，以其中一種更為合適的評估結果作為評估結論。

⑦ 資產評估有幾種基本方法，並對這三種評估方法進行比較分析。

參考下這個，寫的很詳細： 資產評估是對資產現行價值進行評定估算的一種專業活動。資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段。它是在工程技術、統計、會計等學科的技術方法的基礎上，結合自身特點形成的一整套方法體系。該體系由多種具體資產評估方法構成，這些方法按分析原理和技術路線不同可以歸納為3種基本類型，或稱3種基本方法，即市場法、成本法和收益法。

一、市場法

市場法是利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。

市場法是根據替代原則，採用比較和類比的思路及其方法判斷資產價值的評估技術規程。因為任何一個正常的投資者在購置某項資產時，他所願意支付的價格不會高於市場上具有相同用途的替代品的現行市價。運用市場法要求充分利用類似資產成交價格信息，並以此為基礎判斷和估測被評估資產的價值。運用已被市場檢驗了的結論來評估被估對象，顯然是容易被資產業務各當事人接受的。因此，市場途徑是資產評估中最為直接，最具說服力的評估途徑之一。

市場法是資產評估中若干評估思路中的一種，通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是要有一個充分發育活躍的資產市場；二是參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料是可搜集到的。

一般地說，在市場上如能找到與被評估資產完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產的評估價值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，需要進行價格調整。參照物差異調整因素主要包括3個方面：一是時間因素，即參照物交易時間與被評估資產評估基準日相差時間所影響的被評估資產價格的差異；二是地域因素，即資產所在地區或地段條件對資產價格的影響差異；三是功能因素，即資產實體功能過剩和不足對價格的影響。

運用市場法評估資產價值，要遵循下面的程序：明確評估對象；進行公開市場調查，收集相同或類似資產的市場基本信息資料，尋找參照物；分析整理資料並驗證其准確性，判斷選擇參照物；把被評估資產與參照物比較；分析調整差異，做出結論。

市場法是資產評估中最簡單、最有效的方法，它能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格，評估結果易於被各方面理解和接受。但是市場法需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據而難以應用。這種方法不適用於專用機器設備、大部分的無形資產，以及受到地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。

二、收益法

收益法是通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。

採用收益法評估，基於效用價值論：收益決定資產的價值，收益越高，資產的價值越大。一個理智的投資者在購置或投資於某一資產時，他所願意支付或投資的貨幣數額不會高於他所購置或投資的資產在未來能給他帶來的回報。資產的收益通常表現為一定時期內的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產的現時價值，需要把未來一定時期內的收益折算為現值，這就是資產的評估值。收益法服從資產評估中將利求本的思路，即採用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。它涉及3個基本要素：一是被評估資產的預期收益；二是折現率或資本化率；三是被評估資產取得預期收益的持續時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上講，應用收益法必須具備的前提條件是：第一，被評估資產的未來預期收益可以預測並可以用貨幣衡量；第二，資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測並可以用貨幣衡量；第三，被評估資產預期獲利年限可以預測。

收益法能真實和較准確地反映企業本金化的價值，與投資決策相結合，易為買賣雙方所接受。但是預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預風因素的影響。這種方法在評估中適用范圍較小，一般適用企業整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。

三、成本法

成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然後估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，並將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。

成本途徑始終貫穿著一個重建或重置被評估資產的思路。在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產時，他所願意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。如果投資對象並非全新，投資者所願支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的實體有形損耗；如果被評估資產存在功能和技術落後，投資者所願支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的功能性貶值；如果被評估資產及其產品面臨市場困難和外力影響，投資者所願支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的經濟性貶損因素。

成本途徑作為一條獨立的評估思路，它是從再取得資產的角度來反映資產的交換價值的，即通過資產的重置成本反映資產的交換價值。只有當被評估資產處於繼續使用狀態下，再取得被評估資產的全部費用才能構成其交換價值的內容。只有當資產能夠繼續使用並且在持續使用中為潛在所有者和控制者帶來經濟利益，資產的重置成本才能為潛在投資者和市場所承認和接受。從這個意義上講，成本途徑主要適用於繼續使用前提下的資產評估。同時，採用成本法評估，還應當具備可利用的歷史資料，形成資產價值的耗費也是必須的。

成本途徑的運用涉及4個基本要素，即資產的重置成本，資產的有形損耗，資產的功能性陳舊貶值和資產的經濟性陳舊貶值。

資產的價值取決於資產的成本。資產的原始成本越高，資產的原始價值越大，反之則小，二者在質和量的內涵上是一致的。採用成本法對資產進行評估，必須首先確定資產的重置成本。重置成本是按在現行市場條件下重新購建一項全新資產所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內容構成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產評估日期的市場物價水平，後者反映的是當初購建資產時的物價水平。在其他條件既定時，資產的重置成本越高，其重置價值越大。

資產的價值也是一個變數，隨資產本身的運動和其它因素的變化而相應變化：資產投入使用後，由於使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少，發生實體性貶值；新技術的推廣和運用，使用企業原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比較，在技術上明顯落後、性能降低，其價值也就相應減少，發生功能性貶值；由於資產以外的外部環境因素變化，引致資產價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等，發生經濟性貶值。

運用成本法評估資產，首先確定被評估資產，並估算重置成本，其次確定被評估資產的使用年限，再次估算被評估資產的損耗或貶值，最後計算確定被評估資產的價值。

成本法比較充分地考慮了資產的損耗，評估結果更趨於公平合理，有利於單項資產和特定用途資產的評估，有利於企業資產保值，在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應用。但是採用成本法評估，工作量較大，同時這種方法是以歷史資料為依據確定目前價值，必須充分分析這種假設的可行性。另外經濟貶值也不易全面准確計算。

四、評估方法的選擇

（一）資產評估方法之間的聯系

評估途徑和方法是實現評估目的的手段。對於特定經濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態下的同一資產進行評估，其評估值應該是客觀的，這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估途徑和方法的不同而出現截然不同的結果，這是由於評估基本目的決定了評估途徑和方法間的內在聯系。而這種內在聯系為評估人員運用多種評估途徑和方法評估同一條件下的同一資產，並為相互驗證提供了理論根據。運用不同的評估途徑和方法評估同一資產，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態的一致，以及運用不同評估途徑和方法所選擇的經濟技術參數合理。

由於資產評估工作基本目標的一致性，在同一資產的評估中可以採用多種途徑和方法，如果使用這些途徑和方法的前提條件同時具備，而且評估師也具備相應的專業判斷能力，那麼，多種途徑和方法得出的結果應該趨同。如果採用多種評估途徑和方法得出的結果出現較大差異，可能的原因有：一是某些評估途徑或方法的應用前提不具備；二是分析過程有缺陷；三是結構分析有問題；四是某些支撐評估結果的信息依據出現失真；五是評估師的職業判斷有誤。因此，評估師應當為不同評估途徑和方法建立邏輯分析框圖，通過對比分析，有利於問題的發現。評估師在發現問題的基礎上，除了對評估途徑或方法做出取捨外，還應該分析問題產生的原因，並據此研究解決問題的對策，以便最後確定評估價值。

（二）資產評估方法之間的區別

各種評估途徑和方法都是從不同的角度去表現資產的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，還是根據評估對象預期收益折現獲得其評估價值，抑或是按照資產的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下的價值的描述，它們之間是有內在聯系並可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應的信息基礎，評估結論也都是從某一角度反映資產的價值。因此，各種評估途徑和方法又是有區別的。

由於評估的特定目的的不同，評估時市場條件上的差別，以及評估時對評估對象使用狀態設定的差異，需要評估的資產價值類型也是有區別的。評估途徑或方法由於自身的特點在評估不同類型的資產價值時，就有了效率上和直接程度上的差別，評估人員應具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務的能力。

（三）資產評估方法的選擇

評估方法選擇，實際上包含了不同層面的資產評估方法的選擇過程，即3個層面的選擇：第一個層面是評估的技術思路的層面，即分析3種評估方法所依據的評估技術的思路的適用性；第二個層面是在各種評估思路已經確定的基礎上，選擇實現評估技術的具體技術方法；第三個層面是在確定技術方法的前提下，對運用各種技術評估方法所設計的技術參數的選擇。

資產評估途徑和方法的多樣性，為評估人員選擇適當的評估途徑和方法，有效地完成評估任務提供了現實可能。為高效、簡捷、相對合理地估測資產的價值，在評估途徑和方法的選擇過程中應注意以下因素：一是評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件被評估對象在評估過程中所處的狀態，以及由此所決定的資產評估價值類型相適應；二是評估方法的選擇受評估對象和類型、理化狀態等因素制約。例如，對於既無市場參照物，又無經營記錄的資產，只能選擇成本途徑及其方法進行評估；對於工藝比較特別且處在經營中的企業，可以優先考慮選擇收益途徑及其方法；三是評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數據資料及主要經濟參數能否搜集的制約。

每種評估途徑和方法的運用都需要有充分的數據資料作依據。在一個相對較短的時間內，收集某種評估途徑和方法所需的數據資料可能會很困難，在這種情況下，評估人員應考慮採用替代的評估途徑和方法進行評估。

總之，在評估方法的選擇過程中，應注意因地制宜和因事制宜，不可機械地按某種模式或某種順序進行選擇。但是，不論選擇哪種評估途徑和方法進行評估，都應保證評估目的，評估時所依據的各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據，及其評估結果在性質和邏輯上的一致。尤其是在運用多種評估途徑和方法評估同一評估對象時，更要保證每種評估途徑和方法運用中所依據的各種假設、前提條件、數據參數的可比性，以便能夠確保運用不同評估途徑方法所得到的評估結果的可比性和相互可驗證性。

⑧ 請教如何通過資產評估來確認資產的公允價值。

首先你要明確下你的評估對象是房地產,還是建築物,是收益性建築物還是公益性建築物!另外你說的市場沒有類似的參照物是什麼意思.是沒有交易相類似的房產進行市場交易嗎?我來一一說評估方法吧.
1.市場比較法,你已經說了沒有市場類似的參照物,這個方法就可以排除不用了.
2.收益法:適用於收益性房地產,在你上面的問題中說了沒有類似的市場參照物,是不是房地產附近也收集不到相關數據呢.
3.成本法:首先要知道地價.
4.舊建築物的評估:評估對象僅限制於對建築物進行評估.公式:建築物價值=重置成本-年貶值額×已使用年限
5.假設開發法:不適合用.
6基準地價修正法:首先知道你所在的城市有沒有基準地價表、基準地價修正系數表及相關因素的條件說明.計算公式:待估宗地地價=待估對象的所處地段的基準地價×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數×其他因素修正系數
這樣可以把地價算出來.然後根據舊建築物的評估計算出建築物的價值.
就可以算出樓面地價了.
因為你的問題有點模糊,我不能說明具體的評估方法,如果你把相關情況說明的更清楚一些.我也可以說的更詳細些.謝謝
歡迎以後繼續討論!
學校是公益性的，不適合用市場法和收益法來確定。
用成本法為主要的評估方法，然後用基準地價修正法來佐證。
具體的評估思路書上應該有。我不懂的是怎麼問你們學校的公允價值。你是學資產評估的嗎？