華潤投資的研究方法

A. 房地產項目投資如何分析

房地產項目可行性研究的步驟和內容

可行性研究的步驟。

（1）組織准備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持。

（2）現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。

（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。

（4） 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。

（5） 編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。

房地產可行性研究的內容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：

1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。

2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。

3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後方案，並對其進行詳細描述，包括選定方案的建築物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。

4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。

5）項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，並通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。

7）財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，藉以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。

8）風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，並評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。

財務評價和國民經濟評價都屬於項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重於項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重於項目對於國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。

10）結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。

B. 華潤資本跟華潤戰投的區別

華潤資本是以國家為主，華潤戰投主要是市場。
投資的項目必須以服務國家戰略為導向，以華潤集團戰略為引領，通過股權投資的方式，推動集團的創新轉型和高質量發展，形成集團的外圍生態圈。
華潤戰投由於收購據國家市場監管總局反壟斷局官網顯示，華潤戰略投資有限公司（下稱「華潤戰投」）收購安徽金種子集團有限公司（「金種子集團」）股權案已進入公示期。

C. 投資決策包括那些基本方法

投資決策的一般方法：

投資方案評價時使用的指標分為貼現指標和非貼現指標。貼現指標是指考慮了時間價值因素的指標，主要包括凈現值、現值指數、內含報酬率等。非貼現指標是指沒有考慮時間價值因素的指標，主要包括回收期、會計收益期等。相應地將投資決策方法分為貼現的方法和非貼現的方法。

評價指標：

1、評價指標常用投資評價指標的計算示例

2、凈現值曲線——凈現值與貼現率的關系

3、獨立項目——獨立項目之間的比較分析

4、互斥項目——互斥項目之間的比較分析

5、多重IRR——多重內部收益率的示例分析

6、MIRR函數——修正內部收益率的計算

7、經濟年限——不同經濟年限項目之間的比較

8、新建項目的評價——新建項目的現金流量測算和評價

9、更新項目的評價——更新項目的現金流量測算和評價

(3)華潤投資的研究方法擴展閱讀：

現代公司投資決策具有三大特徵：超前性、系統綜合性和相對性。其中，公司投資決策的相對性即變動性主要體現為：

(1)實現目標過程中的相對因素；

(2)利弊或損益的相對性；

(3)投資決策與時間的相對性；

(4)投資決策活動中運用數學和現代科技手段的有限性等。因此，任何公司投資決策當局在任何情況下選擇的任何投資決策方案都只能是有限的最佳方案，即相對的最佳投資決策方案，而該方案又是「在當時條件下可以利用的最佳方案。

作用：

公司投資決策可以正確處理公司投資所需的資金和資源的有限性的矛盾，公司投資往往需要一筆較大的支出，在較長的時間里對公司持續地發生影響。

但是在—定時期內，任何公司所擁有的資金和資源都是十分有限的，所以為了統籌安排有限的資金和資源，使其得到合理有效地利用，就要在項目實施之前進行科學地投資決策。公司投資決策可以正確處理和認識投資項目的技術復雜性和投資經濟效益的不確定性之間的關系。

現代化企業投資項目的技術結構復雜，涉及面廣，影響投資實施的因素繁多，這就要求在投資項目確定之前，要全面研究投資實施中的各個有關環節，認真分析投資實施過程中相關的有利與不利的各種因素，經過技術論證，選擇最佳的投資方案。

另外，不同的投資行動方案，將會產生不同的效益，企業為了追求最大的投資效益，就需要對各個不同投資備選方案進行比較選優，以找出最佳的投資方案。由此可見，企業投資決策是決定一項投資成敗的關鍵所在。

參考資料來源：網路-投資決策

D. 對於已經普遍高倉位運行數月的私募基金，這種狀態還能持續多久

績優私募或已率先「撤退」！

10月以來大盤震盪上行，私募繼續維持高倉位運行，滿倉和空倉私募佔比都有所增加。根據融智評級研究中心的統計，當前私募平均倉位水平在七成左右，與上月整體保持一致。半倉以上私募佔比90.13%，其中倉位在八成以上的私募佔比50.66%，相比上月有所下降，但滿倉的私募佔比卻繼續上升至31.58%；倉位在五成以下的私募佔比降至不足10%，其中空倉的私募有所增加，佔比1.97%。

10月私募機構倉位分布情況

資料來源：華潤信託

對此，多家私募基金認為，政策催化以及增量資金流入共同推動了本輪醫葯股行情。例如泰暘資產認為，10月初，葯審改革文件發布，市場預期後續新葯和新型醫療器械的審批速度將顯著加快，醫葯板塊的投資情緒開始升溫。隨著行情的演繹，醫葯板塊的投資從消費升級的邏輯向創新葯主題演進。伴隨龍頭股股價疊創新高，市場對制葯板塊的估值體系發生根本性變化，由傳統的PEG估值轉變為PEG+Pipeline估值，整個創新葯品種的估值整體上移。三季度時，整個醫葯股的資金配置已經降低到最近幾年來的低位，隨著醫葯板塊的上漲，增量資金持續流入，最終帶來了本輪醫葯股的整體上漲。

私募還會繼續「喝酒吃葯」嗎？

值得關注的是，除了醫葯股，食品飲料板塊也在10月份表現「搶眼」，龍頭股貴州茅台(677.950,27.88,4.29%)更是自10月以來上漲30.97%，股價實現年內翻倍，漲幅達107.10%。與之同步的是，華潤信託的統計顯示，10月份私募基金除了「吃葯」外，也在繼續「喝酒」——整體小幅加倉了食品飲料板塊。

不過，隨著行情的演繹，市場對於食品飲料、醫葯等大消費板塊的走勢心生疑慮。未來，作為A股市場重要的機構投資者，私募基金未來還會繼續「喝酒吃葯」嗎？

【該不該「吃葯」看法不一】

泰暘資產：預計目前市場加配醫葯股的意願依然強烈。首先，板塊龍頭基本面良好，長邏輯上龍頭股的業績兌現的確定性高，隨著2018年的臨近，估值切換的意願強烈；其次，2017年和2018年初，仿製葯一致性評價結果將會逐步披露，將給制葯子行業帶來新的催化劑。最後，隨著制葯子行業個股估值的提升，其他子行業的龍頭將會有更多的估值吸引力，為後續增量資金提供入場機會。

重陽投資基金經理王明聰、星石投資等：未來醫葯行業將加速實現優勝劣汰，優質醫葯公司成長性會比較好，未來醫葯股的走勢將分化。

格雷資產總經理張可興：醫葯股估值目前較高，性價比不好，甚至還有風險。

【看好高端消費行情持續】

星石投資：從需求側看，消費升級的大勢仍在進行，年末和年初是傳統消費的旺季，社會消費品零售總額存在著明顯的季節效應，導致消費股四季度和一季度的漲幅顯著高於二三季度。從供給側看，我國的消費行業均在進行著供給側的出清，從而導致行業集中度提高，強者恆強。

泰暘資產：隨著居民財富的積累和中高收入人群佔比的提升，消費已經從數量消費升級到品質消費和品牌消費，對高端消費品的需求將進入加速階段。四季度及未來一段時間，在經濟穩健增長及通脹溫和的環境下，看好反映中國產業升級和消費高端化趨勢的部分科技和消費板塊，具體來說，我們看好代表科技的消費電子、人工智慧和互聯網，代表品牌消費品的高端白酒、家電、免稅和酒店，以及醫葯中的創新葯和醫療服務。

【尋找類茅台股票是關鍵】

重陽投資基金經理王明聰：大消費板塊過去表現好確實有基本面邊際向好的因素支撐，但投資者未來在關注這類股票的時要注意市場預期與真實業績的相對高低。

E. 怎麼理解華潤置地"住宅開發+投資物業+增值服務"的生意模式

開發由華潤短期投資，+業主置業為長期投資，華潤收回投資加利潤，+華潤物業服務為業主物業保值增值。

F. 華潤金融投資是騙局嗎

您好，華潤金融投資是騙局，希望那個您不要上當謹慎選擇。
金融投資亦稱「證券投資」。經濟主體為獲取預期收益或股權，用資金購買股票、債券等金融資產的投資活動。金融投資既是一個領域又是一種方式，是發達的市場經濟與信用的產物
拓展資料：
一、目的
企業金融性投資既可作為公司理財行為，又是企業經營發展戰略的重要組成部分。其目的是多方面的：
（1）通過金融投資，為企業閑置資金尋找獲取收益的機會。
（2）通過金融投資，分散企業經營風險。
（3）通過金融投資，提高資產的流動性，增強企業的償債能力。
（4）對企業來說，金融投資既可用作套期保值又可用作投機牟利。
（5）金融投資還是實現企業擴張的重要手段。一家企業或公司的經營是否成功，其標志之一是看其是否在經營過程中獲得了發展，而發展的具體體現包括了向外的擴展，這就是兼並、收購其他企業，並進行公司重組。
二、分類
金融投資就其方式、方法、時間、收入等而言，可以分為若干類型。
方式劃分
1．直接投資
資金供給者與資金需求者直接見面，根據協議的條件直接融通資金。直接融資是以債券、股票為主要工具的一種金融運行機制，其特點是經濟單位直接從社會上吸收、籌措資金。
2．間接投資
資金的供給者和需求者不直接見面，而是通過金融機構為媒介體進行的間接資金融通。如銀行存款，就是資金供給者把資金存入銀行，由銀行把資金集中起來貸放給資金需求者，銀行充當資金供求的中介，這是現代信用制度下典型的間接融資方式。
時間劃分
1．長期投資：是投資期限在一年以上的投資活動。如一年以上的定期存款等，其償還期較長；又如股票投資，是一種永久性、無期限的投資，沒有償還期。
2．短期投資：是投資期在一年以下的投資活動，其償還期較短。如活期存款，其資金可以隨時抽回；又如短期國庫券，時間一般為3、6、9個月。
投資時間的長短與金融資產的性質、收益、風險、流動性等都有著緊密的關系。

G. 華潤置地 品牌價值研究！

這樓主的課題好大。。記得3月份時候參加一個商業地產EMBA總裁研習班，光華潤置地的操盤模式就是一天，列下提綱吧：
1、華潤的背景
2、華潤集團的資金籌措方式
3、華潤的資本市場背景
4、華潤置地的核心項目
5、華潤置地的開發流程及回款
6、華潤置地的樓面議價
7、華潤商業地產及住宅地產配比關系
8、華潤萬象城分析
9、華潤歡樂頌分析
10、華潤置地財報

H. 華潤置地有限公司的管理模式

1999年，華潤集團對華潤置地等利潤中心高調推行6S管理體系，目的不僅要解決財務管理方面的問題，還要解集團以往經營中存在的約束機制不健全、管理信 息反饋不及時、財務及經營風險控制不到位等問題。比如，在集團對華潤置地的實際管理過程中，華潤集團和華潤置地同時監測戰略目標與業務經營目標執行過程和結果。
中國商業地產創新案例研究之華潤置地研究（節選一）
中國商業地產創新案例研究之華潤置地研究（節選二）
中國商業地產創新案例研究之華潤置地研究（節選三）

I. 華潤微現在估值華潤微有長期投資的價值嗎華潤微最新頭條分析

半導體，被稱為「工業之母」，因為想要所有的製造業、科技產業都正常發展，半導體則是必不可少的基礎，然而在5G，雲計算，物聯網，人工智慧，智能網聯汽車等新型應用的帶動下，在性能和數量上，對半半導體都提出了全新的一個要求，將來半導體行業還將保持穩步增長。下面就全方位講解下國內半導體龍頭--華潤微的投資價值。

在開始分析華潤微前，我整理好的半導體龍頭股名單分享給大家，點擊就可以領取：寶藏資料！半導體行業龍頭股一覽表

一、公司角度

公司介紹：華潤微主營業務是功率半導體、智能感測器及智能控制產品的設計、生產及銷售，以及提供開放式晶圓製造、封裝測試等製造服務。經過多年發展，華潤微在半導體設計、製造、封裝測試等領域均取得多項技術突破與經營成果，已成為國內領先的運營完整產業鏈的半導體企業。

簡單了解公司基礎概況後，下面具體分析公司獨特的投資價值。

亮點一：國內IDM模式龍頭企業

憑借新設子公司與並購，華潤微將全產業鏈變成現實，於是成為了具有晶元設計、晶圓製造、封裝測試等全產業鏈一體化經營能力的半導體企業。此乃華潤微的競爭優勢所在。

一方面，在國際貿易的不確定性被提升的背景下，對於外部沖擊華潤微的全產業鏈布局能夠更好應對；另外，這為華潤微成為半導體巨頭做好了鋪墊，因為全球前十的半導體企業除博通和高通外，其他企業採用的均是IDM（全產業鏈）模式，出現這種情況就是由於IDM模式競爭力過於強大了，IDM模式將助力華潤微持續做大做強。

亮點二：國內規模最大的功率器件企業

從功率半導體領域可以得知，華潤微多項產品的性能、工藝是國內頂尖的，中國最大的功率器件企業就包含了它。然而，MOSFET屬於是華潤微最重要的的產品之一，是國內少數能夠提供-100V至1500V范圍內低、中、高壓全系列MOSFET產品的企業，也是目前國內具有全部主流MOSFET器件結構研發和製造能力的主要企業，華潤微製造出來的器件可以符合不同客戶和不同應用場景的需要。發展到今天，華潤微已是國內營業收入最大、產品系列最全的MOSFET廠商。

由於篇幅受限，更多關於華潤微的深度報告和風險提示，我整理在這篇研報當中，點擊即可查看：【深度研報】華潤微點評，建議收藏！

二、行業角度

近年來，功率半導體的應用領域已從工業控制和消費電子拓展至新能源、軌道交通、智能控制、物聯網等諸多市場，半導體行業也必將隨著下游市場日益的更新變化而不斷壯大。就好比在汽車電子領域，相比於傳統汽車，一台新能源汽車單車半導體價值將會是兩台傳統車之和，同時，就功率半導體用量佔比也從20%提升到近50%。還有很多其他新興科技產業由於對算力的需求很龐大，因此，也更好的提升了半導體的需求，於是，在未來5G、新能源車、物聯網等領域的快速增長態勢下，半導體行業將得到進一步發展。

總的來說，華潤微在國內功率半導體領域處於領先地位，而且也是半導體IDM模式的佼佼者，未來發展前途無限，對華潤微未來的表現很有信心。但是文章具有一定的滯後性，假若想看到更多關於華潤微未來行情的分析，不要錯過下面的鏈接，會有專業的投顧來幫你診斷股票，判斷下華潤微估值是高估還是低估：【免費】測一測華潤微現在是高估還是低估？

應答時間：2021-11-16，最新業務變化以文中鏈接內展示的數據為准，請點擊查看