分析投資項目的方法

A. 投資價值分析的步驟是什麼

投資價值分析報告是國際投、融資領域投資商確定項目投資與否的重要依據，主要對項目背景、宏觀環境、微觀環境、相關產業、地理位置、資源和能力、 SWOT 、市場詳細情況、銷售策略、財務詳細評價、項目價值估算等進行分析研究，反映項目各項經濟指標，得出科學、客觀的結論。投資價值分析報告和《項目建議書》、《可行性研究報告》及《商業計劃書》有所不同，它主要集反映投資該項目在未來市場的價值分析。 不僅僅為融投資雙方充分認識投資項目的投資價值與風險，更重要的是通過充分評估項目優勢、資源，加速企業或項目法人擁有的人才、技術、市場、項目經營權等無形資源與有形資本的有機融合，對企業和投資機構提供重要的融投資決策參考依據。
項目投資價值分析報告的格式和內容 摘要
主要包括：項目名稱，承辦單位，項目投資方案，投資分析，項目建設目標及意義，項目組織機構。

項目背景分析及規劃
主要包括：1、項目背景。 2、項目建設規劃。 3、主要產品和產量。 4、工藝技術方案。

外部環境分析
主要包括：1、外部一般環境（PEST）分析。 2、產業分析。

市場需求預測
主要包括：1、國外市場需求預測。 2、國內市場需求狀況分析。

內部分析
主要包括：1、項目地理位置分析。 2、資源和技術。3、項目之 SWOT 分析。4、項目競爭戰略的選擇。

財務評價
主要包括：1、評價方法的選擇及依據。2、項目投資估算。3、產品成本及費用估算。4、產品銷售收入及稅金估算。5、利潤及分配。6、財務盈利能力分析。7、項目盈虧平衡分析。8、財務評價分析結論。

融資策略
主要包括：資金籌措、資金來源、資金運籌計劃等。

價值分析判斷
主要包括：價值判斷方法的選擇，價值評估。

項目投資價值分析報告的概念

在國際投資領域中，為減少投資人的投資失誤和風險，每一次投資活動都必須建立一套科學的，適應自己的投資活動特徵的理論和方法。投資價值分析報告正是吸收了國際上投資項目分析評價的理論和方法，利用豐富的資料和數據，定性和定量相結合，對投資項目的價值進行全面的分析評價。

項目投資價值分析報告是投資前期一個重要的關鍵步驟，項目的規模大小、區域分析、項目的經營管理、市場分析、經濟性分析、利潤預測、財務評價等重大問題，都要在投資價值分析報告中體現。

步驟就是按照報告的標題一步一步來啊

B. 投資項目評估：畫圖分析投資項目規模的類型，論述投資項目擬建規模確定的方法有哪些

你妹啊.....

C. 如何應用項目投資評價的各種方法

一般分兩種情況，一種是上市公司請專業的證券資質的資產評估事務所來做投資項目的分析，根據專業的評估報告的分析與計算，做出對投資項目的判斷。這種方式做出的判斷有理有據，專業，會有一定的費用。大部分上市公司採用這種方式。
另外一種是上市公司根據自己的投資發展部門做出的投資項目的判斷。一般評價方法和標准。根據分析評價指標的類別，投資項目評價分析的方法，可被分為貼現的分析評價方法和非貼現的分析評價方法兩種。
（一）貼現的分析評價方法
貼現的分析評價方法，是指考慮貨幣時間價值的分析評價方法，亦被稱為貼現現金流量分析技術。
1、凈現值法
這種方法使用凈現值作為評價方案優劣的指標。所謂凈現值，是指特定方案未來現金流入的現值與未來現金流出的現值之間的差額。按照這種方法，所有未來現金流入和流出都要按預定貼現率折算為它們的現值，然後再計算它們的差額。如凈現值為正數，即貼現後現金流入大於貼現後現金流出，該投資項目的報酬率大於預定的貼現率。如凈現值為零，即貼現後現金流入等於貼現後現金流出，該投資項目的報酬率相當於預定的貼現率。如凈現值為負數，即貼現後現金流入小於貼現後現金流出，該投資項目的報酬率小於預定的貼現率。
凈現值法是具有廣泛的適用性，在理論上也比其他方法更完善。凈現值法應用的主要問題是如何確定貼現率，一種辦法是根據資金成本來確定，另一種辦法是根據企業要求的最低資金利潤率來確定。前一種辦法，由於計算資金成本比較困難，故限制了其應用范圍；後一種辦法根據資金的機會成本，即一般情況下可以獲得的報酬來確定，比較容易解決，因此通常使用的是後一種方法。
2、內含報酬率法
內含報酬率法是根據方案本身內含報酬率來評價方案優劣的一種方法。所謂內含報酬率，是指能夠使未來現金流入量現值等於未來現金流出量現值的貼現率，或者說是使投資方案凈現值為零的貼現率。
凈現值法和現值指數法雖然考慮了時間價值，可以說明投資方案高於或低於某一特定的投資報酬率，但沒有揭示方案本身可以達到的具體的報酬率是多少。內含報酬率是根據方案的現金流量計算的，是方案本身的投資報酬率。
內含報酬率的計算，通常需要「逐步測試法」。首先估計一個貼現率，用它來計算方案的凈現值；如果凈現值為正數，說明方案本身的報酬率超過估計的貼現率，應提高貼現率後進一步測試；如果凈現值為負數，說明方案本身的報酬率低於估計的貼現率，應降低貼現率後進一步測試。經過多次測試，尋找出使凈現值接近於零的貼現率，即為方案本身的內含報酬率。
內含報酬率在評價方案時要注意到，比率高的方案絕對數不一定大，反之也一樣。這種不同和利潤率與利潤額不同是類似的。
（二）非貼現的分析評價方法
非貼現的方法不考慮時間價值，把不同時間的貨幣收支看成是等效的。這些方法在選擇方案時起輔助作用。常用的方法為回收期法、會計收益率法等，下面進行舉例簡述。
1、回收期法
回收期是指投資引起的現金流入累計到與投資額相等所需要的時間。它代表收回投資所需要的年限。回收年限越短，方案越有利。
回收期法通俗易懂，大致反映投資回收速度，而且計算簡便，但是這種方法有兩個缺陷：第一，它忽略了回收期後的收益，容易造成嚴重的退縮不前。因為許多對企業的長期生存至關重要的較大型投資項目，並非在開始幾年內就能帶來收益，實際上，資本投資的全部目的在於創造利潤，而不只是為了保本。第二，由於決策者以回收期作參數，往往會導致企業優先考慮急功近利的項目，導致放棄長期成功的方案。特別是對於投入資金大，而且周期長的項目，則不宜唯一使用這一指標。它是過去評價投資方案最常用的方法，目前作為輔助方法使用，主要用來測定方案的流動性而非營利性。
2、會計收益率法
這種方法計算簡便，應用范圍很廣。它在計算時使用會計報表上的數據，以及普通會計的收益和成本觀念，以會計收益率法作為評價投資的參數，要求企業事先確定要達到的必要會計收益率。在進行決策時，高於必要會計收益率的方案可以入選，在多個互斥方案中則選用會計收益率最高者。

D. 項目投資價值評估方法的方法

一般企業做項目投資價值評估和撰寫投資價值分析報告所用的都是以下3種方法。
一、dcf方法
在公司理財領域，dcf項目投資價值評估方法長期以來一直是評價戰略性投資的主導的方法。盡管這一方法現在受到越來越多的批評，但80%以上的大公司仍舊把dcf方法當作投資決策首選的工具來使用，這可能是由於它使用起來比較簡單，而且在直觀上比較吸引人的緣故。
二、dta方法
dta項目投資價值評估方法是一種引用一系列連續決策和隨機事件來模擬投資決策的方法，它的特點是考慮了相機決策和不確定性。簡而言之，dta方法是通過細分決策來獲取靈活性。投資決策的風險以隨機事件出現的不同概率來刻畫。
三、roa方法
1、實物期權的概念和種類
實物期權是在金融期權基礎上發展起來的，兩者有驚人的相似。金融期權是允許持有者在到期日或者在此之前購買或出售某種金融資產的權利，而實物期權是對實物投資的選擇權，即投資者可以在未來某個時點採取或不採取某項行動的權利。
2、實物期權分析的框架
實物期權分析框架包括四個步驟：第一步，不考慮投資決策的靈活性，計算項目基本現值，作為實物期權定價的基礎。第二步，建立事件樹，模擬不確定性。主要是 考慮影響項目收益波動的不確定因素，並以明確的價值、風險中性概率等參數表示出項目價值的變化。第三步，識別可以取得的各種靈活性，並以此建立事件樹的節 點(決策節點)，將事件樹轉換成決策樹。需要注意的是，每個節點都可能有多種靈活性來源，但對這些來源要有明確的優先順序。第四步，用二叉樹期權定價模型 (通常是風險中性概率定價法)評估包含投資決策靈活性的項目價值。
傳統的價值評估方法如dcf 法、dta方法，用於高度不確定的投資項目(如r&d項目或創業投資項目)會失效，因為前者不能獲取靈活性價值，後者不能確定合適的折現率。所以尚普咨詢提倡用roa方法，roa具有處理不確定性和評價靈活性的優點，並且不必考慮折現率問題，因為roa方法中使用的波動率參數綜合了所有的風險因素，在計算時只需要用無風 險利率。因此，採用roa方法進行項目投資價值評估，將大大提高准確度。

E. 投資項目可行性分析方法研究 論文要怎麼寫啊

內容提要是全文內容的縮影。在這里，作者以極經濟的筆墨，勾畫出全文的整體面目；提出主要論點、揭示論文的研究成果、簡要敘述全文的框架結構。
內容提要是正文的附屬部分，一般放置在論文的篇首。
寫作內容提要的目的在於：
1．為了使指導老師在未審閱論文全文時，先對文章的主要內容有個大體上的了解，知道研究所取得的主要成果，研究的主要邏輯順序。
2．為了使其他讀者通過閱讀內容提要，就能大略了解作者所研究的問題，如果產生共鳴，則再進一步閱讀全文。在這里，內容提要成了把論文推薦給眾多讀者的「廣告」。
因此，內容提要應把論文的主要觀點提示出來，便於讀者一看就能了解論文內容的要點。論文提要要求寫得簡明而又全面，不要羅哩羅嗦抓不住要點或者只是乾巴巴的幾條筋，缺乏說明觀點的材料。
內容提要可分為報道性提要和指示性提要。
報道性提要，主要介紹研究的主要方法與成果以及成果分析等，對文章內容的提示較全面。
指示性提要，只簡要地敘述研究的成果(數據、看法、意見、結論等)，對研究手段、方法、過程等均不涉及。畢業論文一般使用指示性提要。舉例如下：
●市場經濟條件下的政府，固然應服從上級規劃部署的全局，但主要的著眼點應放在對下負責，對本地的經濟發展，對本地的人民生活水平提高負責，這才是發展全局經濟的前提，從而也自然在根本上符合對上負責。
●變部門「齊抓共管」企業為共同服務於企業，應成為部門工作的主要重點。

F. 如何做好投資分析項目的管理

項目後評估實質上是做認真的反省、審視和量化的評價評估工作，從而更成熟地去決策和投資
2008年頒發的《上海市國有企業投資監督管理暫行辦法》第十六條規定，「企業應當對投資項目實施後評估管理。重大投資項目的後評估報告應當報市國資委備案」。2011年底，上海市國資委又發文《關於組織開展重大投資項目後評估工作的通知》（滬國資委規劃[2011]530號，以下簡稱「項目後評估工作通知」），專門就後評估項目的具體范圍和工作提出了原則指導意見。本文擬就可參考的做法和經驗進行分析，提供進一步討論借鑒。
項目後評估基本要義
投資項目後評估或後評價（以下簡稱「項目後評估」）是一種項目投資或收購完成後的自我評估工作。2008年國家發改委制訂的《中央政府投資項目後評價管理辦法（試行）》（發改投資[2008]2959號）規定，「中央政府投資項目後評價應當在項目建設完成並投入使用或運營一定時間後，對照項目可行性研究報告及審批文件的主要內容，與項目建成後所達到的實際效果進行對比分析，找出差距及原因，總結經驗教訓，提出相應對策建議，以不斷提高投資決策水平和投資效益。根據需要，也可以針對項目建設的某一問題進行專題評價」。從國際上的類似概念來看，項目後評價（Post Project Evaluation）通常是指在項目已經完成並運行一段時間後，對項目的目的、執行過程、效益、作用和影響進行系統的、客觀的分析和總結的一種技術經濟活動。
什麼樣的項目需要做項目後評估，發改委在文件中列出了8大類項目，主要是大項目和具有重要影響或有特殊示範意義的項目。上海市國資委還特別單列了「重大境外投資項目」。我們的解讀是，國企海外設廠的大項目主要集中在央企和能源資源類行業，上海市屬國企的境外投資項目主要是境外收購項目。而最近3年內有境外收購項目的國企包括錦江國際、光明食品等集團。
項目後評估主要內容
對於項目後評估工作的基本內容，國家發改委制訂的《項目後評價管理辦法》作了明確界定，包括「項目實施過程總結：前期准備、建設實施、項目運行等；項目效果評價：技術水平、財務及經濟效益、社會效益、環境效益等；項目目標評價：目標實現程度、差距及原因、持續能力等」。上海市國資委的《項目後評估工作通知》中也指出「對項目取得的財務效益、經濟效益、社會效益和環境效益進行綜合評價」。
德勤作為「國際四大會計師事務所」之一，會更多地從財務和戰略策略角度對並購交易的項目後評估給予建議。國際上對於企業並購的一個普遍看法是，50%企業沒有實現或沒有完全實現決策當初設想的協同效應。就中國企業的海外並購而言，更有說法是三分之二的並購案例是不成功的。這些說法和估計未免過於悲觀，不過可能是比較接近事實的。
從財務和經濟效益角度來說，項目後評估的內容一般主要是指對協同效應和凈現值增加的分析和評估。以上所提及的並購交易不成功就是指並購後1—2年內預期的共享銷售渠道，擴大銷售，聯合採購以降低單位采購成本，以及合並精簡內部管理機構降低管理人力成本等的實現程度並不理想。若投資方或收購方是上市公司的話，另一個可量化的評價指標可能是並購投資後半年到2年內股價對於股票指數的相對漲幅是否增加（也有定義為「超額收益」），或總市值是否增加（剔除其他影響因素後）。
對於重大境外項目，擴大銷售和進入國際市場一般是項目中的重點。從項目後評估或評價的角度來看，可能會著重評價原來預期的外國商品或服務是否能進入中方現成的銷售渠道，迅速實現銷售收入的增量。中方的產品或服務是否能夠通過外方的國際營銷渠道進入當地和其他海外市場實現出口的增量。外方在商品服務的質量管理、國際市場營銷和收入渠道管理、應收款存貨等流動資金管理等「軟性」（難以簡單量化指標）方面，是否實現了預期的輸入、培訓或借鑒。
關於具體使用的方式方法，市國資委的文件提到了「選擇適當的方法（如對比分析法、邏輯框架法、成功度分析法等）」。邏輯框架法主要是列表對照原定指標和實現情況，並分析原因的方法。成功度法是就各項指標進行專家打分，並根據總得分來決定其「完全成功」、「部分成功」或者「不成功或失敗」的評價結論。
誰來做項目後評估
哪些主體來做項目後評估呢？發改委《項目後評價管理辦法》的要求是：「在項目單位完成自我總結評價報告後，國家發展改革委根據項目後評價年度計劃，委託具備相應資質的甲級工程咨詢機構承擔項目後評價任務」。市國資委在《項目後評估工作通知》中規定，「各企業要成立項目後評估工作領導小組，明確責任部門，制訂相關工作制度和項目後評估工作計劃，並於年初將有關情況報市國資委備案」，「對特別重大的項目必要時可委託具備相應資質的專業機構開展後評估」。由此可見，其基本要求是國企自評，專業機構出具評價報告，發改委組織、統計和管理，國資委備案。其中涉及中介機構費用的，發改委的原則是「國家發展改革委委託的項目後評價所需經費由國家發展改革委支付」。
就企業成立項目後評估工作領導小組而言，我們的看法是由於要有第三方評價，該領導小組的部分成員可以聘請第三方專業機構的資深人員兼任，同時也有利於指導評價的方式方法等具體操作細節和做法。當然，項目後評估的人員最好沒有參與項目原來的投資決策，從而使評價更加獨立客觀。
就總結匯報和備案的時點來說，市國資委的要求是每年的年初集中進行。一般的做法是在項目投資或收購後的年度報告或董事會上（往往在每年的3—5月份），根據項目完成後第一個、第二或三個財務年度的數據來做出分析和評價。
關於項目後評估的成果和應用，發改委的要求是「認真總結同類項目的經驗教訓，將後評價成果作為規劃制訂、項目審批、投資決策、項目管理的重要參考依據」，「國家發展改革委會會同有關部門，大力推廣通過項目後評價總結出來的成功經驗和做法，不斷提高投資決策水平和政府投資效益」。「各行業主管部門和各級地方政府投資主管部門可參照本辦法，制訂本部門、本地區的政府投資項目後評價實施辦法和細則」。
就項目後評估的制度化建設,2011年初上海市政協委員成作民就呼籲建立對國有企業重大投資項目實行後評估制度。他說,「此項制度旨在對國有企業重大投資項目投產或正式運行後的整體狀況予以檢查和評估。後評估的內容應重點評估項目決策情況、資金使用情況、項目投產或正式運行後的效益情況。應依據報表數據,客觀准確做出評估,充分體現對出資人負責同時也是對國有企業負責的原則。」
從德勤的經驗來看，值得強調的是項目後評估和投後管理的結合。投後管理是在收購兼並後，投資方對於目標公司的持續管理。管理的內容和形式大多是通過董事會上的重大戰略的建議、財務報告的審閱等體現和完成的。同時，投後管理也體現在具體經營團隊的對接、銷售渠道和聯合採購的協同效應、高級人才的協助物色等。由此可見，投後管理在先，項目後評估在後。良好的投後管理是投資方保證投資回報，實現預設的協同效益的最重要方式。投後管理的效果好，項目後評估的結論也自然好。
綜上所述，項目後評估實質上是投資建設後或收購後，從當初決策或決策依據的質量如何，是否可以更加科學和合理等角度進行回顧和檢驗，做認真的反省、審視和量化的評價評估工作。更多是要向前看，積累經驗，更成熟地去決策和投資。

G. 投資項目怎麼做財務分析

項目投資分析：

1、概率分析：
概率是指某一隨機變數發生的機會或可能性。概率必須符合下列兩條規則：
1）0≤Pi≤1
n
2）∑ Pi=1
i=1
可能出現的市場情況 可能的投資報酬率Xi 概率Pi
繁榮 4000Xi Pi 0.20
一般 2000Xi Pi 0.50
不景氣 1000Xi Pi 0.30

2、風險報酬分析：
風險報酬是指投資者因冒風險進行投資而要求的超過貨幣時間價值的額外報酬，又稱風險價格。按百分比計算則稱風險報酬（收益）率。
風險報酬率的計算公式：ΚR═β×Ⅴ
式中：KR表示風險報酬率；
β表示風險報酬系數；
V表示標准離差率。

3、投資回收期＝原始投資額／每年（相等）營業凈現金流量

4、投資報酬率＝年平均凈現金流量／初始投資額

5、內部收益率：是反映工程項目經濟效果的一項基本指標。指投資項目在建設和生產服務期內，各年凈現金流量現值累計等於零時的貼現率。
這種分析方法考慮了貨幣的時間價值，可以測算各方案的獲利能力，因此它是投資預測分析的重要方法之一。
計算公式比較復雜，可以在EXCEL表，用函數「IRR」自動計算。

6、利潤指數：是指投資項目未來收益的兌現值與初始投資的現值之比，說明每元投資現值所取得的收益現值，顯示投資項目的經濟效果。利潤指數越高投資效益越好。
計算公式：
[ 第1年的凈現金流量 /（1＋貼現率）＋ 第2年的凈現金流量 /（1＋貼現率）＋第n年的凈現金流量）/ （1＋貼現率）] / 初始投資額

H. 投資項目分析可行性研究報告

接上面

表1兩風險投資項目在壽命期內的各項數據(I0=500萬元)
年限狀態
S
主觀
概率P
必要回報率項目1
NCF
項目2
NCFRmRf
第1年
1 1/3 0.16 0.08 300 200
2 1/3 0.10 0.08 100 100
3 1/3 0.13 0.08 200 300
第2年
1 0.4 0.15 0.08 500 300
2 0.4 0.09 0.08 200 300
3 0.2 0.12 0.08 300 500
第3年
1 0.5 0.08 0.07 200 300
2 0.4 0.15 0.07 400 300
3 0.1 0.10 0.07 300 200
PVt=E(St)-λtCov(Rt,Rmt)
∏
t
k=1
(1+Rfk)
通常用NCF表示凈現金流量,
故用NCF替換S,有
PVt=E(NCFt)-λtCov(NCFt,Rmt)
∏
t
k=1
(1+Rfk)
同理,對所有各年的凈現金流量,有
NPV=∑
n
t=1
PVt=∑
n
t=1
E(NCFt)-λtCov(NCFt,Rmt)
∏
t
k=1
(1+Rfk)
其中: NPV是NCF1, NCF2,…NCFn折現到第0年處的累計凈
現值
再考慮期初投入I0,可得到
NPV=∑
n
t=1
PVt=∑
n
t=1
E(NCFt)-λtCov(NCFt,Rmt)
∏
t
k=1
(1+Rfk)
-I0(7)
式(7)即為改進後的NPV公式。當對未來項目和市場收益
的概率分布能做出比較可靠的預期時, NCFt、Rmt、Rft均已知,
λt也容易求得,方法應用起來比較方便、可行。
整個改進過程從風險調整貼現率的基本思想出發,通過一
系列的數學推導,把調整貼現率來折現轉變成調整為確定性等
價收入,再用無風險報酬率來折現,這在一定程度上克服了傳
統的按風險調整貼現率法將風險報酬和資金時間價值混為一談
的弊端。同時, (7)式中用各年容易估計的凈現金流量代替各
年難以估算的必要回報率,有利於方法的具體實施。
3舉例
本例是對改進後的NPV公式的具體應用。我們考慮兩個
風險投資項目,期初均投入500萬元,為便於比較,項目壽命
期均為3年,其他各項數據見表1。
先按如下計算步驟計算項目1:
步驟1計算各年的市場期望回報率E(Rmt)和風險價格
λt=[E(Rmt)-Rft]/Var(Rmt)
E(Rml)=1/3×0·16+1/3×0·10+1/3×0·13=0·13
同理,E(Rm2)=0·12,E(Rm3)=0·11
λ1=0·13-0·081
3×(0·16-0·13)2+13×(0·10-0·13)2+13×(0·13-0·13)2=83·333
同時,λ2=55·556,λ3=36·364
步驟2計算各年的期望凈現金流量E(NCFt)和協方差
Coυ(NCFt, Rmt)=E[NCFt-E(NCFt)][Rmt-E(Rmt)]
E(NCF1)=1/3×300+1/3×100+1/3×200=200
同理, E(NCF2)=340, E(NCF3)=290
Coυ(NCF1, Rm1)=1/3×(300-200)×(0·16-0·13)+1/
3×(100-200)×(0·10-0·13)+1/3×(200-200)×(0·13-
0·13)=2
同理,Coυ(NCF2,Rm2)=3·6,Coυ(NCF3,Rm3)=3·1
步驟3計算項目凈現值NPV。將相應數值代入公式(7)得
NPV1=200-83·333×21+0·08+340-55·556×3·6(1+0·08 )2+290-36·364×3·1(1+0·08 )2(1+0·07 )-500
=-207·07<0,項目1不可行
類似地,再計算項目2可得NPV2=128·97>0,項目2可
行
4結束語
本文利用CAPM對風險調整貼現率法進行改進,得到了新
的NPV公式,把估計項目各年難以計算的必要回報率轉化為
估計項目各年容易估算的凈現金流量,同時在一定程度上使得
遠期風險的被誇大效應得到改進。這種方法提出的改進的NPV
公式在風險投資項目分析中具有一定的實用價值。
[參考文獻]
[1]Robert S.Kaplan,Anthony A.Atkinson,Advanced Management
Accounting, Third Edition, A Simon & Schuster Compa
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[2]J.費雷德.韋斯頓,托馬.E.科普蘭著,楊君昌等譯.管
理財務學.中國經濟出版社, 1997.
[3]財政部注冊會計師考試委員會辦公室.財務成本管理.東
北財經大學出版社, 2000.
[4]陳小悅,烏山紅.公司理財學基礎.清華大學出版社,1997.
[作者簡介]
趙瑩,北京航空航天大學經濟管理學院講師,注冊會計師;
李紅蕾,北京航空航天大學經濟管理學院碩士生;
楊梅英,北京航空航天大學經濟管理學院教授。

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I. 房地產投資項目分析方法

一、房地產投資項目或者是開發項目可行性研究適用的領域
1、房地產開發項目可以用於房地產政策的應用。比如說我們搞房地產拆遷是按人口補償還是按面積補償，這是一個房地產的政策，可以進行可行性研究；比如說我們發展住宅性產業是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建築到底是發展商品房還是經濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們研究的政策。當然去年出台的物業管理的問題也是這方面。
2、可行性研究還可以用於房地產的規劃。大家都已經知道我們國家現在有一個環境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產開發項目裡面，我們有其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。法國Ladefense這個地方，處於法國西部，位於凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建築是非常宏偉的，這是他那個台階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產是從50年代就開始規劃，當時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發區進行規劃，規劃以後怎麼利用土地開發，利用房地產開發或者是整個商業區的開發，來使得我們這個地區可持續發展，1958年成立的一個委員會，這是58年當時投入規劃的一個模型。這是六十年代的，還是七十年代，還是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。現在我們再來看這個東西等於說是40年它的規劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什麼太大的變化，最大的變化就是在把地方標志性的建築物建成什麼樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建築風格是非常獨特的。這個規劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我游標這個地方，游標這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局，這裡面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產規劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建築物，它好象一個發布的東西，這是法國建的工業博覽館，這是有三個支點，現在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規劃思想是比較好的，規劃也是我們可行性評估一部分。
3、還可以進行房地產投資活動，這是我們現在會主要的研究內容。項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產出的活動，不是一個持續的經營。在項目評價的領域裡面，我們用到三個詞彙，一個是Appraisal事前的評估，第二是Evaluation，事後評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構對你進行評估，可能大家今後在接觸有關的文獻或者是報告裡面，大家應該注意這個詞，但是美國人不是很嚴格區分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。
對於一般的項目分類從管理的角度來講有新建、改擴建和合資，這裡面都是把項目分為新建、改擴建和合資。但是這些年隨著經濟的發展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產，新建和合資都是完全是平地起價。從經營的角度來看我們有一些項目是經營性，有一些項目是非經營性，比如說城市道路，如果不收過橋費的話，那就是非經營性項目，但是如果說收錢了，過橋費像原來北京五環就是經營項目，現在又變成非經營性項目。還有從產品性質的角度，我們有競爭性項目、公共項目和准公共項目，這就是從產品的性質來看。公共項目比如說北京市政府搞的環境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；准公共項目就像污水處理；電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產品性質來定的。從融資主體的角度有項目融資與企業融資；從權益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合夥制；評估方式是統一的，就是利用增量的方式來評估的。
下面切入整體，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建築比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建築，這些項目並不是真正為了盈利，當然不希望靠國家養著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。
就住宅來說經濟適用房這裡面就是私人投資加上政策優惠，對於這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對於政府來說它是政府政績的體現；商品房這是私人投資，這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現在搞的家樂福，那麼大的廣場，據說這個項目是國內開發商沒有資格或者是得不到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業企業，它純粹是以盈利為目的。

二、投資項目可行性研究的內容
首先研究市場，這個市場有兩個市場，一個是宏觀市場，一個是微觀市場。宏觀市場指什麼？就是整個國家宏觀經濟，還有房地產整個宏觀的情況，像去年房地產爭論比較多，大家都是業內的人，我就不再介紹了。到我們具體的項目，那就要評估土地供給的市場，要評估一下材料的市場，要評估一下商品房銷售市場，要評估一下資本的市場，我覺得這四個市場，就是我具體項目來說這四個市場恐怕也要考慮，因為你有錢買不到便宜的材料，你的利潤也實現不了，這是利潤的問題。當然還要注意投資時機的參與，大家都很清楚。還有技術評價，技術評價可能一般就是通過設計院來做，或者是一些評估公司他們再聘請專業人士對我房地產項目進行評估，主要是技術方面。環境影響評價是非常重要的東西，我們房地產項目也存在這樣的東西，時間關系不能展開。如果大家注意到我們天安門，你們訪問天安門的網站，可以在網站上可以看到天安門的圖片，就是天安門晚霞，天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現在朝霞的天安門永遠看不到了，就是因為新北京飯店超高，使得它再照這張相沒有意義了。所以我們也要注意環境影響的意義。經濟評價這是我們主要要講的內容。還有社會評價，房地產項目社會評價，應該說現在已經提到議事日程上來，以前我們沒有很重視。最近從去年開始，建設部注意到這個問題，世界銀行也在注意到這個問題，就是說在搞房地產項目的時候，應該積極搞社會評價，為什麼？因為社會評價涉及一個非常重要的問題，就是非自願的移民，我們的房地產開發項目或者是市政項目往往要進行大方面的拆遷，使得這方面的居民非自願移民搬到其他的地方去，所以社會評價也列入到議事日程上。風險分析大家都很重視，但是風險分析不是很容易做得很好。再就是組織機構評價，對一般小的項目沒有什麼組織機構評價，但是對於超大的項目就有組織機構評價的問題，比如說國家大劇院項目的業主，就需要組織機構評價；還有現在的奧體，2008年奧運會奧運場館的工程，這就必須對誰管理奧運會場館的工程對機構進行評價。還有就是法律框架適應性，就是你這個項目適不適合在我們國家法律允許的范圍內，當然房地產項目不大存在，但是有一些工業項目就存在這個問題，如果你生產的產品污染比較嚴重，那麼可能法律不允許，這就是說你要進行這些方面的評估。最後一個就是監督的指標體系，就是你這個項目從開始上的時候，就應該搞一套可以監督的指標體系，將來你的項目完了以後，你可以用你的這套監督指標體系來檢驗你的項目是否成功，所以這是非常重要的事情。
一般的投資項目都要有這些評價的內容，對於我們房地產項目來說，有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡化，像一般的房地產商組織機構評價不一定做，環境影響評價也不一定要做。但是監督的指標體系希望每一個單位都這么做。
那麼我們可行性研究的階段是這個樣子，這張圖是從聯合國公華組織工業組織可行性研究摘錄下來，原版書有這個圖片，翻譯書沒有這個圖片。紅的是表示我們在項目推動階段所做的工作，這裡面大家可以看到高高這個地方是可行性研究和項目評估報告，這部分花的內容時間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方，但是這個階段花錢也不少，項目識別，預可行性研究，可行性研究，評估報告，談判和簽約，工程設計，後面就是建築、施工等等，就是整個項目周期都看到了。我們再看看國外對項目周期一般是給一個輪回的東西，從Programming開始，從機會到項目的識別，再到項目的評估，還有融資，實施以及項目評估等等方面，大家可以看到評價和評估詞就不一樣了，評價就是事後評估總結經驗，為下一次項目提供經驗和教訓。
在項目周期內我們有哪些活動，首先要定可行性研究；第二就是要做項目評價；第三就是進行項目管理，可能項目管理在座都非常熟悉，也是現在非常熱門的一個學科；第四就是項目運營。這是我們在項目周期內四個最主要的工作，前面我們在座的可能比較關心。
這是一個非常重要的觀點，希望大家在今後工作中實踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項目是什麼關系？比如說中間是一個建築物，某一個項目，和項目有關系的都是什麼人？有政府、投資人，房地產項目肯定有政府參加，給你批地、規劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業，還有一些咨詢機構，銀行，可能現在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個指導思想，就是說你搞任何一個項目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機構、施工企業、銀行都是我要從這個企業拿錢的，但是對於有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自願的移民，當然我們現在政府已經考慮很多，給了很多的補償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源這些受影響的群體應該特別引起大家注意。

J. 4.項目投資的基本評價方法有哪些,評價項目可行性的標準是什麼

項目評估的基本原則

1、客觀、科學、公正的原則；

2、綜合評價、比較擇優的原則；

3、項目之間的可比性原則；

4、定量分析與定性分析相結合的原則；

5、技術分析和經濟分析相結合的原則；

6、微觀效益分析與宏觀效益分析相結合的原則。

投資必要性的評估

項目評估會議現場3

投資建設項目採用的工藝、技術、設備在經濟合理條件下是否先進、適用，是否符合相關國家的技術發展政策，是否注意節約能源和原材料以獲得最大效益；購進的技術和設備是否符合投資實際，是否配套並進行多方案比較；投資項目所採用的新工藝、新技術、新設備是否經過科學的試驗和鑒定，檢驗原材料和測試產品質量的各種手段是否完備；產品方案和資源利用是否合理，產品生產綱領和工藝、設備選擇是否協調；技術方案的綜合評價。

項目經濟數據的評估

（1）生產規模及產品方案數據；

（2）各項技術經濟指標；

（3）產品生產成本估算；

（4）銷售收人及稅金估算；

（5）利潤預測。

（6）財務效益評估：主要包括投資回收期分析，借款償還期分析，項目運營期內資金流動性分析。在投資回期分析中把握靜態投資回收期的計算方法，優缺點和動態投資回收期分析的方法，優缺點。在借款償還期分析中掌握等本償還，等額償還，最大可能還款的涵義，計算方法，在什麼情況採用。項目運營期內資金流動性分析要掌握反映資金流動比率的主要指標，包括資產負債率，流動比率和速動比率的含義，作用，計算方法。財務效益評估是項目評估中最主要的部分，它是根據項目財務與建設基礎數據，對整個壽命期內的財務成本與收益情況進行評估，從而論證項目是否具有經濟上的可行性。一般而言，財務效益評估是決定項目可行與否，銀行是否提供貸款的基本依據。

投資項目財務評價

財務盈利能力分析。主要計算分析全部投資回收期、投資利潤率、投資利稅率、資本金利率、財務凈現值、財務凈現值率、財務內部收益率等評價指標；項目清償能力分析。主要計算分析借款償還期、資產負債率、流動比率、速動比率等評價指標；財務外匯效果分析。主要計算分析財務外匯凈現值、財務換匯成本等評價指標。

國民經濟效益評價

國民經濟盈利能力分析，即對經濟內部收益率、經濟凈現值等指標進行計算分析；經濟外匯效果分析，即對經濟外匯凈現值、經濟換匯成本等指標進行分析；輔助經濟效益分析，主要計算分析投資項目的就業效果和節能效果以及相關項目的經濟效益；對環境保護作一般評估。

國民經濟效益評估又稱經濟評估，是根據國民經濟長遠發展目標和社會需要，採用費用與效益分析的方法，運用影子價格，影子匯率，影子工資和社會折現率等經濟參數，計算分析項目需要國民經濟為其付出的代價和它對國民經濟的貢獻，評估項目投資行為在宏觀經濟上的合理性。它的作用有：（1）國民經濟效益評估是在宏觀經濟層次上合理配置國家有限資源的需要。（2）國民經濟效益評估是真實反映項目對國民經濟凈貢獻的需要。（3）國民經濟效益評估是投資決策科學化的需要。

一、費用效益分析法

主要是比較為項目所支出的社會費用（即國家和社會為項目所付出的代價）和項目對社會所提 供的效益，評估項目建成後將對社會做出的程度。最重要的原則是項目的總收入必須超過總 費用，即效益與費用之比必須大於1。

二、成本效用分析法

效用包括效能、質量、使用價值、受益等，這些標准常常無法用數量衡評，且不具可比性，因此，評價效用的標准很難用絕對值表示。通常採用移動率、利用率、保養率和可靠程度等相對值來表示。成本效用分析法主要是分析效用的單位成本，即為獲得一定的效用而必需耗費的成本，以及節約的成本，即分析凈效益。若有功能或效益相同的多項方案，自然應選用單位成本最低者。

成本效用分析有三種情況：

（1）當成本相同時，應選擇效用高的方案；

（2）當效用相同時，應選擇成本低的方案；

（3）當效用提高而成本成加大時，應選擇增效的單位追加成本低的方案。

三、多目標系統分析法

若項目具有多種用途，很難將其按用途分解單獨分析，這種情況下應採用多目標系統分析法，即從整體角度分析項目的效用與成本，效益與費用，計算出凈收益和成本效用比。