① 有道財務題不會做
你好！
評價固定資產投資的方法，根據是否考慮貨幣的時間價值，可分為兩大類：非折現法和折現法。其中，常用的非折現方法有：年平均報酬率法、投資回收期法等等。
（1）年平均報酬率法
年平均報酬率也叫年平均收益率、年平均投資報酬率等。它是投資收益額與投資成本額之比。如：
年平均報酬率=年平均凈流量/初始投資總額（或平均投資）×100%
年平均報酬率法具有簡單易懂、便於計算掌握等優點。但是，它的缺陷也是顯而易見的：不考慮貨幣時間價值，極易導致決策失誤。貨幣時間價值是客觀存在的經濟范疇，不同時間發生的一元錢是不等值的。年平均報酬率法無視貨幣時間價值的存在，將未來收益與初始投資或平均投資直接相比，非常容易導致錯誤的判斷。而且指標高低的判斷標准也不易選擇。正因為此，年平均報酬率法通常不作為獨立的、有效的投資決策方法，更多的只是在事後的考核評價中使用。
（2）靜態投資回收期法
靜態投資回收期法是通過計算比較不考慮貨幣時間價值的情況下的投資回收期的長短比較投資方案好壞的方法。投資回收期亦稱投資償還期，是指從開始投資到收回全部初始投資所需要的時間，一般用年表示。由於初始投資的收回主要依賴營業現金凈流量，因此，投資回收期的計算因營業現金凈流量的發生方式而異。
當營業現金凈流量以年金形式發生時：投資回收期=初始投資/年現金凈流量
靜態投資回收法簡單易懂，而且根據投資收回時間長短評價投資方案的優劣，有利於加速資本回收，減少投資風險。但是，靜態投資回收期法也有嚴重的缺陷：①投資回收期的計算沒有考慮時間價值，使該指標值含有一定水分，更重要的是影響決策結論的正確性。②靜態投資回收期法沒有考慮投資方案整體效益的好壞，容易導致錯誤的抉擇。
綜上所述，非折現方法的共同特點是：只考慮現金流量，而不考慮貨幣時間價值。因此，在固定資產投資可行性評價中非折現法只能作為參考指標。
② 投資項目決策的方法有哪些
1.非折現法：投資回收期
2.折現法：凈現值法、獲利指數法、內含報酬率法
③ 在固定資產投資可行性評價中，為什麼非折現法只能作為參考指標
評價固定資產投資的方法，根據是否考慮貨幣的時間價值，可分為兩大類：非折現法和折現法。其中，常用的非折現方法有：年平均報酬率（年平均收益率法）法、投資回收期法等等。
年平均報酬率法
具有簡單易懂、便於計算掌握等優點。但是，它的缺陷也是顯而易見的：不考慮貨幣時間價值，極易導致決策失誤。貨幣時間價值是客觀存在的經濟范疇，不同時間發生的一元錢是不等值的。年平均報酬率法無視貨幣時間的存在，將未來收益與初始投資或平均投資直接相比，非常容易導致錯誤的判斷。而且指標高低的判斷標准也不易選擇。正因為此，年平均報酬率法通常不作為獨立的、有效的投資決策方法，,
更多是的只是在事後的考核評價中使用。
靜態投資回收期法是通過計算比較不考慮貨幣時間價值的情況下的投資回收期的長短比較投資方案好壞的方法。投資回收期亦稱投資償還期，是指從開始投資到收回全部初始投資所需要的時間，一般用年表示。由於初始投資的收回主要依賴營業現金凈流量，因此，投資回收期的計算因營業現金凈流量的發生方式而異。
靜態投資回收法簡單易懂，而且根據投資收回時間長短評價投資方案的優劣，有利於加速資本回收，減少投資風險。但是，靜態投資回收期法也有嚴重的缺陷；
一是投資回收期的計算沒有考慮時間價值，使該指標含有一定水分，更重要的是影響決策結論的正確性。
二是靜態投資回收期法沒有考慮投資方案整體效益的好壞，容易導致錯誤的抉擇。
綜上所述，非折現方法的共同特點是：只考慮現金流量，而不考慮貨幣時間價值。因此，在固定資產投資可行性評價中非折現法只能作為參考指標。
④ 試述投資決策的幾種現金流方法及其相互關系
你好，投資決策的幾種現金流方法有：
1、回收期法
非折現的回收期法 投資回收期指項目帶來的現金流入累計至與投資額相等時所需要的時間。
2、凈現值法
凈現值指項目未來現金流入量的現值與現金流出量的現值之間的差額。
當凈現值為零時，說明項目的收益已能補償出資者投入的本金及出資者所要求獲得的投資收益；
兩種方法的相互關系為：凈現值法考慮了貨幣的時間價值，回收期法也可以被用於評估項目，但該方法與回收期法一樣忽略了回收期之後的現金流。
拓展資料：一：什麼是投資
1.投資是指國家、企業和個人為特定目的，相互簽訂協議，促進社會發展，實現互利互惠，轉移資金的過程。也是特定經濟主體在一定時期內，為了在可預見的未來獲得收入或資本增值而在某一領域投資足夠數量的資金或實物貨幣等價物的經濟行為。可分為實物投資、資本投資和證券投資。前者是用金錢投資企業，通過生產經營活動獲得一定的利潤。後者是用貨幣購買企業發行的股票和公司債券，間接參與企業的利潤分配。
2.投資是創新創業項目孵化的一種形式。是一種以資本推動項目產業化綜合體發展的經濟活動。
3.投資是一種營利性商業活動，其中貨幣收入或任何其他可以衡量其貨幣價值的財富所有者犧牲當前消費，購買或購買資本貨物，以實現未來的價值升值。
二：什麼是現金流
1.現金流的來源是現代財務管理，是指投資項目整個生命周期內現金流出和現金流入的現金收支總額。
2.現金流量是評價投資計劃經濟效益的必要信息。具體內容包括：
（1）現金流出：現金流出是指投資項目的全部資本支出。包括以下項目： ①固定資產投資。用於購買或建造固定資產的各種資本支出。 ②流動資產投資。投資項目所需的存貨佔用資金、貨幣資金和應收賬款。 ③ 運營成本。投資項目經營過程中發生的生產成本、管理費用和銷售費用。它通常表示為所有成本減去折舊的余額。
(2)現金流入：現金流入是指投資項目產生的全部資本收益。包括以下項目： ①營業收入。在經營過程中銷售產品的銷售收入。 ② 剩餘價值收入或價格變動收入。固定資產在使用期滿時的殘值，或者固定資產因某種原因在使用期滿前出售的現金收入。 ③ 收迴流動資產。投資項目使用壽命屆滿時收回的原流動資產投資金額。此外，決策執行後成本降低的金額也作為現金流入。
⑤ 什麼是非折現法，具體有哪些
評價固定資產投資的方法，根據是否考慮貨幣的時間價值，可分為兩大類：非折現法和折現法。其中，常用的非折現方法有：年平均報酬率法、投資回收期法等等。
⑥ 為什麼非折現法只能作為參考指標
評價固定資產投資的方法，根據是否考慮貨幣的時間價值，可分為兩大類：非折現法和折現法。其中，常用的非折現方法有：年平均報酬率法、投資回收期法等等。因為非折現法沒有考慮貨幣時間價值，沒有考慮投資的風險價值，缺乏科學性，影響決策結論的正確性，所以在固定資產投資的可行性評價中，非折現法只能作為參考指標。
⑦ 固定資產投資的評價方法有哪些
評價固定資產投資的方法，
根據是否考慮貨幣的時間價值，可分為兩大類：
非折現法和折現法。
其中，常用的非折現方法有：
年平均報酬率（年平均收益率法）法、投資回收期法等等。
常用的折現方法主要有：凈現值法\現值指數法\內含報酬率法等。
⑧ 項目投資中的靜態評價方法
房地產開發投資項目經濟評價方法 房地產投資風險大。投資者需要慎重做出投資決策，一旦決策失誤，投資者就會遭受重大損失。投資決策是開發投資過程中最重要的一項工作。在投資決策前，需要從財務角度對各個投資項目進行評價。經過長期實踐，投資者已經摸索出一套完整而科學的項目評價方法，本節將予以簡要介紹。 房地產投資項目評價方法大致分為確定性和不確定性兩種。確定性評價方法有靜態和動態之分，靜態方法是投資回收期、投資收益率、開發成本利潤率等；動態指標有凈現值，凈現值率，內部收益率、動態投資回收期等，不確定性評價方法主要是敏感性分析、概率分析等。 一、確定性評價方法 (一) 靜態方法 靜態分析方法是傳統評價方法，也稱作非折現法。對投資項目進行經濟評價時，不考慮資金的時間價值，即投資成本和收益等資金流量不需要進行折現。靜態分析方法簡便易行，但不能反映投資項目整個壽命期內真實的資金流量，不能客觀而全面地反映投資活動。這種方法常用於短期、小型投資項目評價。 1. 投資利潤率。 投資利潤率是指房地產投資項目的年均利潤總額與總投資之比。其計算公式為： 當項目投資利潤率大於預先設定的基準投資收益率或者行業平均利潤率時，項目可行；反之，項目不可行。 2. 自有資金(權益)投資收益率 這個指標反映投資者的實際獲利水平。其計算公式為 3. 投資回收期 投資回收期也稱還本期，是以項目的凈收益收回總投資所需要的時間，是反映房地產投資回收能力的重要指標。其計算公式為： 例如，某房地產投資項目現金流量表如下： 單位：萬元 階段 年份 現金流 土地開發 房屋建設 銷 售 0 1 2 3 4 5 現金流出 500 60 1400 1500 100 100 現金流入 0 0 0 50 3500 4000 凈現金流量 -500 -60 -1400 -1450 3400 3900 累計凈現金流量 -500 -560 -1960 -3410 -10 3890 投資回收期越短，說明投資成本回收越快。因此，利用這個指標篩選投資項目時，應選擇數值最小的項目。 (二) 動態分析指標(折現法) 動態分析方法是一種考慮資金時間因素的評價方法。這種方法較全面和客觀地反映投資項目整個壽命期的經濟效果，在中長期項目評估中得到廣泛應用。 1. 凈現值 在計算期內，將各年(期)的凈現金流量按預先規定的折現率或基準收益率分別折算到項目實施開始時的現值之和，稱為財務凈現值，簡稱凈現值(NPV)。其計算公式為： 式中：CI為現金流入量 CO為現金流出量 (CI-CO)t表示第t年的凈現金流量 n為計算期數 i為基準投資收益率(貼現率) 凈現值是衡量一個或比較多個投資方案經濟效果的指標，當NPV≥0時，表明項目的動態投資收益率大於或等於基準收益率，在經濟上可行。若NPV<0，說明項目投資收益達不到預定要求，應當否定。在同一項目不同方案比較時，應當選擇凈現值大的方案。不過應當注意，當不同方案的投資規模不同時，不能用凈現值指標，應採取凈現值比率。 2. 凈現值率(NPVR) 凈現值率是項目凈現值與總投資現值的比率。它表示動態單位投資的凈收益的大小，在各方案總投資不同的情況下，應採用凈現值率比選方案。計算公式為： 式中，NPVR為凈現值率，NPV的項目凈現值，PVI為項目投資總額現值。 在用NPVR進行項目財務評價時，數值越大說明其經濟效益越好。採用NPVR對不同投資方案進行比選時，所使用的折現率和計算期數應該相同，否則不可比。 凈現值率和凈現值的計算可通過下例說明。 例1：某房地產開發項目的投資和收益情況如下表所示，基準收益率(貼現率)為10%。試計算NPV和NPVR。 序號n 投資 生產成本 總收入 凈現金流量 現值系數 凈現值 (1) (2) (3) (4) (5)=(4)-(3)-(2) (6) (7)=(5)×(6) 1 3700 -3700 0.9091 -3364 2 4800 -4800 0.8264 -3967 3 1500 -1500 0.7513 -1127 4 3000 3500 500 0.6830 342 5 5500 7000 1500 0.6209 931 6 4500 7000 2500 0.5645 1411 7 4500 7000 2500 0.5132 1283 8 4500 7000 2500 0.4665 1166 9 4850 7000 2150 0.4241 912 10 4850 7000 2150 0.3855 829 11 4850 7000 2150 0.3505 754 12 4850 7000 2150 0.3186 685 13 4350 10000 5650 0.2897 1637 凈現值 1492 凈現值率 1492÷(3364+3967+1127)=17.64% 3. 內部收益率(IRR) 內部收益率是在投資活動有效期內，開發項目的逐年現金流入的現值之和等於現金流出現值總額，即凈現值等於零的折現率。其意義在於它是一個項目所能接受的最大貼現率。它實際是預期投資收益率。計算公式為： 或NPV=0 式中，IRR為內部收益率，其它符號代表涵義同前述。 計算IRR，要解上述方程，比較復雜。在實踐中，一般採用線性插值法(又叫試錯法)或圖解法求解。 線性插入公式： 式中，i1為試算用的較低的i值；i2為較高的i值；NPV1為用較低的i值算出的凈現值(正值)；NPV2為用較高的i值算出的凈現值(負值)。i1和i2之差不應超過1%-2%，否則，貼現率i1和i2與財務凈現值NPV之間不一定呈線性關系，從而使所求得的內部收益率失真。 試算方法是假設幾個不同的i值，求凈現值。如果凈現值大於零，則i值嫌小；如果凈現值小於零，則i值嫌大。反復計算，求得凈現值等於零時的i值，即為內部收益率。 下面舉例說明IRR的計算。 例2：某項目在試算過程中，其凈現值由正變負只出現一次。當i等於14%時，凈現值為86.45萬元；當i取值16%時，凈現值變為-66.71萬元，因此，該投資項目的內部收益率應在14%-16%之間，通過線性插值公式計算得到： 用圖解法求內部收益率： 採用上例數據，以凈現值為縱坐標，貼現率為橫坐標，繪圖如下： 連接正負轉換時的NPV的直線與橫坐標的交點，即凈現值為零的折現率15.13%為所求的內部收益率。 用內部收益率評選方案的基本原則是：內部收益率大於或等於基準投資收益率，說明項目可行，否則，應予以否定。在沒有規定基準投資收益率的情況中，內部收益率應大於長期貸款利率，這是因為，如果不是這樣，那麼到項目壽命終止時，收益現金流將只能剛好支付貸款利息(或補足資金機會成本)，不產生利潤。 不同的投資方案比較，應結合凈現值考慮，選擇凈現值與內部收益率都大的項目，因為不同投資的項目，內部收益率大時，凈現值不一定大。另外，當投資項目的凈現金流量的正負號改變兩次或兩次以上時，有可能出現多個內部收益率，此時不宜再用這個指標來判斷項目優劣，但可用凈現值作為評價指標。 4. 動態投資回收期 累計凈現金流量現值等於零的時間，即為動態投資回收期。計算公式為： 例3：某房地產投資方案現金流量表如下： 單位：萬元 貼現率=15% 階段 現金流 土地開發 房屋建設 銷售 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 現金流入 0 0 0 500 1000 4000 5000 5000 4000 500 現金流出 500 300 4000 5000 50 0 0 0 50 50 累計凈現金流 -500 -800 -4800 -9300 -8350 -4350 650 5650 9600 10050 凈現金流量現值 -500 -261 -3025 -2959 543 1989 2162 1880 1144 128 累計 -500 -761 -3780 -6745 -6202 -4213 -2051 -171 973 1101 與靜態投資回收期相比，動態投資回收期考慮了資金的時間價值，能准確反映真實的投資回收期，缺點是計算較繁。在項目壽命期短，或折現率小的情況中，兩種投資回收期差別不大，可相互替代。但是，當投資期比較長，折現率較高時，應該採用動態投資回收期。 二、不確定性評價方法 房地產開發投資過程中，存在許多不確定因素，比如，租金和售價、建築成本、開發周期等，這些因素會影響到房地產投資利潤。所以，評價不確定因素變動給投資收益帶來的影響，是投資決策的一個重要內容。 (一) 房地產投資中不確定因素分析 所謂不確定因素是指那些會發生預料不到變化的因素。房地產開發中的不確定因素主要有以下幾個。 1. 建設成本。原材料價格和人工費用變動會導致建築成本改變。不過，這還要看承包合同的形式。如果承包合同是固定總價形式，那麼承包商承擔建築成本變化造成的後果，投資者基本不受影響。如果是其他形式的承包合同，那麼投資者就要受到來自建築成本變動的影響。 2. 租金和售價。價格變動會直接影響投資收益。價格是易變的一個因素。引起租售價格變動的因素很多，比如，消費者偏好的改變、競爭的加劇，生產成本的變動預期投資收益率的調整等。 3. 開始周期。項目開發周期的變動對投資收益有較大影響。這種影響主要是通過利息費用、租售價格等因素發生作用。開發周期延長會導致貸款利息費用上升，或者建築成本上漲，或者市場條件以及政策環境改變，租售價格下降，或者遭受自然災害損失。這些情況的發生都會給投資者造成虧損。 導致開發周期變動的原因集中在三個階段。第一個階段是准備期，在這個階段，投資者要進行征地、折遷、安置、補償工作，委託設計師制定規劃設計方案並向行政管理部門報批等。每一個環節發生延誤，都會造成開發周期被迫延長。第二個階段是建築施工期。這個階段可能會由於惡劣氣侯、建築設計失誤、未預料到的特殊地質條件或者發現地下文物等原因而延長。第三個階段是租售期。這個時期的長短與宏觀經濟狀況、市場供求狀態等相關。如果宏觀經濟不景氣，或者居民購買力不足，亦或者社會不穩定，那麼房地產租售就比較困難，租售期就會延長。 4. 利率。向銀行借款是房地產投資的重要資金來源。利潤變動要影響借款成本，進而影響投資收益。 (二) 房地產投資項目敏感性分析 房地產投資項目評估的敏感性分析，是分析和預測房地產投資效益評價指標對若干不確定因素變動的敏感程度的一種方法。如果某個因素的微小變動對投資經濟效益造成較大影響，那麼就說明該項目對這個因素敏感；反之，如果某個因素變動幅度很大卻對評價指標沒有多大影響，那麼就說明投資項目對它不敏感。敏感性強的因素的變動會給項目投資帶來更大的風險。敏感性分析的任務是預測各個因素發生變化時，投資效益受影響的程度，以便確定風險的大小和該項投資承受風險的能力，從而為投資決策提供依據。 進行敏感性分析，首先要確定分析指標，敏感性分析一般圍繞確定性經濟評價指標進行如凈現值、內部收益率或投資回收期等。 其次，從影響項目投資效益的不確定因素中選取對經濟評價指標有重大影響並在開發周期內有可能發生變動的因素作為敏感性分析因素。 第三，設定不確定因素的變化范圍。 第四，根據設定的不確定因素變化值，重新計算投資項目的經濟評價指標，找出敏感性因素。 敏感性分析有單變數敏感性分析和多變數敏感性分析兩種。單變數敏感性分析是基本方法。在進行單變數分析時，要假定各變數之間相互獨立，然後每次只考察一個變數的變化，同時，讓其它變數保持不變，觀察所選定的經濟評價指標的變化情況。多變數敏感性分析是分析兩個或兩個以上考察變數同時發生變動時，選定的經濟評價指標如何變動的一種方法。在實踐中，多個變數同時發生變化的情況非常普遍，所以，多變數敏感性分析方法有很強的實用性。 下面通過一個例子來說明敏感性分析方法的原理。 例4：一個投資者准備投資一個工業廠房項目，規劃建築面積2000m2，建造成本為200元/m2，年租金32.5元/m2，利息率為7.38%，物業總開發價值為880458元，建設期為12個月，現金流量表如下： 月 份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 地 價 207000 建築成本 14440 17860 22040 26220 32680 39140 專業人員費用 &
麻煩採納，謝謝!