土地開發毛地變凈地的計算方法

㈠ 什麼叫凈地

凈地出讓中相關問題的探討

唐鋒 浙元律師事務所

內容簡介 隨著城市化建設的推進，徵用集體所有土地進行項目建設越來越多，在土地出讓時使用凈地出讓的方式也逐漸增多，本文擬就凈地出讓時對國家徵用制度的濫用侵犯被拆遷人利益、土地儲備中心作為拆遷人是否適格等問題發表自己的看法，以期對規范集體所有土地的征使用有所幫助。

關鍵詞：征地拆遷 凈地出讓 公共利益 土地儲備中心

一、凈地出讓的概念及目的

凈地的概念是相對於毛地來說的，「毛地」和「凈地」都是俗稱。從形態上看，毛地指地上存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地；凈地指國家在土地出讓時，已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。凈地出讓是指國家在完成征地拆遷、土地平整後將土地出讓給使用人的一種出讓方式。《杭州市國有土地使用權招投標拍賣管理辦法》中也出現了凈地出讓的概念。從目前來看，全國各地在土地出讓時均大力推行凈地出讓制度，誠然凈地出讓確有許多好處，例如，可以縮短開發商項目開發的周期，節省開發費用等。但筆者在辦理涉及征使用集體所有土地案件中卻發現在實行凈地出讓過程中尚有許多法律問題尚需解決。

二、國家徵用制度的濫用和被拆遷人利益的保護問題

目前，商業用地拆遷日益增多，國家在土地出讓時，往往採用凈地出讓的方式，而如前所述，凈地出讓人是國家，拆遷人也是國家，而徵用集體所有土地上的房屋拆遷案件中很大部份是商業用地的拆遷，但動用的往往都是國家徵用制度，這就非常由必要對國家直接介入徵用地拆遷領域進行必要的限制。我國的憲法明確規定，「國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地補償徵收或徵用並給予補償」，同時憲法又規定「保障公民的私人合法財產」，公民的私人財產除了房屋所有權外也包括土地使用權。在市場經濟的條件下，許多拆遷的項目並不是用於公共建設，而是作為商事主體的項目開發商，政府則以統一規劃建設為由進行工作，動用強制搬遷的程序將土地拆遷完成後凈地交付給開發商，筆者認為這種征地出讓行為是值得商榷，因為拆遷活動應當是平等的拆遷人和被拆遷之間的民事活動，拆遷補償價格應當允許拆遷人和被拆遷人在相關補償標準的基礎上進行充分協商，而如果以國家名義進行拆遷，就直接剝奪了被征地百姓與開發商就補償價格進行協商的權利，此對被征地百姓權益的一種踐踏。

憲法中對國家徵用制度作了嚴格的規定，第一、必須以社會公共利益為目的；第二、必須遵守法定程序；第三、必須給予公正補償。目前，在法律對社會公共利益還沒有明確的界定，而實踐中打著公共利益的幌子大肆徵用土的行為泛濫。而商業用地動用國家徵用拆遷制度，顯然違反了憲法規定，因此筆者認為，商業用地應當禁止採用凈地出讓的方式。如果是為了公共利益而進行的開發，國家可以採用應該執行嚴格的徵用程序。如果對公共利益有不同的理解，有關糾紛也只能由法院來裁決，法院進行裁決時應當要求開發單位對項目是否屬於公共利益進行舉證，將對公共利益界定的舉證責任歸於開發單位。如果確屬於公共利益，在賠償的標准上應盡量達到公正，使被征地者能夠達到徵用之前相等的經濟條件，同時在被征地者的起訴等權利實施之前，征地方不得動用強制拆遷權。如果為了商業利益的開發，政府則應該退出。補償價格、補償方法，應由開發商與拆遷戶作為平等的民事主體進行協商，個人利益只能通過交換而取得，不能達成協議的，再由法院解決。

三、土地儲備中心等國家機關作為拆遷人資格問題

筆者在代理的徵用集體土地案件中，部分的房屋拆遷人是土地儲備中心。對土地儲備中心是否具有拆遷人資格問題，實踐中有不同的觀點。一種觀點認為，根據《城市房屋拆遷管理條例》第十條第二款規定，房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，根據《杭州市徵用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第五條規定：「拆遷人是指取得集體所有土地房屋拆遷許可證的建設單位和個人。」因此，拆遷人必須是建設單位和個人，而土地儲備中心並不是建設主體，例如杭州土地儲備機構的性質的基本定位。根據《杭州市土地儲備中心工作章程》（試行）第二條規定：「市土地儲備中心是受市政府委託，在杭州市土地收購儲備管理委員會的領導和監管下，代表政府實施土地收購、儲備、出讓前期准備工作的指定運作機構。」第三條規定：「市土地儲備中心為相當正處級全民所有制非盈利性事業單位，具有獨立的法人地位，隸屬於杭州市土地管理局領導。」可見，土地儲備中心屬於全民性質的事業單位，是作為國土資源局的一個部門在開展工作。而拆遷主管部門也是各級國土資源部門，土地儲備中心作為拆遷人就是自己許可自己的拆遷行為。如果引起拆遷裁決，更有自己給自己裁決之嫌，政府自己充當裁判員又充當運動員，這不符合法律上的公正原則。因此，產生糾紛時，法院應以拆遷人資格不合格為由判決予以撤銷。

除此之外，還有另一種觀點認為土地儲備中心按照市場機制，按照土地利用總體規劃，對通過收回、收購、轉換、徵用等方式取得土地進行前期開發，並予以儲備以供應和調控各類建設用地需求。世界上許多國家將土地儲備機制稱為「土地銀行」，並已在世界各地普遍採用。土地儲備中心是一個事業單位，土地儲備在我國起步較晚，目前正在探討和試點之中。從上海、深圳、杭州、青島等城市的初步動作來看，這項工作已經成為政府調控土地市場優化配置土地和保證國有土地資產保值的重要舉措，在一些城市的實際操作中獲得成功。由此，將土地儲備中心作為拆遷人，並不違反法律規定。

筆者比較贊同第一種觀點，目前的低價拆房高價賣地的土地儲備制度不僅違反《行政許可法》規定的必要性原則，也不符合建立土地儲備制度的初衷，更是與政府自身定位有著本質的背離。因為政府行為不應有自身利益，土地儲備機構是不以贏利為目的的公共機構，除經濟目標之外，還有生態目標和社會目標。即使基於公共利益，如公路建設的需要拆除房屋的，也不能通過讓被拆遷人承擔損失方式來實現。被拆遷人也是公共利益的受益者，所謂的公共利益不能是虛幻的，要具體落實在每一人身上，因此，從嚴格意義上講基於所謂的土地儲備需要對房屋拆遷也不具備合法性。在筆者代理的幾拆遷糾紛案件中，在審理過程中，法院對此類案件的拆遷人主體資格問題的審查都予以通過。但筆者以為土地儲備必然涉及到房屋拆遷，土地儲備中心如果基於儲備土地為目的作為拆遷人的，只要土地儲備部門不是自己許可、自己裁決，並符合其他的法定條件，土地儲備中心還勉強可以成為拆遷人，如根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條第三款的規定，由人民政府作出裁決。但是如果是國土資源管理部門作出裁決，既違背法律上的公正原則，也與《城市房屋拆遷管理條例》第十條第二款的規定立法精神相違背，人民法院應判決撤銷或確認違法。同時，如果土地儲備中心是以盈利為目的而充當拆遷人的，則應該以拆遷人主體資格不符而予以撤銷。

結語

基於上述論述，筆者認為正是由於凈地出讓時國家扮演了拆遷人的角色，不僅被拆遷人的權益往往不能得到充分的保證，而且國家機關作為拆遷人本身就存在諸多問題，因此筆者以為在實行凈地出讓時應當對項目是否屬於公共利益要做出正確認定，以免損害被拆遷人的合法權益

㈡ 凈地是什麼概念是生地、毛地、還是熟地

凈地反映的是土地的權益狀況，指該地的使用權為單獨所有，沒有設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，且開發建設過程中的立項、規劃、用地審批等手續齊全，產權明確。生地、毛地、熟地是對土地開發程度的劃分。
凈地——指已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。
毛地——是指在城市舊區范圍內，尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地。
生地——是指完成土地徵用，未經開發、不可直接作為建築用地的農用地或荒地等土地。
熟地——是指具備完善的城市基礎設施、土地平整能直接進行建設的土地。
拓展資料
一、凈地出讓的概念及目的
凈地的概念是相對於毛地來說的，「毛地」和「凈地」都是俗稱。從形態上看，毛地指地上存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地；凈地指國家在土地出讓時，已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。凈地出讓是指國家在完成征地拆遷、土地平整後將土地出讓給使用人的一種出讓方式。《杭州市國有土地使用權招投標拍賣管理辦法》中也出現了凈地出讓的概念。從目前來看，全國各地在土地出讓時均大力推行凈地出讓制度，誠然凈地出讓確有許多好處，例如，可以縮短開發商項目開發的周期，節省開發費用等。但筆者在辦理涉及征使用集體所有土地案件中卻發現在實行凈地出讓過程中尚有許多法律問題尚需解決。
二、國家徵用制度的濫用和被拆遷人利益的保護問題
目前，商業用地拆遷日益增多，國家在土地出讓時，往往採用凈地出讓的方式，而如前所述，凈地出讓人是國家，拆遷人也是國家，而徵用集體所有土地上的房屋拆遷案件中很大部份是商業用地的拆遷，但動用的往往都是國家徵用制度，這就非常由必要對國家直接介入徵用地拆遷領域進行必要的限制。我國的憲法明確規定，「國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地補償徵收或徵用並給予補償」，同時憲法又規定「保障公民的私人合法財產」，公民的私人財產除了房屋所有權外也包括土地使用權。

㈢ 在土地招拍掛工作中，毛地和凈地出讓有什麼不同

「毛地」和「凈地」都是俗稱。從形態上看，毛地指地上存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地；凈地指已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。從產權和法律關繫上看，二者也有明顯不同，毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經濟關系，需要銜接好國有土地使用權收回、補償和出讓等方面的法律關系；凈地出讓則往往是政府已經完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關系相對簡單。

㈣ 土地證是按毛地還是按凈地計算面積

面積以勘測定界點計算，和毛地凈地無關，所謂的毛地凈地是指當前土地開發狀態。一般土地招拍掛的時候是以凈地出讓。凈地是指完成三通一平，土地平整。

㈤ 生地，熟地，毛地，凈地的區別與聯系

生地：完成土地徵用，未經開發、不可直接作為建築用地的農用地或荒地等土地。熟地：相對於生地，已開發，直接用作建築用地。毛地：在城市舊區范圍內，尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地，凈地：完成土地開發，具備基本建設條件的土地，可直接用於建築。

㈥ 生地、熟地、毛地、凈地的區別與聯系是什麼

一、區別

1、概念不同

生地：國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地。

熟地：經過征地、拆遷和市政基礎設施投入，可直接用於建設的土地。

毛地：在城市舊區范圍內，尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地。

凈地：已經完成拆除，地面平整，並且不存在未被拆除的建築物、構築物等其他設施的土地。

2、重點不同

一般而言，生地、熟地重點著眼於建設；而毛地、凈地更多著眼於出讓。

二、聯系

從生地到熟地的過程就是土地一級開發的訴求。土地一級開發，是由政府或其授權委託的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）、鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地；

並進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到「三E通一平」(通水、 通電、通路和土地平整)，「五通一 評」(通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整)，或「七通一平」(通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整)的建設條件(熟地)， 再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

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一般而言，「熟地」多見於評估中，而「凈地」是俗稱，於近年來出讓中出現的。如：評估人員視之為「熟地」的土地，出讓者卻可能表述為「凈地」，也就是說兩者可能是同樣地塊不同階段、不同人員的不同表述；當然兩者之間也可能存在區別。

熟地與凈地區別在於：

1、用途不用。前者服務於評估，後者用於出讓。

2、內涵不同。兩者基礎設施配套方面不一定一致。

3、開發程度不同。前者已形成建設用地條件，後者則不一定。

㈦ 什麼是凈地出讓制度

凈地出讓，指在土地出讓中，已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。在此基礎上完成的土地出讓就是凈地出讓。

凈地指已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。與之相對的是毛地出讓，毛地指地上存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。

產權和法律關繫上看，二者有明顯不同：

毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經濟關系，需要銜接好國有土地使用權收回、補償和出讓等方面的法律關系；

凈地出讓則往往是政府已經完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關系相對簡單。

㈧ 土地開發成本如何評估

地開發成本的評估方法主要有市場比較法、基準地價修正法和成本法。評估土地開發成本的市場比較法與前述評估毛地價的市場比較法相同。運用基準地價修正法評估土地開發成本，是先分別運用基準地價修正法評估出熟地價和毛地價，然後將兩者相減即為土地開發成本。
運用成本法評估土地開發成本，是土地開發成本各構成部分的累加即為土地開發成本。由於掛牌出讓的宗地，其來源有農民集體土地和國有土地，國有土地又有原住宅用地和單位用地，這些宗地的土地開發成本的構成不同，所以土地開發成本可分為農民集體土地的開發成本、住宅用地的開發成本和單位用地的開發成本。
1、農民集體土地開發成本的計算
農民集體土地的開發成本主要是征地補償費，應按國家及北京市有關法律、法規規定的徵用農民集體土地的費用項目和標准進行計算：集體土地征地補償費＝土地補償費＋青苗補償費＋地上物補償費＋勞動力安置費＋超轉人員安置費＋菜田基金＋耕地佔用稅等。
2、住宅用地開發成本的計算
住宅用地的開發成本主要是居民拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規的相關規定進行計算：
住宅房屋拆遷補償價格＝(基準地價×K＋基準備房價)×被拆遷房屋建築面積＋被拆遷房屋重置成新價＋搬家補償費
上式中，K為容積率修正系數。
3、單位用地開發成本的計算
單位用地的開發成本主要是單位拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規的相關規定進行計算：
非住宅房屋拆遷補償價格＝區位價格×K1×K2×K3×建築面積＋地上物重置成本＋停業損失補償費＋搬家補償費
上式中，K1為容積率調整系數，K2為房屋原用途調整系數，K3為規劃用途調整系數。
由於以前的土地使用權出讓主要採用協議出讓方式，土地開發成本雖然有法律、法規對征地拆遷費用項目和標准作了規定，但在實際中的費用是通常土地取得者與原土地佔有者討價還價確定的，其之間的協商結果通常不公開，因此目前還沒有比較成熟和准確的評估操作方法。

㈨ 政府出讓一塊土地之後，土地出讓凈收益如何計算出來的

政府出讓一塊土地之後，土地出讓凈收益計算方法：

1、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

2、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

3、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。

土地出讓收益=國有土地收益基金收入＋國有土地使用權出讓收入－補繳的土地價款－劃撥土地收入－其他土地出讓收入－征地和拆遷補償支出－土地開發支出－補助被征地農民支出－土地出讓業務支出－破產或改制企業職工安置費支出。

(9)土地開發毛地變凈地的計算方法擴展閱讀：

土地出讓金返還方式：

1、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於建設購買安置回遷房。

2、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於拆遷。

目前招拍掛制度要求土地以「熟地」出讓，但現實工作中一些開發商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發商代為拆遷。在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商進行部分返還，用於拆遷或安置補償。

3、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於開發項目相關的基礎設施建設。

一般情況下，由於實施了土地的儲備制度，政府將生地轉化為熟地後再進行「招拍掛」，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發工作也已經基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。

即在招標、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。

4、土地出讓金返還用於建設公共配套設施。

公共配套設施是開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施。是企業立項時承諾建設的，其成本費用應由企業自行承擔。而且開發商在制定房價時，已經包含了公共配套設施的內容。

5、政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人。

目前土地招拍掛制運作過程中，出於各種考慮，在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還，用於企業經營獎勵、財政補貼等。

6、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助。

參考資料來源：網路-土地出讓金

㈩ 土地一級開發

生地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地。

熟地是指經過 國土部門出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地。如某城市國土局發布土地招標通知，多家開發企業去投標，其中一家開發企業中標後，對該土地進行建設投入，該地塊就稱為熟地.

毛地是生地的俗稱.

凈地指已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。