房地產營改增直稅計算方法

1. 2016年營改增後賣房增值稅怎麼算，如何計稅

2016年營改增後賣房增值稅計稅：

一、國稅總局發文明確，個人轉讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同，2016年5月1日以後辦理產權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。

二、營改增落地後，二手房交易賣方需要繳納增值稅，不再繼續繳納營業稅。增值稅稅率與營業稅相同，但是計算方式不同，這就決定了增值稅稅額比營業稅稅額低。

三、2016年營改增後賣房增值稅計算方法：增值稅=【含稅銷售額÷(1+稅率)】x稅率。附加稅=增值稅x 稅率。

(1)房地產營改增直稅計算方法擴展閱讀

2016年營改增後賣房增值稅計稅舉例：以100萬房產交易額為例

1、徵收營業稅時：

①營業稅=100萬x5%=50000元

②附加稅=50000x(7%+3%+2%)=6000元

③營業稅及其附加稅共56000元。

2、變成增值稅後：

①增值稅=100萬÷(1+5%)x 5%=47619元

②附加=47619x(7%+3%+2%)=5714元

③增值稅及其附加稅共53333元。

3、綜合：營改增後，100萬的房產稅費能減少2667元。

2. 房產增值稅怎麼算

1、增值稅稅額：《條例》第三條：土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算徵收。增值稅稅額=增值額×增值稅稅率―扣除項目金額×扣除系數。

2、增值額：《條例》第四條：納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的余額，為增值額。增值額=銷售收入―扣除項目金額。

3、銷售收入：《條例》第五條：納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

4、扣除項目金額：扣除項目金額的計算方法：(《條例》第六條)扣除項目金額=土地款+開發成本+開發費用+稅金+其他扣除項目。

5、增值稅稅率：土地增值稅稅率採用四級超率累進稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個檔次。具體應適用哪一級稅率應根據增值率大小確定。增值率=增值額÷扣除項目金額×100%。

拓展資料：房產增值稅的稅率是多少?

1、房產增值稅實行四級超率累進稅率:

(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

2、全面實施營改增，從5月1日起試點范圍擴大到建築業、房地產業、金融業、生活服務業，並將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增。

3、按照新的增值稅稅率，建築業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。

3. 營改增後房地產企業增值稅稅率是多少

房地產開發企業徵收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

徵收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅政策的要求下進行會計處理，根據會計准則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。

2016年3月18日召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建築業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。

目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。

因此，房地產開發企業實施「營改增」制度具有一定的必要性。

(3)房地產營改增直稅計算方法擴展閱讀：

2016年3月24日，財政部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》。

經國務院批准，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建築業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

銷售不動產：

銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動後會引起性質、形狀改變的財產，包括建築物、構築物等。

建築物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

構築物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉讓建築物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建築物或者構築物所有權的，以及在轉讓建築物或者構築物時一並轉讓其所佔土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

房地產業：房地產開發企業徵收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

4. 房地產增值稅怎麼計算

房地產增值稅怎麼計算如果是一般納稅人的房地產企業，增值稅=銷項稅額—進項稅額。
如果是小規模納稅人性質的房地產企業，增值稅=不含稅收入*徵收率。
房地產實現收入的時候賬務處理是，
借：銀行存款等科目，
貸：主營業務收入，
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）。

5. 房產增值稅怎麼算

增值稅的計算公式：應納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣除系數。增值稅的徵收方式：第一步，核定徵收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%徵收率徵收，這種模式類似於目前的個人所得稅徵收方式。第二步，減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收。

6. 營改增後增值稅怎麼計算

「營改增」對二手房交易中的賣方有影響。在實施「營改增」之後，二手房買賣交易所需繳納的稅費總額會減少。但對每個二手房賣方來說，「營改增」後，稅收政策有哪些變化？增值稅如何繳納？

一、「營改增」是什麼？

「營改增」就是以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅。

財政部、國家稅務總局規定自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改徵增值稅試點。

房地產業被納入試點范圍，買賣二手房由繳納營業稅改為繳納增值稅。在2016年5月1日以後辦理產權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。

二、「營改增」後，稅收政策有什麼變化？

1、「營改增」後，二手房交易稅費種類發生變化

「營改增」後，營業稅改徵增值稅。二手房買賣所需繳納的主要稅種變為：增值稅、契稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅。除印花稅外，其它稅種計稅依據均為不含稅價格。而印花稅的計稅依據為合同所載金額，合同中註明房款及增值稅稅款的，按照所列房款計征印花稅。

2、「營改增」後，計稅基數有小變化？

大部分政策都是平移過來的，但在網簽價格和核定價格取誰做稅收基數上有了具體規定，即按照孰高原則：

每平方米的網簽價格和核定價格誰高取誰做基數，二者相同時，取網簽價（網簽價格：網管局系統里體現的成交價；核定價格：區域最低過戶指導價）。

三、「營改增」後，增值稅怎麼算？

（1）銷售方為自然人：徵收方式、判斷規則都與原營業稅規則相同

說明：有發票作為抵扣憑證的為非自建；沒有發票作為抵扣憑證的為自建。

3、什麼是"普宅"和"非普宅"？

滿足以下A或B或C即可認定為"普通住宅"，否則劃分為"非普通住宅"

A．房屋產權證明標注的種類為"歷史文化街區中的騰退私房"、"綠化隔離地區農民安置住房"、"安居房"、"康居房"、"合作社集資建設住房"、"危改回遷房"、"已購公有住房"。

B．同時滿足以下幾個條件：

①容積率在1.0（含）以上；

②建築面積在140平方米（含）以下；

（以上回答發布於2017-02-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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7. 營改增後房地產業主要稅種及計算方法

營改增後房地產業主要稅種有以下幾個：
1、增值稅：
（1）2016.5.1營改增後，根據財稅2016第36號附件一第十五條規定，房地產一般納稅人執行一般計稅法的增值稅稅率11%（2018.5.1後調整為10%）
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）
銷項稅=含稅銷售價÷（1+10%）×10%=銷售額×10%
應交增值稅=銷項稅-進項稅

（2）房地產一般納稅人執行簡易計稅法的和小規模納稅人，徵收率5%
應交增值稅=含稅銷售價÷（1+5%）×5%=銷售額×5%
2、附加稅
（1）城建稅=應交增值稅×7%
（2）教育附加=應交增值稅×3%
（3）地方附加=應交增值稅×2%
3、所得稅=所得額×25%
小規模納稅人年所得額100萬以內的=所得額×10%
4、印花稅=銷售額×0.05%
5、預交土地增值稅=銷售額×2.5% （有的地區是2%或3%）
上述都是直接與銷售額有關的稅種及計算，其他還有房產稅、車船稅、土地使用稅、耕地佔用稅、土地契稅等。

8. 房地產增值稅如何計算計稅依據是什麼

房地產增值稅如何計算？計稅依據是什麼？
營改增落地後，二手房交易賣方需要繳納增值稅，不再繼續繳納營業稅。增值稅稅率與營業稅相同，但是計算方式不同，這就決定了增值稅稅額比營業稅稅額低。那麼，個人出賣二手房應該怎麼計算？一起來看！
增值稅計算方法
增值稅=【含稅銷售額&pide;(1+稅率)】x稅率;
附加稅=增值稅x 稅率。
增值稅計算器
此處以100萬房產交易額為例計算增值稅：
1、徵收營業稅時：營業稅=100萬x5%=50000元，附加稅=50000x(7%+3%+2%)=6000元，營業稅及其附加稅共56000元。
2、變成增值稅後：增值稅=100萬&pide;(1+5%)x 5%=47619元，附加稅=47619x(7%+3%+2%)=5714元，增值稅及其附加稅共53333元。
綜合：營改增後，100萬的房產稅費能減少2667元。
營改增後，二手房買賣計稅依據
5月1日營改增實施後，房地產交易與租賃的抵扣細則包括六點：
1、交契稅時，計稅成交價扣除增值稅;
2、出租房產時，計征房產稅的租金收入扣除增值稅;
3、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為扣除增值稅後的收入;
4、個人轉讓房屋的應稅收入扣除增值稅，增值稅計入財產原值;
5、個人出租房屋的個人所得稅應稅收入扣除增值稅，個人轉租房屋的，在計算轉租所得時扣除其向出租方支付的租金及增值稅額;
6、已免徵增值稅的，不再扣減增值稅額。
5月1日，營改增之後，賣房能省下一筆稅費(超過兩年的房產免徵增值稅，沒有節省情況)。所以，賣產權在兩年之內的房子要賺啊。
營改增落地後，二手房交易賣方需要繳納增值稅，不再繼續繳納營業稅。增值稅稅率與營業稅相同，但是計算方式不同，這就決定了增值稅稅額比營業稅稅額低。那麼，個人出賣二手房應該怎麼計算？一起來看！
增值稅計算方法
增值稅=【含稅銷售額&pide;(1+稅率)】x稅率;
附加稅=增值稅x 稅率。
此處以100萬房產交易額為例計算增值稅：
1、徵收營業稅時：營業稅=100萬x5%=50000元，附加稅=50000x(7%+3%+2%)=6000元，營業稅及其附加稅共56000元。
2、變成增值稅後：增值稅=100萬&pide;(1+5%)x 5%=47619元，附加稅=47619x(7%+3%+2%)=5714元，增值稅及其附加稅共53333元。
綜合：營改增後，100萬的房產稅費能減少2667元。
營改增後，二手房買賣計稅依據
5月1日營改增實施後，房地產交易與租賃的抵扣細則包括六點：
1、交契稅時，計稅成交價扣除增值稅;
2、出租房產時，計征房產稅的租金收入扣除增值稅;
3、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為扣除增值稅後的收入;
4、個人轉讓房屋的應稅收入扣除增值稅，增值稅計入財產原值;
5、個人出租房屋的個人所得稅應稅收入扣除增值稅，個人轉租房屋的，在計算轉租所得時扣除其向出租方支付的租金及增值稅額;
6、已免徵增值稅的，不再扣減增值稅額。
5月1日，營改增之後，賣房能省下一筆稅費(超過兩年的房產免徵增值稅，沒有節省情況)。所以，賣產權在兩年之內的房子要賺啊。
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9. 房產稅的詳細計算方法

根據稅法規定，房產稅的計算方法有以下兩種：

（一)按房產原值一次減除30%後的余值計算。

其計算公式為：

年應納稅額=房產賬面原值×(1-30%)×1.2%

(二)按租金收入計算，其計算公式為：

年應納稅額=年租金收入×適用稅率(12%)

以上方法是按年計征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應納稅額除以2;按季繳納，則以年應納稅額除以4;按月繳納，則以年應納稅額除以12。

(9)房地產營改增直稅計算方法擴展閱讀：

現行的房產稅是第二步利改稅以後開征的，1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。

2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產稅試點將於2012年開始推行。但鑒於全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。

國家統計局公布的數據顯示，2014年全國城鎮居民7.49億人，人均住房33平方米，商品房均價6300元/平方米，按此估算，城鎮住房共247.2億平方米，全國住房總價值156.3萬億元，按1%稅率徵收房產稅，房產稅收入共計1.6萬億元。

考慮一定比率免徵，實征房產稅收入還要再打折扣，不足以完全替代土地收入。按照目前土地收入下降趨勢推算，到2017年土地收入將減少到1.5萬億元左右，相當於可徵收房產稅總額，而很多地方財政的土地出讓收入會更早一些下降到不及可征房產稅收入的程度。

2011年1月，重慶首筆個人住房房產稅在當地申報入庫，其稅款為6154.83元。2012年8月12日，30餘省市地稅部門為開征存量房房產稅做准備。2013年7月，房產稅改革擴圍有可能下半年落成，杭州也許成為第三個徵收房產稅的城市。