⑴ 房地產估價師：房地產抵押價值評估技術路線及估價方法
三、房地產抵押價值評估技術路線及估價方法
作為抵押物的房地產有很多類型，不同類型的房地產具有不同的估價特點和估價技術路線，但總體而言，房地產抵押價值評估應遵循謹慎、保守原則，選用估價方法時，一般盡量將成本法作為一種估價方法。房地產抵押價值評估常見類型枝握的估價思路及方法的選用簡述如下：
（一）完全產權房地產
這類房地產是以出讓方式獲得土地使用權，即擁有一定期限的土地使用權和房屋產權，主要包括各類商品房、自建自營的飯店、招待所、培訓中心、教育、高爾夫球場、工廠等等。對這類房地產作為抵押物進行評估時，可根據具體情況採用市場法、收益法和成本法估價。對單獨以出讓方式獲得的土地使用權作為抵押物進行評估，可以採用基準地價修正法、市場法和假設開發法估價。
（二）不完全產權房地產
這類房地產一般只擁有房屋產權而不擁有出讓土地使用權，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國有企事業單位、社會團體的各類房地產、廉租房、經濟適用房、房改房、合作建房等。對這類房地產作為抵押物進行評估時，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值：一是直岩伍接評估在劃撥土地使用權下的市場價值；二是評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然後扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當於土地使用權出讓金的價款。估價報告中均應註明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當於土地使用權出讓金價款的數額。該數額按照當地政府規定的標准測算；當地政府沒有規定的，參照類似房地產已繳納的標准估算。
市場條件比較成熟的、市場交易性較強的房地產一般可選擇第二種方式，即先假設估價對象為完全產權的商品房，選用市場法（收益法）作為一種方法評估出房地產的客觀市場價值，並減去需要補交的上地出讓金或出讓毛地價價值；再選用成本法為另一種方法，測算不含土地出讓金或出讓毛地價的價值。
市場狹小的、特殊的房地產可選擇第一種方式，採用房產與土地（不含土地使用權粗搭或出讓金的價款）分別估價再綜合的成本法估價。
⑵ 房地產抵押價值評估技術路線及估價方法
房地產抵押價值評估技術路線及估價方法：
行政劃撥土地房地產作為抵押物進行抵押價值評估時，可採用成本法、市場法或收益法估價；也可先假設估價對象仔耐為出讓土地房地產，先計算出其完整產權下的市場價格，從得出的估價額減去需要補交的土地出讓金得出估價對象價值。
部分（局部）房地產作為抵押物進行抵押價值評估時，應注意到該部分（局部）房地產在整體房地產中的作用，能否獨立使用，是否可以獨立變現，並注意到十地的分攤和公共配套設施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用成本法、市場法或收益法。
在建工程進行抵押價值評估時，可選用成本法、假設開發法和市場法。
鄉鎮企業用房作為抵押物進行抵押價值評估時，應注意未經法定程序不得改變土地集體所有權性質和土地用途，在估價時應扣減與國有土地價值的差異。可選用成本法、市場法或念信春收益法估價。由於房地產抵押估價時要充分考慮預期風險、未來市場變現風險和抵押期間的耗損，因此，房地產抵押價格一般比正常市坦頃場價格低。
⑶ 現在銀行對抵押物的資產評估是怎麼解決的
其實，商業銀行對授信抵押物價值的認定，也是主要參考專門的評估機構的，其次是通過 銀行內部的押品評估管理辦法進行復評，從而得出抵押物的最終價值。
正是如此，抵押物價值大小的評估不可能做到完全精準，現實中的商 業銀行評估抵押物價值時更多是低於物品本身價值的。銀行要做的事情很多，所以沒有精力來設立押品評估專員，而是通過專業的評估機構來的大致揣測的。各家行 都會指定若幹家外部評估機構，只有這些評估機構出具的評估報告才有效，才能作為押品價值的參考依據，這和銀行指定會計師事務所的道理是一樣的，無論是會計 師事務所，還是評估機構，目前市上數量眾多、魚龍混雜、良莠不齊，所侍世以，一般抵押物價值評估出來有真實價值的7-8成就很不錯了。
可以從三方面理解貸款質押評估。第一、評估目的是為抵押資產實現債權擔保提供價值依據。第二、評估對象應該是符合抵押條件的資產。第三、評估的最終結果應該是抵押（或清算）價格。抵押是指債務人或者第三人在不轉移財產佔有權的情況下，將財產作為債權的但保，債備人不履蠢談念行債務時，債權人有權依照規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優帶困先受償。