項目周期圖分析方法

① 房地產投資項目分析方法

一、房地產投資項目或者是開發項目可行性研究適用的領域
1、房地產開發項目可以用於房地產政策的應用。比如說我們搞房地產拆遷是按人口補償還是按面積補償，這是一個房地產的政策，可以進行可行性研究；比如說我們發展住宅性產業是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建築到底是發展商品房還是經濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們研究的政策。當然去年出台的物業管理的問題也是這方面。
2、可行性研究還可以用於房地產的規劃。大家都已經知道我們國家現在有一個環境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產開發項目裡面，我們有其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。法國Ladefense這個地方，處於法國西部，位於凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建築是非常宏偉的，這是他那個台階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產是從50年代就開始規劃，當時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發區進行規劃，規劃以後怎麼利用土地開發，利用房地產開發或者是整個商業區的開發，來使得我們這個地區可持續發展，1958年成立的一個委員會，這是58年當時投入規劃的一個模型。這是六十年代的，還是七十年代，還是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。現在我們再來看這個東西等於說是40年它的規劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什麼太大的變化，最大的變化就是在把地方標志性的建築物建成什麼樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建築風格是非常獨特的。這個規劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我游標這個地方，游標這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局，這裡面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產規劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建築物，它好象一個發布的東西，這是法國建的工業博覽館，這是有三個支點，現在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規劃思想是比較好的，規劃也是我們可行性評估一部分。
3、還可以進行房地產投資活動，這是我們現在會主要的研究內容。項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產出的活動，不是一個持續的經營。在項目評價的領域裡面，我們用到三個詞彙，一個是Appraisal事前的評估，第二是Evaluation，事後評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構對你進行評估，可能大家今後在接觸有關的文獻或者是報告裡面，大家應該注意這個詞，但是美國人不是很嚴格區分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。
對於一般的項目分類從管理的角度來講有新建、改擴建和合資，這裡面都是把項目分為新建、改擴建和合資。但是這些年隨著經濟的發展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產，新建和合資都是完全是平地起價。從經營的角度來看我們有一些項目是經營性，有一些項目是非經營性，比如說城市道路，如果不收過橋費的話，那就是非經營性項目，但是如果說收錢了，過橋費像原來北京五環就是經營項目，現在又變成非經營性項目。還有從產品性質的角度，我們有競爭性項目、公共項目和准公共項目，這就是從產品的性質來看。公共項目比如說北京市政府搞的環境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；准公共項目就像污水處理；電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產品性質來定的。從融資主體的角度有項目融資與企業融資；從權益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合夥制；評估方式是統一的，就是利用增量的方式來評估的。
下面切入整體，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建築比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建築，這些項目並不是真正為了盈利，當然不希望靠國家養著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。
就住宅來說經濟適用房這裡面就是私人投資加上政策優惠，對於這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對於政府來說它是政府政績的體現；商品房這是私人投資，這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現在搞的家樂福，那麼大的廣場，據說這個項目是國內開發商沒有資格或者是得不到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業企業，它純粹是以盈利為目的。

二、投資項目可行性研究的內容
首先研究市場，這個市場有兩個市場，一個是宏觀市場，一個是微觀市場。宏觀市場指什麼？就是整個國家宏觀經濟，還有房地產整個宏觀的情況，像去年房地產爭論比較多，大家都是業內的人，我就不再介紹了。到我們具體的項目，那就要評估土地供給的市場，要評估一下材料的市場，要評估一下商品房銷售市場，要評估一下資本的市場，我覺得這四個市場，就是我具體項目來說這四個市場恐怕也要考慮，因為你有錢買不到便宜的材料，你的利潤也實現不了，這是利潤的問題。當然還要注意投資時機的參與，大家都很清楚。還有技術評價，技術評價可能一般就是通過設計院來做，或者是一些評估公司他們再聘請專業人士對我房地產項目進行評估，主要是技術方面。環境影響評價是非常重要的東西，我們房地產項目也存在這樣的東西，時間關系不能展開。如果大家注意到我們天安門，你們訪問天安門的網站，可以在網站上可以看到天安門的圖片，就是天安門晚霞，天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現在朝霞的天安門永遠看不到了，就是因為新北京飯店超高，使得它再照這張相沒有意義了。所以我們也要注意環境影響的意義。經濟評價這是我們主要要講的內容。還有社會評價，房地產項目社會評價，應該說現在已經提到議事日程上來，以前我們沒有很重視。最近從去年開始，建設部注意到這個問題，世界銀行也在注意到這個問題，就是說在搞房地產項目的時候，應該積極搞社會評價，為什麼？因為社會評價涉及一個非常重要的問題，就是非自願的移民，我們的房地產開發項目或者是市政項目往往要進行大方面的拆遷，使得這方面的居民非自願移民搬到其他的地方去，所以社會評價也列入到議事日程上。風險分析大家都很重視，但是風險分析不是很容易做得很好。再就是組織機構評價，對一般小的項目沒有什麼組織機構評價，但是對於超大的項目就有組織機構評價的問題，比如說國家大劇院項目的業主，就需要組織機構評價；還有現在的奧體，2008年奧運會奧運場館的工程，這就必須對誰管理奧運會場館的工程對機構進行評價。還有就是法律框架適應性，就是你這個項目適不適合在我們國家法律允許的范圍內，當然房地產項目不大存在，但是有一些工業項目就存在這個問題，如果你生產的產品污染比較嚴重，那麼可能法律不允許，這就是說你要進行這些方面的評估。最後一個就是監督的指標體系，就是你這個項目從開始上的時候，就應該搞一套可以監督的指標體系，將來你的項目完了以後，你可以用你的這套監督指標體系來檢驗你的項目是否成功，所以這是非常重要的事情。
一般的投資項目都要有這些評價的內容，對於我們房地產項目來說，有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡化，像一般的房地產商組織機構評價不一定做，環境影響評價也不一定要做。但是監督的指標體系希望每一個單位都這么做。
那麼我們可行性研究的階段是這個樣子，這張圖是從聯合國公華組織工業組織可行性研究摘錄下來，原版書有這個圖片，翻譯書沒有這個圖片。紅的是表示我們在項目推動階段所做的工作，這裡面大家可以看到高高這個地方是可行性研究和項目評估報告，這部分花的內容時間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方，但是這個階段花錢也不少，項目識別，預可行性研究，可行性研究，評估報告，談判和簽約，工程設計，後面就是建築、施工等等，就是整個項目周期都看到了。我們再看看國外對項目周期一般是給一個輪回的東西，從Programming開始，從機會到項目的識別，再到項目的評估，還有融資，實施以及項目評估等等方面，大家可以看到評價和評估詞就不一樣了，評價就是事後評估總結經驗，為下一次項目提供經驗和教訓。
在項目周期內我們有哪些活動，首先要定可行性研究；第二就是要做項目評價；第三就是進行項目管理，可能項目管理在座都非常熟悉，也是現在非常熱門的一個學科；第四就是項目運營。這是我們在項目周期內四個最主要的工作，前面我們在座的可能比較關心。
這是一個非常重要的觀點，希望大家在今後工作中實踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項目是什麼關系？比如說中間是一個建築物，某一個項目，和項目有關系的都是什麼人？有政府、投資人，房地產項目肯定有政府參加，給你批地、規劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業，還有一些咨詢機構，銀行，可能現在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個指導思想，就是說你搞任何一個項目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機構、施工企業、銀行都是我要從這個企業拿錢的，但是對於有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自願的移民，當然我們現在政府已經考慮很多，給了很多的補償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源這些受影響的群體應該特別引起大家注意。

② 常用項目分析與評估方法主要有哪些

項目分析方法：損失期望值法、模擬模擬法、專家決策法、風險分類矩陣、概率影響矩陣。

用內部一致性分析所求得的鑒別力不一定能代表試題的效度；鑒別力指數低的試題不一定表示該試題有缺點；課堂測驗的項目分析資料的有效性是隨時空而變化的，並非固定不變；有研究表明，編制新的項目需要的時間幾乎比修訂現存項目長5倍。

即從題目的思想性、內容取樣的適切性以及表達是否清楚等方面加以評鑒。就是根據試測結果對組成測驗的各個題目（項目）進行分析，從而評價題目好壞、對題目進行篩選。 分析指標包括項目難度和區分度。

(2)項目周期圖分析方法擴展閱讀：

1、教育工作中，若測驗的目的是為了了解被試在某方面知識技能掌握的情況，可以不必過多的考慮難度。

2、大多數測驗希望能較准確地測量個體之間的差別，選擇題目時，最好使試題的平均難度接近0.50，而各題難度在0.50±0.20之間。

3、一般能力測驗和成就測驗的平均難度在0.50左右比較合適。

4、篩選性測驗（選拔性，競爭性測驗）則要採用難度接近錄取率的項目。