『壹』 汕頭經濟特區城市建設用地使用性質和容積率規劃管理辦法(2019修訂)
第一條為規范城市建設用地使用性質和容積率的規劃管理，維護規劃的嚴肅性和權威性，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《廣東省城鄉規劃條例》《汕頭經濟特區城鄉規劃條例》等法律、法規規定，結合汕頭經濟特區（以下簡稱特區）實際，制定本辦法。第二條特區范圍內建設用地的使用性質和容積率的規劃管理，適用本辦法。第三條本辦法所稱的建設用地使用性質，按照國家有關城市用地分類與規劃建設用地標准進行分類；所稱的建設用地容積率，是指一定地塊內計容總建築面積與建設用地凈（實）用地面積的比值。第四條市自然資源主管部門組織實施本辦法，並負責市區（濠江區除外）建設用地使用性質和容積率的規劃管理工作。
南澳縣、濠江區自然資源主管部門負責本行政區域內建設用地使用性質和容積率的規劃管理工作。各功能區管委會和市自然資源主管部門的派出機構按照規定職責負責轄區內建設用地使用性質和容積率的規劃管理工作。
市、區（縣）人民政府有關行政管理部門按照各自職責協助實施本辦法。第五條提出或者修改建設用地的使用性質、容積率等規劃條件，應當以控制性詳細規劃為依據。尚未編制控制性詳細規劃的建設用地，除本條第二款規定情形外，自然資源主管部門不得辦理建設用地規劃許可手續和建設用地審批手續。
尚未編制控制性詳細規劃的建設用地有下列情形之一的，自然資源主管部門可以根據總體規劃或者分區規劃等規劃和特區規劃技術規范，提出或者修改使用性質、容積率等規劃條件，在自然資源主管部門網站、建設用地現場公示三十天以上，經規劃委員會審議通過並報本級人民政府批准後，作為土地使用權出讓、劃撥以及建設用地規劃許可的依據：
（一）因國家、省或者特區重點建設項目需要使用土地的；
（二）因基礎設施、公益性公共設施建設項目需要使用土地的；
（三）小於二公頃的政府儲備土地；
（四）建設項目的用地小於二公頃，且建設項目周邊片區已經建成、配套公共服務設施能夠滿足需要的；
（五）僅涉及修改單條支路走向、寬度或者單個地塊建築高度、建築密度等內容的；
（六）修改非居住、商業服務業設施用地容積率的，或者將非居住、商業服務業設施用地調整為其它非居住、商業服務業設施用地的；
（七）法律、法規規定的其他情形。第六條公共管理與公共服務、交通設施、公用設施類用地劃撥前需提出使用性質、容積率等規劃條件，所在區域尚未編制控制性詳細規劃的，可以簡化按照下列程序辦理：
（一）自然資源主管部門根據總體規劃或者分區規劃等規劃和特區的規劃技術規范提出規劃條件，在自然資源主管部門網站、建設用地現場公示十天以上，徵求規劃地段內利害關系人的意見，必要時進行走訪、座談或者組織聽證；
（二）自然資源主管部門根據公示情況提出意見，經規劃委員會或其策略委員會審議通過後報本級人民政府審定。第七條建設用地出讓、劃撥前，需對居住、商業服務業設施用地的容積率進行修改或者將建設用地使用性質調整為居住、商業服務業設施用地，但不符合控制性詳細規劃的，應當按程序修改控制性詳細規劃，再依據修改後的控制性詳細規劃辦理調整使用性質和容積率等規劃條件。第八條建設用地出讓、劃撥前，需對公共管理與公共服務、工業、物流倉儲、交通設施、公用設施用地的容積率進行修改或者將建設用地使用性質調整為非居住、商業服務業設施用地，但不符合控制性詳細規劃的，按照以下程序辦理，並將調整內容納入相應的控制性詳細規劃：
（一）自然資源主管部門組織技術人員、相關部門、專家等就擬調整的必要性進行專題論證，並將擬調整的使用性質或者容積率在自然資源主管部門網站、建設用地現場公示十天以上，徵求規劃地段內利害關系人的意見，必要時進行走訪、座談或者組織聽證；
（二）專題論證同意調整內容且公示沒有合理異議的，由自然資源主管部門直接出具規劃條件；專題論證有不同意見，或者公示反對意見強烈，或者公示反對意見具有合理性的，由自然資源主管部門研究提出意見，報本級人民政府審定。第九條任何單位或者個人不得擅自調整建設用地規劃條件確定的使用性質或者容積率，確需調整的，應當按照本辦法的規定進行。
建設單位或者個人應當按照建設用地的規劃條件開發建設，需要調整建設用地的使用性質或者容積率的，應當向自然資源主管部門提出申請，不符合本辦法第十條規定，或者需要收回（收購）土地使用權的，不予辦理。不予辦理或者按照本辦法規定不予批准調整的，由自然資源主管部門書面告知申請人並說明理由。
『貳』 中國哪一年出台容積率要求
容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）是指一個小區的地上總建築面積與凈用地面積的比率。又稱建築面積毛密度。
2010年3月4日，中央治理工程建設領域突出問題工作領導小組召開第二次會議，對專項治理工作進行了研究部署。對深入開展房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項治理提出了更高的要求。各地區和有關部門要認真學習領會何勇同志的重要講話精神，進一步提高思想認識，按照中央專項治理工作領導小組的部署要求，切實把容積率專項治理作為工程建設領域突出問題專項治理的重要任務，加強組織領導，明確工作責任，加大治理力度.
『叄』 建築學有哪些最基本概念啊
的確建築上有很多，都要了解的。
1、 什麼是容積率？答：容積率是項目總建築面積與總用地面積的比值。一般用小數表示。
2、 什麼是建築密度？答：建築密度是項目總佔地基地面積與總用地面積的比值。一般用百分數表示。
3、 什麼是綠地率（綠化率）？
答：綠地率是項目綠地總面積與總用地面積的比值。一般用百分數表示。
4、 什麼是日照間距？
答：日照間距，就是前後兩棟建築之間，根據日照時間要求所確定的距離。日照間距的計算，一般以冬至這一天正午正南方向房屋底層窗檯以上牆面，能被太陽照到的高度為依據。
5、 建築物與構築物有何區別？
答：凡供人們在其中生產、生活或其他活動的房屋或場所都叫做建築物，如公寓、廠房、學校等；而人們不在其中生產或生活的建築，則叫做構築物，如煙囪、水塔、橋梁等。
6、 什麼是建築「三大材」？
答：建築「三大材」指的是鋼材、水泥、木材。
7、 建築安裝工程費由哪三部分組成？
答：建築安裝工程費由人工費、材料費、機械費三部分組成。
8、 什麼是統一模數制？什麼是基本模數、擴大模數、分模數？
答：（1）、所謂統一模數制，就是為了實現設計的標准化而制定的一套基本規則，使不同的建築物及各分部之間的尺寸統一協調，使之具有通用性和互換性，以加快設計速度，提高施工效率、降低造價。 （2）、基本模數是模數協調中選用的基本尺寸單位，用M表示，1M=100mm。（3）、擴大模數是導出模數的一種，其數值為基本模數的倍數。擴大模數共六種，分別是3M（300mm）、6M（600mm）、12M（1200mm）、 15M（1500mm）、30M（3000mm）、60M（6000mm）。建築中較大的尺寸，如開間、進深、跨度、柱距等，應為某一擴大模數的倍數。（4）、分模數是導出模數的另一種，其數值為基本模數的分倍數。分模數共三種，分別是1/10M（10mm）、1/5M（20mm）、1/2M （50mm）。建築中較小的尺寸，如縫隙、牆厚、構造節點等，應為某一分模數的倍數。
9、 什麼是標志尺寸、構造尺寸、實際尺寸？
答：（1）、標志尺寸是用以標注建築物定位軸線之間（開間、進深）的距離大小，以及建築製品、建築構配件、有關設備位置的界限之間的尺寸。標志尺寸應符合模數制的規定。（2）、構造尺寸是建築製品、建築構配件的設計尺寸。構造尺寸小於或大於標志尺寸。一般情況下，構造尺寸加上預留的縫隙尺寸或減去必要的支撐尺寸等於標志尺寸。 （3）、實際尺寸是建築製品、建築構配件的實有尺寸。實際尺寸與構造尺寸的差值，應為允許的建築公差數值。
10、 什麼是定位軸線？
答：定位軸線是用來確定建築物主要結構或構件的位置及其標志尺寸的線。
11、 什麼是橫向、縱向？什麼是橫向軸線、縱向軸線？
答：（1）、橫向，指建築物的寬度方向。 （2）、縱向，指建築物的長度方向。（3）、沿建築物寬度方向設置的軸線叫橫向軸線。其編號方法採用阿拉伯數字從左至右編寫在軸線圓內。（4）、沿建築物長度方向設置的軸線叫縱向軸線。其編號方法採用大寫字母從上至下編寫在軸線圓內（其中字母I、O、Z不用）。
12、 什麼是房屋的開間、進深？
答：開間指一間房屋的面寬，及兩條橫向軸線之間的距離；進深指一間房屋的深度，及兩條縱向軸線之間的距離。
13、 什麼是層高？什麼是凈高？
答：層高指建築物的層間高度，及本層樓面或地面至上一層樓面或地面的高度；凈高指房間的凈空高度，及地面至天花板下皮的高度
14、 什麼是建築總高度？
答：建築總高度指室外地坪至檐口頂部的總高度。
15、 什麼是標高？什麼是絕對標高、相對標高？
答：（1）、建築物的某一部位與確定的水基準點的高差，稱為該部位的標高。（2）、絕對標高亦稱海拔高度，我國把青島附近黃海的平均海平面定為絕對標高的零點，全國各地的標高均以此為基準。（3）、相對標高是以建築物的首層室內主要房間的地面為零點（+ 0.00），表示某處距首層地面的高度。
16、 什麼是建築面積、使用面積、使用率？什麼是交通面積、結構面積？
答：（1）、建築面積指建築物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數。它由使用面積、交通面積和結構面積組成。（2）、使用面積指主要使用房間和輔助使用房間的凈面積（凈面積為軸線尺寸減去牆厚所得的凈尺寸的乘積）。（3）、使用率亦稱得房率，指使用面積占建築面積的百分數。 （4）、交通面積指走道、樓梯間、電梯間等交通聯系設施的凈面積。（5）、結構面積指牆體、柱所佔的面積。
17、 什麼是紅線？
答：紅線指規劃部門批給建設單位的佔地面積，一般用紅筆圈在圖紙上，具有法律效力。
18、 建築物如何劃分等級？
答：建築物的等級是依據耐久等級（使用年限）和耐火等級（耐火年限）進行劃分的。（1）、按耐久等級劃分，共分為四級：一級，耐久年限100年以上；二級，耐久年限50~100年；三級，耐久年限25~50年；四級，耐久年限15年以下。 （2）、按耐火等級劃分，共分為四級：從一級到四級，建築物的耐火能力逐步降低。
19、 什麼是磚混結構？
答：房屋的豎向承重構件採用磚牆或磚柱，水平承重構件採用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，此類結構形式叫磚混結構。
20、 什麼是框架結構？
答：框架結構指由柱子、縱向梁、橫向梁、樓板等構成的骨架作為承重結構，牆體是圍護結構。
21、 什麼是剪力牆？
答：剪力牆指在框架結構內增設的抵抗水平剪切力的牆體。因高層建築所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力牆又稱抗震牆。
22、 什麼是框架?剪力牆結構？
答：框架?剪力牆結構指豎向荷載由框架和剪力牆共同承擔；水平荷載由框架承受20%~30%，剪力牆承受70%~80%的結構。剪力牆長度按每建築平方米50mm的標准設計。
23、 什麼是全剪力牆結構？
答：全剪力牆結構是利用建築物的內牆（或內外牆）作為承重骨架，來承受建築物豎向荷載和水平荷載的結構。
24、 什麼是筒體結構？
答：筒體結構由框架-剪力牆結構與全剪力牆結構綜合演變和發展而來。筒體結構是將剪力牆或密柱框架集中到房屋的內部和外圍而形成的空間封閉式的筒體。其特點是剪力牆集中而獲得較大的自由分割空間，多用於寫字樓建築。
25、 什麼是鋼結構？
答：鋼結構是建築物的主要承重構件由鋼材構成的結構。具有自重輕、強度高、延性好、施工快、抗震性好的特點。鋼結構多用於超高層建築，造價較高。
26、 與磚混結構相比，框架結構有何優、缺點？
答：優點：（1）、自重輕：磚混結構自重為1500公斤/平方米；框架結構如採用輕板（加氣混凝土隔牆、輕鋼龍骨隔牆等）的自重為400公斤~600公斤/平方米，僅為磚混結構的1/3。 （2）、房間布置靈活：框架結構的承重結構為框架本身，牆板只起圍護和分隔作用，因而布置比較靈活。（3）、增加了有效面積：框架結構牆體較磚混結構薄，相對的增加了房屋的使用面積。缺點：（1）、用鋼量比磚混結構高出約30%，與磚混結構相比，造價偏高。 （2）、部分柱子截面尺寸過大，會凸出牆外，影響美觀。
27、 地基和基礎有什麼區別？
答：（1）、地基是基礎下面的土層，它的作用是承受基礎傳來的全部荷載。 （2）、基礎是建築物埋在地面以下的承重構件，是建築物的重要組成部分，它的作用是承受建築物傳下來的全部荷載，並將這些荷載連同自重傳給下面的土層。
28、 什麼是基礎埋深？什麼是深基礎、淺基礎？
答：（1）、基礎埋深是指從室外設計地坪至基礎底面的垂直距離。 （2）、埋深大於等於5米的基礎稱為深基礎；埋深在0.5米~5米之間的基礎稱為淺基礎。基礎埋深不得淺於0.5米。
29、 建築物的基礎可按哪三種不同的方法分類？
答：（1）、按使用材料分：可分為磚基礎、毛石基礎、混凝土基礎、鋼筋混凝土基礎等。 （2）、按構造形式分：可分為獨立基礎、條形基礎、井格基礎、板式基礎、筏形基礎、箱形基礎、樁基礎等。 （3）、按使用材料受力特點分：可分為剛性基礎和柔性基礎。
30、 什麼是防潮層？
答：為了防止地下潮氣沿牆體上升和地表水對牆面的侵蝕，採用防水材料將下部牆體與上部牆體隔開，這個阻斷層就是防潮層。防潮層的位置一般在首層室內地面（+0.00）下60mm~70mm處，及標高-0.06m~-0.07m處。
31、 什麼是勒腳？什麼是踢腳？其作用各是什麼？
答：（1）、外牆牆身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳。勒腳的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蝕，從而保護牆面，保證室內乾燥，提高建築物的耐久性。勒腳的高度一般為室內地坪與室外地坪的高差。（2）、踢腳是外牆內側和內牆兩側與室內地坪交接處的構造。踢腳的作用是防止掃地時污染牆面。踢腳的高度一般在120mm~150mm。
32、 什麼是散水？什麼是明溝？其作用是什麼？
答：散水是靠近勒腳下部的排水坡；明溝是靠近勒腳下部設置的排水溝。它們的作用都是為了迅速排除從屋檐滴下的雨水，防止因積水滲入地基而造成建築物的下沉。
『肆』 根據國家建設部2006年最新頒布的《城市居住區規劃設計規范》強制條文 容積率誰知道
1.住宅用地容積率是居住街坊內，住宅建築及其便民服務設施地上建築面積之和與住宅用地總面積的比值；
2.建築密度是居住街坊內，住宅建築及其便民服務設施建築基底面積與該居住街坊用地面積的比率( % )；
3綠地率是居住街坊內綠地面積之和與該居住街坊用地面積的比率(%)。
『伍』 如何確定最佳產品組合，如何測算最佳容積率，如何計算最終的產..
在做項目定位時，有可能面臨兩種情況，一種是已經確定容積率，一種是容積率不確定（通常是降容）。 前提，已確定地塊佔地面積、綠化率等指標及各產品類型的建築容積率、價格。 1：針對第一種已確定容積率的情況，通過對地塊本身、目標客群、競爭市場的研究，我們可以判斷項目的產品組合方向——例如，地塊容積率為0.65，根據市場和客戶分析，判斷為以獨棟為主，加部分雙拼的組合方式。 2：針對第二種不確定容積率的情況，我們要如何解決？是否需要列出所有可能的容積率區間，進行在每個容積率下不同的產品組合測算，分析最終形成的收益曲線，以最終確定一個最佳容積率，以及確定最終的產品配比？——例如，一個郊縣地塊，容積率1.8以下，但根據市場情況分析，該地塊近幾年內小高層高層產品完全沒有市場，只有別墅產品才有可能，改如何解決？ 本人是地產新人，現僅有13個決策幣，幣實在是不多，請前輩們不吝指教，有同樣問題的兄弟姐妹們，敬請共同討論。
『陸』 城鎮基準地價平衡方法研究——以湖北省為例
劉耀林 劉洋 焦利民 鄧念超
（武漢大學資源環境科學學院，武漢，430072）
摘要：通過分析現階段研究方法的優缺點，結合湖北省城鎮基準地價平衡工作實例，對現有方法進行了改進。首先提出了根據區域經濟發展水平分區片統一還原利率和容積率的方法，然後對現有的分段線性插值的平衡方法進行了改進，並提出了以分段線性插值方法為主導，分段回歸分析和空間插值方法為驗證的技術路線。
關鍵詞：城鎮基準地價平衡；還原利率
1 引言
1.1 城鎮基準地價平衡的目的和意義
城鎮基準地價平衡，是為了協調區域地價，充分發揮地價在調控土地市場中的作用使其能客觀地反映出不同城鎮間真實的經濟差異和地價水平，促進土地市場的均衡發展。由於各城鎮所處區位不同，政府培育土地市場的力度不同，經濟發展水平與產業結構不同等，必然造成部分城鎮地價水平或基準地價評估結果與其土地質量相背離，不匹配，因此對城鎮間地價水平的平衡分析是非常必要的，有利於區域間地價協調，培育、發展城鎮土地市場，使其地價水平能客觀地反映當地實際水平。
1.2 城鎮基準地價平衡的技術流程
城鎮土地分等是基準地價平衡的前導工作，因此首先應進行城鎮土地分等，然後界定基準地價平衡的統一內涵，對參與基準地價平衡的城鎮基準地價進行開發程度、期日、還原利率、最高使用年限和容積率修正，對前次評估基準日之後地價發生較大變化的城鎮還要進行基準地價更新，以保證不同城鎮之間基準地價的可比性，對各城鎮修正後基準地價進行標准化，接著開展基準地價平衡和成果驗證工作，最後廣泛徵求專家和土地行政主管部門意見，確定城鎮基準地價。
1.3 國內城鎮基準地價平衡方法的研究現狀
由於我國自從開展城鎮土地分等定級工作以來，多偏重於本城鎮內部土地的基準地價評估，而對於城鎮所在區域缺乏宏觀調控土地價格的基準地價平衡研究，因此城鎮基準地價平衡工作在全國范圍來說才剛剛起步。2002年山東省作為試點在全國率先進行了城鎮土地分等和基準地價平衡研究，隨後福建省和江蘇省也相繼進行了這方面的研究工作。
他們提出了以序位比較法或分段線性插值法為主導，回歸分析法、土地市場交易樣點資料和專家論證為驗證的技術路線。這些方法在實踐中進行了有益的嘗試，具有較好的效果和可操作性。但同時也存在以下缺點：①統一基準地價內涵時，全省採用統一的容積率和還原利率沒有考慮經濟發展和土地市場發展的區域差異，缺乏嚴密性；②現有的平衡方法和驗證方法均是從城鎮屬性（分等總分值）和基準地價的關系入手，平衡和驗證基準地價，沒有結合區域發展的特點驗證平衡後基準地價空間分布的合理性。
2 分區片統一界定還原利率和容積率——以湖北省基準地價平衡為例
容積率與城鎮經濟發展水平、規劃限制、房地產投資強度等因素有關，具有較強的地域性。土地還原利率本質上是城鎮土地的投資收益率，與城鎮經濟發展水平、房地產投資收益率緊密相關，也具有一定的區域性，在全省對這兩個參數設定統一的值不太合適。因此考慮經濟發展和土地市場發展的區域差異，在湖北省基準地價平衡工作中劃分了5個均值區片，對每個區片確定統一的還原利率和容積率。
區片劃分的原則是：根據各個城鎮的等別及基準地價信息，把等別相近且地價水平相當的城鎮劃分為相同的區片。由於湖北省其他城鎮與武漢市均沒有可比性，因此武漢市可單獨作為一個區片，仍然採用其原來的還原利率和容積率。對於湖北省的其他城鎮，可以按照較發達城鎮、中等發展水平城鎮、欠發達城鎮、不發達城鎮劃分4個區片。區片分布如圖1。
圖1 湖北省城鎮土地區片圖
劃分區片之後，區片容積率可通過計算區片內所有城鎮容積率的平均值來確定，而還原利率的確定則通過調查區片內各城鎮的租售比來實現。湖北省基準地價內涵基本參數信息如表1所示。
表1 湖北省基準地價內涵基本參數
3 分段線性插值方法為主導，分段回歸和空間插值方法為驗證的基準地價平衡方法——以湖北省基準地價平衡為例
3.1 對分段線性插值方法的改進
現階段常用的基準地價平衡方法主要有序位比較法［1］和分段線性插值法［2］，筆者認為前者在數學上缺乏一定的邏輯嚴密性，而後者是一種比較理想的方法，並在福建省基準地價平衡工作中得到了較好的效果［2］。
但該方法存在一個顯著缺點：由於城鎮土地分等時，把每個城鎮作為一個點來考慮，其分等總分值反映的是城鎮綜合的社會經濟發展水平，但不能很好地反映城鎮的特性。例如在湖北省城鎮土地分等和基準地價平衡中，黃石市城區的總分值為88，荊州市城區的總分值為82，它們均為2等。在商業地價和住宅地價方面，等別及總分值能夠較好地反映兩者地水平關系。然而在工業地價方面則不理想，黃石是重工業城市，工業比較發達，工業地價水平較高（最高地價574元），而荊州以商業、農業和輕工業為主，工業處於中等發達水平，工業地價中等偏低（最高地價262元），此時等別和總分值不能很好地反映兩者工業地價的水平關系，這主要是城市的特點和性質引起的，即城鎮的商業、工業、住宅的地價水平並非都是與分等總分值成正比。
因此，將全省各城鎮分別按照土地分等綜合分值和某用途的基準地價高值進行排序，選擇二者序位的吻合程度較高的約占總數15%的城鎮作為控制點，然後生成分段線性插值折線來進行基準地價平衡的方法會造成個別城鎮平衡後地價的失真。例如黃石市城區平衡後的工業地價高值為574 元，與實際水平符合較好，而荊州市城區平衡後的工業地價高值為462 元，則與實際水平相差甚遠。
筆者認為，解決這一問題有兩種方法：
（1）在城鎮土地分等時，就商、住、工三種地類分別採用不同的分等因素因子體系和權重，計算出三種地類的總分值，然後根據城鎮性質設定其商業、住宅和工業的權重，加權求和計算出城鎮綜合總分值，以此進行分等。基準地價平衡時則根據各地類城鎮總分值和標准化基準地價高值的序位關系來選擇控制城鎮。此方法有兩個缺點：①分等因素因子的數目龐大，指標體系確定的任務繁重；②與城鎮土地分等是將城鎮作為點目標，從宏觀上對城鎮進行分類排隊的思想相違背。
（2）在基準地價平衡時根據城鎮分等總分值和標准化後綜合地價高值的序位關系來選擇控制城鎮。首先對綜合地價平衡，然後根據城鎮性質，設定商業、住宅和工業地價對綜合地價的影響權重，最後對各地類地價進行平衡。此方法思路清晰，操作簡單。因此本文採用第二種思路對現有的分段線性插值方法進行改進。
如果黃石市城區平衡後綜合地價高值為X，假定平衡後商業地價高值為X1，住宅地價高值為X2，住宅地價高值為X3；根據商業、住宅、工業在城鎮GDP中所佔的比例，設定它們對綜合地價的影響權重為W1，W2 和W3；而且根據劉偉等人的研究［3］，各城鎮合理的商、住、工地價水平應具備一定的比例關系，這可以在各用途土地市場交易樣點資料和各用途各級別基準地價水平中得到反映，假定黃石市城區平衡後商、住、工地價高值的比例關系為P1∶P2∶P3，則有：
X＝X1×W1 ＋X2×W2 ＋X3×W3
X1∶X2∶X3＝P1∶P2∶P3
由上面兩個式子可求得黃石市城區平衡後商、住、工地價的高值，然後由平衡前後地價的比例關系求得平衡後商、住、工地價的中高值、中值、中低值和低值。
3.2 分段回歸分析方法對平衡結果的驗證
以城鎮分等總分值為X軸，標准化後的綜合地價高值為Y軸，做出散點圖，然後根據散點的分布趨勢和聚集特徵進行回歸分析或分段回歸分析並獲得回歸方程，以此進行城鎮基準地價平衡。然後將上述兩種方法的平衡結果進行對比分析，找出結果符合程度較高的城鎮和差異較大的城鎮。
圖2 回歸分析界面
圖3 兩種結果的對比分析
3.3 空間插值方法對平衡結果的驗證
3.3.1 核心思想
上述兩種方法均是基於屬性（城鎮總分值和基準地價的關系）方面的考慮來平衡基準地價，並沒有結合區域發展的空間結構考察結果的合理性，因此有必要從空間分布的角度驗證平衡結果。由於影響基準地價的因素主要有繁華程度、交通條件、人口狀況、基礎公用設施狀況、城市規劃、環境狀況以及產業聚集規模，從性質上看這些因素屬於區位條件因素和城鎮內部條件因素，而區位條件因素對地價的影響較大，同時區位條件因素在空間上也具有很強的輻射性，因此筆者認為城鎮的基準地價水平與其周邊有影響力的高級中心城鎮的基準地價是密切相關的，故可採用空間插值的方法對平衡結果進行驗證。
主要思路如下：根據區域發展的空間結構特點，選擇規模較大、輻射能力較強的高級中心城鎮為控制點，參考土地市場交易資料，上述兩種平衡結果以及專家意見確定控制城鎮平衡後基準地價；然後確定各控制城鎮的影響范圍；最後根據城鎮引力模型和地價的衰減規律計算各城鎮的平衡後基準地價。
3.3.2 中心城鎮影響范圍的確定
本文採用類似於確定商服中心作用半徑的方法來計算各控制城鎮的影響范圍。假設控制城鎮中一等中心地的個數為N1，二等中心地的個數為N2，三等中心地的個數為N3…，則各等別控制城鎮的影響范圍為：
土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集
式中，R為某等別控制城鎮地影響范圍；S為區域總面積；N為高於或等於該等別地控制城鎮數目。
因此有：
土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集
R1，R2，R3——一等，二等，三等控制城鎮的影響范圍。
3.3.3 各城鎮平衡後基準地價的計算
首先選擇影響地價的6個因素為指標，計算出各城鎮的規模指數［4］。假設城鎮D位於控制城鎮A、B和C的影響范圍內（如圖所示），城鎮D的規模指數為Md，控制城鎮平衡後的綜合地價高值為Pa、Pb、Pc，規模指數分別為Ma、Mb、Mc，城鎮D到控制城鎮的最短時間為Ta、Tb、Tc。則根據城鎮引力模型［4］可計算出各控制城鎮對城鎮D的吸引力Fa、Fb、Fc：
土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集
式中，k為引力常數；r為距離摩擦系數，按慣例一般取2。
根據吸引力的大小可確定各控制城鎮對城鎮D地價的影響權重W1∶W2∶W3＝Fa∶Fb∶Fc，然後根據各控制城鎮地價的衰減特性（線性衰減或指數衰減），計算出各控制城鎮地價隨著時間距離［5］衰減到城鎮D時的地價水平P′a、P′b、P′c，最後加權求和得到城鎮D平衡後綜合地價的高值Pd。然後採用2.1中的方法計算出各地類平衡後基準地價。
Pd＝P′a×W1 ＋P′b×W2 ＋P′、P′c×W3
獲取上述三種平衡結果之後，還應參考土地市場交易調查資料和當地專家的意見，對3種結果進行調整，取其平均值或較優值作為最終的平衡結果。
通過提出根據區域經濟發展水平分區片統一界定還原利率和容積率的方法，對現有的分段線性插值的平衡方法進行了改進，並提出了以分段線性插值方法為主導，分段回歸分析和空間插值方法為驗證的技術路線。其中改進後的分段線性插值方法和分段回歸分析方法在湖北省城鎮土地分等和基準地價平衡工作中得到了應用，具有很好的效果和可操作性。空間插值方法中關於控制城鎮影響范圍的確定，城鎮吸引力的計算以及控制城鎮地價衰減模型的確定還需要在下一步的工作中進一步的研究並得到實踐的檢驗。
參考文獻
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『柒』 數學計算在建築設計中的應用
容積率：項目用地范圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。
計算公式： 容積率=總建築面積÷總用地面積
當建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算。
容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
所謂「容積率」，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。
關於容積率
內容:項目容積率與利潤推算方法模塊
一,最適容積率
最適容積率是能夠使利潤最大的容積率數值.
一定的土地轉讓,建安等成本條件下,項目的利潤取決於產品的單價和產品的總量,也就是總面積.容積率決定了總面積,也決定了單價.而隨著項目容積率的上升,售價並非等比例下降,(容積率這1的TOWNHOUE項目售價不可能達到容積率為3時的高層住宅的3倍了)因而總利潤額隨容積率的上升而上升,當容積率高出最適容積率的數值的時候,產品的品質開始下降,售價下降,利潤下降.在最適容積率點上同,銷售額與總成本的差值最大,也就是利潤最大.(圖中黑色區域為有正利潤的容積率范圍,其中最寬處即為利潤最大點,也就是最適容積率點.)銷售額與容積率的相關曲線圖如下:
3,最適容積率的確定
明確了容積率的重要性,接下來就是最核心的問題:對於一個低層項目,容積率的最佳值是多少
回答這個問題,我們必須通過經濟測算,即在一定的容積率下,本項目可以有多少的銷售面積(總規模減去一些必要的配套設施),同時這些面積又可以以多少價格售出,當然這個價格是市場能夠接受而反映良好的.我們知道,容積率確定之後,項目的總規模和可出售面積是很快可以計算出來的,但合理的售價如何確定呢 在項目區位,成本等各方面條件確定的情況下,售價與住宅的舒適度有很大關系,除去建築設計方面的因素,住宅之間的擁擠程度,層數就是一個很重要的因素了,而這些因素是直接與容積率相關的.那麼建立一個容積率與建築的擁擠程度,層數之間的變化"函數"就是最終的解決辦法.當然,這個"函數"並非嚴格意義上的數學公式,而是一個相關性的變化分析.
以下就是這種相關性分析的基本思路,可以通過建築的層數,面寬,進深等條件,粗略的估計一個低層或多層住宅項目的容積率,方法如下:
假設一個小區中的住宅是均勻分布的,下圖是其中一部分,圖中的四個深灰色區域為住宅,淺灰色區域為經過平均後一棟住宅對應的基地面積,該棟住宅的建築面積與此淺灰色區域面積的比值即可視為為本項目的容積率.
設住宅的層高為3米,進深為12米,日照間距為1.7,層數為N,容積率的求得公式為:
容積率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1
其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2
X=A/B--------------------------公式3
把公式2與公式3代入公式1,即可以得出容積率與X和N的關系如下:
容積率=X*N/(0.42N+1)
N和X是決定住宅擁擠程度的重要數值,N為建築的層數,層數多而居住檔次相應下降,X為建築面寬與建築之間的間距的比值,X值越大,建築形式越傾向於聯排住宅,反之X值越小,建築形式越傾向於獨棟.舉一個例子,根據經驗判斷,X值為0.5的時候,也就是並排的兩棟建築之間的距離與建築的面寬近似的時候,建築的形式基本為雙拼別墅.根據公式3,可以作出以下這樣表格,當確定一個容積率的時候,我們就可以比較方便的找出建築大致是一個形態,聯排住宅,雙拼別野,別野,或是介於他們之間的某種折中形式.
在本方法的實際應用中,尚存在幾點問題,這主要是由於實際的低層住宅項目並非如上述情況是一個均勻的,理想的狀態.比如,項目用地中有大面積的道路和綠化,有大面積的配套公建,這時的估算就需要增加一個不小的修正值;同樣如果用地中有多種住宅類型,有聯排別野,也有多層公寓(這是很多項目的實際情況)估算也需要在不同的類型間分別進行;如果日照間距不是嚴格的按照1.7來計算,或者項目中有大面積的東西向住宅,估算也會遇到一些困難.但是基本上來講,這個方法需要的是進一步的完善,還有與經驗值的互相驗證.實際中可以用已經有的若干個實例來反算這個公式的結果,並得出一個經驗性的修正值,並在以後的測算中應用這個經驗修正值.
得出了一定容積率條件下的建築產品形式之後,根據其擁擠程度,建築之間的圖形關系,同時與周邊項目相比校,可以得出本產品的相應售價.這時候,建築面積,單方成本與總成本,售價等進行全面的成本收益測算所需要的基礎數據就齊全了,餘下的工作就是通過一系列復雜的計算,得出最終的項目資金收益率與凈利潤,看一看項目在如上的產品定位條件下是贏還是虧.
X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2
建築層數N
1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.35 0.28169 0.211268 0.140845
2 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.217391
3 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.266667
4 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.597015 0.447761 0.298507
5 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.322581
6 1.724138 1.551724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.344828
4,實例項目分析
受發展商委託,我公司在北京南城承接了一個投資顧問項目,由於位置,成本等各方面因素的綜合考慮,項目的產品定位為低層低密度的住宅.確定項目容積率的工作始終是各項工作的前提與核心.
我們確定的四種可能的產品類型包括,獨棟別墅,TOWNHOUSE,3-4層的住宅,5-6層的住宅.綜合了產品類型,容積率,售價等因素對四種產品類型進行測算(這是一個比較繁雜的過程,在這里就不詳述了),測算最終的結果是此項目的容積率在0.9的低層住宅和0.7的TOWNHOUSE兩種產品是成本利潤率最高的.
(見下表)
樓型 容積率 售價 單方綜合成本 總利潤(萬元) 成本利潤率
雙拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%
聯排 0.7 5000 4218 14862 18.55%
低層 0.9 4300 3592 17704 19.72%
多層 1.2 3600 3058 18430 17.73%
但是依據市場的要求全部定位為這兩種產品類型的話,覆蓋的客戶范圍仍 然有限,為了減小市場風險,產品類型應結合5-6層的多層住宅,同時容積率可在0.7-0.9之間,我們將容積率初步定在0.8,產品類型以TOWNHOUSE和低層,多層住宅為主,這樣發展商的利益是最有保障的.
如此的測算結果也從另一方面證明本項目不應該是一個單一產品形式的居住社區,而應該是雙拼別墅,聯排TOWNHOUSE,多層公寓混合的低密度居住社區,在計算容積率與建築形式的時候就必須分別進行計算,這與前文中提到的理想狀態是有差異的.但是,從另一個角度看,這也促進了該計算方式中一些不足之處的改進.比如說,因建築形式的不同而必然進行的分區計算的方式,各個組團計算各自的建築總面積,用地面積,容積率,就可以讓我們把諸如道路,綠化,公建等問題單獨處理,最終保證計算的准確性.確定最適容積率的問題在這里就演變為確定最適的加權平均容積率的問題,實際上,也就是確定各不同類型住宅面積比例的問題.當這個問題解決的時候,設計任務書也已經基本成型了,此時下一個階段的各項工作也就可以順理成章的展開了.