研究開發費用計稅方法

❶ 無形資產所得稅的計稅基礎怎樣計算

資產的計稅基礎是按照稅法口徑計算而形成的。

《企業所得稅法》第十二條所稱無形資產，是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產，包括專利權、商標權、 著作權、土地使用權、非專利技術、商譽等。

無形資產按照以下方法確定計稅基礎：

1、外購的無形資產，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬於使該資產達到預定用途發生的其他支出為計稅基礎。

2、自行開發的無形資產，以開發過程中該資產符合資本化條件後至達到預定用

途前發生的支出為計稅基礎。

3、通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。

無形資產按照直線法計算的攤銷費用，准予扣除。無形資產的攤銷年限不得低於10年。作為投資或者受讓的無形資產，有關法律規定或者合同約定了使用年限的，可以按照規定或者約定的使用年限分期攤銷，外購商譽的支出，在企業整體轉讓或者清算時，准予扣除。

(參見:《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第六十五條、第六十六條、第六 十七條）。

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注意事項

1、 無形資產所有權和使用權處理不當做假

無形資產的所有權是企業在法律規定范圍內對無形資產所享有的佔有、使用、收益、處置的權力。無形資產的使用權是按照企業無形資產的用途和性能加以利用，以滿足生產經營的需要。

將只有使用權的無形資產作為有所有權的無形資產下帳，從而增大無形資產攤銷，減少利潤，進而減少所得稅的上繳。

2、 無形資產增加不真實，不合規

企業增加的無形資產有的沒有合法的文件證明，有的已超出了法定有效期。

3、虛增商譽，增大費用

商譽的作價入帳只是在企業合並的情況下發生的，而企業在正常的經營期內，擅自將商譽作價入帳，多攤費用、降低利潤。

參考資料來源：網路-中華人民共和國企業所得稅法實施條例

參考資料來源:網路-無形資產

❷ 研發費資本化如何進行稅務處理

答：企業的研發費支出，通常情況下都與自行開發無形資產有直接關系。開發過程中，有的會形成無形資產，有的不能形成無形資產，那麼對可形成無形資產的研發費用如何資本化，《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第六十六條規定，無形資產按照以下方法確定計稅基礎：（二）自行開發的無形資產，以開發過程中該資產符合資本化條件後至達到預定用途前發生的支出為基礎。 稅法上的這一規定明確了企業取得無形資產的成本的發生階段，即以開發過程中該資產符合資本化條件後達到預定用途，這與新的企業會計准則的規定是一致的。 《企業會計准則——無形資產》第七條規定，企業內部研究開發項目的支出，應當區分研究階段支出和開發階段支出。 企業開發階段相對於研究階段而言，開發階段應當是已完成研究階段的工作，在很大程度上具備了形成一項新產品或者新技術的基本條件。比如，對研發的某項新品，將要進行的樣品製作過程等等，這均屬開發活動。 企業的開發活動同時符合會計准則中規定確定無形資產標準的，就可資本化。

❸ 研究開發支出的計稅基礎

內部新開發的無形資產（資本化部分）有加計攤銷，費用也加計扣除。都是50%的吧好像。

計稅基礎和資產賬面價值的差額就是叫做 暫時性差異 ，當然前提是用資產負債表債務法。

計稅基礎 通俗的講就是稅務部門認定的那塊。 相對的資產賬面價值就是企業會計認定的那塊。由於 政策 不同，這里主要是 攤銷方法不同。
即：稅法有加計扣除的政策倒向，目的是鼓勵企業向技術型轉型。（經濟學方面就不講了），企業會計處理時有加速攤銷，或沒有到期日(使用壽命不確定）不做攤銷處理。

講計算：題目中明顯可以看出：形成無形資產的資本化支出是280，如果按150%加計攤銷的話是：280*150%=420。所以，這項無形資產在稅法的認定上可以攤銷的總額是420萬，即所謂的計稅基礎。 會計上的無形資產的賬面價值是 280-10=270萬。形成的暫時性差異是420-270=150萬。

備註：期末的研究開發支出， 我的理解是資本化支出，並形成了無形資產。（因為題中：假定該公司當期攤銷無形資產10萬元。並不嚴謹，是不是有關該項無形資產的攤銷要交代清楚，還有就是是否形成無形資產並達到使用狀態要交代清楚。）

❹ 企業自行研發無形資產財稅處理及納稅調整

一、自行研發形成無形資產的會計處理
《企業會計准則第6號——無形資產》要求對企業進行的研究開發項目，應當區分研究階段與開發階段分別進行核算。對於研究階段的支出，全部費用化計入當期損益；開發階段支出符合資本化條件的資本化計入無形資產成本，不符合資本化條件的費用化計入當期損益。
（一）研究階段支出的確認與計量。研究，是指為了獲取並理解新的科學或技術知識而進行的獨創性的有計劃的調查。研究階段是探索性的，是為進一步的開發活動進行資料及相關方面的准備，已經進行的研究活動將來是否會轉入開發、開發後是否會形成無形資產等均具有較大的不確定性。考慮到研究階段的探索性及其成果的不確定性，企業無法證明其能夠帶來未來經濟利益的無形資產的存在，不符合資產確認的條件，因此對於企業自行研究開發項目，研究階段有關支出應當在發生時全部費用化，計入當期損益。有關支出發生時，借記「研發支出——費用化支出」科目，貸記「原材料」、「銀行存款」、「應付職工薪酬」等科目；期末，將研究階段發生的支出轉入當期管理費用，借記「管理費用」科目，貸記「研究支出——費用化支出」科目。
（二）開發階段支出的確認與計量。開發，是指在進行商業性生產或使用前，將研究成果或其他知識應用於某項計劃或設計，以生產出新的或具有實質性改進的材料、裝置、產品等。相對於研究階段而言，開發階段應當是已完成研究階段的工作，在很大程度上具備了形成一項新產品或新技術的基本條件。考慮到開發階段的研發項目往往形成成果的可能性較大，對於自行研發項目，開發階段的支出滿足特定條件的予以資本化，確認為無形資產，否則應當計入當期損益。
1、符合資本化條件的開發階段支出的會計處理。開發支出發生時，借記「研發支出—資本化支出」科目，貸記「原材料」、「銀行存款」、「應付職工薪酬」等科目；研究開發項目達到預定用途形成無形資產的，應按「研發支出—資本化支出」科目的余額，借記「無形資產」科目，貸記「研發支出—資本化支出」科目。
2、不符合資本化條件的開發階段支出的會計處理。有關支出發生時，借記「研發支出——費用化支出」科目，貸記「原材料」、「銀行存款」、「應付職工薪酬」等科目；期末，將開發階段發生的支出轉入當期管理費用，借記「管理費用」科目，貸記「研發支出——費用化支出」科目。
（三）自行研發形成無形資產的列報
1、自行研發達到預定用途無形資產的列報。只有達到預定用途形成無形資產的，才將「研發支出——資本化支出」科目金額轉入「無形資產」科目。資產負債表中的「無形資產」項目需根據「無形資產」科目的期末余額，減去「累計攤銷」和「無形資產減值准備」科目期末余額後的金額填列。
2、自行研發尚未形成達到預定用途無形資產的列報。由於「研發支出——費用化支出」科目的余額在期末已轉入「管理費用」科目，因此「研發支出」科目的借方余額反映企業正在進行的研發項目中滿足資本化條件的支出。這也就是說，對於尚未形成達到預定用途無形資產的項目，仍然在「研發支出」科目中進行核算。資產負債表中的「開發支出」項目則需要根據「研發支出」科目的「資本化支出」明細科目期末借方余額填列。
例： 2010年1月1日甲公司經董事會批准研發某項新產品專利技術，該公司董事會認為，研發該項目具有可靠的技術和財務等資源的支持，並且一旦研發成功將降低該公司的生產成本。該公司在研發過程中發生材料費用4273.5（進項稅726.5）萬元，人工工資1000萬元，其它費用4000萬元，總計發生研發支出10000萬元，其中，符合資本化條件的支出為6000萬元。該公司開發形成的無形資產在2010年10月20日達到預定用途。假設甲公司對該新技術採用直線法，按10年攤銷，無殘值。
分析：首先，甲公司經董事會批准研發某項新產品專利技術，並認為完成該項新型技術無論從技術上還是財務等方面能夠得到可靠的資源支持，並且一旦研究成功將降低公司的生產成本，因此，符合條件的開發費用可以資本化。其次，甲公司在開發該項新型技術時，累計發生10000萬元的研究與開發支出，其中符合資本化條件的開發支出6000萬元，符合「歸屬於該無形資產開發階段的支出能夠可靠地計量」的條件。
甲公司的賬務處理如下（單位：萬元）：
（1）發生研發支出：
借：研發支出——資本化支出 4000
——費用化支出 6000
貸：原材料 5000
應付職工薪酬 1000
銀行存款 4000
（2）2010年10月20日，該專利技術達到預定可使用狀態：
借：管理費用 4000
無形資產 6000
貸：研發支出——資本化支出 6000
——費用化支出 4000
（3）2010年12月末攤銷
攤銷金額的計算：6000÷10×3÷12＝150（萬元）
借：管理費用——專利技術 150
貸：累計攤銷 150
二、自行研發形成無形資產的稅務處理
（一）自行研發項目對當期所得稅的影響。
《企業研究開發費用稅前扣除管理辦法（試行）》規定，對研發費用計入當期損益未形成無形資產的，允許再按其當年研發費用實際發生額的50%，直接抵扣當年的應納稅所得額；研發費用形成無形資產的，按照該無形資產成本的150%在稅前攤銷。除法律另有規定外，攤銷年限不得低於10年。因此，在計算當期應納稅所得額時，應對利潤總額進行納稅調減：調減的金額分別是「研發支出——費用化支出」科目支出金額50%，「累計攤銷」科目攤銷金額的50%，從而減少當期的應納稅所得額和應繳所得稅。
（二）自行研發形成無形資產對遞延所得稅的影響
1、自行研發無形資產計稅基礎的確定。
《企業所得稅法》規定，對於自行開發的無形資產，以開發過程中該資產符合資本化條件後至達到預定用途前發生的支出為計稅基礎，與按照會計准則初始確認的成本是一致的。
對於享受稅收優惠的研發支出，在形成無形資產時，按照會計准則規定確定的成本和計稅基礎是不同的。會計准則確定的成本為研發過程中符合資本化條件後至達到預定用途前發生的支出，而稅法確定的計稅基礎則是在會計入賬價值的基礎上加計50%.即享受稅收優惠的自行研發無形資產的計稅基礎為賬面價值的1.5倍。
2、自行研發無形資產遞延所得稅資產的確認。
對於自行研發形成的無形資產，在後續計量中，如果是由於攤銷或無形資產減值准備的計提產生的暫時性差異，應當確認遞延所得稅資產。金額為暫時性差異的金額與適用稅率的乘積。
對於享受稅收優惠的自行研發無形資產，當達到預定用途時，即從「研發支出——資本化支出」轉入「無形資產」，無形資產的賬面價值和計稅基礎形成了差異。但由於此事項不是企業合並，並且事項發生時既不影響會計利潤也不影響應納稅所得額，根據《企業會計准則第18號-所得稅》規定，雖然產生了可抵扣暫時性差異，也不得確認為遞延所得稅資產。
企業會計期末研發尚未形成無形資產的，在「研發支出—資本化支出」科目核算，在編制資產負債表時列入的項目為「開發支出」而不是「無形資產」。對於「開發支出」項目來說，其形成無形資產尚存在不確定性因素。「開發支出」列入了資產負債表，在採用資產負債表債務法核算所得稅時，應就「開發支出」項目來確定其賬面價值和計稅基礎。其賬面價值為「研發支出」科目期末借方余額，對於計稅基礎沒有明確規定。
承上例，假如甲企業對該新技術採用直線法，按10年攤銷。無殘值。2010年10月31日，該新專利技術的可收回金額為9000萬元。假設甲企業2010年的利潤總額為7000萬元，無其他的納稅調整事項。則甲企業2010年的所得稅會計處理為：
（1）2010年末自行研發無形資產的賬面凈＝6000－6000÷10×3÷12＝5850（萬元）。
因為2010年末可收回金額為9000萬元，可回收金額大於賬面凈值所以不計提無形資產減值准備。所以2010年末自行研發無形資產的賬面價值＝賬面凈值＝5850（萬元）。
（2）2010年末自行研發無形資產的計稅基礎＝5850×150％＝8775（萬元）。
（3）自行研發無形資產可抵扣暫時性差異＝8775－5850＝2925（萬元）。
（4）自行研發無形資產形成的可抵扣暫時性差異應計入遞延所得稅資產＝0。
按照企業會計准則規定，由於自行研發形成的暫時性差異不符合確認遞延所得稅資產的條件，所以只能計算出自行研發的無形資產的暫時性差異的金額，但不能將2925×25％＝731（萬元）計人遞延所得稅資產。也就是說雖然這項自行研發無形資產存在可抵扣暫時性差異，但其應計入遞延所得稅資產的金額為0.
2010年的應繳所得稅＝（7000－4000×50％－6000÷10×3÷12×50％）×25％＝1231（萬元）。
甲公司2010年的所得稅會計處理為（單位：萬元）：
借：所得稅費用 1231
貸：應繳稅費——應繳所得稅 1231
三、納稅調整
（一）2010年專利技術攤銷納稅調整
2010年企業所得稅年度納稅申報表附表九《資產折舊、攤銷納稅調整明細表》第15行無形資產，本期會計攤銷金額150萬元，稅收攤銷金額225萬元，納稅調減額75（225-150）萬元，相應在附表三《納稅調整項目明細表》第46行無形資產攤銷，調減應納稅所得額75萬元。
（二）2010年費用化支出加計扣除納稅調整
2010年企業所得稅年度納稅申報表附表五《稅收優惠明細表》第10行開發新技術、新產品、新工藝的研發費用，本期發生額4000萬元，稅法准予扣除額6000（4000×1.5）萬元，納稅調減額2000（6000-4000）萬元，相應在附表三《納稅調整項目明細表》第39行加計扣除，調減應納稅所得額2000萬元。

❺ 企業所得稅中的研發支出(符合資本化條件)為什麼可以從計稅基礎中扣除

１、這是新的企業所得稅法第三十條第（一）項以及其實施條例第九十五條明確規定的。２、企業為開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用，未形成無形資產計入當期損益的，在按照規定據實扣除的基礎上，按照研究開發費用的50%加計扣除；形成無形資產的，按照無形資產成本的150%攤銷。３、這里所說的研究開發費用，是指企業為獲得科學與技術(不包括人文、社會科學)新知識，創造性運用科學技術新知識，或實質性改進技術、工藝、產品(服務)而持續進行的具有明確目標的研究開發活動，所發生的一些費用。４、國家制定以上稅收優惠政策的主要目的在於：鼓勵企業開展研究開發活動。

❻ 新產品研發費的處理

案例簡介：甲公司從2007年開始執行新的企業會計准則。2007年初，甲公司經董事會批准研發某項新型技術並按法律程序申請取得一項專利權。該公司在當年研究開發過程中消耗的原材料成本562萬元、直接參與研究開發人員的工資及福利費804萬元、用銀行存款支付的其他費用234萬元，共計1600萬元，其中研究階段支出320萬元，開發階段符合資本化條件前發生的支出580萬元，符合資本化條件後發生的支出700萬元。2007年底，該項新型技術已經用於產品生產而達到預定用途，預計使用壽命為10年，凈殘值為0，採用直線法攤銷其價值。2007年度利潤表中的利潤總額為2000萬元，企業所得稅適用稅率為33%；假定2008年度利潤表中的利潤總額仍為2000萬元，但按新企業所得稅法，適用稅率改為25%，除研發費用外，沒有其他納稅調整事項。
會計處理
財政部2007年9月4日印發的《關於企業加強研發費用財務管理的若干意見》(財企〔2007〕194號)中，對企業研發費用定義為：企業在產品、技術、材料、工藝、標準的研究開發過程中發生的各項費用。同時還對企業研發費用的范圍進行了規范。《企業會計准則第6號———無形資產》規定，企業內部研究開發項目的支出，應當區分研究階段支出與開發階段支出。企業內部研究開發項目研究階段的支出，應當於發生時計入當期損益。企業內部研究開發項目開發階段的支出，同時滿足規定條件的，才能確認為無形資產。企業內部研究開發項目發生的各項支出，應通過「研發支出」科目進行歸集，並分別「費用化支出」和「資本化支出」進行明細核算。期（月）末，應將「研發支出」科目歸集的費用化支出金額轉入「管理費用」科目。達到預定用途形成無形資產的，應將「研發支出」科目歸集的資本化支出金額轉入「無形資產」科目。
稅務處理
《財政部、國家稅務總局關於企業技術創新有關企業所得稅優惠政策的通知》（財稅〔2006〕88號）規定，對財務核算制度健全、實行查賬徵收的內外資企業、科研機構、大專院校等，其研究開發新產品、新技術、新工藝所發生的技術開發費，按規定予以稅前扣除。對上述企業在1個納稅年度實際發生的技術開發費（包括新產品設計費、工藝規程制定費、設備調整費、原材料和半成品的試制費、技術圖書資料費等），企業未納入國家計劃的中間實驗費、研究機構人員的工資、用於研究開發的儀器、設備的折舊、委託其他單位和個人進行科研試制的費用、與新產品的試制和技術研究直接相關的其他費用等，在按規定實行100%扣除的基礎上，允許再按當年實際發生額的50％在企業所得稅稅前加計扣除。企業年度實際發生的技術開發費當年不足抵扣的部分，可在以後年度企業所得稅應納稅所得額中結轉抵扣，抵扣的期限最長不得超過5年。
可見，企業內部研究開發項目發生的各項支出，會計與稅務處理的方法不同。會計處理的方法是，研究階段的支出應當費用化計入當期損益，而開發階段符合資本化條件以前發生的支出仍然費用化計入當期損益，只有符合資本化條件以後發生的支出才應當資本化，作為無形資產的成本。稅務處理的方法是，企業發生的研究開發支出可在企業所得稅稅前加計扣除，即一般可按當期實際發生的研究開發支出的150%扣除。允許企業所得稅稅前扣除的金額，會計與稅法存在差異。
就本例來說，會計規定計入當期損益的金額為900萬元（1600－700），稅法允許稅前扣除金額2400萬元，即1600×（1+50%）=2400萬元。本例會計與稅法之間的差異為1500萬元（2400－900），客觀上包含著兩種性質不同的差異：一是永久性差異800萬元，即稅前加計扣除金額=1600×50%=800萬元，由於永久性差異是會計准則和稅收法規對收入、費用等會計項目的確認范圍不同所產生的差異，一般採取應付稅款法進行賬務處理，所以永久性差異不會使所得稅費用與應納所得稅額產生差額；二是暫時性差異700萬元，即無形資產的賬面價值與其計稅基礎0之間的差異。2007年資產負債表日，該項無形資產的賬面價值700萬元，因包括該部分支出在內的研究開發支出，按照稅法規定全部在發生當期稅前扣除後，所形成的無形資產在以後期間可稅前扣除的金額為0，即計稅基礎為0。該項無形資產的賬面價值700萬元與其計稅基礎0之間產生的差額700萬元，意味著企業將於未來期間計入應納稅所得額，增加未來期間應繳納的企業所得稅，屬於應納稅暫時性差異，應確認與其相關的遞延所得稅負債。暫時性差異是會計准則和稅收法規對同一會計項目的確認時間不同所產生的差異，暫時性差異的存在導致所得稅費用的跨期攤配，從而使各期所得稅費用與應納所得稅額不盡相同，按照新所得稅准則的要求，應採取資產負債表債務法核算所得稅。

❼ 能告訴我開發費用怎麼算嗎

第一節 建設項目投資估算

（一）建設項目總投資構成：

包括固定資產投資、建設期借款利息和流動資金三部分。

固定資產投資是指項目按擬建規模，規劃設計方案、建設內容進行建設所需的費用；建設期借款利息是指企業為建設項目進行建設投資借款和流動資金借款而發生的利息支出；流動資金是指為維持企業的正常生產經營活動所佔用的全部周轉資金。

建設項目總投資形成的資產分為固定資產、無形資產、遞延資產和流動資產。

第二節 房地產項目投資與總成本費用估算

一。房地產開發項目投資與成本費用的相關概念

（一）房地產開發項目投資特點

三種經營模式：出售、出租和自主經營。

（二）房地產開發項目總投資

房地產開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金兩部分。

1、開發建設投資是指開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項成本費用。包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等

2、經營資金是指房地產開發企業用於日常經營周轉的資金。

三）開發產品成本

開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用，從財務角度，這些成本可按用途分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本等。

而在核算上又可劃分為：開發直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費）和開發間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等）。亦可開發成本和開發費用進行分類。

開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費、其他費用、開發期稅費、不可預見費。

開發費用包括管理費用、財務費用、銷售費用。

例6-1：某開發商在廣州開發一個項目，總建築面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會所17,000平方米。住宅全部銷售，商鋪用於出租，會所自己經營。該項目總投資70,794萬元，其中開發建設投資70,644萬元，由開發產品成本65,644萬元和自營固定資產（會所）5,000萬元組成。會所投入運營時需投入經營資金150萬元，在項目結束時（預計38年後）一次收回。則開發項目總投資構成如圖6-1所示：

如果項目只有租售部分無自營部分，那麼其總投資就只有65,644萬元，不包括自營固定資產（會所）的5,000萬元和經營資金150萬元。

三。房地產開發項目總成本費用構成估算

1、土地費用估算

（1）土地使用權出讓金

土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協議。

（2）土地徵用及拆遷安置補償費

新條例規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。貨幣補償的金額，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定；實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

（3）土地轉讓費

土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。

（4）土地租用費

土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產開發投資中不多見，但在房地產置業投資中（如購入酒店以作出租經營之用時）經常採用。

（5）土地投資折價

非常常見的合作開發項目的模式。

2、前期工程費

前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及「三通一平」等土地開發工程費支出。

（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標准估算，一般為設計概算的0.5%左右。

（2）「三通一平」等土地開發費用，主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標准估算。一般為設計概算的0.35%。

3、基礎設施建設費

基礎設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指建築物2米以外和小區規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環衛等設施的建設費用以及各項設施與市政設施干線、干管和幹道的介面費用。

基礎設施費通常採用單位指標估演算法來計算。粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建築平方米或用地平方米造價計算。

4、建築安裝工程費

建築安裝工程費是指直接用於工程建設的總成本費用，主要包括建築工程費（結構、建築、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費用等。

5、公共配套設施建設費

公共配套設施費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營業性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。

6、開發間接費

開發間接費是指房地產開發企業所屬獨立核算單位在開發現場組織管理所發生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。

7、管理費用

管理費用是指房地產企業行政管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活動而發生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經費、業務接待費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅（企業管理用房）、車船使用費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷等各種費用。

管理費用可按項目投資或前述1—5項直接費用為基數，取一個百分比計算。這個百分數一般為3%。8、財務費用

財務費用是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構手續費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業為項目籌資發生的其他財務費用。

長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見「借款還本付息估算」。利息外的財務費用可按利息10%估算。

9、銷售費用

銷售費用是指開發項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括如下三項。

（1）廣告宣傳及市場推廣費

約為銷售收入的2%—3%（住宅銷售物業較高，寫字樓物業較低）

（2）銷售代理費

約為銷售收入的1.5%—2%

（3）其他銷售費用

約為銷售收入的0.5%—1%

以上各項合計，銷售費用約佔到銷售收入的4%—6%。

10、其他費用

其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當地有關部門規定的費率估算，一般約占投資額的2%—3%。

11、開發期間稅費

開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發建設項目投資構成中占較大比重的費用。各項稅費應當根據當地有關法規標准估算。以廣州為例，這些稅費一般包括：

（1）配套設施建設費（小區建安造價的5.5%，單體11%）

（2）固定資產投資方向調節稅（按總投資額30%-5%計征，目前暫停徵收）

（3）土地使用稅

（4）建築工程質安監督費

（5）供水增容費（已免徵）

（6）供電增容費（已免徵）

（7）物業管理基金（按售價2%計收，用於出租的物業，開發商交，用於出售的，買家交）

（8）其他

12、不可預見費

不可預見費包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預見的基礎或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。它依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述各項費用之和為基數，按3%—5%計算。

如果是開發項目完成後出租或自營的項目，還應估算下列費用：

13、運營費用

運營費用是指房地產項目開發完成後，在項目經營期間發生的各種運營費用。主要包括管理費用、銷售費用等。

14、修理費用

修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產項目在經營期間發生的物料消耗和維修費用。

第三節 房地產項目的收入、稅金估算與資金籌措

一、經營收入測算

房地產開發項目應在項目策劃方案的基礎上，制訂出切實可行的房地產產品的出售、出租、自營等計劃（以下簡稱租售計劃），通過該收入計劃，正確地估算出開發項目可能的收入。租售計劃應與開發商的營銷策略相結合，同時還應遵守各級政府有關房地產租售方面的限制條件和規定。（一）制訂房地產開發項目租售計劃

房地產項目租售計劃一般包括：可供租售的房地產類型及數量、租售價格、收款方式等內容。

1、在確定可供租售的房地產類型及數量時，應首先確定開發項目可以提供的房地產類型及數量，再根據市場條件，確定開發項目在整個租售期內每期（年、半年或季度，以下同）擬租售的房地產類型及數量。

2、租售價格的確定應在市場調查與預測的基礎上，結合房地產開發項目的具體情況，通過市場交易信息的分析與比較來完成。特別應注意已建成的、正在建設的以及潛在的競爭性房地產項目對擬開發項目租售價格的影響。

3、確定收款方式時應考慮房地產交易的付款習慣和慣例。當分期付款時，應注意分期付款的期數與分期付款的比例。在制訂租售計劃時，應特別注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響。

（二）房地產開發項目租售收入的估算

租售收入的估算是要計算出每期所能獲得的房地產收入，主要包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入和開發企業自營收入等。

1、房地產開發項目的出租、出售收入，一般為可租售的項目建築面積的數量與單位租售價格的乘積。對於出租的情況，應注意空置期（項目竣工後暫未租出的時間）和空置率（未出租建築面積占可出租總建築面積的百分比）對各期租金收入的影響。同時還應考慮經營期未出租物業的轉售收入。

2、房地產開發項目的自營收入，是指房地產開發企業以開發完成後的房地產產品為其進行商業和服務業等經營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入的估算時，應充分考慮目前已有的商業和服務業設施對擬開發項目建成後所產生的影響，以及未來商業和服務業設施對擬開發項目建成後所生產的影響，以及未來商業和服務業市場可能發生的變化對擬開發項目的影響。

二、稅金估算

（一）經營稅金及附加

1、經營稅金及附加的概念

經營稅金及附加是指房地產銷售、出租與自營過程中發生的稅費，主要包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加（即為通常所說的「兩稅一費」）。

2、具體估算

（1）營業稅

對房地產投資而言，營業稅是從納稅房地產銷售或出租收入中徵收的一種稅。

營業稅稅額=應納稅銷售（出租）收入×稅率，目前我國的營業稅稅率是5%。

（2）城市維護建設稅

城市維護建設稅，按增值稅、消費稅、營業稅的實繳稅額為計稅依據，專門用於城市建設、維護而徵收的一種稅。對房地產開發企業而言，城市維護建設稅的計稅依據是其實際繳納的營業稅。

城市維護建設稅的稅率因納稅人所在的地區而有所差異：納稅人所在地為市區的，稅率為7%，納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為1%。

（3）教育費附加

教育費附加是國家為發展教育事業、籌集教育經費而徵收的一種附加費，其計費依據與城市維護建設稅相同。對房地產開發企業而言，教育費附加的計費依據是其實際繳納的營業稅。教育費附加的稅率一般為3%。

（二）土地使用稅

土地使用稅是房地產開發企業在開發經營過程中佔有國有土地應繳納的一種稅。計稅依據是納稅人實際佔有的土地面積。採用分類分級別的幅度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個不同檔次，其中如廣州這樣的大城市為0.5元至10元（具體參見表）。

年應納土地使用稅=應稅土地面積（平方米）×稅率

（三）房產稅

房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅。對於出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。對於非出租的房產，以房產原值一次扣除10%—30%後的余額為計稅依據計算繳納。具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。

房產稅採用比例稅率，按房產余值計征，稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，稅率為12%。

（四）企業所得稅

企業所得稅是對企業生產經營活動所得和其他所得徵收的一種稅。就房地產開發活動而言，企業所得稅的納稅人即為房地產開發企業，所得稅計算公式是：

所得稅稅額=應稅所得額×稅率

應稅所得額=利潤總額-允許扣除項目的金額

對開發企業而言，其利潤總額主要是開發建設及經營期間的組收收入，其允許扣除項目為總開發成本和經營成本。房地產開發企業所得稅稅率一般為25%。

（五）土地增值稅

1、土地增值稅的概念

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收益的單位和個人，就其轉讓房地產所得的增值額為征稅對象徵收的一種稅。

2、轉讓房地產取得的收入

納稅人轉讓房地產取得的收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。可以是貨幣收入、實物收入和其他收入。但一般指貨幣收入。

3、土地增值稅的扣除項目

計算土地增值稅應納稅額，並不是直接對轉讓房地產所得的收入征稅，而是對收入額減除國家規定的各項扣除項目金額後的余額計算征稅。這個余額就是納稅人在轉讓房地產中獲取的增值額

扣除項目包括：

（1）取得土地使用權所支付的地價款和相應的手續費。

（2）房地產開發成本，包括土地徵用拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費等。

（3）房地產開發費用，包括管理費用、財務費用、銷售費用。

但三項費用在計算土地增值稅時，並不按納稅人房地產開發項目實際發生的費用進行扣除。具體扣除時，要看財務費用中的利息支出是否能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構的證明。

如果是，則財務費用中的利息支出允許據實扣除，但最高不能超過商業銀行同期貸款利率計算的金額，而其他房地產開發費用則按照第1、2項計算金額之和的5%以內計算扣除。

如果否，則凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，則整個房地產開發費用按上面第1、2項計算金額之和的10%以內計算扣除。

（4）舊房或建築物的評估價格

轉讓舊有房地產時，應按舊房或建築物的評估價格計算扣除項目金額。

（5）與轉讓房地產有關的稅金，包括營業稅、城鄉維護建設稅、教育費附加、印花稅等。

（6）財政部規定的其他扣除項目。對從事房地產開發的納稅人可按第1、2項之和的20%扣除。

4、土地增值稅的稅率

土地增值稅實行四級超率（額）累進稅率，從30%-60%。

（1）增值額未超過扣除項目金額50%（包括本比例數，下同）的部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項目金額50%，但未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

（3）增值額超過扣除項目金額100%，但未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

5、土地增值稅的免稅規定

有以下情形之一者，免徵土地增值稅：

（1）納稅人建築普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。

（2）因國家建設需要徵收的房地產。

綜上所述，土地增值稅的計算步驟

例6-2：某房地產開發公司出售房地產得到收入40,000萬元，其扣除項目金額為10,000萬元，試計算其應納土地增值稅的稅額。

解：

（1）計算增值額為：

40,000-10,000=30,000萬元

（2）計算增值稅與扣除金額之比：

30,000÷10,000=300%

增值稅超過扣除項目金額200%，分別適用30%、40%、50%和60%四檔稅率。

（3）計算各檔土地增值稅稅額：

a、增值額未超過扣除金額50%的部分，適用30%的稅率，稅額為：

1,000×50%×30%=150萬元

b、增值額超過扣除金額50%但未超過100%的部分，適用40%的稅率，稅額為：

1,000×（100%-50%）×40%=200萬元

c、增值額超過扣除金額100%但未超過200%的部分，適用50%的稅率，稅額為：

1,000×（200%-100%）×50%=500萬元

d、增值額超過扣除金額200%的部分，適用60%的稅率，稅額為：

[3,000-（1,000×200%）]×60%=600萬元

（4）土地增值稅總額：

150+200+500+600=1,450萬元

例6-3：某房地產開發公司建設普通標准住宅出售得到收入40,000萬元，其扣除項目金額為35,000萬元，試計算其應納土地增值稅的稅額。

解：

（1）計算增值額為：

40,000-35,000=5,000萬元

（2）計算增值稅與扣除金額之比：

5,000÷35,000=14.28%

（3）判斷土地增值稅適用稅率：

增值稅未超過扣除項目金額20%，故該項目免徵土地增值稅。

第四節 借款還本付息的估算

借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務分析和項目決策提供依據。

一、還本付息的資金來源

根據國家現行財稅制度的規定，歸還建設投資借款的資金來源主要是項目建成後可用於借款償還的利潤、折舊費、攤銷費用等；對預售或預租的項目，還款資金還可以是預售或預租收入。

1、利潤

用於歸還借款的利潤，一般應是可供分配的利潤中彌補以前年度虧損、提取了盈餘公積金、公益金以及向投資者分配利潤後的未分配利潤。

2、折舊費

如果項目建設完畢後形成了一部分固定資產（如例6-1中的產生的價值5000萬元的會所），在使用初期還無需更新，那麼作為固定資產重置准備金性質的折舊基金，在被提取後暫時處於閑置狀態。為了有效利用一切可能的資金來源以縮短還貸期限，可以利用部分新增折舊基金作為償還貸款的來源之一，但以後應由未分配利潤扣除歸還貸款的余額墊回，以保證折舊基金從總體上不被挪用，在還清貸款後恢復其原有的經濟屬性。

3、攤銷費

4、其他還款資金

5、預售或預租收入

二、還款方式和順序

（一）國外借款的還款方式

按照國際慣例，債權人一般對貸款本息的償還期限都有明確的規定。如按規定等額還本付息、等額本金償還、BalloonPayment等方式。

二）國內借款的還款方式和順序

一般按照先貸先還、後貸後還，息高先還、息低後還的順序，或按雙方的貸款協議歸還國內借款。

三、利息的計算

（一）借款時的利息計算

按照國家有關規定，在進行建設項目經濟評價時，對當年發生借款的，假定借款在當年年中發生，按半年計息，其後按全年計息。每年應計利息為：

每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款÷2）×利率

例6-4某房地產開發項目，建設期為3年。在建設期第1年借款300萬元，第2年借款600萬元，第3年400萬元，年利率為12%，試計算建設期貸款利息。

解：

建設期各年利息計算如下：

第1年應計利息=（0+300÷2）×12%=18萬元

第2年應計利息=（318+600÷2）×12%=74.16萬元

第3年應計利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06萬元

故建設期貸款利息總和為：18+74.16+143.06=235.22萬元

（二）還款時的利息計算

1、等額償還額本金和利息總額時

2、等額還本，利息照付

四、借款還本付息表

房地產投資項目的借款還本付息表提供了項目的債務狀況財務信息，描述了項目開發經營過程中債務本息的分布狀況，為項目經營決策和財務決策、償債能力分析提供了重要依據。但應注意，借款還本付息表只反映固定資產資金的借款本息，而沒有反應流動資金借款本息。流動資金借款還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。換句話說，流動資金的利息列入了財務費用，而由於其本金在項目計算期末用回收的流動資金一次償還，所以在此沒有考慮流動資金借款償還問題。

針對項目還本付息表，可進行如下分析：

1、分析項目債務清償能力

2、協助安排短期貸款

3、研究資金籌措方案的合理性

例6-5某房地產開發項目，建設期為3年。第1年借款1000萬元，第2年借款2000萬元，第3年3000萬元。項目建設完畢後開始銷售，預計每年的銷售收入足以還本付息。貸款方的條件是年利率為8%，建設期結束後5年內等額還本付息。試編制該項目的借款還本付息估算表。

解：（1）建設期各年應計利息：

第1年應計利息=（0+1000÷2）×8%=40萬元

第2年應計利息=（1040+2000÷2）×8%=163萬元

第3年應計利息=（1040+2000+163?+3000÷2）×8%=376萬元

第3年末借款累計：本金+利息=6000+40+163+376=6579萬元

（2）每期還本付息：

A=P（A/P,i,n）=1648萬元

❽ 技術研究開發合同如何繳納印花稅

回答：根據《國家稅務局關於對技術合同徵收印花稅問題的通知 》（國稅地字[1989]34號）第四條規定：對各類技術合同，應當按合同所載價款、報酬、使用費的金額依率計稅。為鼓勵技術研究開發，對技術開發合同，只就合同所載的報酬金額計稅，研究開發經費不作為計稅依據。但對合同約定按研究開發經費一定比例作為報酬的，應按一定比例的報酬金額計稅貼花。

❾ 加計扣除怎麼算

加計扣除計算方法如下：
1、資本化加計扣除計算，A公司在2018年1月通過研發形成無形資產，計稅基礎為100萬元，攤銷期間為10年，每年攤銷金額為10萬元。假設該無形資產符合允許加計扣除的范圍。則其2018年可以加計扣除的金額10萬元，企業所得稅前加計扣除的金額為10*75%=7.5萬元；
2、費用化加計扣除計算，2018年A公司發生的研發支出100萬元計入當期損益，則其2018年可以加計扣除的金額100萬元，企業所得稅前加計扣除的金額為100*75%=75萬元。
開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用，可以在計算應納稅所得額時加計扣除。研究開發費用的加計扣除，是指企業為開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用，未形成無形資產計入當期損益的，在按照規定據實扣除的基礎上，按照研究開發費用的50%加計扣除；形成無形資產的，按照無形資產成本的150%攤銷。也就是說，按照研究費用是否資本化為標准，分兩種方式來加計扣除，但其准予稅前扣除的總額是一樣的，即都是實際發生的研發費用的150%。高新企業都可以享受這項稅收優惠政策。
【法律依據】
《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》
第九十五條 企業所得稅法第三十條第（一）項所稱研究開發費用的加計扣除，是指企業為開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用，未形成無形資產計入當期損益的，在按照規定據實扣除的基礎上，按照研究開發費用的50%加計扣除；形成無形資產的，按照無形資產成本的150%攤銷。第九十六條 企業所得稅法第三十條第（二）項所稱企業安置殘疾人員所支付的工資的加計扣除，是指企業安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據實扣除的基礎上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除。殘疾人員的范圍適用《中華人民共和國殘疾人保障法》的有關規定。
企業所得稅法第三十條第（二）項所稱企業安置國家鼓勵安置的其他就業人員所支付的工資的加計扣除辦法，由國務院另行規定。

❿ 資本化的研發支出計稅基礎是0還是成本*150%區別在哪 例：企業當期發生研發支出1000萬元，

研發費用可以加計扣除，形成資產的要資本化。首先你得分清計稅基礎的含義。資產的計稅基礎是指企業收回資產賬面價值過程中，計算應納稅所得額時按照稅法規定可以自應稅經濟利益中抵扣的金額。即該項資產在未來使用或最終處置時，允許作為成本或費用於稅前列支的金額。
資產的計稅基礎=未來可稅前列支的金額，某一資產資產負債表日的計稅基礎=成本－以前期間已稅前列支的金額。所以你這個老師是個水貨，計稅基礎就是600萬*150%。聽我的絕對沒錯，注會注稅在所得稅匯算清繳幹了多少年了！！