A. 存貨評估的主要方法
存貨：對被評估單位存貨（庫存商品）的市場背景進行調查與分析，根據市場價值減去銷售費用、全部稅金和適當數額的稅後凈利潤確定評估單價，再乘以核實後的實際數量確定評估值。
即成本法。
成品石料，帳面數量為24,000.00立方米，實際數量為24,000.00立方米。
成品石料是被評估單位生產的主要庫存商品。經現場勘察，該產品質量合格。
由於產成品能正常銷售，本項目評估採用假設銷售法評估，評估公式：
正常銷售產品的評估值=不含稅出廠銷售單價×[1-銷售費用率-銷售稅金及附加費率-銷售利潤率×（1-所得稅稅率）×凈利潤折減率]×數量。
① 不含稅出廠單價的確定
評估人員經過市場價格咨詢，被評估單位成品石料銷售單價與市場上其他廠家的價格無顯著差距，故評估時按被評估單位提供的成品石料不含稅平均出廠銷售單價（69.19元／立方米）進行計算。
② 銷售費用率的確定
根據國家統計局公布的采礦業相應數據，可以知道歷年采礦行業的投入與盈餘，根據相關數據最終估算行業平均銷售費用率為6.00%。
(1)房地產存貨估值的方法與步驟擴展閱讀：
存貨監盤程序
⑴存貨監盤的觀察程序。在被審計單位盤點存貨前，審計人員應當觀察盤點現場，確定應納入盤點范圍的存貨是否已經適當整理和排列．並附有盤點標識，防止遺漏或重復盤點。
對未納入盤點范圍的存貨．審計人員應當查明未納入的原因在實施存貨監盤的過程中，審計人員應當跟隨存貨盤點人員，注意觀察被審計單位事先制定的存貨盤點計劃是否得到了貫徹執行．盤點人員是否准確無誤地記錄了被盤點存貨的數量和狀況。
⑵存貨監盤的抽查程序。審計人員應當進行適當抽查，將抽查結果與被審計單位盤點記錄相核對，並形成相應記錄。
抽查的目的不僅是為了證實被審計單位的盤點計劃已得到適當的執行（控制測試），而且也是為了證實被審計單位的存貨實物總額（實質性測試）。審計人員應考慮根據被審計單位的盤點記錄選取抽查項目。
B. 請教高手：房地產企業存貨盤點的具體步驟和要領
房地產企業存貨盤點的具體步驟如下：
1.了解被審單位存貨構成。 一般房地產企業存貨有三類：（1）土地，（2）在建項目，（3）已完工待售房產。
2.現場查看。
3.索取產權證書，如：土地成交確認書、房地產證等。並核對如下信息：地塊面積、成交價格、產權歸屬。
4.去國土資源局查詢上述產權資料的真實性。
5.關注成本歸集、核算、結轉的真實性。
strong>房地產公司財務報表中的存貨：
房地產公司財務報表中的存貨包括：
1.原材料類存貨
指用於開發土地、房屋、建築物回等開發產品答的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。
2.設備類存貨
指企業購人的用於房地產開發經營的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備等。
3.在產品類存貨
指尚未完工的各種土地、房屋等開發產品。
4.產成品類存貨
指各種已完成開發建設全過程並已驗收合格，可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品，包括已開發完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發產品、出租開發產品和周轉房等。
房地產存貨由哪些組成：
房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。
對於一般房地產開發項目而言，投資及成本費用．由開發成本和開發費用兩大部分組成。
C. 房產估值方法
一、市場比較法
市場比較法也叫市場買賣實例比較法。或市場資料比較法。房地產價格市場比較法，就是以市場已經成交的房地產的價格為依據，然後比照待確定估價的房地產價格的一種估價方法。市場比較法是房地產估價的一種基本方法，特別是在房地產市場比較發達的國家，運用的非常普遍。
運用市場比較法評估房地產價格時，必須具備以下一些條件：
（一）在選擇房地產市場比較法實例時，一定要使比較的對象具有較大相似性和代替性，特別是在房地產所處的地段等級、房地產使用的性質以及容積率等主要方面相，一致和相近似，也就是必須具有可比性。
（二）房地產市場比較發達，擁有豐富的房地產市場交易資料，一般來說所掌握的實例應當比較充分，其中必須有幾個最基本的比較實例。
（三）在分析比較的基礎上要分析和確定比較實例資料的可靠性和合理性，然後運用科學的方法和估價的經驗加以修正。
依據市場比較法評估出的房地產價格，一般來說是比較可靠的和准確的。因此具有較大的現實性和說服力。
二、成本估價法
成本估價法是以估價對象房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金來確定估價對象房地產價格的一種估價方法。採用成本估價法估價求得的價格，通常稱為積算價格。
成本估價法在各種估價方法中有其特殊的用途，特別適用於獨立或狹小市場上無法運用市場比較法進行估價的房地產。另外，對於既無收益又很少出現買賣情況的學校、圖書館、醫院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建築、公益設施的估價也很適用。不過，運用成本估價法估價時值得注意的是，現實生活中房地產的價格多取決於其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格；換一個角度看，房地產成本的增加並不一定能增加
其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。
三、收益還原法
亦稱投資法，這種方法的基本原理就是，房產經營者利用一個適當的淬原利率，將未來的凈收益資本化，計算出收益現值。這種方法在房產投資決策中常用，其關鍵是正確估算凈收益和選擇一個合適的還原利率。
（一）還原利率的選擇與計算
還原利率的選擇要考慮到預期通貨膨脹率，房產類別、地段、建築年代、收益可能性等多種因素的影響。一般地，在預期通貨膨脹較高或凈收益的風險較大時，可選擇較高的還原利率；反之，選擇較低的還原利率。
還原利率的構成要素主要有：
1.真實報酬率，即投資者追求的真正收益率；
2.通貨膨脹的補償，指房產投資者在通貨膨脹期間除得到真實報酬之外，還要收回具有與投資相同購買力的資金，以抵補通貨膨脹的損失：
3.風險補償，投資者願意承擔風險投資於房產，是為了獲得高收益，所以投資項目風險越大，風險補償也應越高，還原利率也就越大。投資回收補償，是指投資資本本身應得的報酬。
D. 存貨的常用評估方法有
1、近期購進庫存材料的評估。近期購進庫存材料的庫存時間較短，在市場價格變化不大的情況下，其帳面值與現行市價基本接近，評估時可以採用市場法或成本法，這兩種評估方法得出的評估結果相差不大。
2、購進批次間隔時間長、價格變化較大的庫存材料的評估。這種庫存材料的評估可以採用以下兩種方法：一種是以最接近市場價格的那批材料的價格作為評估的計價基礎；一種是直接以評估基準日時的市場價格作為評估的計價基礎。 3、購進時間較早，市場上已脫銷，沒有現行市價的庫存材料的評估。這類庫存材料無法直接從市場上找到它的現行價格，只能採用其它的方法來確定。 4、呆滯材料價值的評估。呆滯材料是指企業從庫存材料中清理出來需要進行處理的材料。這部分材料由於長期積壓或保管不善等問題使使用價值下降。對這類材料的評估首先是對其數量和質量進行核查和鑒定，然後區別不同情況來進行評估。 5、盤盈、盤虧材料的評估。對此，分別盤盈和盤虧進行處理。
E. 存貨評估方法有哪些
資產評估的三種基本方法是成本法、收益法和市場法。
在商品流通企業存貨的估價方法通常有毛利率法和售價金額核演算法。
生產企業的存貨評估方法採用實際成本核算時，存貨發出時要先進先出法，月末一次加權平均法，移動加權平均法和個別計價法等估價方法中做出選擇。如果存貨採用計劃成本核算的，則月末要對存貨的計劃成本和實際成本的差異進行調整。
F. 保險對房地產怎麼估值
通常我們給企業估值用PE、PB、PS等方法，對於某些行業有些特殊的方法，比如地產行業可以用NAV法，NAV=凈資產（手頭已有凈資產）+所有土儲按照現有利潤變現後的價值（未來業務的變現價值）。
對於保險公司的思路也是一樣的，一方面是對現有手頭資產的盤點，另一部分是未來業務的可能拓展價值。兩部分合起來就是保險公司的價值。
其中內含價值=調整凈資產+有效業務價值
調整凈資產比較容易理解，對於一般的公司而言，凈資產=總資產-總負債，剩下的這部分就是屬於股東的凈資產了。那麼「調整」又是什麼意思呢？舉例來說：茅台有存貨1萬瓶，初始成本200元一瓶，那麼凈資產上的記賬是200萬元，實際茅台售價2000元一瓶，那麼「調整」後的凈資產就是2000萬元。對於平安來說，調整凈資產就是把原始凈資產按照市場公允價值進行調整。
有效業務價值是指平安手裡已有的保單價值，同樣舉個極端的例子來看，假如平安手上有已經簽了合同的1萬份保單，這些保單繳費年限20年，已經繳費年限10年，每年繳費額度是1萬元。那麼站在現在的時點看，未來10年裡，每年都有1萬份保單繳費1萬元，就是每年有固定的1億元收益。這些1億元按照現金流折現的方法折現到現在的時間點，就是有效業務價值。
以上兩部分就是內含價值，所以說內含價值就是保險公司不再拓展新業務了，也已經具備的價值。
新業務價值表示的是未來每年平安新增的保單折現價值。比如，預計今年新增20年期的保單1000份，每份每年1萬元，那麼這1000份保單在未來20年產生的價值折現到今天就是新業務價值。對保險公司未來獲取保單進行初步的預測和估計，就產生了新業務價值的總和。這其中在年報里，新業務價值是指當年新增的保單價值，未來並不預估，投資人可以自己假設，也可以假設未來新增為0，進行保守估值
G. 評估公司評估房產步驟
評估公司評估房產步驟
評估公司評估房產，房地產估價程序，是指房地產估價作業按其內在聯系，所形成的各個具體操作步驟和環節，然而很多人對於評估的流程不是很了解，以下為大家 分享評估公司評估房產步驟。
評估公司評估房產步驟1
一、房地產評估有什麼基本流程
(一)明確評估基本事項明確評估目的：在受理評估業務時，通常由委託方提出評估目的，並將評估目的寫在評估報告上。了解評估對象確定評估基準日：常以年、月、日表示，簽訂評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項;
(二)制定工作計劃;
(三)實地查勘收集資料：實地查勘是房地產評估工作的一項重要的步驟，並要做記錄;
(四)測算被評估房地產價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正;
(五)綜合分析確定評估成果;
(六)撰寫評估報告。
二、房地產評估有哪些類型
房地產評估，全稱房地產價格評估，就是對房地產進行估價，也就是說，由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法
在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。
它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。
(一)一般評估：這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助於評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨於一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。
(二)房地產抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。
(三)特定評估：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低於市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須採用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定後的評估值，計算繳納稅費。
評估公司評估房產步驟2
1、找評估公司：
首先需要知道怎麼找評估公司，或者收費更加合理的渠道。二手房貸款評估的，可以問銀行客戶經理常合作的評估公司；公積金貸款的只要在名單上選就可以了；但如果只是想要做個資產報告或者自己想了解評估價格，那就需要自己找評估公司了。
2、查看評估公司資質：
找評估公司一定要看資質，這關繫到你的`報告質量、法律效力等，資質一共有一二三級，一級是最高等級，經過了中央相關部門的審核。除了直接下單也有網上購買評估報告的，一般可以直接在線下單，付款之後所有的評估公司評估房產步驟都是一樣的。
3、提交材料：
下單或者簽訂委託合同之後，肯定是需要提供相關資料，比如房產證、身份證、當時的建設工程規劃許可證、用地規劃許可證、國有土地使用證等等，然後再約定好上門查勘的時間。
4、上門查勘：
上門查勘都是評估人員的工作，需要對房產進行材料記錄，同時也要對房子內部、外部環境進行拍照。查勘後3-5天內評估報告就可以完成，然後快遞給客戶。到這里評估公司評估步驟基本完成。雖然看起來很簡單，但其中還是有很多我們看不到的工作，比如收集資料、跑盤、計算等等。
房產評估方法有哪些
1、成本法：
成本法分為成本積演算法和重置成本法，成本積演算法是對已經取得土地或實現土地開發的各項成本費用進行核算的方式，會將不正常影響價值的因素都剔除掉，一般用於對正常程序取得土地的評估，重置成本法是對現有房屋在市場標准下重建需要成本的測算。
2、市場比較法：
市場比較法就是挑選一些已評估過的相同用途、條件相似等房地產價格相比較，在各個因素比較調整後，得出估價對象的價值，有較強的實際意義和准確性。
3、剩餘法：
剩餘法是通過測算得出的，也就是房地產總價=土地使用權價值+房產價值這個計算方式來測算出土地使用權價值、房產價值等，一般是用於房屋、土地等單項估價。
評估公司評估房產步驟3
一、評估公司評估房產步驟是怎麼樣的
明確評估基本事項、制定工作計劃、實地查勘收集資料、測算被評估房地產價格、綜合分析確定評估成果、撰寫評估報告。
二、什麼情況需要房產評估
1、房價明顯過低時需進行二手房評估價
在二手房買賣過程中，雙方會為了少繳稅費，因此向當地的房地產管理部門申報其成交價格時低報、少報。
若房地產管理部門認為該價格明顯低於房地產價值的話，並且交易雙方又不願意調整房價，那麼就會委託專業的評估機構對交易的房產進行二手房評估，並以最後評估的價格作為繳納稅費的依據。
2、買賣雙方認為有必要時需進行二手房評估
通常買賣雙方為了確定合理的交易價格，都會委託評估事務所對該房屋進行二手房評估，並作為房產交易價格的參考價。
3、辦理房產保險時需要二手房評估
在辦理房地產保險時也是需要進行二手房評估來評估房價的，這是為了確定保險的價值與保險事故發生或損失程度的評估。
4、申請房屋抵押貸款時需要做二手房評估。
5、當房地產發生糾紛時，也是要做二手房評估的。
H. 房地產存貨如何變現
方法有結合去化率推出動態折扣，以准現房和現房作為賣點，特價房結合直播推售效果更佳。
具體方法可以參考相關房地產企業方法。1，房企可以結合去化率情況制定不同的優惠，給予尾盤項目更高的折扣力度。2，以准現房或者現房作為賣點宣傳，以精準吸引購房者。3，房企還可以通過特價房上架直播的方式來去庫存。
I. 已知過去與未來的房地產收益，怎麼求房地產的估值
已知過去與未來的房地產收益，求房地產的估值，如通過預測得知其未來5年的各年純收益分別為200萬元，215萬元，240萬元，255萬元，280萬，假設從第6年開始每年的純收益將穩定在300萬元，國債利率為6%，風險報酬率為安全利率的30%。收益率=6%*（1+30%）=7.8%；房地產價值=200/(1+7.8%)+215/(1+7.8%)^2+240/(1+7.8%)^3+255/(1+7.8%)^4+280/(1+7.8%)^5+300/[7.8%*(1+7.8%)^5]=3585.29萬元。
一、房地產四大評估方法
1、市場比較法：在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。
2、收益還原法：按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。
3、成本估價法：採用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。
4、假設開發法：房地產商在決定是否開發一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然後扣除正常的土地開發費用，最後扣除地價，剩下來的就是房地產開發商預期的利潤。
二、地產股幾種估值方法
1、PE法：PE=股價/每股盈利，是各種股票最常見的估值方法。房地產企業有特有的特徵，這使得PE方法來估值可能存在較大的漏洞。$萬科A(SZ000002)$。
2、PB法：PB=股價/每股凈資產。我們知道PB很多用來給周期企業估值，給房地產企業估值目前看存在較大的缺陷。
3、NAV法：NAV凈資產價值法是目前對房地產企業最流行的評估方法。簡單說就是其度量的是企業當前有形資產的價值，不考慮品牌、管理能力和經營模式的差異。以
各種對房地產企業估值的方法各有利弊。採用最流行的NAV法再結合市銷率等指標，可以判斷房地產企業目前資產狀況和發展情況。
