Ⅰ 如何評估門面房價格
目前在一般商鋪估價最經常採用的方法——市場比較法。
一、搜集交易實例——多收集周圍商鋪的成交行情，其中包括買賣和租賃行情。
注意：由於商鋪買賣沒有租賃的成交量大，因此在實際操作過程中，往往租賃的數據多於買賣。
二、選取可比實例——即從上述成交案例中，挑選出與所評估商鋪最接近的3－10個可比案例。注意：重點強調的是可比性。
三、建立價格可比基礎——包括5方面內容：
1）統一付款方式；
2）統一採用單價；
3）統一幣種和貨幣單位；
4）統一面積內涵；
5）統一面積單位。
注意：這中間很容易將實際使用面積＆建築面積混淆——差之毫釐，謬以千里。
四、進行交易情況、交易日期、房地產狀況的修正
在這過程中，提醒投資者注意以下一些要點：
1.毛租金＆凈租金：即租金中包含了一些其他東西，比如：有些業主要求租賃稅收由承租方承擔、業主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業管理費等。
2.開價＆實際成交價：投資者比較容易了解到開價，而較難了解到實際成交價，但這對於最後的准確估價有很大影響。
3.樓層差異：商鋪一樓與二樓的租金差異很大，直接導致了其售價差異，因此在確定交易情況時務必將各樓層商鋪價格分清。
4.其他：交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等不再贅述。
注意：進行必要修正對於商鋪估價起到不容忽視的作用。
五、綜合評估決定估價額
這里需要特別強調指出：二手帶租約出售商鋪的價值評估，對於租期內的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。
注意：綜合評估需要估價人員有豐富的專業經驗。
Ⅱ 商鋪價格評估一般評估費是多少
商鋪價格評估一般評估費是3000元。價值評估是指根據地段、樓層和硬體條件的差異對物業價值的評估。店鋪價值評估是根據店鋪擁有或佔用的所有軟硬體狀況和整體經營能力，充分考慮各種因素，並結合宏觀經濟環境和行業背景，對店鋪整體市值進行的綜合評價。
商鋪因其穩定的投資收益和增值特性，越來越受到房地產投資者的青睞。簡而言之，商鋪投資收益可以用以下公式表示：商鋪投資收益=商鋪持有期間獲得的租金收入+未來銷售的增值收益最大的理論依據仍然是租金收入是所有商業地產交易的驅動源。這也是與住宅定價的最大區別，即強調租金水平與商鋪最終售價的關系。列出如下公式：投資回報率=店鋪購買價值/租金收入。
拓展資料：
1、目前，市場比較法是一般店鋪評價中最常用的方法。收集交易實例——收集更多周邊店鋪的交易價格，包括銷售和租賃價格。註：由於商鋪的交易量沒有租賃的交易量大，在實際經營過程中，租賃的數據往往比交易的數據多。選擇可比案例——即從以上交易案例中選擇與評價店鋪最接近的3-10個可比案例。註：重點是可比性。建立價格可比基礎——包括五個方面：統一的支付方式，統一單價，統一貨幣和貨幣單位，統一區域內涵，統一的面積單位。註：實際使用面積與建築面積容易混淆——相差百里。
2、修改交易狀態、交易日期和房產狀態在此過程中，提醒投資者注意以下幾點：毛租金&凈租金：即租金包括一些其他的東西。例如，有的業主要求租賃稅由承租人承擔，業主同意每年給承租人一定期限的免租期，租金包括物業管理費等。總要約價&實際成交價：投資者更容易了解要約價，但要了解實際成交價卻很難，但這對最終的准確估值有很大影響。樓層差：店鋪一樓和二樓的租金差異很大，直接導致了價格的差異。因此，在確定成交情況時，要分清每層店鋪的價格。其他：成交日期、土地使用年限、立面寬深比、新舊程度等不再重復。注意：進行必要的更正在商店估價中起著重要作用。
3、評估金額由綜合評估確定這里需要強調的是，對於出租出售的二手店的價值評估，租賃期內的租金收入必須嚴格按照租賃合同的規定——即使是異常交易價格。原因很簡單，那就是——賣不破租。註：綜合評價要求評價人具有豐富的專業經驗。綜上所述，店鋪估值所採用的比較方法有很多值得投資者關注的關鍵點，而對市場租金的理解和修正對店鋪真實市值的確定起到了關鍵作用。社區類型：社區的類型可以包括富裕和發達、中產階級、公寓和零售、工廠和低收入住房、新舊、發展中或發達、靜態或動態、種族多樣性或孤立、安全或犯罪頻繁等。為您的商店位置創造一個環境，這可以增強或削弱潛在客戶對您的形象。周邊環境質量對於大多數類型的商店來說，高質量的零售或生活環境通常是一個積極的推動因素。對質量的感知會受到新穎性、現代建築設計、昂貴的材料、綠化設計、獨特的功能、聲譽、樹木、公園或其他自然特徵以及許多其他因素的影響。
Ⅲ 怎麼評估一條街上的商鋪租金價格是否合理
這種評估是一種綜合性質的評估
要從：
1：當地消費水平（當地人均收入1000萬，你收一萬一個月，我只能呵呵）。
2當時物價（買個饅頭要1萬，你收一萬一個月，我只能呵呵）。
3門面人流量（門口鬼都沒一個，你租來不做倉庫，干超市月租金一萬，我只能呵呵）。
4周邊環境（左邊公共廁所，右邊垃圾站，出門兩米還有個欄桿，你收我一萬，我只能呵呵）。
5商鋪大小（店鋪就一個平方，你租金1萬，我只能呵呵）。
6內，外空間結構（內部是個三角形夾腳房，外部一米是堵牆，你收我一萬，我只能呵呵）。等等綜合考慮。
（當然，我上面說的有些誇張了，不過大體意思就是這樣）
就算專業人士也沒辦法算清楚。
所以多數還是參考周邊鋪面。多打聽。漫天要價，落地還錢。
看房子時要思考好策略，組織好語言，寧可不說話，也別亂說話。更別帶個沒社會閱歷的豬隊友（這個是大忌，有些豬隊友甚至會無意識的幫對方說話，你就被動了）商討價格時要做到自信，別畏畏縮縮沒底氣，別先量自己的底線。
Ⅳ 怎麼評估一條街上的商鋪租金價格是否合理請有經驗的人來看看
你好，我是房地產策劃師，傳授你商鋪租金估算的算術平均法。這方法開肯德基、麥當勞也是這么精確的計算，保你做生意運籌帷幄之中，決勝千里之外。
首先，你打算租的商鋪為一層單層商鋪，一般商鋪一層租價與二層租價是要區分開的，但是你做餐飲行業，對於商鋪是單層還是雙層要求不高，否則應該以各參考商鋪的一層租金價為參考。
針對你的行業情況，可以不必區分商鋪是否雙層，只要用起來合適即可，則租金評估方法如下：
步驟一：計算出商鋪單平米日租金
A鋪（260平米上下兩層的租金是17萬一年）
B鋪（有個福彩中心門臉小樓下100樓上400平租金是34萬一年）
C鋪（有個門臉適中一樓300平，三樓800平一起租的是50萬）
D鋪（20平小店4萬一年）
E鋪（就你想租的鋪，即目前有個整一樓350平，門臉超級長……）
則如：A鋪單平米日租金=170000元÷365天÷260平米=1.79元/平米/天
則數據如下：
A鋪：1.79元/平米/天
B鋪：2.32元/平米/天
C鋪：1.25元元/平米/天
D鋪：5.48元/平米/天
步驟二：根據你對各商鋪的客流量、周邊環境、商鋪品質、空間結構合理性等四方面進行打分
（註：一般參考項為15-18項，但是你所參考的商鋪在同一地段，你的需求也比較簡單，所以以上四項足夠。）
分數設定：10分制，依據你對商鋪各類情況的判斷，評分范圍從「很差、差、一般、好、很好」五個檔次評估，分數對應從1分—10分不等。
務必注意，以下僅為示例，具體分數情況請你依據各鋪客觀情況打分。
如：
A鋪分數 = 客流量 7分 + 周邊環境 5分 + 商鋪品質 5分 + 空間結構合理性 8分 = 25分
同樣的打分方法，比如最後得出如下結果：
A鋪分數 = 25分
B鋪分數 = 29分
C鋪分數 = 27分
D鋪分數 = 22分
E鋪分數 = 26分 （即給你自己要租的鋪子也按同樣的標准打分）
步驟三：計算各參考商鋪的租價系數
接上示意：
A鋪 25分 1.79元/平米/天
B鋪 29分 2.32元/平米/天
C鋪 27分 1.25元/平米/天
D鋪 22分 5.48元/平米/天
E鋪 26分 X 元/平米/天
接上計算，用各參考商鋪的單平米日租金除以分數，得出各商鋪的租價系數，
則如：
A鋪系數 = 1.79元/平米/天 ÷ 25分 = 0.0716
B鋪系數 = 2.32元/平米/天 ÷ 29分 = 0.08
C鋪系數 = 1.25元/平米/天 ÷ 27分 = 0.0463
D鋪系數 = 5.48元/平米/天 ÷ 22分 = 0.249
步驟四：確定各參考商鋪對你所要租的商鋪的租價影響程度
注意：
即你覺得你的要租商鋪的商業價值更接近於哪個商鋪，以百分比的形式體現，各商鋪的百分比相加後必須等於100% ！ 這是一種影響因素修正的方法。
如果嫌麻煩，那你就把A、B、C、D四個鋪子的系數想加，然後除以四即可，這樣得出的綜合系數可能不是很准確，但大概也可以推測。
出於做生意要精打細算，建議還是按照我的方法吧。
則如：
A鋪 50%影響
B鋪 25%影響
C鋪 20%影響
D鋪 5% 影響
用各鋪的系數 乘以 各鋪對你商鋪的租價的影響百分比數，然後相加，得出綜合系數。
則：
綜合系數 = A鋪 0.0716 X 50% + B鋪 0.08 X 25% + C鋪 0.0463 X 20% + D鋪 0.249 X 5%
= 0.07751
步驟五：用綜合系數 乘以 你所要租的商鋪的分數，得出最後你的商鋪的租價。
道理很簡單，即商鋪值多少分，對應租金就值多少錢，是一個小學時我們都學過的除法算式對等法，求「X」的最簡單的方程式。
為了幫你想起來，我列一下這個公式的樣子，即：
9 ÷ 3 = 81 ÷ X
則：X = 3
最後，你要租的商鋪的單平米日租金價 = 綜合系數 0.07751 X E鋪（你的商鋪）的分數 26分
即：0.07751 X 26 = 2.015 元/平米/天
也就是說，你要租的商鋪租價是人民幣2.015 元/平米/天
年租金 = 2.015 元/平米/天 X 350平米 X 365天 = 257449元/年
也就是說，按照我假設的「各商鋪分數值」和「各商鋪對你商鋪租金的參考百分比」，計算出你的商鋪年租金大約是25.7萬/年。
注意：
你提到「以前是銀行的，銀行搬走了。我想做餐飲，大約能擺下30桌，人均消費40元左右，租金多少合適，我壓力才能不大，老牌的餐飲一條街了，人流沒問題。」
你的飯店年營業額與租金沒有必然關系，而是與你的經營、菜品、飯店定位及平時的營銷有關，請不要以你的營業額判斷店面租金。
我的租金評估方法考慮的因素里已經包括了客流量因素，所以，只要你在給各參考商鋪打分的時候盡量客觀，那麼結論一定就是正確的。
如果你非要以營業額倒推租金是否合適的話，建議如下計算：
按30桌，人均消費40元計算
每年營業額約 = 30桌 X 每桌平均人數 X 40元 X 每天平均桌循環次數（保守估計） X 365天
或：
每年營業額約 = 40元 X 平均每天接待人數（保守估計） X 365天
得出的年營業額與之前計算的年租金相比較，你心裡就有數了。
Ⅳ 商業用地評估方法
(一)以地面地價為基礎，在容積率等修正系數的控制下，利用地價分配率求出各樓層土地利用方式作用於土地產生的價格，進而以土地單位面積上承載的各類利用方式作用形成的總價格增加值與土地總面積相乘得到總地價。其公式表現為(以商住樓為例)：土地總價地總單價×土地總面積修正分攤後的商業用地單價+修正分攤後的住宅用地單價)×土地總面積。由於受資料所限，此種方法在應用中多以單一用途下的地價分配率代替不同用途下地價在立體空間中的分配率。(二)以地面地價為基礎，在容積率等修正系數的控制下，求出不同類型用地的單價，再按一定原則分攤土地利用面積，以不同類型的土地單價乘以相應分攤的土地面積，加和求得總地價。其公式表現為(以商住樓為例)：土地總價業用地總價+住宅用地總價正後的商業用地單價×商業分攤土地面積+修正後的住宅用地單價×住宅分攤土地面積
其中面積分攤的原則為：不同用途的建築造價和房地產市場銷售價格相差不大時，按照各種用途建築面積占建築總面積的比例來
進行分攤不同用途的建築造價相差不大，而房地產市場銷售價格相差較大時，可以按照各種用途房地產的市場價值占整個建築的總市場價值的比例來進行分攤不同用途的建築造價相差較大，而房地產市場銷售價格相差也較大時，以剩餘法分別計算出土地價格後進行分攤。
(三)以樓面價為基礎，通過容積率修正及樓層修正，得出不同用途不同樓層的樓面地價，乘以相應建築面積，得到總地價。其公式表現為(以商住樓為例)：
土地總價業用地總價+住宅用地總價正後的商業樓面地價×商業建築面積+修正後的住宅樓面地價×住宅建築面積。
現以某城市基準地價為例，分別用上述三種方法評估商住綜合樓用地價格。
Ⅵ 房地產估價估價中：商鋪可以用收益法，成本法，市場法三種方法評估嗎
1、按估價規范的規定，商鋪最少得用收益法評估。
2、理論上講收益法，成本法，市場法三種方法都可以評估商鋪。但實際上成本法是不適用的。因為商鋪的價值與成本相差很遠。最好是只用市場法和收益法。
3、成本法評估是地價加上建造成本，在目前中國房地產泡沫較多的情況下，這兩項之和與房地產的市場價之間的差距是比較大的。據我所知，市場價在10萬/平方米的商鋪，其成本法評估價可能只有1-2萬。
Ⅶ 如何評估店面的價值
評估店面價值方式：
商鋪本身
1、樓層，一層商鋪的價值永遠是最高的,投資者選擇首層商鋪的投資回報較高,但風險也較大;如果投資眼光不錯,選擇二、三層商鋪的投資風險較小,回報也可觀。
2、標識，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內極容易被消費者看到。
3、硬體的通用性，商鋪的硬體條件具體指商鋪的設計和能源狀況等，包括面寬、進深、層高及對消費者的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術性內容，以上因素對商鋪的功能影響很大。
4、經營管理模式，這是對商場鋪位而言的,這對整個商場的經營和發展影響較大,包括聘請的管理公司、營業時間、服務意識等,市場的運作方式一定要與消費需求相吻合。
5、社會價值，如果是租給一個人管理的商場鋪，兩人倒班，你解決了兩個人的就業，社會價值是2人；如果租給餐飲企業，你的價值可能是20人；如果是租給批發店，聯系的是生產廠商及零售，也許價值是200人-2000人。社會價值也是商鋪經濟價值衡量的參考。
6、其他，土地使用年限、門面寬深比、新舊程度。
商鋪的環境
1、趨勢。商圈不論大小，分新建、成熟、衰敗三種。成熟商圈有穩定收益；新商圈如潛力股，如政府投資不變，收益是更豐厚的；拆遷、衰敗的商圈就如買到天花板的股票，前景堪憂
2、周邊業態
主力店。如大型百貨商場、購物中心。主力店將帶動周邊100米之內的商業物業全面「寄生」性升值。 廣場，品牌店，在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標准和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展的潛力上講肯定是有保證的。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從一個側面反映出項目的優劣。
周邊產業結構。周邊產業決定周邊人群結構，也就決定其消費能力及消費習慣。同時要注意周邊產業的變遷的預期,例如金融機構進駐、辦公大樓的增多自然造成對周邊服務的需求。