港股房企三道紅線計算方法

A. 房地產三道紅線是哪三道

「三道紅線」是針對所有的開發商劃出的三個標准，分別是：1、剔除預收款後的資產負債率大於70%。2、凈負債率大於100%。3、現金短債比小於1。

如果有房企全部踩中了這「三道紅線」，那將被歸為紅色檔，其後果就是有息負債規模不得增加。

如果只踩中「兩道紅線」，則將被歸為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%。

如果只踩中「一道紅線」，那就被歸為黃色檔，有息債務規模年增速將擴寬至10%。對於一道都沒踩中的房企，則被歸為綠色檔，有息債務規模年增速可放寬至15%。

萬科董事會主席郁亮在談到「三道紅線」時表示，「『三道紅線』之後是不是其他企業不好了你就有機會了，我覺得不能這么認為，這個影響是對整個行業的，整個行業的游戲規則都變了。」

郁亮認為，中國房地產有三個階段：2002年之前是土地紅利階段，「招拍掛」之後是金融紅利階段，而「三道紅線」之後是管理紅利時代。

他表示，萬科從財務紀律升級為財經紀律，是要包含投資紀律等。這一次的監管是穿透式全面性的、表內表外全覆蓋的，之前的財務技巧是不能用了的，現在對整個行業來說都是挑戰。

B. 房地產三條紅線解讀是什麼

房地產三條紅線解讀如下：

1、剔除預收款後的資產負債率大於 70%。

2、凈負債率大於 100%。

3、現金短債比小於 1 倍。

這個會議的主要內容概括還有：不把房地產作為短期刺激經濟的手段，落實房地產長效機制。完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成「租購並舉」住房制度。

根據「三道紅線」觸線情況不同，試點房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔：

如果三道紅線全部命中，開發商的有息負債就不能再增加；踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過 5%；踩中一條，增速不得超過 10%；一條未中，不得超過 15%。

換句話說，三條全中的話，無法融資只能等著資金鏈斷裂破產，中兩條還可以苟延殘喘，中一條還可以繼續融資，但是即使三條都不中，融資規模也只能在15%以內。

C. 房地產三條紅線指的是什麼

根據8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。

會議規劃了房地產的三條紅線

1、剔除預收款後的資產負債率大於 70%；

2、凈負債率大於 100%；

3、現金短債比小於 1 倍。

這個會議的主要內容概括還有：不把房地產作為短期刺激經濟的手段，落實房地產長效機制。完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成「租購並舉」住房制度。

這意味著什麼

這意味著短期內，一家資產負債狀況不佳、在二線城市有大量業務的開發商可能需要通過降價來提振銷售、補充現金。這可能還會刺激部分房地產企業出售股權或剝離非核心業務（如物業管理服務）。長期來看，這還可能會迫使開發商將更多資源投入非住宅地產，如寫字樓和零售。

D. 房產三條紅線具體解釋是什麼

房地產三條紅線是為了限制房地產行業風險的一條政策。若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。

繼2020年8月提出針對房地產行業的「三道紅線」新規後，國家相繼對銀行貸款、境內外債融資以及信託融資等主要融資渠道進行了全方位嚴格管控。在此環境下，各大房企頭上的「緊箍咒」持續加緊，紛紛採取動作主動降負債，對比各大房企近期發布的有關數據，三道紅線下房企的各項指標正在悄然變化。

買房注意事項

房價居高不下，買房可不是兒戲，因此，初次置業者在買房前學習了解一些房地產基礎知識是必需的。對於房地產這個對售購雙方來說信息不對稱的市場，消費者主動縮小信息差距，總會減少盲目購買或者上當購買的機會。

購房時，有的公司對一次性交費的優惠很大，有的達到了5%以上，這確實是一筆不小的開支。購現不妨為之，購期房則要慎重了。如果一次性交費，到時開發商不能按時交房，購房者去要求賠償，幾乎難以奏效。如果錢未一次交清，則可憑未付餘款去交涉，購房者便由被動變主動了。

E. 房地產凈負債率計算公式是什麼

房地產凈負債率是指有息負債減去賬上現金的差額除以公司權益減去永續債後凈額的值，公式表現為：凈負債率=（有息負債-現金）÷（股東權益-永續債）。凈負債率是反映資產結構的指。其中，有息負債選取的是短期借款，一年內到期的長期借款、長期借款、應付票據和應付債券之和。

「三道紅線」指的是：

紅線一：剔除預收款的資產負債率不得大於70%；
紅線二：凈負債率不得大於100%；
紅線三：現金短債比不得小於1倍。

根據「三道紅線」的觸線情況，將房企分為「紅、橙、黃、綠」四擋：
紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；
橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；
黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%；
綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

「三道紅線」計算公式：
紅線1指標：剔除預收款後的資產負債率=（總負債-預收）/（總資產-預收）。
紅線2指標：凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/合並權益。
紅線3指標：現金短債比=貨幣資金/短期有息債務。

中國房地產企業排行榜前十名：
1、恆大地產：十大房地產開發商，世界500強企業，2016時總資產就達到了1.35萬億。
2、萬科VANKE：成立於1984年的萬科，在1988年進行房地產行業，2016年首次躋身《財富》「世界500強」。
3、碧桂園GARDEN：成立於1992年，2007年在香港聯交所主板上市。
4、綠地地產：創立於1992年，躋身《財富》世界500強的只以房地產為主業的企業集團。
5、保利地產：始於1992年，以商品住宅開發為主，一級房地產開發資質企業 。總部位於廣州。
6、中海地產：始創於1979年香港。
7、萬達WANDA：創建於1988年，現已成為擁有總資產800多億元、佔地600多萬平方米。
8、融創SUNAC：香港聯交所上市。
9、華夏幸福CFLD：創立於1998年，是中國領先的產業新城運營商。截至2017年12月31日，公司總資產為3758.65億元。
10、龍湖LongFor：1993年創建於重慶，發展於全國，業務涉及地產開發、商業運營、物業服務、長租公寓等領域。

F. 三道紅線標准

「三道紅線」的標准具體指：剔除預收款後的資產負債率大於70%;凈負債率大於100%;現金短債比小於1

(6)港股房企三道紅線計算方法擴展閱讀：
1.所謂的「三道紅線」，就是央行和住建部將限制開發商融資的政策，將於2021年1月1日起全行業推行。
「三道紅線」是針對所有的開發商劃出的三個標准，分別是：1、剔除預收款後的資產負債率大於70%;2、凈負債率大於100%;3、現金短債比小於1。
2.如果有房企全部踩中了這「三道紅線」，那將被歸為紅色檔，其後果就是有息負債規模不得增加。
如果只踩中「兩道紅線」，則將被歸為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%。
如果只踩中「一道紅線」，那就被歸為黃色檔，有息債務規模年增速將擴寬至10%。對於一道都沒踩中的房企，則被歸為綠色檔，有息債務規模年增速可放寬至15%。
3.按照這三個標准，由圖可以看出，融創、恆大、綠地、華夏 融信、中梁、綠城、美的、金茂、陽光城、金科、榮盛、奧園、雅居樂、藍光、正榮、旭輝、世茂、碧桂園、萬科、新城、建業等房企處在了比較危險的邊緣。
對此，業內人士認為，在「三道紅線」這一新規則之下，房企接下來將難以通過舉債擴大規模，不少房企的債務償還，也不能靠舉債進行，只能依賴銷售回款。
4.這次的監管是穿透式全面性的、表內表外全覆蓋的，之前的財務技巧是不能用了的，現在對整個行業來說都是挑戰。
郁亮還表示，特別不希望行業出現惡性事件，一個惡性事件會對行業影響很差，希望行業健康發展，萬科也會在保護好自身利益的情況下幫助一些暫時遇到困難的企業。
5.紅檔內企業後續面臨政策監管可能性大，綠檔內企業自身財務數據是優秀健康的，後續面臨監管可能性較小，企業能夠繼續保持現有戰略推進。
6.紅檔內企業後續面臨政策監管可能性大，融資方面會有所限制，既有戰略擴張則需調整，要降低風險融資。更關鍵的是，有可能會影響這些企業同其他房企的合作。

G. 房地產三道紅線政策

「三道紅線」政策具體指標包括：剔除預收款後的資產負債率、凈負債率、現金短債比，此外拿地銷售比、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。
指標要求具體如下：
1、剔除預收款後的資產負債率＞70%；
2、凈負債率＞100%；
3、現金短債比＜1。
各檔房企有息負債規模增速具體要求如下：
1、紅色檔：全部「踩線」，有息負債不得增加；
2、橙色檔：兩項「踩線」，有息負債規模年增速≤5%；
3、黃色檔：一項「踩線」，有息負債規模年增速≤10%；
4、綠色檔：三項指標均符合，有息負債規模年增速≤15%。
「三道紅線」融資規則計劃全行業全面實施。由於港股上市公司不披露三季度數據，按照數據進行統計，50家主要上市房企中紅檔房企16家，橙檔房企13家，黃檔房企16家，綠檔房企5家。除少數經營較為穩健的房企「三道紅線」均為未觸及以外，大部分房企觸及一道或兩道紅線，部分高杠桿房企觸及三道紅線，被劃分為紅檔，需要被迫進行較大幅度債務結構和規模調整。
「三道紅線」政策通過對剔除預收賬款的資產負債率和凈負債率的管控，將房地產行業各融資途徑均納入了監管范圍。「三道紅線」融資規則出台以來，試點范圍內的部分高杠桿房企已採取降價促銷、減少拿地投資的方式改善現金流情況。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第十一條 土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批准權的人民政府批准後，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的許可權，由直轄市人民政府規定。

H. 三條紅線現金短債比計算公式

三道紅線標准以及計算公式如下：1、三道紅線計算標准，剔除預收款以後的資產負債率大於70%。凈負債率大於100%。現金短債比小於1倍。2、三道紅線的計算公式，紅線一指標是：剔除預收款以後的資產負債率=（總負債-預收）/（總資產-預收）。紅線二指標是：凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/合並權益。紅線三指標是：現金短債比=貨幣資金/短期有息債務。

三道紅線由來

在2020年的最後一天，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知（銀發〔2020〕322號）》，啟動對銀行差別化的房貸「五分檔」的控制模式。「三道紅線」控制資產端，房貸「五分檔」控制資金端。資產端和資金端「雙管齊下」，資金違規以及過度流入地產的問題有望解決，房價快速上漲、樓市大起大落將成為歷史。這次房貸「五分檔」，與針對房企融資的「三道紅線」的邏輯，是完全一致的。

短期債券

短期債券指的是為籌集短期資金而發行的債券。一般的期限在一年以內。有些在市場上流通的中長期債券，其到期日還不足一年的，也視作短期債券。短期債券具有流動性強並且風險低的優點，因此往往受一般投資者的歡迎。但是，它的收益率也是較低。購買短期債券者有金融機構、公司以及個人。特別是金融機構，多購買政府短期公債及短期公司債，並且把它視為自己資產的二級儲備。適量的短期債券促進了金融市場的發展，使債券的發行條件更是有利。特別在金融市場創立初期，更能夠活躍市場，為長期債券的發行奠定基礎。同時，短期債券的大量發行和流通，也使得中央銀行有條件運用各種貨幣工具，吞吐債券，從而達到調節貨幣流通和穩定金融市場的目的。