房地產市場分析方法與應用

Ⅰ 房地產市場需求分析從哪幾方面分析

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Ⅱ 房地產市場描述並分析分析

您好，市場背景描述與分析
（一）宏觀房地產市場形勢和相關政策
2011年國家房地產調控政策頻出，6次存款准備金率上調；3次人民幣存貸款基準利率上調；2次個人公積金貸款利率上調。「雙限」：限購、限貸。「一提高」：按揭首付比例提高。強力遏制房價過快上漲。使住宅房地產價格開始走向平穩，並開始合理回歸。
（二）全國房地產市場總體趨勢
1.新建商品住宅價格變動情況。今年第一季度全國70個大中城市中，下降的城市有46個，持平的城市有16個，上漲的城市有8個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。與去年同期相比總體呈穩步回落的趨勢。
2.二手住宅價格變情況。70個大中城市中，價格下降的城市有42個，持平的城市有12個，上漲的城市有16個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.8%。與去年同期相比總體亦呈現緩慢回落的勢頭。但比新建商品住宅價格回落的趨勢較為緩慢。
通過總體分析，我們看到全國一線城市住宅價格開始明顯下降。二、三線城市住宅價格由於鋼需作用，趨於平穩。在國家政策的強力調控之下，全國地房地產價格正逐步實現理性回歸。
（三）當地同類房地產市場狀況
1.過去10年**市住宅房地產市場經歷。2000-2003年房地產價格出現緩步增長，2004年有小幅調整，2005-2007年隨著國家經濟高速發展，我市房地產市場進入快速增長軌道。2008年受調控和金融危機的影響，房地產市場增長短暫放緩，不久迎來了2009-2011年的高速增長期。房價漲幅連續兩年突破30%，但是到了2010年國家開始逐步加大對房地產價格調控、遏制的力度，我市商品住宅和二手房的價格漲幅開始放緩，並出現小幅回落的矛頭。
2.當前**市住宅房地產價格概況。目前**市普通商品住宅市場價格區間集中在5000-7000元/平方米之間，購房者有持幣觀望的情緒。成交均價與上月比無大變化，波動較小。成交量略有緩慢回升。
3.未來**市住宅房地產市場基本分析。一方面，國家調控政策無松動跡象，商品住宅供給增速趨緩，加之我市購房主體基本上屬於剛性需求，最近一些銀行開始對首次房貸利率實行95%折優惠。一些開發商推出各種優惠措施，使價格暗降。另一方面，隨著長吉圖戰略規劃的實施，長吉一體化建設快速發展，將使鋼需得到集中釋放，雖有足量的保障房推出，也不會使我市房價有大幅回落，從價格走勢來看，地產市場發展腳步趨於穩健，可以預見我市未來一段時間，房地產市場會在政府的宏觀調控下呈現平穩健康的發展態勢，商品住宅價格會處在穩定階段。
望採納謝謝

Ⅲ 急求:住宅市場的四象限模型的原理及應用!

四象限模型是分析房地產市場的一種工具，通過定性分析與定量研究相結合，研究房地產市場的變化。本質上，四象限模型是比較靜態模型。 四象限模型建立在兩個市場劃分的基礎上，這兩個市場分別是房地產資產市場和房地產使用市場。所謂房地產資產市場是指進行房地產買賣是為了投資，而房地產使用市場是指承租或者購置房地產的目的是自己使用。 2．四象限 在兩市場劃分基礎上，該模型建立了4個象限，Ⅰ象限和Ⅳ象限為房地產使用市場，而Ⅱ象限與Ⅲ象限為房地產資產市場。 3．兩個接合處 在資產市場和使用市場之間有兩個接合處：一是使用市場上形成的租金水平是決定資產需求的關鍵因素；二是兩個市場在開發或者建設部分也有接合點。 (二)四象限模型方法的基本意義 1．兩市場的劃分 之所以要劃分為兩個市場，是由於從經濟學最基本的供需關系分析中可以發現，如果將房地產市場作為一個整體研究將會出現模糊的區域，這時就有必要進行細分，而劃分為房地產資產市場和房地產使用市場是基於影響著兩個市場的供求關系的因素的不同，當然，兩個市場之間也存在著緊密的聯系。 2．科學的經濟學分析 通過建立四象限模型，使得規范的經濟學分析可以進行，即各要素的邏輯關系可以通過數學模型的方式進行推演，其中最重要的是能夠實現對外部要素如何影響房地產市場的內部變數的研究。同時四象限模型使得對房地產市場變化的研究可以定量化。 二、我國宏觀政策與房地產業作用原理 1、第一階段：1998-2002年 1998年城鎮居民住房制度改革全面推進，有關住房的分配、供應、市場、金融、物業管理、中介、行政管理和調控等七個體系的改革全面啟動，取消了實行40餘年的住房福利分配製度，代之以貨幣化分配；明確了居民住房產權的私有化和住房獲得渠道的市場化，調動了居民購房積極性，居民住房需求開始集中釋放。較好的經濟環境，創造了更多的住房需求。同時國家對房地產業發展的政策支持，從供求兩方面促進了房地產業的快速發展。為擴大國內需求，中國政府將住宅作為居民新的消費熱點，截至2002年連續8次降息，給予優惠房貸、減免稅等政策支持，鼓勵購房，刺激了住房消費。同時作為經濟增長的支柱產業，國家對房地產業的持續發展給予包括放寬商業住房信貸規模控制，實行預售房制度，整頓取消部分行政事業性收費項目等政策支持，促進了房地產業快速增長。四象限模型分析：我國經濟近些年來持續快速增長，對房地產價格影響十分顯著。當經濟增長時，以及中國政府擴大國內需求，將房地產作為居民新的消費熱點，刺激了需求的增長。圖1所示的房地產市場四象限模型中的第一象限內的需求曲線將向右上方平移，使用市場的租金水平和需求量將會同時提高或增加。房地產市場租金水平的提高，以及長期利率的下調、房地產預期投資風險的降低、給予優惠房貸、減免稅等政策支持，鼓勵購房，刺激了房地產投資消費。這些政策降低了投資者對投資收益的要求，即第二象限內資本化率的曲線向左下方旋轉，導致資產價格提高。房地產價格提高，以及國家對房地產業的持續發展給予包括放寬商業住房信貸規模控制，實行預售房制度，整頓取消部分行政事業性收費項目等政策支持所帶來的房地產開發成本的優惠，促使第三象限的新開發建設量的增加。從而增加住宅的開發成本和市場供給量，同時，大量的城市拆遷改造增加了房地產市場需求量，在第四象限，開發建設量轉化為存量。最終形成使用市場中的需求量和供給量之間、資產市場中的轉讓價格與開發成本之間新的平衡。經濟擴張時的均衡方案所形成的矩形在原理市場均衡線之外這一點應該是很明顯的。不論是租金、價格、新開發建設量、還是存量，都不能低於初始均衡狀態時的原始值。因此，經濟增長將使住宅市場呈擴散式發展。如圖2所示。圖2 四象限模式圖 2、第二階段：2003-2007年從2003年下半年開始，房地產業在發展過程中出現了部分地區房地產投資過熱、房價上漲過高的現象，房地產繁榮超過了經濟發展階段水平,呈現出與經濟增長不協調的特點。國家針對房地產價格的不斷攀升，綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，以區別對待和循序漸進的方式，對房地產業連續出台了一系列宏觀調控政策。調控信貸、稅收、利率、外資、套型結構、市場信息、土地出讓與督察制度、土地收益分配管理等領域。具體有「國八條」、「國六條」、「國十五條」等一系列政策，歸納起來調節了需求和供給兩方面。（1）從控制需求來看自從2004年，我國上調存款儲備金率，貸款利率10次之多，僅2007年一年就上調6次。提高首付比率，上調房地產稅率，開征二手房轉讓個人所得稅，提高二套房首付比率和貸款利率，嚴格房地產開發貸款管理，控制拆遷規模等一系列措施來抑制房地產的投機需求和非投機需求。通過四象限模型分析，宏觀政策通過利率，貸款，稅收、幾個方面控制了房地產資產的需求。當長期利率上調，稅收增加，房地產投資的預期風險的升高和折舊政策的改變，都會提升投資者對於房地產投資的收益要求，即租金的上升。資本化率的上升反映在圖3中的射線（實線）向右上方旋轉到新的位置（虛線），使原來的平衡狀態發生變化。當預期收益租金上升時，資本化率的升高會降低資產的價格（如圖3所示），從而導致第三象限中開發建設量的減少。最終這種情況會導致物業存量的減少和物業市場上租金的提升。由此形成新的均衡狀態的矩形比初始均衡矩形的位置上移，整體向原點收縮。當長期存量和保持這種存量規模的新開發建設量都比較低的時候，資產價格會更低，租金反而更高。假如租金比較低的話，存量就可以保持在相同的規模上，這是不能與較低的資產價格和較低的新開發建設量相平衡的。從長期來看通過預期租金的升高以及提高資本化率，以此來降低房地產資產價格，降低新的開發建設量，從而穩定房地產市場。從短期來看，政策可以有效的降低投機需求以及非投機需求。但是現實中，我國現在的房市情況復雜，地區發展的差異大，各地的政策也不盡相同，所以調整在房地產市場上反應比較慢。但是從長期來看，資本化率的調整對於抑制房價過快增長還是較有成效的。圖3 四象限模式圖（2）控制供給控制供給，包括住房供應結構、稅收、信貸、土地等方面。土地供給根據國土資源局制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》來執行，規范了土地市場，增加了土地成本。嚴格房地產開發貸款管理，增加了開發商融資難度，以及稅收的調整，使得房地產開發成本上升。從四象限模型來看，控制了土地的供給，控制信貸規模，加大稅收力度，限制了戶型結構，對於開發商來說，增大了融資難度，同時開發成本也大大地提高，從而抑制了房地產的開發供給。房地產成本增加反映在圖4中的射線（實線）向左平移到新的位置（虛線），使原來的平衡狀態發生變化。開發建設量的減小會導致物業存量的減少和租金的上升。與此同時，拆遷規模受到控制，存量減少相對不大，租金上升的幅度也不會很多，有租金上漲從圖形可以看到帶動房地產價格的上漲。由此形成新的均衡狀態的矩形整體向左上方平移。從長期來看，這反映了我國促使房地產業穩定持續的增長長期的控制目標。但從短期內供給來看，由於房地產業具有時滯性，短期內供給不會減少，但無論是投資需求還是投機需求都會減少，根據供需理論，（如圖4）供給在一定時期內不變，需求降低，則房地產價格勢必會降低，這也達到了政府控制房價的目的。但現實中房地產價格沒有降低，反而房價漲得更快，這主要是因為雖然開發商貸款成本增加，但市場處於賣方市場，房地產公司主要是將成本轉嫁給了購房者。短期內效果可能不明顯，這也取決於宏觀政策的系統性，能否使得這些調控有效的傳導需求供給層面，最終規范房地產的價格。圖4 四象限模式圖 3、第三階段：2008年第三季度-今後一段時間房地產業歷經10年發展「黃金期」，但從2007年底開始出現變化：房價增幅回落，市場交易量明顯萎縮。同時，國際性的金融危機、經濟下滑、影響國內經濟發展，房地產業不可避免的受到嚴重的影響。2008年10月22日，中央集中出台七項救市措施：下調房地產稅率，免徵交易印花稅，暫免土地增值稅，降低房貸利率，降低首付比率，下調公積金貸款利率，允許地方政府實施項目自救等。通過四象限模型，在經濟下滑時期，需求減少。在可供給的房地產數量保持一定的情況下，如果房地產的使用需求要與能夠用於使用的房地產保持達到相等，租金就會相應的降低。原來的平衡狀態發生變化，需求曲線向左下方平移，房地產投機與非投機需求都降低，導致第二象限內房地產價格下降，依次又會促使第三象限的新開發建設量的減少，最後導致第四象限內物業存量的減少。當達到平衡狀態時，四象限模型整體向原點收縮，與經濟擴張時正好相反。如圖5所示。圖5 四象限模式圖此時國家的宏觀調控政策由控到保，重點是支持居民解決住房問題。宏觀政策與房價攀升時期相反，下調房地產稅率，免徵交易印花稅，降低房貸利率，降低首付比率，下調公積金貸款利率，有利於提高對房地產的需求。允許地方政府實施項目自救，暫免土地增值稅等帶來的開發成本的優惠，又促進開發量的增加，供給增加，穩定房地產投資。整個變化過程與圖2相反的方向變化。三、結束語四象限模型能夠追蹤分析宏觀經濟對房地產市場的各種影響，用於解釋外部環境變化引起的新均衡狀態是非常有效的。弄清國家經濟與房地產業作用原理，有利於我國從長期的角度制定宏觀政策，調控房地產市場。同時，提前預見房地產市場的問題所在，對房地產市場運行的總體態勢的變化做出准確的判斷，並對其今後的走勢做出正確的預期和評價，從而盡可能地提前採取監督調控措施，最大限度地促進房地產業和房地產市場的持續良好運行，有效防止房地產市場的大起大落，使房地產市場保持健康穩定的發展。但同時四象限模型也存在缺陷性，這個模型只能表現在某一時的市場均衡狀態，而無法反映整個市場從不均衡逐步調整到均衡的動態過程。因而，需要建立一個能反映住宅市場短期動態的住宅市場信息系統和四象限模型配合使用，達到既能描述房地產市場長期均衡，又能分析房地產市場的短期動態變化。

Ⅳ 如何進行房地產市場分析

在沒有得出定位之前，不要說什麼「競爭分析」之類的話，因為不同的產品和客戶群體決定了需要爭奪的市場蛋糕是不一樣的，而且即使爭奪相同的蛋糕，也有一個時序問題，好比老子不會跟兒子去搶媳婦一樣的道理。 競爭是什麼，是對需求資源的爭奪。考慮競爭，需要考慮需求的類型（什麼樣的蛋糕），需求市場的增長情況（多大的蛋糕）和需求的時機（什麼時候能吃蛋糕）。 供給主要指的是產品，需求主要指的是客戶，市場分析包含產品分析和客戶分析，不要再錯誤地把市場分析、產品分析、客戶分析作為彼此獨立的部分來說了，彼此之間的包含關系必須搞清楚，別犯基本錯誤。 分析產品或者分析客戶，有一個不怎麼提起的前提條件，就是按照市場化手段尋找解決問題的機會。實際上，解決問題，並不一定需要靠市場化的手段。如果能用非市場化的手段解決問題，市場分析那一套東西可以弱化，否則顯得非常迂腐和書生氣。 非市場化的手段很多，例如行政干預，人為設障礙，法律干涉，高層溝通，強制規定等等。當然，很多東西上不得檯面，但是確實能夠解決問題。 實際上，傳統的產品對應客戶需求的市場分析模式存在一個最大的前提，就是默認了某種產品具有特定的功能，通過貨幣交換的方式能夠滿足客戶某種需求。實際上這個前提是會被改變的——真正需要的不是產品或者功能，而是產品或功能產生的效果，只要能夠產生效果，產品或者功能的形式並不重要；是不是一定需要貨幣方式來交換？用權益方式來交換（例如股份、使用權等）是一種新的思路；難道一定要滿足某種現存的需求？挖掘需求或者創造需求也是可行的思路。 我認為，新的市場分析模式應該是：設計或者構思要達到的效果；設計一種價值交換方式；創造或者引導出某種需求，從而創造一種新的市場。——這實際上是商業模式設計，而不是傳統意義上的市場分析。l 傳統市場分析的思考維度 供給的規則是什麼ü 供給的產品形式是什麼？ü 不同產品形式對應的價值交換區間是什麼（即價格段）？ü 產品主要集中在哪裡供應？空間格局是什麼？ü 供給的產品是什麼時候出現的？ü 供給的產品哪種多？哪種少？主次結構是什麼？ü 價值交換的方式（例如銷售還是持有）的效果評價 供給的變化是什麼ü 供給的總量是多少？每年的增量是多少？每年的增率是多少？ü 新供給的產品會出現在哪裡？ü 新的產品形式是什麼？ü 新的供給產品會在什麼時候出現？ü 有沒有可能促使供給變化的重要事件、節點？發生在什麼時候？（例如重大基礎設施，重大活動，特殊規劃確定等） 需求的規則是什麼ü 主流的價值交換區間在哪裡（市場主流總價段）？ü 消化速度的情況§ 整體消化速度§ 個案消化速度 最高速度 低速水平 一般速度水平ü 需求的類型ü 不同類型需求人群對應的購買力的結構ü 價值交換的方式（例如購買還是租賃） 需求的變化是什麼ü 每年的消化量是多少？每年消化的增量是多少？每年的增率是多少？ （是剛性的市場還是彈性的市場？）ü 有沒有可能發生促使需求變化的重要事件、節點、設施？發生在什麼時候？ （是平穩發展還是轉折變化？）ü 可能帶來的需求類型的變化預測ü 有沒有可能發生主流價值交換區間變化的情況？ 尋找機會在哪裡ü 在哪裡有機會？（區位的機會）ü 在什麼時候有機會？時機到了沒有？ü 在哪種價值交換方式下有機會？ü 在哪種價值交換區間下有機會？ü 這樣的機會能維持多長時間？ü 實現價值的速度會是什麼情況？ü 我是機會的創造者、引領者？還是紅利的分享者、跟隨者？ü 如果打破現有常規，存在哪些可能性？§ 市場的可能性有哪些？§ 非市場手段實現的可能性有哪些？l 市場分析的寫作方式 想法和說法是不一樣的——需要一定的思考維度來想清一個問題，但是表達的方式不能完全按照思考的邏輯來，而是按照一個能被人理解的邏輯來。 因此，供給和需求要對應著來說，說了供給的規則，你就需要緊接著說需求的規則；說完供給的變化，就需要接著說需求的變化。這種寫作方式容易被人理解。

Ⅳ 房地產項目投資如何分析

房地產項目可行性研究的步驟和內容

可行性研究的步驟。

（1）組織准備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持。

（2）現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。

（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。

（4） 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。

（5） 編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。

房地產可行性研究的內容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：

1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。

2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。

3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後方案，並對其進行詳細描述，包括選定方案的建築物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。

4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。

5）項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，並通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。

7）財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，藉以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。

8）風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，並評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。

財務評價和國民經濟評價都屬於項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重於項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重於項目對於國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。

10）結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。

Ⅵ 房地產市場調查的房地產市場調查的類型

1．專題性市場調查
專題性市場調查，簡稱專題調研，是指市場調研主體為解決某個具體問題而進行的對市場中的某個方面進行調研，如房地產價格調查、廣告調查等。這種市場調研具有組織實施靈活方便、所需人力物力有限、對調研人員的要求相對較低的優點。但是，它也存在提供的信息具有某種局限性的不足，市場調研主體無法僅憑此對市場全面了解。在許多情況下，當企業或其他市場調研主體面臨某些涉及面有限的具體問題需要作出決策時，只要所提供的信息能保證滿足決策所需，專題調研就是合理的選擇。事實上，大多數市場調研是專題調研。
2．綜合性市場調查
綜合性市場調查，是指市場調研主體為全面了解市場的狀況而對市場的各個方面進行的全面調研。相對於專題調研而言，綜合調研涉及市場的各個方面，提供的信息能全面地反映市場的全貌，有助於市場調研主體正確了解和把握市場的基本狀況。但是，由於這種市場調研涉及面廣，組織實施比較困難，不但需要投入相當多的人力物力，費時費錢，而且對調研人員的要求也相對較高。一般而言，這種市場調研只有在必要時才組織實施，在實踐中比較少見。 1．探測性調查
探測性又稱非正式調查。當企業對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調查哪些內容時，可以採用探測性調查來找出症結所在，然後再做進一步研究，以明確調查對象、確定調查重點、選擇調查方法、尋找調查時機。例如：某房地產公司近幾個月來銷售量下降，公司一時弄不清楚是什麼原因，是宏觀經濟形勢不好、是廣告支出減少、是銷售代理效率降低、是消費者偏好轉移、是市場上有新的替代品出現，還是有其他設計與質量上的缺陷等等。在這種情況下，可以採用探測性調查，從中介公司、消費者那裡收集資料，以便找出最有可能的原因。
由此可見，探測性調查只是收集一些有關資料，以確定問題所在，至於問題應該如何解決，則有待於進一步的調查研究。探測性調查回答的是「可以做什麼」，也即是「投石問路」。
探測性調查一般採用簡便易行的調查方法，如第二手資料的搜集；小規模的試點調查；專家或相關人員的意見集合，或參照以往發生的類似實例來進行。
2．描述性調查
所謂描述性調查，是指對確定調查的問題通過收集資料並經甄別、審核、記錄、整理、匯總，做更深入、更全面的分析，確認問題真相，並對問題的性質、形式、存在、變化等具體情況作出現象性的描述，並不涉及事物的本質及影響事物發展變化的內在原因。例如：某房地產公司欲弄清購買本公司產品的是哪些消費者，他們的具體分布如何，什麼時候進行購買，如何購買等等，通過調查，把市場活動面貌如實地描述出來，不必作結論。描述性調查是一種最基本、最一般的市場調查。
描述性調查回答的是「是什麼」，一般可用於房地產市場佔有率的調查、銷售渠道的調查、消費者行為的調查和市場潛在需求量的調查等。
描述性調查常用的方法有二手資料分析、抽樣調查、固定樣本連續調查、觀察法等。
3．因果性調查
因果性調查是對導致研究對象存在或變化的內在原因和外部因素的相互聯系和制約關系作出說明，並對諸因素之間因果關系、主從關系、自變數與因變數的關系進行定量與定性的分析，指出調查對象產生的原因及其形成的結果。例如：價格和銷售之間的因果關系如何，降價是否可以使銷售量增加，廣告與銷售之間的因果關系如何，現場廣告是否可以促進購買沖動等等。這些問題和假設可以通過正式的因果關系研究來檢驗其有效性。由此可見，因果性調查就是在描述性調查的基礎上，找出房地產市場上出現的各種現象之間、各種問題之間相互關系的原因和結果，它回答的是「為什麼」，常用方法有實驗法。

Ⅶ 房地產的市場環境分析

房產市場是以房產作為交易對象的流通市場，而影響房地產市場的因素有哪些呢?下面是我整理的一些關於房地產的市場環境分析的相關資料。供你參考。

房地產行業的外部環境分析
1、經濟環境對房地產的影響

2、政策法律環境對房地產的影響

3、社會 文化 環境

人口統計：與房地產有關的人口統計主要包括：人口總量與人口增長，人口的年齡結構，人口的地理遷移，家庭規模與結構。現如今，城市居民每個家庭只有一個孩子，必然影響房子數量和賣房結構。

4.技術環境

建造方式：建造方式的進步使得原先的一些限制不復存在，發展商的開發周期也大大縮短。

5.國際因素影響

隨著中國加入WTO，市場開放程度的不斷提高和國外公司准入條件的不斷放寬，可能形成外資和外商湧入中國房地產市場的局面，對我國房地產行業形成巨大的沖擊。但同時也存在機遇，一方面可能帶來房地產市場需求增加，另一方面，在日益競爭激烈的環境中優勝劣汰，
房地產行業的內部環境分析
1、現有企業

目前我國房地產市場現有企業眾多，但大多數都是中小規模的企業，市場集中度較低且各企業間綜合實力參差不齊

2、潛在進入者

房地產行業的進入壁壘不是很高，主要的約束條件是資金和土地，這使得很多企業躍躍欲試。此外，一些資金實力雄厚的國際公司也可視為潛在進入者，這樣使得現有房地產企業有面臨更加嚴峻競爭的趨勢。

3、替代品

理論上，一種產品的需求量與它的替代品的價格成正比關系，替代品的價格越高則它的需求量越大，反之，替代品的價格越有吸引力則會對這種產品的市場需求產生不利影響。但所幸的是，目前房地產商品還沒有替代品，這對於房地產企業來說是十分有利的。

4、供應商的議價能力

根據供應商議價能力的強弱可將房地產企業的供應商分為兩類：議價能力較強，主要包括政府;議價能力較弱，主要包括原材料供應商、建築公司等。土地的稀缺性及政府對土地的完全壟斷使得土地供給缺乏價格彈性，因此房地產企業在和政府的談判中處於下風，必須以較高的成本獲得土地使用權;而相對於原材料供應商、建築公司等，房地產企業處於供應鏈的核心位置，所以原材料供應商、建築公司等

的議價能力較弱，房地產企業可以壓縮成本。

5、 購買者的議價能力

目前大多數消費者都是零散地購買房地產商品，且消費者獲取房地產信息成本較高，因此消費者議價能力較弱，但隨著我國房地產行業的發展，消費者的議價能力將逐漸增強。
房地產市場的主要特點
多樣性

房地產市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建築物，還包括與其相關的各種權利和義務關系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當及其他的讓渡方式。

雙重性

由於房地產可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展。

不平衡性

房地產市場供求關系的不平衡狀態是經常會發生的。雖然價格和供求等市場機制會產生調整供求之間的非均衡態的作用，但隨著諸多市場因素的發展變化，原有的均衡態將不斷被打破，因此，房地產市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。

房地產市場的作用

房地產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，並可帶動建築業、建材工業等諸多產業發展。房地產市場通過市場機制，及時實現房地產的價值和使用價值，可提高房地產業的經濟效益，促進房地產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環。房產市場能引導居民消費結構合理化，有利於改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產市場是房地產市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處於主體地位。

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Ⅷ 房地產市場分析的目錄

第1章 房地產市場分析概述
1 什麼是房地產市場分析
2 誰來運市場分析
3 市場分析如何與開發過程相適應
4 可行性研究
5 人口統計特徵的變化以及定性研究的必要性
6 前期准備工作：獲得政府部門的開發許可
小結
本書綱要
第2章 房地產市場研究的基本方法
第3章 住宅物業開發
第4章 寫字樓和工業物業開發
第5章 零售物業開發
第6章 賓館和景區
第7章 綜合開發
附錄A：資料來源
附錄B：詞彙表