敏感性分析是靜態分析方法

『壹』 房地產開發項目敏感性分析怎麼做

房地產投資項目敏感性分析（一）

房地產投資項目評價中的敏感性分析是分析投資項目經濟效果的主要指標（如內部收益率、凈現值、投資回收期）對主要變動因素變化而發生變動的敏感程度。如果某變動因素變化幅度很小，但對項目經濟指標的影響很大，我們認為項目對該變數很敏感。在實際工作中，對經濟效果指標的敏感性影響大的因素，要嚴格加以控制和掌握。
一、敏感性分析步驟
敏感性分析一般按以下步驟進行：
1、確定影響因素
影響項目經濟效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對於房地產開發項目而言，主要敏感性因素有投資額、建設期、建築面積、租金、銷售價格等。
2、確定分析指標
作為敏感性分析的經濟指標一般要和我們項目經濟分析指標一致，常用的有利潤、利潤率、凈現值、內部收益率、投資回收期等。
3、計算各影響因素在可能的變動范圍內發生不同幅度變動所導致的項目經濟效果指標的變動效果，建立一一對應的關系，並用圖、表的形式表示出來
1、確定敏感因素，對方案的風險作出判斷
敏感性分析既可用於靜態分析，也可用於動態分析。
例：某公司准備開發一住宅，預計開發面積1萬平方米，開發固定成本120萬元，每平方米變動成本600元，預計售價1000元/㎡，銷售稅率5%，計算該項目的預期利潤並進行敏感性分析。
解：按盈虧平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)
該開發項目的預期利潤：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)
= 1000×1×95%-1×600-120 = 230萬元
按題意，要對預期利潤進行敏感性分析，此時分析指標是預期利潤。在盈虧平衡分析中，計算預期利潤是假定其他參數都是確定的，但是實際上由於市場的變化，模型中的每個參數都會發生變化，使原來計算的預期利潤、盈虧平衡點失去可靠性，作為投資者希望事先知道哪個參數對預期利潤影響大、哪個參數影響小，通過對敏感因素的控制，從而使投資過程經常處於最有利的狀態下。
對盈虧平衡分析中的利潤指標進行敏感性分析，主要研究與分析有關參數發生多大變化會使盈利轉為虧損、各參數變化時對利潤變化的影響程度、各參數變動時如何調整銷售量以保證原有目標利潤的實現等。
1、有關參數發生多大變化可使盈利轉為虧損
單價、單方變動成本、銷售面積、固定成本等各因素的變化都會影響預期利潤的高低，並且當變化達到一定程度，就會使項目利潤消失，進入盈虧臨界狀態，使企業經營狀況發生質變。通過敏感性分析，可以提供能引起預期目標利潤發生質變時的各個參數變化的界限。
①單價的最小值
當開發利潤為0時，利用盈虧平衡公式可得
P×1×（1-5%）-600×1-120=0
P = 757.89元/㎡當售價降至757.89元，即單價降低24.2%，項目由盈利轉為盈虧平衡，如果進一步降低，則出現虧損。
②單方變動成本的最大值
單方變動成本上升會使項目利潤下降並逐漸趨近於0，此時的單方變動成本是該項目能忍受的最大值。
1000×1×（1-5%）-U×1-120=0
U = 830元/㎡單方變動成本上升到830元，即單方變動成本上升38.3%時，該項目利潤降至0。
③固定成本最大值
固定成本上升也會使項目利潤下降，並逐步趨於0
1000×1×（1-5%）-600×1- C(F)=0
C(F) = 350萬元，固定成本增至350萬元，即固定成本增加191.7%時，該項目利潤降為0。
④銷售建築面積的最小值
銷售面積的最小值，即盈虧臨界點的銷售量為
銷售量= C(F)/[P（1-5%）-U]=1200000/[1000×（1-5%）-600]=3429㎡
說明如果銷售計劃只完成34.3%(3429/10000)，則該項目的預期利潤降為0。
2、各參數變化對利潤變動的影響程度
各參數變化都會引起利潤的變動，但其影響程度各不相同，有的參數發生微小變化，就會使利潤發生很大的變化，說明利潤對這些參數的變化十分敏感，我們稱其為敏感因素，與此相反，有些參數發生變化後，利潤的變動並不大，反應較遲鈍，稱其為不敏感性因素。
反映敏感程度的指標是敏感系數，計算公式為
敏感系數 = 目標值變動百分比/參量值變動百分比
①單價的敏感程度
設單價增長20%，則P=1000×（1+20%）=1200元
按1200元計算，利潤=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（420-230）/230=82.6%
單價的敏感系數=82.6/20=4.13
結果說明：單價對項目利潤的影響很大，從百分率來看，利潤是以4.13倍的速率隨單價變動。因此，提高單價是提高項目盈利最有效的手段，價格下跌也將是實現利潤的最大威脅，因為單價每降低1%，項目將失去4.13%的利潤。所以投資者必須格外對單價予以關注,不到萬不得以，不能輕言降價銷售。
②單方變動成本的敏感程度
設單方變動成本增長20%，則U = 600×（1+20%）=720元
按720元單方變動成本計算
利潤=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（110-230）/230=-52.2%
單方變動成本的敏感系數=-52.2/20=-2.61
計算結果表明，單方變動成本對利潤的影響程度要比單價小，單方變動成本每上升1%，利潤將減少2.61%。雖然單方變動成本對利潤的影響程度較單價小，但敏感系數的絕對值大於1，說明單方變動成本的變化造成利潤更大的變化，仍屬於敏感因素。
③固定成本的敏感程度
設固定成本增長20%，則F（X）= 120×（1+20%）=144元
按此固定成本計算
利潤=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（206-230）/230=-10.43%
固定成本的敏感系數=-10.43/20=-0.52
計算結果表明，固定成本對利潤的影響程度很小，固定成本每增加1%，利潤將減少0.52%，敏感系數的絕對值小於1，屬於不敏感因素。
④銷售量的敏感程度
設銷售量增長20%，則X = 10000×（1+20%）=12000㎡
按12000㎡計算
利潤=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（300-230）/230=30.43%
銷售量的敏感系數=30.43/20=1.52
通過上述計算，表明影響開發公司預期利潤的諸多因素中，最敏感的是單價，其次是單方變動成本，第三是銷售量，最後是固定成本。其中敏感系數為正值，表明它與利潤同向增減；敏感系數為負值，表明它與利潤反向增減。
敏感系數提供了各因素變動百分比和利潤變動百分比之間的比例，但不能直接顯示變化後利潤的值，為了彌補不足，可編制敏感分析表，列出各因素變動百分比及相應的利潤值。
單因素變動敏感分析表
利潤變動百分比因素
-20%
-10%
0
+10%
+20%
單 價40135230325420
單方變動成本350290230170110
固 定 成 本254242230218206
銷 售 量160195230265300
一般各因素變動百分比通常以±20%為范圍，便可以滿足實際需要，上表以10%為間隔，也可按需要改為5%為間隔。
列表法的缺點是不能連續表示變數之間的關系，為此又可以用敏感分析圖來表示。
圖中橫軸代表單方變動成本、固定成本、銷售量、單價等各因素變動百分比，縱軸代表利潤。以單方變動成本為例，根據原來的目標利潤點（0、230）和單方變動成本變化後的點（+20%、110），畫出單方變動成本線，這條直線反映單方變動成本不同變化水平時所對應的利潤值和利潤變動百分比。其它影響因素的直線畫法與此類似。這些直線與利潤線的夾角越小，對利潤的影響越大，說明對利潤的敏感程度越高。

『貳』 什麼是敏感性分析如何在投資決策中進行敏感性分析

敏感性分析是投資項目的經濟評估中常用的分析不確定性的方法之一。從多個不確定性因素中逐一找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，並分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險的能力。

若某參數的小幅度變化能導致經濟效益指標的較大變化，則稱此參數為敏感性因素，反之則稱其為非敏感性因素。這種分析方法的缺點是每次只允許一個因素發生變化而假定其他因素不變，這與實際情況可能不符。

敏感性因素一般可選擇主要參數（如銷售收入、經營成本、生產能力、初始投資、壽命期、建設期、達產期等）進行分析。若某參數的小幅度變化能導致經濟效果指標的較大變化，則稱此參數為敏感性因素，反之則稱其為非敏感性因素。

(2)敏感性分析是靜態分析方法擴展閱讀：

敏感性分析的作用

1、確定影響項目經濟效益的敏感因素。尋找出影響最大、最敏感的主要變數因素，進一步分析、預測或估算其影響程度，找出產生不確定性的根源，採取相應有效措施。

2、計算主要變數因素的變化引起項目經濟效益評價指標變動的范圍，使決策者全面了解建設項目投資方案可能出現的經濟效益變動情況，以減少和避免不利因素的影響，改善和提高項目的投資效果。

3、通過各種方案敏感度大小的對比，區別敏感度大或敏感度小的方案，選擇敏感度小的，即風險小的項目作投資方案。

4、通過可能出現的最有利與最不利的經濟效益變動范圍的分析，為投資決策者預測可能出現的風險程度，並對原方案採取某些控制措施或尋找可替代方案，為最後確定可行的投資方案提供可靠的決策依據。

『叄』 項目投資中的靜態評價方法

房地產開發投資項目經濟評價方法 房地產投資風險大。投資者需要慎重做出投資決策，一旦決策失誤，投資者就會遭受重大損失。投資決策是開發投資過程中最重要的一項工作。在投資決策前，需要從財務角度對各個投資項目進行評價。經過長期實踐，投資者已經摸索出一套完整而科學的項目評價方法，本節將予以簡要介紹。 房地產投資項目評價方法大致分為確定性和不確定性兩種。確定性評價方法有靜態和動態之分，靜態方法是投資回收期、投資收益率、開發成本利潤率等；動態指標有凈現值，凈現值率，內部收益率、動態投資回收期等，不確定性評價方法主要是敏感性分析、概率分析等。 一、確定性評價方法 (一) 靜態方法 靜態分析方法是傳統評價方法，也稱作非折現法。對投資項目進行經濟評價時，不考慮資金的時間價值，即投資成本和收益等資金流量不需要進行折現。靜態分析方法簡便易行，但不能反映投資項目整個壽命期內真實的資金流量，不能客觀而全面地反映投資活動。這種方法常用於短期、小型投資項目評價。 1. 投資利潤率。 投資利潤率是指房地產投資項目的年均利潤總額與總投資之比。其計算公式為： 當項目投資利潤率大於預先設定的基準投資收益率或者行業平均利潤率時，項目可行；反之，項目不可行。 2. 自有資金(權益)投資收益率 這個指標反映投資者的實際獲利水平。其計算公式為 3. 投資回收期 投資回收期也稱還本期，是以項目的凈收益收回總投資所需要的時間，是反映房地產投資回收能力的重要指標。其計算公式為： 例如，某房地產投資項目現金流量表如下： 單位：萬元 階段 年份 現金流 土地開發 房屋建設 銷 售 0 1 2 3 4 5 現金流出 500 60 1400 1500 100 100 現金流入 0 0 0 50 3500 4000 凈現金流量 -500 -60 -1400 -1450 3400 3900 累計凈現金流量 -500 -560 -1960 -3410 -10 3890 投資回收期越短，說明投資成本回收越快。因此，利用這個指標篩選投資項目時，應選擇數值最小的項目。 (二) 動態分析指標(折現法) 動態分析方法是一種考慮資金時間因素的評價方法。這種方法較全面和客觀地反映投資項目整個壽命期的經濟效果，在中長期項目評估中得到廣泛應用。 1. 凈現值 在計算期內，將各年(期)的凈現金流量按預先規定的折現率或基準收益率分別折算到項目實施開始時的現值之和，稱為財務凈現值，簡稱凈現值(NPV)。其計算公式為： 式中：CI為現金流入量 CO為現金流出量 (CI-CO)t表示第t年的凈現金流量 n為計算期數 i為基準投資收益率(貼現率) 凈現值是衡量一個或比較多個投資方案經濟效果的指標，當NPV≥0時，表明項目的動態投資收益率大於或等於基準收益率，在經濟上可行。若NPV<0，說明項目投資收益達不到預定要求，應當否定。在同一項目不同方案比較時，應當選擇凈現值大的方案。不過應當注意，當不同方案的投資規模不同時，不能用凈現值指標，應採取凈現值比率。 2. 凈現值率(NPVR) 凈現值率是項目凈現值與總投資現值的比率。它表示動態單位投資的凈收益的大小，在各方案總投資不同的情況下，應採用凈現值率比選方案。計算公式為： 式中，NPVR為凈現值率，NPV的項目凈現值，PVI為項目投資總額現值。 在用NPVR進行項目財務評價時，數值越大說明其經濟效益越好。採用NPVR對不同投資方案進行比選時，所使用的折現率和計算期數應該相同，否則不可比。 凈現值率和凈現值的計算可通過下例說明。 例1：某房地產開發項目的投資和收益情況如下表所示，基準收益率(貼現率)為10%。試計算NPV和NPVR。 序號n 投資 生產成本 總收入 凈現金流量 現值系數 凈現值 (1) (2) (3) (4) (5)=(4)-(3)-(2) (6) (7)=(5)×(6) 1 3700 -3700 0.9091 -3364 2 4800 -4800 0.8264 -3967 3 1500 -1500 0.7513 -1127 4 3000 3500 500 0.6830 342 5 5500 7000 1500 0.6209 931 6 4500 7000 2500 0.5645 1411 7 4500 7000 2500 0.5132 1283 8 4500 7000 2500 0.4665 1166 9 4850 7000 2150 0.4241 912 10 4850 7000 2150 0.3855 829 11 4850 7000 2150 0.3505 754 12 4850 7000 2150 0.3186 685 13 4350 10000 5650 0.2897 1637 凈現值 1492 凈現值率 1492÷(3364+3967+1127)=17.64% 3. 內部收益率(IRR) 內部收益率是在投資活動有效期內，開發項目的逐年現金流入的現值之和等於現金流出現值總額，即凈現值等於零的折現率。其意義在於它是一個項目所能接受的最大貼現率。它實際是預期投資收益率。計算公式為： 或NPV=0 式中，IRR為內部收益率，其它符號代表涵義同前述。 計算IRR，要解上述方程，比較復雜。在實踐中，一般採用線性插值法(又叫試錯法)或圖解法求解。 線性插入公式： 式中，i1為試算用的較低的i值；i2為較高的i值；NPV1為用較低的i值算出的凈現值(正值)；NPV2為用較高的i值算出的凈現值(負值)。i1和i2之差不應超過1%-2%，否則，貼現率i1和i2與財務凈現值NPV之間不一定呈線性關系，從而使所求得的內部收益率失真。 試算方法是假設幾個不同的i值，求凈現值。如果凈現值大於零，則i值嫌小；如果凈現值小於零，則i值嫌大。反復計算，求得凈現值等於零時的i值，即為內部收益率。 下面舉例說明IRR的計算。 例2：某項目在試算過程中，其凈現值由正變負只出現一次。當i等於14%時，凈現值為86.45萬元；當i取值16%時，凈現值變為-66.71萬元，因此，該投資項目的內部收益率應在14%-16%之間，通過線性插值公式計算得到： 用圖解法求內部收益率： 採用上例數據，以凈現值為縱坐標，貼現率為橫坐標，繪圖如下： 連接正負轉換時的NPV的直線與橫坐標的交點，即凈現值為零的折現率15.13%為所求的內部收益率。 用內部收益率評選方案的基本原則是：內部收益率大於或等於基準投資收益率，說明項目可行，否則，應予以否定。在沒有規定基準投資收益率的情況中，內部收益率應大於長期貸款利率，這是因為，如果不是這樣，那麼到項目壽命終止時，收益現金流將只能剛好支付貸款利息(或補足資金機會成本)，不產生利潤。 不同的投資方案比較，應結合凈現值考慮，選擇凈現值與內部收益率都大的項目，因為不同投資的項目，內部收益率大時，凈現值不一定大。另外，當投資項目的凈現金流量的正負號改變兩次或兩次以上時，有可能出現多個內部收益率，此時不宜再用這個指標來判斷項目優劣，但可用凈現值作為評價指標。 4. 動態投資回收期 累計凈現金流量現值等於零的時間，即為動態投資回收期。計算公式為： 例3：某房地產投資方案現金流量表如下： 單位：萬元 貼現率=15% 階段 現金流 土地開發 房屋建設 銷售 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 現金流入 0 0 0 500 1000 4000 5000 5000 4000 500 現金流出 500 300 4000 5000 50 0 0 0 50 50 累計凈現金流 -500 -800 -4800 -9300 -8350 -4350 650 5650 9600 10050 凈現金流量現值 -500 -261 -3025 -2959 543 1989 2162 1880 1144 128 累計 -500 -761 -3780 -6745 -6202 -4213 -2051 -171 973 1101 與靜態投資回收期相比，動態投資回收期考慮了資金的時間價值，能准確反映真實的投資回收期，缺點是計算較繁。在項目壽命期短，或折現率小的情況中，兩種投資回收期差別不大，可相互替代。但是，當投資期比較長，折現率較高時，應該採用動態投資回收期。 二、不確定性評價方法 房地產開發投資過程中，存在許多不確定因素，比如，租金和售價、建築成本、開發周期等，這些因素會影響到房地產投資利潤。所以，評價不確定因素變動給投資收益帶來的影響，是投資決策的一個重要內容。 (一) 房地產投資中不確定因素分析 所謂不確定因素是指那些會發生預料不到變化的因素。房地產開發中的不確定因素主要有以下幾個。 1. 建設成本。原材料價格和人工費用變動會導致建築成本改變。不過，這還要看承包合同的形式。如果承包合同是固定總價形式，那麼承包商承擔建築成本變化造成的後果，投資者基本不受影響。如果是其他形式的承包合同，那麼投資者就要受到來自建築成本變動的影響。 2. 租金和售價。價格變動會直接影響投資收益。價格是易變的一個因素。引起租售價格變動的因素很多，比如，消費者偏好的改變、競爭的加劇，生產成本的變動預期投資收益率的調整等。 3. 開始周期。項目開發周期的變動對投資收益有較大影響。這種影響主要是通過利息費用、租售價格等因素發生作用。開發周期延長會導致貸款利息費用上升，或者建築成本上漲，或者市場條件以及政策環境改變，租售價格下降，或者遭受自然災害損失。這些情況的發生都會給投資者造成虧損。 導致開發周期變動的原因集中在三個階段。第一個階段是准備期，在這個階段，投資者要進行征地、折遷、安置、補償工作，委託設計師制定規劃設計方案並向行政管理部門報批等。每一個環節發生延誤，都會造成開發周期被迫延長。第二個階段是建築施工期。這個階段可能會由於惡劣氣侯、建築設計失誤、未預料到的特殊地質條件或者發現地下文物等原因而延長。第三個階段是租售期。這個時期的長短與宏觀經濟狀況、市場供求狀態等相關。如果宏觀經濟不景氣，或者居民購買力不足，亦或者社會不穩定，那麼房地產租售就比較困難，租售期就會延長。 4. 利率。向銀行借款是房地產投資的重要資金來源。利潤變動要影響借款成本，進而影響投資收益。 (二) 房地產投資項目敏感性分析 房地產投資項目評估的敏感性分析，是分析和預測房地產投資效益評價指標對若干不確定因素變動的敏感程度的一種方法。如果某個因素的微小變動對投資經濟效益造成較大影響，那麼就說明該項目對這個因素敏感；反之，如果某個因素變動幅度很大卻對評價指標沒有多大影響，那麼就說明投資項目對它不敏感。敏感性強的因素的變動會給項目投資帶來更大的風險。敏感性分析的任務是預測各個因素發生變化時，投資效益受影響的程度，以便確定風險的大小和該項投資承受風險的能力，從而為投資決策提供依據。 進行敏感性分析，首先要確定分析指標，敏感性分析一般圍繞確定性經濟評價指標進行如凈現值、內部收益率或投資回收期等。 其次，從影響項目投資效益的不確定因素中選取對經濟評價指標有重大影響並在開發周期內有可能發生變動的因素作為敏感性分析因素。 第三，設定不確定因素的變化范圍。 第四，根據設定的不確定因素變化值，重新計算投資項目的經濟評價指標，找出敏感性因素。 敏感性分析有單變數敏感性分析和多變數敏感性分析兩種。單變數敏感性分析是基本方法。在進行單變數分析時，要假定各變數之間相互獨立，然後每次只考察一個變數的變化，同時，讓其它變數保持不變，觀察所選定的經濟評價指標的變化情況。多變數敏感性分析是分析兩個或兩個以上考察變數同時發生變動時，選定的經濟評價指標如何變動的一種方法。在實踐中，多個變數同時發生變化的情況非常普遍，所以，多變數敏感性分析方法有很強的實用性。 下面通過一個例子來說明敏感性分析方法的原理。 例4：一個投資者准備投資一個工業廠房項目，規劃建築面積2000m2，建造成本為200元/m2，年租金32.5元/m2，利息率為7.38%，物業總開發價值為880458元，建設期為12個月，現金流量表如下： 月 份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 地 價 207000 建築成本 14440 17860 22040 26220 32680 39140 專業人員費用 &

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『肆』 什麼叫敏感性分析

敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，並分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。 敏感分析應用廣泛，主要是在求得某個模型的最優解後，研究模型中某個或若干個參數允許變化到多大，仍能使原最優解的條件保持不變，或者當參數變化超過允許范圍，與那最優解已不能保持最優性時，提供一套簡潔的計算方法，重新求解最優解。 在本量利關系的敏感分析中,主要包括兩個部分 1、研究分析有關參數發生多大變化時盈利轉為虧損。 基本方程式：銷量*（單價-單位變動成本）-固定成本=0 每次令一個參數為變數，其他為常量。 2、個參數變化對利潤變化的影響程度。 主要採用敏感系數計量。 敏感系數=目標值變動百分比/參量值變動百分比。 例如計算利潤對單價的敏感度 假設單價變動20%，利潤為r，單價為s，單位變動成本為c，銷量為q，固定成本為f。 單價變動前 r1=q*(s-c)-f 單價變動後 r2=q*[s*(1+20%)-c]-f 則利潤對單價的敏感系數=（r2/r1）/20% 表示的含義是單價變動1%，利潤變動變動多少個百分點 在工作中，為了讓你的分析報告更好看或者內容充實，有時候還可以附上敏感分析表和敏感分析表。所謂敏感分析表，就是假定單價、單位變動成本、銷量、固定成本上下浮動0、5%、10%、15%、20%（這些間距可以自由設定）時，利潤的絕對額是多少。彌補敏感系數只能反映利潤隨項目變化而變化的相對量的缺陷。而敏感分析圖則連續表示變數間的關系，繪制時，參照敏感分析表的數據繪出點，然後連線即可。