會議形式分析的方法

① 業主大會召開的會議形式以及表決方式

業主大會這個名詞對於社區里的每一個業主來說，都事關切身利益。小區業主委員會的建設，是當今和諧社會的基礎性工作。業主大會的順利召開可以給業主維權，能真正的實現業主自治。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會

下面介紹了業主大會的會議形式和表決方式。

(一)業主大會會議召開的方式。

《物業管理條例》（以下簡稱條例）規定了業主大會會議召開的方式包括兩種，即集體討論的方式和書面徵求意見的方式。通常情況下，業主大會的召開採取的是集體討論方式，這種方式能夠充分展示各方的意見。但是，對於一些問題，業主之間並沒有爭議，可以通過徵求意見的方式，能夠節約時間和成本。

(二)業主大會召開的投票許可權定。

業主大會的召開，應當滿足人數或投票權的限定，從而盡量體現大多數人的利益，以保障所作出的決議的科學性、合理性。條例規定了投票權的限制，即應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

(三)業主參加大會的方式。

條例規定業主可以委託代理人參加業主大會會議。因此，業主參加大會的方式既包括親自參加的方式，也包括委託代理人參加的方式。

(四)業主大會的表決規則。

召開業主大會的目的，就是為了形成物業管理有關事項的決議。因而，業主大會決議的形成規則至關重要，這些規則的設計將直接影響到決議的合理性、代表性和科學性。業主會議的決議方法，各國立法都實行「多數決定」原則，但又主要有「普通多數同意方式」、「特別多數同意方式」和「一致同意方式」三種決議方法。 「一致同意方式」要求決議須經全體業主全部同意方能有效，這種規定過於嚴格，僅適用於一般共有物業情形，不適合業主團體自治情形，我國物業管理法規立法不予採用。普通多數同意的決議方式，用於普通事項的決議，是指出席業主會議的業主或業主代表人數及所持有復有物業的建築面積比例的合計超過總數的半數，該次業主會議即有決議能力，會議的決議經表決獲得出席業主人數過半數或投票權過半數的同意後即可生效行之。「特別多數同意的決議方式」，指對涉及業主群體重要事項，為保證決策的慎重和決策執行能獲得絕大多數業主的支持，依法規和管理規約的規定，出席業主會議的業主或業主代表人數及其所持有物業的建築面積比例的合計均達到或超過特定的界線，該次業主會議方有決議能力，會議的決議須經表決獲得出席業主人數及其所持有物業建築面積比例均達到占總數的特定較高額度之同意，才能生效施行。

條例對業主大會的決議分為兩種，即一般決定和特殊決定。並且對它們適用不同的表決規則。對於一般決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過，即「普通多數同意方式」。而對於特殊決定，適用「特別多數同意方式」，即必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。同時，應當注意的是，這兩種決定的計算投票權的基準是不同的。對於一般決定，是與會業主的所持投票權為依據，而對於特殊決定，是以全體業主的投票權為依據。這是因為，特別多數同意的決議方式，指對涉及業主群體重要事項，須保證決策的慎重和決策執行能獲得絕大多數業主的支持。

條例規定了特殊決定的事項，主要是涉及業主群體的重要事項：制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金和續籌方案的決定。

(五)業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會的決定雖然並非經過全體業主的一致同意，甚至還會遭到個別業主的反對，但是只要業主大會的決定符合法律法規的規定，並遵循了業主公約的議事規則，這樣的決定就對全體業主具有約束力。

（以上回答發布於2013-05-03，當前相關購房政策請以實際為准）

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② 會議調查法

會議調查方法是指調查主體（調查者）通過召集一定數量的調查對象（被調查者）舉行會議，或直接參加有關部門舉行的一些相關會議，利用會議這種形式來搜集資料、分析和研究某一社會現象(調查內容)的一種調查方法。會議調查的主要程序包括：一是了解情況、收集資料。二是討論、研究有關問題。