1. 項目投資中的靜態評價方法
房地產開發投資項目經濟評價方法 房地產投資風險大。投資者需要慎重做出投資決策，一旦決策失誤，投資者就會遭受重大損失。投資決策是開發投資過程中最重要的一項工作。在投資決策前，需要從財務角度對各個投資項目進行評價。經過長期實踐，投資者已經摸索出一套完整而科學的項目評價方法，本節將予以簡要介紹。 房地產投資項目評價方法大致分為確定性和不確定性兩種。確定性評價方法有靜態和動態之分，靜態方法是投資回收期、投資收益率、開發成本利潤率等；動態指標有凈現值，凈現值率，內部收益率、動態投資回收期等，不確定性評價方法主要是敏感性分析、概率分析等。 一、確定性評價方法 (一) 靜態方法 靜態分析方法是傳統評價方法，也稱作非折現法。對投資項目進行經濟評價時，不考慮資金的時間價值，即投資成本和收益等資金流量不需要進行折現。靜態分析方法簡便易行，但不能反映投資項目整個壽命期內真實的資金流量，不能客觀而全面地反映投資活動。這種方法常用於短期、小型投資項目評價。 1. 投資利潤率。 投資利潤率是指房地產投資項目的年均利潤總額與總投資之比。其計算公式為： 當項目投資利潤率大於預先設定的基準投資收益率或者行業平均利潤率時，項目可行；反之，項目不可行。 2. 自有資金(權益)投資收益率 這個指標反映投資者的實際獲利水平。其計算公式為 3. 投資回收期 投資回收期也稱還本期，是以項目的凈收益收回總投資所需要的時間，是反映房地產投資回收能力的重要指標。其計算公式為： 例如，某房地產投資項目現金流量表如下： 單位：萬元 階段 年份 現金流 土地開發 房屋建設 銷 售 0 1 2 3 4 5 現金流出 500 60 1400 1500 100 100 現金流入 0 0 0 50 3500 4000 凈現金流量 -500 -60 -1400 -1450 3400 3900 累計凈現金流量 -500 -560 -1960 -3410 -10 3890 投資回收期越短，說明投資成本回收越快。因此，利用這個指標篩選投資項目時，應選擇數值最小的項目。 (二) 動態分析指標(折現法) 動態分析方法是一種考慮資金時間因素的評價方法。這種方法較全面和客觀地反映投資項目整個壽命期的經濟效果，在中長期項目評估中得到廣泛應用。 1. 凈現值 在計算期內，將各年(期)的凈現金流量按預先規定的折現率或基準收益率分別折算到項目實施開始時的現值之和，稱為財務凈現值，簡稱凈現值(NPV)。其計算公式為： 式中：CI為現金流入量 CO為現金流出量 (CI-CO)t表示第t年的凈現金流量 n為計算期數 i為基準投資收益率(貼現率) 凈現值是衡量一個或比較多個投資方案經濟效果的指標，當NPV≥0時，表明項目的動態投資收益率大於或等於基準收益率，在經濟上可行。若NPV<0，說明項目投資收益達不到預定要求，應當否定。在同一項目不同方案比較時，應當選擇凈現值大的方案。不過應當注意，當不同方案的投資規模不同時，不能用凈現值指標，應採取凈現值比率。 2. 凈現值率(NPVR) 凈現值率是項目凈現值與總投資現值的比率。它表示動態單位投資的凈收益的大小，在各方案總投資不同的情況下，應採用凈現值率比選方案。計算公式為： 式中，NPVR為凈現值率，NPV的項目凈現值，PVI為項目投資總額現值。 在用NPVR進行項目財務評價時，數值越大說明其經濟效益越好。採用NPVR對不同投資方案進行比選時，所使用的折現率和計算期數應該相同，否則不可比。 凈現值率和凈現值的計算可通過下例說明。 例1：某房地產開發項目的投資和收益情況如下表所示，基準收益率(貼現率)為10%。試計算NPV和NPVR。 序號n 投資 生產成本 總收入 凈現金流量 現值系數 凈現值 (1) (2) (3) (4) (5)=(4)-(3)-(2) (6) (7)=(5)×(6) 1 3700 -3700 0.9091 -3364 2 4800 -4800 0.8264 -3967 3 1500 -1500 0.7513 -1127 4 3000 3500 500 0.6830 342 5 5500 7000 1500 0.6209 931 6 4500 7000 2500 0.5645 1411 7 4500 7000 2500 0.5132 1283 8 4500 7000 2500 0.4665 1166 9 4850 7000 2150 0.4241 912 10 4850 7000 2150 0.3855 829 11 4850 7000 2150 0.3505 754 12 4850 7000 2150 0.3186 685 13 4350 10000 5650 0.2897 1637 凈現值 1492 凈現值率 1492÷(3364+3967+1127)=17.64% 3. 內部收益率(IRR) 內部收益率是在投資活動有效期內，開發項目的逐年現金流入的現值之和等於現金流出現值總額，即凈現值等於零的折現率。其意義在於它是一個項目所能接受的最大貼現率。它實際是預期投資收益率。計算公式為： 或NPV=0 式中，IRR為內部收益率，其它符號代表涵義同前述。 計算IRR，要解上述方程，比較復雜。在實踐中，一般採用線性插值法(又叫試錯法)或圖解法求解。 線性插入公式： 式中，i1為試算用的較低的i值；i2為較高的i值；NPV1為用較低的i值算出的凈現值(正值)；NPV2為用較高的i值算出的凈現值(負值)。i1和i2之差不應超過1%-2%，否則，貼現率i1和i2與財務凈現值NPV之間不一定呈線性關系，從而使所求得的內部收益率失真。 試算方法是假設幾個不同的i值，求凈現值。如果凈現值大於零，則i值嫌小；如果凈現值小於零，則i值嫌大。反復計算，求得凈現值等於零時的i值，即為內部收益率。 下面舉例說明IRR的計算。 例2：某項目在試算過程中，其凈現值由正變負只出現一次。當i等於14%時，凈現值為86.45萬元；當i取值16%時，凈現值變為-66.71萬元，因此，該投資項目的內部收益率應在14%-16%之間，通過線性插值公式計算得到： 用圖解法求內部收益率： 採用上例數據，以凈現值為縱坐標，貼現率為橫坐標，繪圖如下： 連接正負轉換時的NPV的直線與橫坐標的交點，即凈現值為零的折現率15.13%為所求的內部收益率。 用內部收益率評選方案的基本原則是：內部收益率大於或等於基準投資收益率，說明項目可行，否則，應予以否定。在沒有規定基準投資收益率的情況中，內部收益率應大於長期貸款利率，這是因為，如果不是這樣，那麼到項目壽命終止時，收益現金流將只能剛好支付貸款利息(或補足資金機會成本)，不產生利潤。 不同的投資方案比較，應結合凈現值考慮，選擇凈現值與內部收益率都大的項目，因為不同投資的項目，內部收益率大時，凈現值不一定大。另外，當投資項目的凈現金流量的正負號改變兩次或兩次以上時，有可能出現多個內部收益率，此時不宜再用這個指標來判斷項目優劣，但可用凈現值作為評價指標。 4. 動態投資回收期 累計凈現金流量現值等於零的時間，即為動態投資回收期。計算公式為： 例3：某房地產投資方案現金流量表如下： 單位：萬元 貼現率=15% 階段 現金流 土地開發 房屋建設 銷售 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 現金流入 0 0 0 500 1000 4000 5000 5000 4000 500 現金流出 500 300 4000 5000 50 0 0 0 50 50 累計凈現金流 -500 -800 -4800 -9300 -8350 -4350 650 5650 9600 10050 凈現金流量現值 -500 -261 -3025 -2959 543 1989 2162 1880 1144 128 累計 -500 -761 -3780 -6745 -6202 -4213 -2051 -171 973 1101 與靜態投資回收期相比，動態投資回收期考慮了資金的時間價值，能准確反映真實的投資回收期，缺點是計算較繁。在項目壽命期短，或折現率小的情況中，兩種投資回收期差別不大，可相互替代。但是，當投資期比較長，折現率較高時，應該採用動態投資回收期。 二、不確定性評價方法 房地產開發投資過程中，存在許多不確定因素，比如，租金和售價、建築成本、開發周期等，這些因素會影響到房地產投資利潤。所以，評價不確定因素變動給投資收益帶來的影響，是投資決策的一個重要內容。 (一) 房地產投資中不確定因素分析 所謂不確定因素是指那些會發生預料不到變化的因素。房地產開發中的不確定因素主要有以下幾個。 1. 建設成本。原材料價格和人工費用變動會導致建築成本改變。不過，這還要看承包合同的形式。如果承包合同是固定總價形式，那麼承包商承擔建築成本變化造成的後果，投資者基本不受影響。如果是其他形式的承包合同，那麼投資者就要受到來自建築成本變動的影響。 2. 租金和售價。價格變動會直接影響投資收益。價格是易變的一個因素。引起租售價格變動的因素很多，比如，消費者偏好的改變、競爭的加劇，生產成本的變動預期投資收益率的調整等。 3. 開始周期。項目開發周期的變動對投資收益有較大影響。這種影響主要是通過利息費用、租售價格等因素發生作用。開發周期延長會導致貸款利息費用上升，或者建築成本上漲，或者市場條件以及政策環境改變，租售價格下降，或者遭受自然災害損失。這些情況的發生都會給投資者造成虧損。 導致開發周期變動的原因集中在三個階段。第一個階段是准備期，在這個階段，投資者要進行征地、折遷、安置、補償工作，委託設計師制定規劃設計方案並向行政管理部門報批等。每一個環節發生延誤，都會造成開發周期被迫延長。第二個階段是建築施工期。這個階段可能會由於惡劣氣侯、建築設計失誤、未預料到的特殊地質條件或者發現地下文物等原因而延長。第三個階段是租售期。這個時期的長短與宏觀經濟狀況、市場供求狀態等相關。如果宏觀經濟不景氣，或者居民購買力不足，亦或者社會不穩定，那麼房地產租售就比較困難，租售期就會延長。 4. 利率。向銀行借款是房地產投資的重要資金來源。利潤變動要影響借款成本，進而影響投資收益。 (二) 房地產投資項目敏感性分析 房地產投資項目評估的敏感性分析，是分析和預測房地產投資效益評價指標對若干不確定因素變動的敏感程度的一種方法。如果某個因素的微小變動對投資經濟效益造成較大影響，那麼就說明該項目對這個因素敏感；反之，如果某個因素變動幅度很大卻對評價指標沒有多大影響，那麼就說明投資項目對它不敏感。敏感性強的因素的變動會給項目投資帶來更大的風險。敏感性分析的任務是預測各個因素發生變化時，投資效益受影響的程度，以便確定風險的大小和該項投資承受風險的能力，從而為投資決策提供依據。 進行敏感性分析，首先要確定分析指標，敏感性分析一般圍繞確定性經濟評價指標進行如凈現值、內部收益率或投資回收期等。 其次，從影響項目投資效益的不確定因素中選取對經濟評價指標有重大影響並在開發周期內有可能發生變動的因素作為敏感性分析因素。 第三，設定不確定因素的變化范圍。 第四，根據設定的不確定因素變化值，重新計算投資項目的經濟評價指標，找出敏感性因素。 敏感性分析有單變數敏感性分析和多變數敏感性分析兩種。單變數敏感性分析是基本方法。在進行單變數分析時，要假定各變數之間相互獨立，然後每次只考察一個變數的變化，同時，讓其它變數保持不變，觀察所選定的經濟評價指標的變化情況。多變數敏感性分析是分析兩個或兩個以上考察變數同時發生變動時，選定的經濟評價指標如何變動的一種方法。在實踐中，多個變數同時發生變化的情況非常普遍，所以，多變數敏感性分析方法有很強的實用性。 下面通過一個例子來說明敏感性分析方法的原理。 例4：一個投資者准備投資一個工業廠房項目，規劃建築面積2000m2，建造成本為200元/m2，年租金32.5元/m2，利息率為7.38%，物業總開發價值為880458元，建設期為12個月，現金流量表如下： 月 份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 地 價 207000 建築成本 14440 17860 22040 26220 32680 39140 專業人員費用 &
麻煩採納，謝謝!
2. 靜態評價方法和動態評價方法的主要區別
資產階級經濟學在分析方法上相對應的兩個類別。前者研究什麼是均衡狀態及達到均衡狀態所要求具備的條件，但不涉及達到均衡狀態的過程或達到均衡狀態所需要的時間，後者研究各經濟變數隨時間推移而不斷發生的變化，探討各經濟變數調整的「時延」及其對經濟體系變動的影響過程。
分析方法淵源 運用靜態和動態兩種分析方法去研究社會經濟問題,在經濟學發展史上由來已久。例如,人們在D.李嘉圖的著作中，既可看到他在生產技術條件不變的假定下，研究商品價值和價格如何形成以及價格永遠圍繞著價值而升降的靜態分析；也可看到他關於隨著人口增加、農產品漲價，名義工資上漲，而利潤率勢必趨於下降的動態分析。J.S.密爾是第一個在經濟學中區別靜態和動態概念的經濟學家。他的《政治經濟學原理，及其在社會哲學中的若干應用》（1848）一書，就是區分為靜態經濟與動態經濟兩部分來加以論述的。
首先明確提出要用靜態與動態的分析方法來研究經濟學和社會經濟問題的，則是美國經濟學家J.B.克拉克。他在《財富的分配》（1899）一書中提出，靜態經濟學所研究的是一個靜態社會里起作用的經濟規律；在這個靜態社會里，人口、生產技術、資本數量、生產組織和方法乃至消費者的慾望,都被假設為恆定不變,社會處於「靜止狀態」。他認為,只有在這個既有完整的組織而又不受社會進步所干擾的靜態社會里,一切經濟范疇（如價值標准、工資、利息、利潤等）,才是「自然的」或「標準的」。而動態經濟學所研究的，則是現實社會中起作用的經濟規律;在現實社會里,一切事物和現象（如人類的慾望、人口、生產技術與設備、生產組織與方法、所生產的財富種類）都在不斷變化。克拉克認為，靜態的社會只是一種假想，實際上並不存在；動態的社會才是實際的社會。但他強調指出，在靜態社會起作用的各種力量，不但在動態社會中起作用，而且是動態社會中最強大的力量；現實生活中的各種價值范疇（如價格、工資、利息等），實際上是一系列動態勢力與靜態勢力共同作用的結果。例如,在一個盛行著競爭的市場上,雖然總是由動態勢力來決定各種價值范疇（如商品價值、工資、利息等）的升降，但也總是由靜態勢力來驅使著各種價值范疇圍繞著各自的「自然標准」而上下波動，從而使實際生活中的價格、工資、利息經常比較接近於各自的「自然標准」。
J.A.熊彼特更明確規定，靜態經濟學的研究對象是「經濟循環」，動態經濟學的研究對象是「經濟發展」。所謂「經濟循環」，意指順應原有基本條件變動而發生的經濟過程，即逼近均衡狀態的一定周期。所謂「經濟發展」，意指經濟內部自發地進行「創新」而呈現的重大變動。所以，發展不是循環運動，而是循環軌道的變更；發展不是趨向均衡狀態的運動過程，而是均衡狀態自身的移動。
繆達爾等人的靜態和動態觀 瑞典經濟學家G.繆達爾（1898～1987）、E.R.林達爾（1891～1960）、E.倫德堡（1907～ ）等人把時間因素引進經濟分析之中，利用時點與時期的分野，對靜態理論和動態理論作了進一步的區分。繆達爾在《貨幣均衡論》（1931）一書中認為，傳統經濟理論所注重的均衡分析，往往只是研究一個時點上的均衡條件，但這種均衡只是一種暫時的、靜態的均衡，它將被各種變動所打破，並且會在另一時點上達到新的均衡。例如，商品的供給價格與需求價格可以在某一時點上達到均衡，但供給和需求總是在不斷地發生變化，任何變化都將引起價格的調整，然後又會在新的時點上達到暫時的供求均衡。所以，從時期的角度看，均衡總是瞬間的或暫時的，不均衡倒是經常的；均衡總是在時點上發生的，而時期則是兩個時點之間的間隔，是一個不斷發生變動的動態過程,或者說,是一系列的不均衡。他認為，一個時點上的即時分析可以為進一步進行動態分析提供必要的准備，但如果把全部分析停留在一個時點的靜態均衡上，而忽略了時期的、過程的動態分析，那是很危險的。因此，盡管瑞典學派承襲K.維克塞爾（1851～1926）的一般均衡分析，但他們致力於將它發展為一般動態均衡理論，也就是把時點的均衡分析發展為從一均衡到另一均衡的過程分析或時期分析。林達爾在其《貨幣與資本理論的研究》（1939）中提出，傳統的靜態分析也不是完全不研究變動問題，但這種變動卻與時間因素無關而僅只是圍繞著一個均衡點而進行的，或者說是同樣經濟過程的反復發生；而動態分析所研究的變動則是一定時期內的變動或發展，是均衡移動的過程，或者說，是對各個均衡點之間的聯系的分析。
繆達爾等人還提出事前的和事後的分析方法，把一些經濟變數（如收入、儲蓄、投資、費用等）區分為事前估計、事後計算兩類，強調預期（特別是資本家的預期）對經濟過程的決定性作用，這對於資產階級動態經濟分析的發展起了重大作用。所謂事前估計是指分析時期開始時預期的量，是屬於推動動態過程向前發展的預期問題；所謂事後計算,是指時期結束時已實現的量,是屬於動態過程已實現的結果問題。據說，這種動態分析方法由於引進了時間因素，就能說明用靜態分析方法所無法說明的某些現實經濟過程。例如，J.M.凱恩斯在《就業、利息和貨幣通論》中所提出的儲蓄等於投資的原理，如果不考慮其間經歷一個相互調整的時間間隔，便令人費解，以致西方經濟學界曾長期為之爭論不休。如果採取事前和事後的分析方法,便會看到：儲蓄與投資之間,在數額上雖相等，但並不意味著處於均衡，因為在時期開始時存在著支出（消費或投資）時間滯緩或生產時間滯緩的現象，使得儲蓄和投資不可能在任何時候都是均衡的；只有在經過一段時間,克服了各種滯緩現象之後,儲蓄和投資才在某一時點達到均衡狀態，所以，二者的均衡是事後的。林達爾正是在這種事前、事後的分析方法的基礎上，不僅提出動態經濟理論可分為以下三個部分：①對現實的社會經濟條件的研究，②對經濟計劃的研究，③對經濟發展和增長的研究；而且還建立動態序列模式，把經濟動態過程劃分為若干相繼的短時期，進行期間分析。倫德堡在《經濟擴展理論研究》（1937）中進一步運用這種期間分析法，具體研究資本主義經濟危機、周期性波動和經濟增長問題。
希克斯的靜態和動態觀 英國經濟學家J.R.希克斯（1904～ ）在《價值與資本；對經濟理論若干基本原理的研究》（1939）一書中也主張以是否考慮時間因素作為劃分靜態經濟學與動態經濟學的分界線，認為經濟理論中毋須給變數標明日期的那一部分稱之為靜態經濟學，而必須標明時期的那一部分稱之為動態經濟學。他認為，靜態分析只是把經濟體系作為一個互相依賴的市場網來考慮，但這不夠，還應該採取動態分析，把它同時也作為一個時間過程來考慮。不過,他認為,這並不意味著可以摒棄靜態分析方法，因為一個不斷發生變動的動態過程中可以包含有一系列的暫時均衡，只是新的暫時均衡不同於前一個暫時均衡，所以在動態的領域內仍然能使用均衡分析方法。他認為應該把靜止狀態看作是動態體系中的一個特殊情況，並試圖利用靜態均衡分析方法來建立一個包括時間因素在內的動態均衡體系。他很強調預期在動態過程中的作用，例如，他認為，左右當前產量的，主要不是當前的價格，而是人們過去對該產品的需求與價格的預期，而不論這個預期是對還是錯。
哈羅德的靜態和動態觀 第二次世界大戰後，英國經濟學家R.F.哈羅德（1900～1978）在《動態經濟學導論：經濟理論最近的若干發展及其在政策中的應用》（1948）、《動態經濟學》（1973）中提出了另一個區分靜態經濟學和動態經濟學的標准。他不同意希克斯把經濟變數是否註明時期作為靜態分析與動態分析的區分標准，而提出應以變動是否具有連續性作為區分標准。事實上，靜態分析固然與休止狀態相聯系，但靜態分析並非完全排除對變動的分析。例如，有些人注重的是決定著均衡狀態的某一個或某幾個變數發生一次性變化所產生的影響，只關心變化的前後而不分析變化的過程。這種研究一次性變化的分析方法，乃是所謂比較靜態分析方法，而與研究連續性變化及其過程的動態經濟分析很不相同。所以，哈羅德提出應以變動的連續性作為動態經濟分析的特徵，是有其一定意義的。他在凱恩斯的國民收入決定論的基礎上，把時間因素引進凱恩斯關於儲蓄－投資的分析中來，用按比率分析的方法來取代凱恩斯的按水平分析的方法，提出了如何實現持續的、穩步的經濟增長的「模式」，企圖在把凱恩斯理論動態化的基礎上建立動態經濟學體系。
第二次世界大戰後，隨著英國哈羅德與美國E.D.多馬（1914～）分別提出相似的凱恩斯主義經濟增長理論與模式以來，涌現出各式各樣的經濟增長理論與模式。經濟增長理論與模式的發展，成了戰後動態經濟學發展的一個重要方面。動態經濟學的這種發展並不是偶然的，它是在戰後經濟危機和失業的威脅下，適應西方經濟為謀求「充分就業」、「穩步增長」以平抑周期性經濟波動的迫切需要而發展起來的。與此同時,靜態分析仍然是當代西方經濟學的一個重要分析方法，以A.馬歇爾「均衡理論」為代表的靜態經濟理論依然是當代西方經濟學的基礎理論之一。
鮑莫爾論靜態經濟與動態經濟之間的聯系 美國經濟學家W.J.鮑莫爾（1922～ ）曾設計一立體圖式，企圖把靜態經濟和動態經濟二者綜合起來加以解說。這個圖式由三軸組成。z軸表價格,x軸表時間，y軸表數量。假設在完全競爭的條件下，供給、需求、價格都隨著時間的進行而不斷地變動和相互調整，則圖中的曲面D1D2D3D4便可代表在每個不同瞬間和不同價格水平下消費者對該產品的需求量,而圖中的另一曲面S1S2S3S4便可代表在不同的時間和不同價格水平下生產者可能生產或提供的產品數量。供給與需求在不同時間下處於均衡的歷程，也就是在不同時間下導致供給與需求趨於一致的均衡價格在時間過程中的歷程，即由不同時點上應有的供求均衡點聯成的曲線E E′來表示;而這條E E′線也就是兩個曲面（需求曲面 D1D2D3D4和供給曲面S1S2S3S4相交的曲線。這類將時間因素（時間軸 x）引進到供求關系中來的雙曲面的經濟分析，可稱之為動態經濟分析。反之,若將時間因素（時間軸x）摒除掉,在x軸上取一時點t,並在t點上取一個與時間軸x垂直的橫切面，這個橫切面實際上是由價格軸z和數量軸y組成的平面，平面上得兩條曲線:需求曲線D3D2和供給曲線S2S3。這個平面雙曲線圖形所呈現的，便是在一特定時點 t上的靜態經濟分析。鮑莫爾試圖用這個雙曲面圖形和雙曲線圖形，來分別說明動態經濟分析和靜態經濟分析的區別以及它們之間的聯系。 有的經濟學者認為，靜態與動態之間的關系可作如下說明：①從動態理論中抽掉與時間有關的因素（如各種變數的預期值、時延、序列、變動率、累積量、預期等）就是靜態理論。②靜態理論是動態理論的一種特例，只要使「動態化因素」等於零，就可變動態關系為靜態關系。
簡評 靜態分析和動態分析，作為進行時點分析和時期分析或過程分析的兩種既有區別又有聯系的分析方法，是有用的分析工具。它們可以在不同的理論指導下加以運用。在馬克思主義經濟理論的指導下運用靜態分析和動態分析方法，有助於改進經濟分析的質量。西方靜態經濟學和動態經濟學是靜態分析方法和動態分析方法分別與資產階級庸俗經濟理論相結合的產物。馬歇爾的均衡價格論，作為一種靜態經濟理論，則是靜態分析方法與邊際效用論，生產費用論等庸俗理論相結合的產物；而哈羅德的動態經濟學，則是動態分析方法與凱恩斯理論相結合的產物。對待這類靜態經濟學和動態經濟學的理論，應該進行有批判的分析。
3. 動態評價方法有哪些特點
1、重視發展，淡化甄別與選拔，實現評價功能的轉化。
2、綜合評價應注重個體差異，實現評價方法的多樣化。
3、強調質性評價，定性與定量相結合，實現評價方法的多元化。
4、強調參與與互動，自評與他評相結合，實現評價主體的多元化。
5、注意過程、評價、終結性評價與形成性評價相結合，實現評價重心的轉移。
(3)確定性分析動態評價方法擴展閱讀：課程評價的對象包括「課程的計劃、實施、結果等」諸種課程要素。也就是說，課程評價對象的范圍很廣，它既包括課程計劃本身，也包括參與課程實施的教師、學生、學校，還包括課程活動的結果，即學生和教師的發展。
科學主義取向和人文主義取向可以被看作是評價連續體上相對立的兩端。持科學主義的人相信真正的實驗，而實驗通常集中在結果或影響上。課程評價採用實驗處理的方式，評價的目的是要了解經過實驗處理後所產生的結果。
4. 動態評價方法主要是針對什麼
動態評價方法
技術經濟動態評價方法：年值法、現時價值法、內部收益率法和外部收益率、收益成本比值法。
（一）年值法
在考慮資金時間價值的條件下，計算項目在壽命期內的每年的成本或收益凈值。
1. 年成本：只考慮壽命期內每年的支出成本。只用於擇優（AC成越小越好）
2.凈年值：考慮項目壽命期內全部現金流。既可判別可行又可擇優
（二）現時價值法
1.現值成本法(PW法)：考慮壽命期內的全部費用支出的現值。只用於擇優。
2.凈現值法(NPV法)：考慮到收入和支出的總現值，即凈現值。 既可判斷可行性，又可擇優。
3.凈現值指數（凈現值率）
注意：凈將來值，凈年度等值，費用年值。
4、現值法評價（優缺點）
（1）優點：直觀，「量」明確．
（2）缺點：容易忽視投資的「質」的方面,多方案決策時，有利於高投資的方案．期望收益率的選取帶有主觀因素，選擇不當，則影響決策的正確性。擇優需要與其他指標（NPVI）配合。
（三）內部收益率法和外部收益率
（即資本的邊際效率）指在項目壽命期內凈現值為零時的貼現率。
（四）收益成本比值法
是指項目在整個壽命期內收益的等價值（年值）與成本的等價值（年值）之比．
三、靜態分析和動態分析，作為進行時點分析和時期分析或過程分析的兩種既有區別又有聯系的分析方法，是有用的分析工具。它們可以在不同的理論指導下加以運用。在馬克思主義經濟理論的指導下運用靜態分析和動態分析方法，有助於改進經濟分析的質量。西方靜態經濟學和動態經濟學是靜態分析方法和動態分析方法分別與資產階級庸俗經濟理論相結合的產物。馬歇爾的均衡價格論，作為一種靜態經濟理論，則是靜態分析方法與邊際效用論，生產費用論等庸俗理論相結合的產物；而哈羅德的動態經濟學，則是動態分析方法與凱恩斯理論相結合的產物。對待這類靜態經濟學和動態經濟學的理論，應該進行有批判的分析。
5. 財務評價的動態分析法
動態分析法是對投資項目進行財務評價時，考慮時間因素，即考慮資金時間價值的方法。它主要有凈現值法、內部收益率、凈現值率法等。由於這些指標的計算都要用到凈現金流量這一數據，故在此有必要先對項目的現金流量作一簡單的介紹。
(一)項目的現金流量
1.現金流入量
一般地，項目的現金流入量包括銷售收入(或經營收入)、回收固定資產余值、回收的自有流動資金等。
2.現金流出量
現金流出量一般包括：建設期的投資支出(固定資產投資支出、無形資產投資支出、流動資金投資支出)、生產期的經營成本(總成本-折舊-攤銷-財務費用)、財務費用、銷售稅金及附加、所得稅等。
3.凈現金流量
項目的凈現金流量是現金流入量與現金流出量之間的差額，即：凈現金流量＝現金流入量-現金流出量。
4.現金流量表(財務)
是指反映項目在計算期內各年的現金流入、現金流出和凈現金流量情況的計算表格。在財務評價中稱作財務現金流量表，是因為它是根據估算的財務數據編制的，並且也可以區別於國民經濟評價中所用的經濟現金流量表。財務現金流量表一般要求分別按全部投資和自有資金進行編制，見財務評價報表(表5-4和表5-5)。
(二)財務凈現值法
財務凈現值法(Financial Net Present Value，簡稱FNPV)是指按行業的基準投資收益率或設定的折現率，將項目計算期各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和，以評價項目投資效益的動態分析方法。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態指標。其表達式為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
式中：CI為項目的現金流入量；CO為項目的現金流出量；ic為基準投資收益率或折現率；n為項目的壽命期(包括建設期和經濟壽命期)。
財務凈現值可根據項目的財務現金流量表計算求得。即用計算期內各年的凈現金流量(現金流入量-現金流出量)乘以其折現系數，然後匯總求得。當FNPV＞0 時，表明該項目有投資凈收益並在財務上是可行的；當FNPV＜0時，則表明該項目沒有投資收益並在財務上是不可行的。若FNPV＝0時，要判斷項目是否可行，則還需考慮所選用的折現率並與行業基準投資收益率對比之後確定。
例如，某兩項目的凈現金流量情況見表5-2，則可分別計算出它們在折現率為10%時的財務凈現值。
表5-2 某A、B 兩項目的凈現金流量單位：萬元
項目A的財務凈現值為：
FNPV ＝0.9091×1620.5+0.8264×1601.58+0.7513×1580.77+0.6830×1557.88+0.6209×1532.70+0.5645×1505-5000＝6743.90-5000＝1743.90(萬元)
項目B的凈現值為：
FNPV ＝1505×4.3553-5000＝6554.73-5000＝1554.73(萬元)
如果項目要求的折現率小於等於10%，則上述兩擬建項目的財務凈現值都大於0，說明它們在財務上都是可行的。
另外，在確定項目計算期時，應按擬建項目建設期與經濟壽命期之和計算。除建設期應根據實際需要確定外，對項目經濟壽命期的確定，主要以擬建項目固定資產(或主要生產設備)的耐用年限為標准。一般來說，項目的生產期不宜定得過長，以20年為限。這是因為，按折現法計算，把20年後的收益余額折算為現值，為數甚微，對評價結論不會產生關鍵性的影響，而對於某些水利、交通等服務年限較長的特殊項目，經營期的年限可適當延長。具體計算期，可由部門或行業根據本部門或行業的特點自行確定。
(三)財務凈現值率法
財務凈現值率(Rate of Financial Net Present Value，簡稱FNPVR)是指項目的財務凈現值與投資現值之比。其計算公式為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
式中：Ip為投資現值。
財務凈現值率一般不單獨使用，而是同財務凈現值指標一起使用，從投資額不同的可行方案中選擇最好的方案。
如沿用前財務凈現值計算例子中的有關數據，則項目A、B的財務凈現值率分別為：
項目A的財務凈現值率＝1743.90÷5000×100% ＝34.88%
項目B的財務凈現值率＝1554.73÷5000×100% ＝31.09%
(四)財務內部收益率法
財務內部收益率(Financial Internal Rate of Return，簡稱FIRR)是一個非常重要的動態評價指標，它是當項目計算期內各年凈現值之和等於零時的折現率(即收益現值等於成本現值)。內部收益率反映了擬建投資項目的實際投資收益水平。其表達式為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
財務內部收益率與財務凈現值的表達式基本相同，但計算過程全然不同。在計算凈現值時，是預先設定折現率，並根據此折現率將各年的凈現金流量折算為現值，然後累計求得凈現值。而內部收益率的計算，則是當凈現值等於零時的折現率，即求此高次方程的解，其計算過程較為復雜。
在項目財務評價的工作中，對內部收益率的計算一般先採用試演算法，後採用插入法求得。其基本步驟是：
第一步，當項目在設定的折現率下，其財務凈現值為正時，可選用更高的折現率來測算，直到財務凈現值正值接近於零。
第二步，再繼續提高折現率，直到測算出項目的凈現值為接近零的負值為止。
第三步，根據接近於零的相鄰兩個正負凈現值的折現率，用插入法求得精確的財務內部收益率。需注意的是，兩個相鄰的折現率的間距不能相差太大(一般不可超過5%)，否則，就不夠准確。其計算公式為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
式中：i1為低折現率；i2為高折現率；FNPV1為正凈現值；FNPV2為負凈現值。
計算出的財務內部收益率可與行業基準投資收益率進行比較。如果前者大於後者，則表明項目的盈利能力超過國家規定的標准，在財務上是可行的；否則，就不可行。如以表5-2 中的有關數據來計算項目B的內部收益率時，其計算過程如下：
因項目在折現率為10%時，其凈現值為正，故需提高折現率。設折現率為12%，項目的財務凈現值為：
FNPV＝(-5000)+1505×4.1114＝1187.66(萬元)
當折現率為15%時，FNPV＝695.67(萬元)；
當折現率為20%時，FNPV＝4.88(萬元)；
當折現率為21%時，FNPV＝-117.14(萬元)
則項目的內部收益率為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
如果行業的基準投資收益率為15%，則項目B的內部收益率是較高的。項目B就可以被認為在財務上是可行的，是可以接受的。
財務內部收益率表明項目自身的實際盈利能力或所能承受的最高折現率，是一個較為可靠的評價指標，一般可作為項目投資收益的主要評價指標。需要指出的是，內部收益率是由高次方程求得的，所以它可能出現這樣幾種情況：內部收益率只有一個；內部收益率有多個，內部收益率無實數解。因此，使用內部收益率時應作具體分析，以免導致錯誤的選擇和結論。
(五)投資回收期(動態)
在前面，已經計算過靜態的投資回收期並對其局限性作過說明，而如果採用動態的投資回收期來說明項目投資回收速度的快慢，則可以彌補這方面的局限性。所謂動態的投資回收期是指在考慮資金的時間價值情況下，收回項目的投資額所需的時間。用公式表示為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
動態的投資回收期是表示項目在設定的折現率情況下，收回項目投資額所需要的時間，即項目的凈現值累計為零時的期限。如果計算出的動態投資回收期較短，則表明項目的投資回收能力較強；否則，投資回收能力就差。如以表5-2中項目的有關數據，設折現率為10%時，則可將投資回收期的計算過程用表5-3表示。
表5-3 動態投資回收期計算表單位：萬元
項目的動態投資回收期為：Pt＝(5-1)+57.33÷951.65＝4.06(年)
一般，有如下關系存在：當項目在設定的折現率下的FNPV＞0時，項目的動態投資回收期一定存在，且其小於項目的壽命期；當項目的FNPV＝0時，項目的投資回收期等於項目的壽命期；當項目的FNPV＜0時，項目的動態投資回收期不存在。另外，以動態投資回收期作為指標來判斷、選擇可行投資方案時，應以動態投資回收期最短的為優。
(六)投資利潤率
投資利潤率是達到設計生產能力後的一個正常生產年份利潤總額與項目總投資的比率，是考察項目單位投資盈利能力的靜態指標。對生產期內各年的利潤總額變化幅度較大的項目，應計算生產期年平均利潤總額與項目總投資的比率。其計算公式為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
年利潤總額＝年產品銷售收入-年成本和費用―年銷售稅金及附加
項目總投資＝固定資產投資+投資方向調節稅+建設期利息+流動資金
投資利潤率可根據損益表中的有關數據計算求得。在財務評價中，投資利潤率可與行業平均投資利潤率對比，以判別項目單位投資盈利能力是否達到本行業的平均水平。
(七)投資利稅率
投資利稅率是指項目達到生產能力後的一個正常生產年份內的利稅總額或項目生產期內的年平均利稅總額與項目總投資的比率。其計算公式為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
年利稅總額＝年銷售收入―年成本和費用
或年利稅總額＝年利潤總額+年銷售稅金及附加
年銷售稅金及附加＝年增值稅+年營業稅+年城市維護建設稅+教育附加費+資源稅
投資利稅率可根據損益表中的有關數據計算求得。在財務評價中，投資利稅率可與行業平均投資利稅率對比，以判別單位投資對國家積累的貢獻水平是否達到本行業的平均水平。
(八)資本金利潤率
資本金利潤率是指項目達到設計生產能力後的一個正常生產年份的年利潤總額與資本金的比率。它反映投入項目的資本金的盈利能力。其計算公式為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
資本金是企業在工商行政管理部門登記的注冊資金。企業在建立時，必須有法定的資本金，並不得低於國家規定的限額。
(九)財務外匯凈現值、財務換匯成本及財務節匯成本
1.財務外匯凈現值
外匯凈現值是分析、評價項目實施後對國家外匯狀況影響的重要指標，用以衡量項目對國家外匯的凈貢獻(創匯)或凈消耗(用匯)。外匯凈現值可通過外匯流量表直接求得，當有產品替代進口時，可按凈外匯效果計算外匯凈現值。
2.財務換匯成本及財務節匯成本
它是指換取1美元外匯所需要的國內人民幣的投資金額。其計算公式為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
產品雖然內銷，但經主管部門批准可按替代進口考慮的項目，應計算財務節匯成本，即節約1美元外匯所需要的國內人民幣的投資金額。它等於項目計算期內生產替代進口產品所投入的國內資源現值與生產替代進口產品的外匯凈現值之比。其計算公式為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
當財務換匯成本和財務節匯成本小於或等於影子匯率時，則表明從獲取或節約外匯的角度考慮是合算的。
(十)借款償還期、資產負債率等
項目清償能力分析主要是考察計算期內各年的財務狀況及償債能力。其主要指標有：
1.固定資產投資國內借款償還期
該指標是指在國家現行財政規定及項目的具體財務條件下，以項目投產後可用於還款的資金償還固定資產投資國內借款本金和建設期利息(不包括已用自有資金支付的建設期利息)所需的時間。其表達式為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
式中：Id為固定資產投資國內借款本金和建設期利息之和；Pd為固定資產投資國內借款償還期(從借款開始年計算，當從投產年算起時，應予以註明)；Rt為第t年可用於還款的資金，包括利潤、折舊、攤銷費和其他可用於還款的資金。
借款償還期可由資金來源與運用表及國內借款還本付息計算表直接推算，以年表示。其詳細計算公式為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
涉及外資的項目，其國外借款部分的還本付息，應按已經明確的或預計可能的借款償還條件(包括償還方式及償還期限)計算。
當借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為項目有清償能力。
2.資產負債率
這是反映項目所面臨的財務風險程度及償債能力的指標。國際上一般認為該值在40%～60%較適宜。其表達式為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
3.流動比率
這是反映項目償付流動負債能力的指標。國際上一般認為合理值為2。其表達式為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
4.速動比率
這是反映項目快速償付流動負債能力的指標。國際上一般認為合理值為1。其表達式為：
油氣工業技術經濟評價方法及應用（第3版）
6. 靜態評估方法和動態評估方法有哪些
一、靜態評價法就是採用方案評價的靜態指標，在不考慮資金時間價值的前題下，對項目或方案的經濟效益進行計算比較的一種方法。把一個項目的費用和效益數量化，可以使我們把一系列的費用、效益概括成幾個簡單的指標，以便提供對一個項目進行全面的評估和決策的依據。
1、投資回收期法
回收期法又叫返本期法，或叫償還年限法，是以項目的凈收益抵償全部投資（包括固定資產投資和流動資產投資）所需要時間的一種評價方法。對於投資者來講，投資回收期越短越好，它是反映工業項目財務上清償能力的重要指標。投資回收期自建設開始年算起，但也應同時寫明自投產開始年算起的投資回收期。
2、追加投資回收期法（差額投資回收期）
投資回收期只用於一個方案的判斷，追加投資回收期是用於兩個或兩個以上方案比較的一種經濟評價方法。追加回收期是指一個方案比另一個方案多追加的投資，用兩個方案的年成本節約額去補償所需要的年限。若追加投資回收期小於標准投資回收期，則投資大的方案較優；反之，投資小的方案較優。
3、計算費用法
計算費用法又稱最小費用總額法，這種方法就是把參與比較的各方案投資和經營費用這兩項性質不同的費用，利用標准投資回收期（或標准投資效果系數）將經營費用（或投資額）折算成與投資（或經營費用）相類似的費用，然後相加再比較方案的優劣。
4、投資收益率法
投資收益率又稱投資效果系數，是指項目投產後每年的凈收益與總投資額的比率。
投資收益率是評價項目經濟性的正指標，把求得的投資收益率與標準的投資收益率相比較，若大於標準的投資收益率，則方案是一個較優的方案。
二、動態評價方法
技術經濟動態評價方法：年值法、現時價值法、內部收益率法和外部收益率、收益成本比值法。
（一）年值法
在考慮資金時間價值的條件下，計算項目在壽命期內的每年的成本或收益凈值。
1. 年成本：只考慮壽命期內每年的支出成本。只用於擇優（AC成越小越好）
2.凈年值：考慮項目壽命期內全部現金流。既可判別可行又可擇優
（二）現時價值法
1.現值成本法(PW法)：考慮壽命期內的全部費用支出的現值。只用於擇優。
2.凈現值法(NPV法)：考慮到收入和支出的總現值，即凈現值。 既可判斷可行性，又可擇優。
3.凈現值指數（凈現值率）
注意：凈將來值，凈年度等值，費用年值。
4、現值法評價（優缺點）
（1）優點：直觀，「量」明確．
（2）缺點：容易忽視投資的「質」的方面,多方案決策時，有利於高投資的方案．期望收益率的選取帶有主觀因素，選擇不當，則影響決策的正確性。擇優需要與其他指標（NPVI）配合。
（三）內部收益率法和外部收益率
（即資本的邊際效率）指在項目壽命期內凈現值為零時的貼現率。
（四）收益成本比值法
是指項目在整個壽命期內收益的等價值（年值）與成本的等價值（年值）之比．
三、靜態分析和動態分析，作為進行時點分析和時期分析或過程分析的兩種既有區別又有聯系的分析方法，是有用的分析工具。它們可以在不同的理論指導下加以運用。在馬克思主義經濟理論的指導下運用靜態分析和動態分析方法，有助於改進經濟分析的質量。西方靜態經濟學和動態經濟學是靜態分析方法和動態分析方法分別與資產階級庸俗經濟理論相結合的產物。馬歇爾的均衡價格論，作為一種靜態經濟理論，則是靜態分析方法與邊際效用論，生產費用論等庸俗理論相結合的產物；而哈羅德的動態經濟學，則是動態分析方法與凱恩斯理論相結合的產物。對待這類靜態經濟學和動態經濟學的理論，應該進行有批判的分析。
7. 動態評價方法
「動態評價是「靜態評價」的對稱。它是在評價投資項目經濟效益時，對項目所涉及的各年現金流(所有支出和收入)，除計算它們本身的原值外，還把資金的時間價值計算進去的一種評價方法。動態評價方法有哪些?動態評價方法動態評價方法也稱貼現的分析評價方法，動態評價是指考慮了資金時間價硫因素對投資方案分析評估的方法.主要包括凈現位法、凈現值率法、現值指數法、動態評價內含報酬率法等四種方法。動態評估方法的基本原理是:動態評價設定幣值在計算期內不變《或者在預計范圍內變化)，利用「折現率」這個杠桿.把投資方案的現金流量.置放在「同一時點」進行「比較「，動態評價從而評估判斷優劣。這里說的「比較」可以是「絕對數「的比較，動態評價也可以是「相對數』的比較。但是如果是兩個或者兩個以上的「互斥』方案.動態評價各方案的投資級一般都不會相同，動態評價因而不能使用「絕對數』進行比較.動態評價則需使用「相對數』進行比較。動態評價使用絕對數進行比較有「凈現值法，動態評價使用相對數進行比較的.因比較的基數、參照數而異，有「凈現值率法』動態評價「現值指數法「和「內含報酬率法」。區別：靜態評價——不考慮資金的時間因素動態評價——考慮資金時間因素靜態評價適用於壽命周期較短且每期現金流量分布均勻的技術方案評價，同時由於這類方法計算簡單，故在方案初選階段應用較多。 動態評價法比較符合資金的運動規律，使評價更加符合實際，對那些經濟壽命周期長、分期費用和收益的分布差異較大的技術方案的經濟效益評價，具有十分重要的意義。