『壹』 什麼是養老地產，它和普通地產有什麼區別呢
養老地產，從建築設計、園林規劃到裝飾標准，這類老年地產的建築產品開發接近於高端住宅產品開發的規律，創新核心在於適老化設計。養老地產實現了品質地產和優良健管家服務的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。相比與普通地產，養老地產有特定客戶人群、特有的配套服務以及獨有的管理方式。
『貳』 養老地產項目的開發流程，可以分為幾個階段
可以大概分為三大階段：
第一階段，稱之為「定魂」：即市場調研和整體策劃，涵蓋市場研究、項目定位、服務產品設計、功能區規劃、投入產出分析等；
第二階段，稱之為「定骨」：即規劃設計，涵蓋建築設計、工程管控、招投標設計、裝修設計、開業籌備設計、營銷推廣設計、運營服務設計等；
第三階段，稱之為「定人」：即落地實施，將九大運營系統科學合理配製，填充在「頂層設計」的框架里，涵蓋招聘、培訓、傳幫帶、實操、上崗、晉升、輔導等。
『叄』 五十五的房產開發模式
摘要
我國正值養老地產開發熱潮，各大房地產企業、保險業等紛紛試水養老地產，計劃開發養老社區、養老公寓等產品，對於養老地產的開發模式也在不斷地研究和探索。
『肆』 養老地產項目開發模型
你好，我正好從業於養老設計行業，在英國養老設計品牌Winwin事務所內工作。根據winwin研發中心的研究分析，從國內目前養老地產來看，可以分為三種開發模式：
1、「純」養老——護理型純養老模式
2、「假」養老——主打養老概念，開發休閑物業模式
3、「復合」養老——休閑養老復合型模式
『伍』 養老地產有哪些開發模式
中國步入老齡化的一個地段，現代的養老地產的建設也越來越多了。養老建設的設計模式有很多種！我們遠景設計研究院在針對現代養老地產的建設開發過程中問題，提出了15種開發模式。分為5大類！
第一類：與社區共同建設
模式1：專門建設綜合型養老社區
綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建築之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業，也可以是由政府投資進行建設。
模式2：新建大型社區的同時開發養老組團
一些房地產開發企業在開發大型居住區樓盤時，會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團。這種開發模式有利於帶動企業轉向新的客戶群，走產品差異化路線。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設施的建設量。
模式3：普通社區中配建各類養老產品
據調研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由於生活習慣差異而產生矛盾，老人和子女更願意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區中配建一些養老居住產品，可滿足老人與子女在同一社區就近居住的需求。這種「全齡社區」的居住理念能夠較好的符合我國現階段國情，將會是較受歡迎的一種養老居住模式。
模式4：成熟社區周邊插建多功能老年服務設施
在幾個社區之間插建養老設施將會是一種較為有效的開發模式。
第二類：與相關設施並設
模式5：與醫療機構結合，就近設置養老設施
目前國內一些養老機構希望與醫療機構建立合作關系，使養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。這種「醫養結合」模式的特點在於，能夠將優質的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。
模式6：養老設施與幼兒園並設
養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人願意與兒童共同在一起的心理，又能夠將養老設施與幼兒園進行統一建設和管理，節約建造和人力成本。
第三類：與旅遊或商業地產相結合
模式7：與教育設施結合，建設養老公寓
與大學等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。目前有很多「高知老人」在退休後希望能夠繼續學習、發揮余熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學設置，並讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。
模式8：在旅遊風景區中開發養老居住產品
養老地產與旅遊、休閑、養生產業相結合是較為合適的一種模式。目前市場上已經有一些開發商嘗試在開發旅遊地產的同時，加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。這類養老項目一般會選在具有較好的風景資源或特色文化資源的地區，例如海南、廣西、雲南等地。
模式9：與商業地產結合，開發老年公寓
在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時，搭配建設老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對於一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區中便利的商業、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不願放棄城區的優質醫療資源。
第四類：與國際品牌接軌
模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設施
目前一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養老壓力。例如歐洲一些國家的養老服務成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老設施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養老。
模式11——與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式
最近的養老地產開發熱潮促使很多開發商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，並希望能夠將其在國內推行和實現，例如引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其「本土化」。
第五類：其他方式轉型
模式12——與保險業結合，利用險資投資養老地產
目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特徵來看，由於其資金規模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養老地產，也有利於養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。
模式13——與護理服務業結合，將原有優勢注入養老地產
在對日本養老產業的研究中發現，一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養老地產方向轉型，並最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。
模式14——利用自身獨特資源轉型開發養老地產
在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養老地產的情況。這類公司具有自身獨特的資源優勢，一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處，很多經驗都能夠應用於養老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務等。
模式15——將舊的國有資產盤活，改造為老年設施
可將一些閑置的國有資產盤活，改造為老年設施，例如城裡的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建。
以上我們遠景設計研究院（四零零-零二三-二二零六）總結出來的養老地產的模式。但在這些模式中不是很適應中國國情，所以參考時請注意。樓上所說的三種是最為常規的三種。
『陸』 養老地產項目開發的模式包括哪些
北京綠維創景規劃設計院認為，養老地產項目是以「養老+地產」為開發模式的一種復合型地產產品。復合型地產產品往往具有鮮明的主題，以及圍繞主題所產生的服務價值鏈條。對於養老地產來說，就要以居住地產產品為載體，結合醫療、康復、休閑等等養老服務。
養老居住地產產品是指可以使老年人獲得經濟供養、生活照料以及精神慰藉等基本內容的居住場所。養老地產項目的基本存在形式有以下幾類：老年社區、老年公寓、老年住宅、養老院、托老所等。而一個成功的養老居住地產項目，除了滿足基本的居住功能，即提供公寓、套房等產品外，還需要滿足生活服務功能、文化娛樂功能、醫療護理功能、商業功能等等，向老年人提供公園、健身區、棋牌室、醫療室、緊急呼叫、日常護理、超市、洗衣理發服務等等配套產品。
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『柒』 做養老地產需要考慮哪些問題
養老地產主要是指針對老年人身心特徵和生活模式而專門設計的居住建築。養老地產的建築產品開發接近於高端住宅產品，創新核心在於適老化設計。養老地產主要的產品形態包括：1、保險資金推出的升級版的養老機構，把養老地產視做商業地產項目長期經營；2、開發商推出的養老地產項目。國內養老地產的發展仍處於探索和試錯階段，目前主流的養老地產商業模式有「開發+銷售」、「開發+持有」、「銷售住宅+持有配套」三種，養老地產規劃遠景設計研究院積累多年，期待共同打造特色養老產品。
『捌』 如何做好養老地產開發與管理
對於養老項目的開發模式也在不斷地研究和探索。一方面實地考察了許多國內外的養老項目，對其發展模式及特徵進行了深入研究；另一方面接觸了一些准備開發或正在開發的養老項目，市場的狀況和趨勢。通過對這些國內外養老項目的梳理和借鑒，15種適應於當前國內市場的養老項目開發模式，希望與大家共同探討。
模式1：專門建設綜合型養老社區
綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建築之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業，也可以是由政府投資進行建設。
綜合型養老社區的規劃設計應考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會逐漸產生護理需求。因此在開發建設時，應充分考慮這些因素，設計出相應形式的居住產品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當老人健康自理時，可以居住在一般的養
老住宅中；當需要較為全面的護理時，可以選擇入住護理型養老公寓或養老設施。
通常來講，由於城市土地資源緊張，一些較大規模的養老社區會選在城市近郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發形式，實現與郊外的環境協調。在規劃設計時，應注意將不同類型的居住產品合理分區，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發大規模綜合型養老社區時，可考慮分期建設，例如先建設自理型養老住宅和部分服務設施，預留出一定的發展用地，等到一段時期後，再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等等
綜合型養老社區中應包括多種類型的養老居住產品，以及相應的配套服務設施（右圖）
模式2：新建大型社區的同時開發養老組團
一些房地產開發企業在開發大型居住區樓盤時，會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團。這種開發模式有利於帶動企業轉向新的客戶群，走產品差異化路線。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設施的建設量。
開發時一方面應注意將老年人的比例控制在適當的范圍內，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養老組團的規模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區的歸屬感。
養老住宅靠近中心商業區布置，建設比例控制在一定范圍內（如右圖中的設計方式）
模式3：普通社區中配建各類養老產品
據調研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由於生活習慣差異而產生矛盾，老人和子女更願意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區中配建一些養老居住產品，可滿足老人與子女在同一社區就近居住的需求。這種「全齡社區」的居住理念能夠較好的符合中國現階段國情，將會是較受歡迎的一種養老居住模式。普通社區中可配建的老年住宅和公寓示意圖（右圖）。
普通社區中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設計時應注意根據住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。
普通社區中還可以配建養老公寓，其經營方式大致可分為出租或出售兩種。養老公寓通常為社區中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規劃設計時，建議將養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿布置，一方面人員、車輛(例如救護車)出入近便，另一方面養老公寓底層可設置對外商業或公共設施，兼顧對外經營，同時也便於對養老公寓進行單獨管理。
模式4：成熟社區周邊插建多功能老年服務設施
據資料顯示，一些城市存在城區老人就近入住養老機構困難的情況。以北京市為例，城六區老年人口總量和比例均高於遠郊區縣，老齡化程度嚴重，但城六區的養老床位數量卻低於遠郊區縣，由此可見城區對於養老設施的需求是十分迫切的。這些社區往往年代較久，周邊配套設施成熟，具有良好的區位條件，然而社區周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區之間插建養老設施將會是一種較為有效的開發模式。開發者可考慮利用零散地塊新建，或通過對既有建築(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進行建設。這種開發模式投資相對較少，易於復制和實現連鎖經營。
此類老年服務設施可為小規模、多功能、綜合型的設施，其服務范圍往往輻射周邊多個社區，因此具體的功能可根據周邊的社區需求進行確定。通常來講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，並考慮為社區老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務（右圖）
模式5：與醫療機構結合，就近設置養老設施
目前國內一些養老機構希望與醫療機構建立合作關系，使養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。這種「醫養結合」模式的特點在於，能夠將優質的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。
與此同時，還有一些醫院直接劃分出部分閑置床位用於開辦養老院，這樣既能夠提高醫療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養老機構無法收養的老人的 養老居住需求。
模式6：養老設施與幼兒園並設
養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人願意與兒童共同在一起的心理，又能夠將養老設施與幼兒園進行統一建設和管理，節約建造和人力成本。從規劃角度來看，幼兒園在居住區中的配置密度與老年日托設施較為類似，若將這類養老機構與幼兒園設置在一起，則能實現與社區的緊密結合，從而較好滿足社區養老的服務需求。
模式7：與教育設施結合，建設養老公寓
與大學等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。有很多「高知老人」在退休後希望能夠繼續學習、發揮余熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學設置，並讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進銷售。
模式8：在旅遊風景區中開發養老居住產品
養老地產與旅遊、休閑、養生產業相結合是較為合適的一種模式。市場上已經有一些開發商嘗試在開發旅遊地產的同時，加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。這類養老項目一般會選在具有較好的風景資源或特色文化資源的地區，例如海南、廣西、雲南等地。
此類項目的用地規模往往較大，各類居住產品、服務設施容易較為分散，因此在規劃設計時，應將養老居住產品相應地集中布置，並注意就近設置配套服務設施，節省服務 管理的人力，避免出現交通路線過長、服務不到位或老人出行不便等問題。
一些與風景資源結合的項目中，老人可能僅在一年裡的某個季節或時段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。在設計時應注意對養老居住產品的創新。
模式9：與商業地產結合，開發老年公寓
在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時，搭配建設老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對於一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區中便利的商業、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不願放棄城區的優質醫療資源。特別是一些高端養老客戶群，他們具備相應的經濟實力在城市中心區養老、消費。若能在較為繁華的地段建設高端養老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。
由於城區內的土地價格較高，開發者通常會選擇較為集約的開發模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結合在一棟高層建築中。 模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設施
一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養老壓力。例如歐洲一些國家的養老服務成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老設施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養老。對於中國而言，能夠藉此機會引入外資，並學習國外先進的護理、管理經驗，同時也能在一定程度上促進就業、帶動消費。
模式11——與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式
最近的養老地產開發熱潮促使很多開發商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，並希望能夠將其在國內推行和實現，例如引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其「本土化」。雖然美國、歐洲、日本等發達國家的養老產業發展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習慣、經濟條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利「落地」，需要適當轉化。
模式12——與保險業結合，利用險資投資養老地產
保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特徵來看，由於其資金規模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養老地產，也有利於養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。
模式13——與護理服務業結合，將原有優勢注入養老地產
在對日本養老產業的研究中發現，一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養老地產方向轉型，並最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。
模式14——利用自身獨特資源轉型開發養老地產
在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養老地產的情況。這類公司具有自身獨特的資源優勢，一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處，很多經驗都能夠應用於養老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務等。
模式15——將舊的國有資產盤活，改造為老年設施
可將一些閑置的國有資產盤活，改造為老年設施，例如城裡的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建(圖11)。隨著中國的人口結構逐漸向高齡化、少子化發展，幼兒園或小學很有可能空置下來，將這些建築部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。
這種開發模式的重點在於，需要選擇便於進行適老化改造的建築。例如注意建築的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常採用框架式結構的建築可改造性較強，內部牆體移位相對靈活，更有利於進行改建。