風景區拆遷評估用什麼方法

㈠ 拆遷房屋評估怎麼評估

1、收集交易實例

運用市場比較法評估被拆遷房屋的價格，必須具有較多的原始資料，如果資料太少，則比較評估出的價格難免武斷、不夠客觀。因此，運用市場比較法進行估價時，首先應盡可能地收集較多的交易實例。目前的評估機構與房地產交易機構關系較密，對此，應不存在困難。

2、選取比較實例

盡管收集和積累的交易實例較多，但針對要估價的某一擬拆遷的房地產來說，其中有些交易實例並不適用。因此，在對某一房地產進行估價時，還需要選擇其中符合一定條件的交易實例，作出供比較參照的交易實例。供比較參照的交易實例，作為供比較參照的交易實例。供比較參照的交易實例選擇得恰當與否，直接影響到市場比較法評估出的價格的正確性，因此應特別慎重。一般來說，選擇交易實例應盡量滿足以下要求：

(1)估價對象房地產的用途應相同。這種用途主要反映大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途如下：商業、辦公樓、賓館、住宅、工業、倉庫。混淆用途，是目前估價錯誤的主要原因之一。

(2)與估價對象房地產的建築結構應相同。建築結構一般有如下幾種：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。

(3)與估價對象房地產所處的地區應相同，或在同一供求范圍內的類似地區。由於市場比較法是以替代原理為理論依據，用來比較參照的交易實例房地產與估價對象房地產之間要具有替代關系。因此，交易實例必須是在同一供培育范圍內的類似地區中的房地產交易，如果能做到在同一地區則更好。

(4)與估價對象房地產的價格類型應相同。一般來說，價格類型大致有如下幾種：買賣價格，租賃價格，入股價格，抵押價格，徵用價格，課稅價格，投保價格，典當價格。拆遷估價原則上應適用買賣價格。

(5)與估價對象房地產的估價時點應接近。估價時點，是指決定估價對象房地產估價額的基準日期。所謂接近的含義是相對的，如果房地產市場相對穩定，在幾年前的交易用於現在比較，也比較有效。如果房地產市場變化快，則比較的有效期要縮短。一般認為，交易實例的交易日期越近越好，實在無近期交易實例，採用的交易實例的交易日期在5年以上的不宜採用，因為在進行交易日期修正時會出現較大偏差。

(6)該交易實例必須為正常交易，或可修正為正常交易，所謂正常交易，是指交易應是公開、平等、自願的，即在公開市場、信息通暢、交易雙方平等自願、沒有私自利益關系情況下的交易，正常交易應是一種對交易雙方來說經濟上合理的交易。

3、建立可比價格

選取了比較實例後，還應使各比較實例的價格之間及其與擬將評估的估價對象的價格具有比較的基礎，然而再作有關修正。建立可比價格要做的工作主要包括：

1統一劃為單價，如元/平方米;

2統一貨幣單位，原則上應以人民幣為計算單位;

3統一面積單位，如是平方米，還是平方尺，原則上為平方米;

4統一面積內含，原則上應是建築面積。

4、進行交易情況修正

交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。由於房地產具有不可移動性等種種特性，房地產市場一般是個不完全市場，因此其價格往往容易受到當時的一些特殊行為的影響，所以必須將個別的特殊交易情況排除，使其正常化。換句話說，基於特殊情況的交易價格在市場比較法上不適合作為比較的對象，而應進行修正，使其成為正常價格。

㈡ 房屋拆遷補償評估的方法有什麼

法律分析：有下列方法：

1、市場比較法。

2、成本法。

3、收益法。

4、假設開發法。

5、基準地價修正法。

法律依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

㈢ 拆遷補償採用是什麼評估方式

拆遷補償就是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，按照《國有土地上 房屋徵收與補償 條例》的規定給予的補償。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行 房屋產權調換 ，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。貨幣補償是通過不同的法定依據讓專業的評估機構對 被拆遷房屋 進行專業的估價，形成有據可循的多元組成的補償金額。以下就簡單介紹三種法定評估依據： 1、市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。 2、 商品房交易 均價：是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定並公布。 3、重置價：是指由估價機構採用估價時點的建築材料和建築技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建築物的正常價格。上述三種價格都是國家房屋拆遷的法定依據，但是用途各有不同，在不同情形下分別適用起。 房屋拆遷補償 標準的計算公式：拆建單位依照規定標准向被拆遷房屋的所有權人或者使用人支付的各種補償金。一般有： (一)房屋補償費(房屋重置費)，用於補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。 (二)周轉補償費，用補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，按照臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。 (三)獎勵性補償費，用於鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自願遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房， 房屋拆遷補償費 的各項標准由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。按照宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式是為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價（乘） 宅基地面積 （加）被拆遷房屋重置成新價。 (一)房屋拆遷補償計算標准房屋拆遷補償=宅基地區位補償價（乘）宅基地面積（加）被拆遷房屋重置成新價當然還有細分 (1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格（加）房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額) (2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格（加）房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)（減）被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格 (二) 房屋拆遷安置 費計算標准 (被拆遷人或者是承租人)房屋拆遷安置費等於搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時 安置補助費 （加）超過過渡期限的臨時安置補助費（加）非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。

㈣ 拆遷估價的方法主要有哪些

法律分析：根據相關規定，常見的拆遷評估的方法有：市場法、收益法、成本法、假設開發法四種。市場法又叫市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，並將類似的市場價格進行調整等。

法律依據：《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十三條

注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。

被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理確定評估結果。

㈤ 如何對拆遷房屋進行評估具體的方法

依據《城市房屋拆遷估價指導意見》(建住房[2003]234號)
第四條拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構（以下簡稱估價機構）承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。

第五條拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。

第六條市、縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。

拆遷估價機構的確定應當公開、透明，採取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調並執行共同的標准。

第七條拆遷估價機構確定後，一般由拆遷人委託。委託人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委託合同。
第十四條拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。

第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，並在估價報告中作出相應說明。

第十六條拆遷估價一般應當採用市場比較法。不具備採用市場比較法條件的，可以採用其他估價方法，並在估價報告中充分說明原因。
第十八條估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，並進行現場說明，聽取有關意見。

公示期滿後，估價機構應當向委託人提供委託范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委託人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。

第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

第二十條拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委託估價機構評估。

第二十一條拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當事人另行委託估價機構評估的，受託估價機構應當在10日內出具估價報告。

第二十二條拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委託估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委託估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑒定。

第二十三條估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。

估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。

㈥ 拆遷房屋評估怎麼評估房子

一、拆遷房屋評估怎麼評估房子
1、拆遷房屋評估評估房子的方法具體如下：
（1）採取市場比較法；
（2）採取計算成本法；
（3）採取計算收益法；
（4）採取假設開發法；
（5）採取基準地價修正法。
2、法律依據：《國有土地上房屋徵收評估辦法》第八條
被徵收房屋價值評估目的應當表述為「為房屋徵收部門與被徵收人確定被徵收房屋價值的補償提供依據，評估被徵收房屋的價值」。
用於產權調換房屋價值評估目的應當表述為「為房屋徵收部門與被徵收人計算被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用於產權調換房屋的價值」。
第九條
房屋徵收評估前，房屋徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
房屋徵收部門應當向受託的房地產價格評估機構提供徵收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋徵收范圍內向被徵收人公布。
對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為准；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為准。對於未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
二、房屋拆遷需要哪些手續
房屋拆遷需要的手續具體如下：
1、房屋拆遷首先相關拆遷文件要齊全；
2、房屋拆遷需要有《拆遷許可證》，拆遷公告；
3、房屋拆遷的拆遷人委託評估發送評估報告及通知。

㈦ 拆遷估價方法有哪些

拆遷估價的方法主要有：
1.根據實際評估時間點計算重置價值；
2.預估預期收益進行計算；
3.參照類似的房地產市場價值；
4.預估土地開發後扣除相應稅費的價值進行計算；
5.評估土地在進行實際區位確定的價值。
【法律依據】
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條
對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。

㈧ 景區附近土地房屋徵收補償是不是高有什麼依據呢

景區附近土地房屋徵收補償是不是高？有什麼依據呢？ 相對來講肯定是要高一點的，土地和房屋徵收補償標準的制定也是受到諸多方面的影響的，其中最主要的就是以下幾點：

1.征地區片綜合地價

這一點也很好理解，就跟現在的房地產市場一樣，同市的不同的區的地價房價肯定是不一樣的，它跟該地塊所處的區位因素有著很直接的關系。不過一般征地區片綜合地價標准每3年調整公布一次。景區附近由於景點人流量較大，其區位因素是較好的，在片區綜合地價方面自然是佔有優勢的。

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